El Real Decreto Ley de Alquiler Vacacional 7/2019 permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el alquiler vacacional, esto es regular, pero en ningún modo, como se ha indicado en algunos medios de comunicación, prohibir este tipo de alquiler. Para poder prohibir esta actividad sería necesario un acuerdo unánime de todos los propietarios.
El derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley (art. 81 CE).
Con esta reforma el legislador en ningún momento ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse a una actividad turística, únicamente les ha dado la posibilidad de regular la convivencia a fin de evitar o reducir las molestias que este tipo de actividad puede generar.
Así lo contempla el articulo 17.12 de Ley de Propiedad Horizontal: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
Si en el título constitutivo o en los estatutos no figura ninguna limitación sobre el destino de las viviendas, o la Junta de propietarios de la Comunidad no ha adoptado acuerdo de limitación del alquiler turístico en el inmueble, no se podrá limitar o condicionar el alquiler turístico.
Debemos tener claro, que la Comunidad de Propietarios tiene una herramienta para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística con el voto de favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, pero hay que hacer una distinción entre prohibir y limitar ,ya que para prohibir la actividad, sería necesaria la unanimidad de los copropietarios en aplicación de lo establecido en el art. 17.6 de la LPH.
Destinar un apartamento a arrendamiento turístico, o ponerlo en alquiler residencial o utilizarlo como morada del propietario, no son actividades que en abstracto sean contrarias a la normal convivencia dentro del régimen de propiedad horizontal, ni tampoco son actividades incívicas, molestas, nocivas o peligrosa.
Como señaló el Magistrado Vicente Magro «la misma actividad incívica puede ocurrir con un inquilino en un arrendamiento de larga duración o cuando un propietario padece síndrome de diógenes o acostumbra celebrar fiestas en su vivienda. El problema que se presenta con la vivienda vacacional no es propiamente la actividad, sino el usuario o el tipo de ocupante (turismo de borrachera, despedidas de soltero…)».
Por otra parte, hay que aclarar, que si un el alquiler turístico con un irregular uso, por parte de los inquilinos, puede llegar a ser «molesto» para el resto de la comunidad, esta situación tiene su solución legal en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en el art. 7.2 que contempla la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta por tres años al propietario y de forma definitiva en el caso de alquileres, cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad. Aquí el juez puede decretar el cese definitivo de la actividad o temporalmente.
No obstante, las molestias no se pueden presumir, hay que esperar a que se produzcan y, estando debidamente acreditadas, servirán para prohibir usos turísticos en casos concretos. Las conductas incívicas pueden provenir de cualquiera de las formas de ocupación del inmueble que hemos mencionado.
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No hay recomendaciones.
Esto se mantiene vigente? O ahora las comunidades si pueden prohibir el uso de una vivienda como alquiler turístico?
Estimada Graciela,
Claro que se mantiene. Te recomiendo que consultes con tu administrador
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Que ocurre si pese a esto la comunidad ha incluido dicha prohibicion en los estatutos Y alguien ha obtenido la licencia para ejercer la actividad de renta turistica posteriormente a dicha prohibicion? Que se podria hacer?
Estimado Marco,
Cuando una comunidad de propietarios en España ha incluido en sus estatutos una prohibición específica contra la actividad de renta turística y un propietario obtiene una licencia para ejercer dicha actividad posteriormente, se produce un conflicto legal entre los estatutos comunitarios y la licencia municipal. Aquí te explico cómo se manejaría esta situación bajo la Ley de Propiedad Horizontal:
Prevalencia de los Estatutos: Los estatutos de la comunidad, cuando están debidamente registrados en el Registro de la Propiedad, tienen carácter vinculante para todos los propietarios actuales y futuros. Esto significa que, independientemente de que un propietario obtenga una licencia municipal para alquilar su propiedad con fines turísticos, si los estatutos prohíben esta actividad, la prohibición en los estatutos prevalece sobre la licencia.
Notificación al Propietario: La comunidad, a través de su presidente o administrador, debe notificar al propietario que está infringiendo los estatutos, requiriéndole que cese la actividad de renta turística. Esta notificación debe ser formal y, idealmente, hecha por escrito, dejando constancia del incumplimiento.
Medidas Internas de la Comunidad: Si el propietario no acata la solicitud de la comunidad, esta puede tomar medidas internas, como la imposición de sanciones según lo establecido en los estatutos o incluso iniciar un proceso para adoptar medidas adicionales en una junta de propietarios.
Acción Legal: La comunidad puede emprender acciones legales contra el propietario para forzar el cese de la actividad. Esto incluye la posibilidad de acudir a los tribunales para obtener una orden judicial que prohíba la continuidad de la renta turística. El proceso judicial deberá fundamentarse en el incumplimiento de los estatutos y en los posibles perjuicios que esta actividad podría estar causando a la comunidad.
Medidas Cautelares: Durante el proceso judicial, se pueden solicitar medidas cautelares para suspender la actividad hasta que el tribunal emita un fallo. Esto es especialmente relevante si la actividad está generando molestias evidentes o daños a la propiedad común.
Resultado Judicial: Dependiendo de la argumentación de ambas partes y las pruebas presentadas, el juez decidirá si el propietario debe cesar definitivamente la actividad. Si se confirma que los estatutos prohíben la actividad y que el propietario ha violado estos, es probable que la decisión sea favorable a la comunidad.
Es crucial contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario para asegurar que el proceso se maneje adecuadamente y que los derechos de la comunidad estén bien representados. Esta asesoría legal también puede ayudar a interpretar los estatutos de manera correcta y a tomar las mejores decisiones legales para el caso en concreto.
Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.