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  • Última modificación de la entrada:febrero 10, 2024
  • Tiempo de lectura:8 minutos de lectura

La convivencia en las comunidades de propietarios presenta una complejidad que a menudo da lugar a tensiones y desacuerdos. En muchas ocasiones, los conflictos encuentran su origen en la falta de mantenimiento, higiene y los ruidos que provienen de los patios de luces compartidos.

Para prevenir y resolver estos problemas, resulta fundamental determinar si estos espacios son de uso común o privativo, información que se encuentra detallada en las escrituras de división horizontal. Este documento recoge todos los elementos que pertenecen a cada propietario en la comunidad.

¿Qué es el patio de luces?

El patio de luces, ese rincón dentro del edificio diseñado estratégicamente para permitir la entrada de luz y aire a las viviendas, se presenta como un elemento esencial en la arquitectura residencial. Su versatilidad hace que esté en consonancia con las necesidades y acuerdos establecidos en los Estatutos de la comunidad.

Este espacio interior se bifurca en dos categorías principales: aquellos destinados al uso común, donde los residentes comparten los beneficios de iluminación y ventilación, y los que son asignados de manera privativa a un propietario en particular.

Entre estas posibilidades, el patio de luces se convierte en una parte integral de la vida residencial, adaptándose a las dinámicas de la comunidad y aportando su luz única a la experiencia habitacional.

Por lo general, la responsabilidad del cuidado diario, la conservación y la limpieza de un patio de luz recae en la persona que lo utiliza. Además, esta misma persona debe ocuparse de cualquier reparación necesaria debido al uso constante del espacio.

Según lo estipulado en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, uno de los deberes de los propietarios es “mantener en óptimas condiciones su propia vivienda o local, así como las instalaciones de carácter privativo, de manera que no ocasionen perjuicio alguno a la comunidad ni a los demás propietarios, responsabilizándose de los daños derivados de su negligencia o la de las personas a quienes haya autorizado el acceso“.

Casos y normativa de los patios interiores en comunidades de vecinos

Manteniendo la armonía y evitando conflictos

En el ámbito de las comunidades de propietarios, preservar una convivencia amigable es esencial. En ocasiones, los espacios compartidos, como los patios interiores, dejan de ser lugares de convivencia pacífica y se convierten en fuentes de desacuerdo que pueden alterar la vida diaria de la comunidad.

Para prevenir estas situaciones y abordarlas de manera efectiva, resulta crucial familiarizarse con las regulaciones que gobiernan el uso y cuidado de los patios comunes en una comunidad de vecinos.

Normativa para patios interiores en comunidades de vecinos

En el contexto de comunidades de vecinos, los patios interiores pueden ser una fuente de debates y dilemas cuando se trata de su uso y regulación. A continuación, abordaremos dos escenarios clave relacionados con los patios interiores y las normativas que los rigen.

Patios interiores de uso común

Estos patios pertenecen a la comunidad en su conjunto y ningún residente tiene un derecho exclusivo sobre ellos. Si algún vecino desea utilizar estos espacios para fines específicos, como almacenar bicicletas, cochecitos de bebé o bombonas de butano, es fundamental consultar los Estatutos de la comunidad para determinar si se permite tal uso.

En caso de que los Estatutos no establezcan ninguna restricción, el residente puede solicitar permiso a la comunidad, pero esta solicitud debe contar con la aprobación unánime de todos los propietarios. En situaciones de conflicto, es posible recurrir a la vía legal.

Patios interiores de uso privativo

En algunas comunidades, es posible encontrar patios interiores de uso privativo, lo que significa que, aunque forman parte de la comunidad, su uso está asignado a una sola vivienda, ya sea porque esta tiene acceso exclusivo o porque se encuentra en la planta baja. La Ley de Propiedad Horizontal permite esta disposición, siempre que se respeten los derechos de los demás vecinos y no se causen molestias o perturbaciones.

Además, no se debe infringir ninguna disposición de los Estatutos de la comunidad. Esto implica que no se pueden realizar modificaciones en la estructura del patio sin el consentimiento unánime de los demás propietarios. Además, se debe permitir el acceso para tareas de mantenimiento y lectura de contadores si el patio alberga instalaciones comunes como canalizaciones de agua o electricidad.

Mientras que el residente que hace uso del patio es responsable de su limpieza, mantenimiento diario y reparaciones debido al desgaste, los daños estructurales son responsabilidad de la comunidad.

Es importante destacar que la construcción en un patio interior de uso privativo requiere la aprobación unánime de los propietarios, ya que se considera una modificación de un elemento común que afecta a la estructura del edificio y al título constitutivo, según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 7.1 y artículo 17.6).

En estos casos, se debe convocar una Junta y agregar este tema a la agenda para su aprobación unánime.

¿Qué se puede hacer en un patio de luces de uso común?

En este caso hay que decir que la ejecución de cualquier actividad en este espacio requiere de la aprobación unánime de todos los propietarios. Es una medida que garantiza la armonía en el uso compartido y la convivencia pacífica.

Una de las cuestiones mas frecuentes es si cabe la posibilidad de tender la ropa tendida en estos patios de luces comunitarios. La respuesta a la colocación de esto tendederos depende de los Estatutos de la Comunidad.

  • Si estos prohíben tal práctica, modificarlos requerirá el voto unánime de los propietarios, una decisión que debe tomarse con sabiduría y consenso.
  • En algunos casos, los Estatutos pueden guardar silencio sobre este particular asunto, lo cual otorga luz verde para colgar tus prendas de ropa en el patio.

No obstante, para no infringir el artículo 7 de la LPH, es importante asegurarse de que el tendedero no sea intrusivo, ni comprometa la integridad estructural o la seguridad del edificio.

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Esta entrada tiene 8 comentarios

  1. ricardo cucart tolsa

    el propietario del comercio de la planta baja solicita instqalar un aparato para aire acondicionado en el tejado de la finca y seguramente necesitara pasar los cables o tubos por mi patio interior para conectarlo con el comercio de la planta baja. yo vivo en el primero y disfruto del patio interior de la finca, tengo acceso exclusivo desde mi vivienda. pregunta estoy obligado a autorizar esa instalacion ?

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Ricardo,

      En relación con la situación que planteas sobre la instalación de un aparato de aire acondicionado en el tejado y el paso de cables o tubos a través de tu patio interior, hay varios aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España y de los principios generales de derechos de propiedad que serían aplicables para resolver esta duda.

      Primero, es importante entender que cualquier elemento que implique modificar elementos comunes o afectar el uso exclusivo de partes privativas de un propietario necesita ser tratado con especial cuidado. Aquí algunos puntos clave a considerar:

      Uso Exclusivo del Patio Interior: Dado que el patio interior es de tu uso exclusivo, aunque posiblemente sea parte de los elementos comunes del edificio, cualquier intervención que requiera su uso o modificación necesita tu consentimiento. Según la LPH, el uso exclusivo garantiza al propietario un derecho a disfrutar de esa parte del edificio de manera privada, aunque con la obligación de mantenerla y no alterarla de manera que infrinja los estatutos de la comunidad o la propia LPH.
      Modificaciones en Elementos Comunes: La instalación de un aparato de aire acondicionado en el tejado, que es un elemento común, típicamente requeriría la aprobación de la junta de propietarios. De acuerdo con el artículo 17 de la LPH, para que se realicen obras que modifiquen los elementos comunes, se necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
      Paso de Instalaciones por Elementos Privativos: El hecho de que los tubos o cables deban pasar por tu patio plantea una situación que requeriría de tu aprobación explícita, dado que se trataría de una alteración de tu derecho de uso exclusivo sobre esa parte del edificio. Este tipo de modificaciones sólo podría llevarse a cabo con tu consentimiento, a menos que se estipule lo contrario en los estatutos de la comunidad o se acuerde en junta.
      Acuerdo de la Junta y Consentimiento del Afectado: Aunque la junta de propietarios apruebe la instalación del aire acondicionado en el tejado, el paso de cables o tubos por tu patio aún necesitaría tu consentimiento personal, ya que afecta directamente tu espacio de uso exclusivo.
      En conclusión, no estás obligado a autorizar la instalación si no estás de acuerdo con ella, dado que afecta un área de tu uso exclusivo. Sería conveniente discutir este asunto en la próxima reunión de la junta de propietarios para asegurar que todos los aspectos legales y comunitarios sean considerados adecuadamente. También sería útil revisar los estatutos de la comunidad y consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para asegurar que se respetan todos los derechos y obligaciones legales.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

      1. Jessica

        buenos dias
        vivo en la planta baja de un edificio, es común de uso privado y los contadores de luz y agua entan en mi terraza, la misma tiene una entrada independiente dsd la calle..
        puede entrar el operario a hacer la lectura de los contadores aunque yo no esté en casa?…

        1. Zarzo Fincas

          Estimada Jessica,

          Respecto a su consulta sobre si los operarios pueden acceder a los contadores de luz y agua situados en su terraza de uso privado cuando usted no está presente, es importante considerar algunos aspectos legales y prácticos bajo la Ley de Propiedad Horizontal y otras regulaciones pertinentes en España.

          Acceso a Elementos Comunes y Servicios Esenciales: Aunque su terraza sea de uso privativo, si los contadores de luz y agua para el edificio se encuentran allí, estos son considerados como parte de los servicios esenciales para todos los vecinos y, por tanto, necesitan ser accesibles para su mantenimiento y lectura.
          Derecho de Acceso del Operario: Los operarios tienen el derecho de acceder a los contadores para realizar lecturas periódicas, revisiones o mantenimientos necesarios, siempre bajo el marco de la legislación vigente que establece que deben hacerlo en un horario razonable y notificando previamente cuando sea posible.
          Ausencia del Propietario: En el caso de que usted no esté presente, idealmente debería existir un acuerdo o procedimiento establecido dentro de la comunidad que permita el acceso controlado y seguro a su terraza para estas operaciones. Esto podría gestionarse a través de un sistema de llaves o accesos autorizados que respeten su privacidad y seguridad, pero al mismo tiempo garanticen el acceso a los contadores.
          Comunicación y Notificación: Es recomendable que exista un sistema de notificación previa para informarle sobre cuándo se realizarán las lecturas o el mantenimiento de los contadores, permitiéndole a usted estar informado y preparado para facilitar el acceso, ya sea personalmente o mediante algún acuerdo específico.
          Privacidad y Seguridad: Si bien el acceso es necesario, este debe realizarse respetando su privacidad y la seguridad de su propiedad. Cualquier acuerdo o procedimiento debe asegurar que el acceso se limite estrictamente al propósito de lectura o mantenimiento de los contadores.
          Dado que esta situación puede involucrar la necesidad de equilibrar su privacidad con la accesibilidad requerida para el mantenimiento de los servicios comunes, es recomendable discutir este tema en la próxima junta de propietarios para establecer normas claras y consensuadas sobre cómo gestionar el acceso a su terraza en su ausencia.

          Si necesita más asistencia para abordar este tema o para establecer un procedimiento formal con su comunidad, estaré encantado de ayudar.

          Atentamente, Equipo Zarzo.

          Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  2. Alicia

    Me podría resolver una duda. Vivo en el la 1° planta de un bloque de pisos de solo 3 plantas. En el ojo patio da la ventana de la cocina y otra de una habitación de niños. Observo q el vecino del bajo ha quitado gas natural y ha pasado a utilizar gas butano. Ha sacado 2 bombonas al patio y la goma q conecta a su termo y cocina lo ha puesto en el ojo patio. Esto es legal? Justamente arriba está mi vivienda y la ventana de la habitación de mis hijas. es seguro?

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Alicia,

      En relación con su consulta sobre la instalación y uso de bombonas de gas butano en el patio interior, le informo de lo siguiente:

      Normativa de Seguridad: La normativa vigente prohíbe la instalación de bombonas de gas butano en patios interiores debido a los riesgos que implican. Las bombonas deben estar en lugares ventilados y no en espacios cerrados o semi-cerrados como el ojo patio.

      Riesgos Asociados: El uso de gas butano en estas condiciones representa un serio riesgo para la seguridad de los residentes. La presencia de bombonas en el patio interior puede aumentar el peligro de fugas de gas y explosiones, especialmente considerando que están conectadas a través de una goma que atraviesa el ojo patio.

      Medidas Recomendadas: Debe comunicar esta situación al administrador de fincas de su comunidad para que tome las medidas oportunas. Es fundamental que se exija al vecino del bajo la retirada inmediata de las bombonas del patio interior y se realice una revisión para asegurar que se cumplan todas las normativas de seguridad.

      Acción Legal: Si el vecino no cumple con estas recomendaciones, se puede proceder a notificar a las autoridades competentes para garantizar que se tomen las acciones necesarias para proteger la seguridad de todos los residentes.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  3. Eva

    En un patio de vecinos la fachada de mi casa esta muy deteriorada por lo cual ha habido desprendimientos sin causar daños personales, mi pregunta es…esto lo cubre la comunidad de vecinos o es por cuenta mia?

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Eva,

      En el caso de que la fachada de tu casa esté deteriorada y haya habido desprendimientos, la responsabilidad de cubrir los gastos de reparación generalmente recae en la Comunidad de Propietarios. La fachada es considerada un elemento común del edificio, por lo que su mantenimiento y reparación son responsabilidad de la comunidad. Esto incluye tanto la conservación como la mejora de la misma para asegurar la seguridad y habitabilidad del edificio [5].

      En situaciones donde los daños sean imputables al edificio, como en este caso, el seguro de la Comunidad de Propietarios suele hacerse cargo de los costos derivados de daños que ocasione la compendiad, no el mantenimiento.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

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