El Real Decreto Ley de Alquiler Vacacional 7/2019 permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el alquiler vacacional, esto es regular, pero en ningún modo, como se ha indicado en algunos medios de comunicación, prohibir este tipo de alquiler. Para poder prohibir esta actividad sería necesario un acuerdo unánime de todos los propietarios.
El derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley (art. 81 CE).
Con esta reforma el legislador en ningún momento ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse a una actividad turística, únicamente les ha dado la posibilidad de regular la convivencia a fin de evitar o reducir las molestias que este tipo de actividad puede generar.
Así lo contempla el articulo 17.12 de Ley de Propiedad Horizontal: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
Si en el título constitutivo o en los estatutos no figura ninguna limitación sobre el destino de las viviendas, o la Junta de propietarios de la Comunidad no ha adoptado acuerdo de limitación del alquiler turístico en el inmueble, no se podrá limitar o condicionar el alquiler turístico.
Debemos tener claro, que la Comunidad de Propietarios tiene una herramienta para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística con el voto de favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, pero hay que hacer una distinción entre prohibir y limitar ,ya que para prohibir la actividad, sería necesaria la unanimidad de los copropietarios en aplicación de lo establecido en el art. 17.6 de la LPH.
Destinar un apartamento a arrendamiento turístico, o ponerlo en alquiler residencial o utilizarlo como morada del propietario, no son actividades que en abstracto sean contrarias a la normal convivencia dentro del régimen de propiedad horizontal, ni tampoco son actividades incívicas, molestas, nocivas o peligrosa.
Como señaló el Magistrado Vicente Magro «la misma actividad incívica puede ocurrir con un inquilino en un arrendamiento de larga duración o cuando un propietario padece síndrome de diógenes o acostumbra celebrar fiestas en su vivienda. El problema que se presenta con la vivienda vacacional no es propiamente la actividad, sino el usuario o el tipo de ocupante (turismo de borrachera, despedidas de soltero…)».
Por otra parte, hay que aclarar, que si un el alquiler turístico con un irregular uso, por parte de los inquilinos, puede llegar a ser «molesto» para el resto de la comunidad, esta situación tiene su solución legal en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en el art. 7.2 que contempla la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta por tres años al propietario y de forma definitiva en el caso de alquileres, cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad. Aquí el juez puede decretar el cese definitivo de la actividad o temporalmente.
No obstante, las molestias no se pueden presumir, hay que esperar a que se produzcan y, estando debidamente acreditadas, servirán para prohibir usos turísticos en casos concretos. Las conductas incívicas pueden provenir de cualquiera de las formas de ocupación del inmueble que hemos mencionado.
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