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  • Última modificación de la entrada:febrero 10, 2024
  • Tiempo de lectura:4 minutos de lectura

La deuda en una comunidad de vecinos es una de las cosas que más tensiones y problemas causa entre propietarios, cuando reclamarlas a tiempo es uno de los puntos clave ya que existen plazos de reclamación estipulados por el Código Civil. Tras asegurarse de que no ha vencido el plazo para la prescripción de la deuda, hay que reclamarla.

La prescripción de una deuda en una comunidad de propietarios viene recogida por el Código Civil en los artículos 1966 y 1964. El artículo 1964 se modificó con la reforma del Código Civil del 7 de octubre de 2015, relacionando ambos artículos y fijando el tiempo de prescripción de la deuda de un propietario perteneciente a la comunidad de vecinos en 5 años.

A diferencia de la antigua reforma en la que la deuda de un propietario de la comunidad no prescribía hasta pasados los 15 años.

Artículos sobre la prescripción de deudas en comunidades de vecinos

Según los artículos citados anteriormente, las deudas de una comunidad de vecinos prescriben a los 5 años desde que se puede reclamar el cumplimiento de la obligación. O dicho de otro modo, desde que se incumple el pago de la cuota, independientemente de la naturaleza de la misma (ordinaria o extraordinaria).

En estas obligaciones y cada vez que se incumpla un pago o acumulación de deuda, el plazo comenzará de nuevo. Dichas deudas pueden reclamarse desde el mismo día que inician.

El cambio de Ley no se aplica de manera retroactiva a los vecinos con deuda anterior a dicho cambio, desde el momento en que se redujo el plazo de prescripción de una deuda. Por tanto, las deudas anteriores a 2015 siguen fijadas por un plazo de quince años a no ser de que hayan pasado cinco años desde que se aplicó un nuevo periodo exigido.

El artículo 1939 del Código Civil dice: “la prescripción empezará antes de la publicación de este código regida por leyes anteriores. Pero si desde que fuera puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá esta su efecto, aunque por leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo”

Ejemplos:

La deuda contraída el 1 de septiembre del 2003 prescribirá el 1 de septiembre del 2018, habiendo transcurrido 15 años desde que se generó y a su vez sin cumplir los cinco estipulados desde que se publicó la nueva Ley.

Con una deuda contraída el día 1 de septiembre del año 2007, prescribirá el 1 de septiembre del año 2020, puesto que han pasado 5 años desde la entrada en vigor desde la nueva Ley sin que terminen los 15 años estipulados en la Ley anterior.

Una deuda pendiente el 1 de septiembre del año 2016 prescribirá el 1 de septiembre del 2021, ya que se aplica el nuevo plazo previsto en la reforma del Código Civil de 5 años.

¿Cómo se paraliza una prescripción de deuda en una comunidad de propietarios?

Una comunidad de propietarios pueda interrumpir la prescipción de una deuda enviando un burofax al vecino moroso o por otras vías de comunicación fehacientes haciéndole conocedor de sus deudas y cuantía con reclamación de esta.

Zarzo Fincas, como administrador de fincas colegiado, se encarga de todos estos procesos si alguno de los propietarios se negase a pagar una cantidad de dinero debida. Para cualquier duda no dude en contactar con nosotros.

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Esta entrada tiene 10 comentarios

  1. Rosa

    buenos días, en Catalunya, cuando prescribe una deuda con la comunidad de vecinos? en algunos post pone 5 y en otros 3.
    gracias

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Rosa,

      En Cataluña, la prescripción de deudas con la comunidad de propietarios se rige por el Código Civil de Cataluña y por la Ley de Propiedad Horizontal. Según el Código Civil de Cataluña, la prescripción general para las deudas personales es de tres años. Sin embargo, hay que tener en cuenta algunos aspectos importantes:

      Tipo de Deuda: Es crucial identificar el tipo de deuda que se tiene con la comunidad. Las cuotas ordinarias de mantenimiento, gastos comunes y derramas por obras aprobadas en junta suelen ser los casos más comunes.

      Reconocimiento de Deuda: Si el deudor reconoce la deuda de manera explícita o implícita (por ejemplo, realizando un pago parcial o negociando un plan de pago), el plazo de prescripción puede interrumpirse, comenzando a contar de nuevo desde cero.

      Actuaciones Judiciales o Extrajudiciales: Cualquier actuación judicial o extrajudicial realizada por la comunidad de propietarios para reclamar la deuda, debidamente notificada al deudor, también interrumpirá el plazo de prescripción.

      Por lo tanto, aunque el plazo general es de tres años según el Código Civil de Cataluña, la situación puede variar según las circunstancias específicas de cada caso. Es aconsejable que la comunidad de propietarios se asesore con un profesional en derecho para manejar estos casos, considerando tanto la legislación catalana específica como la Ley de Propiedad Horizontal.

      Para una respuesta completamente ajustada a su caso específico, sería ideal consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario en Cataluña, ya que puede haber detalles o circunstancias particulares que afecten el plazo de prescripción.

      Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en : https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  2. Jose

    Buenos días, voy a comprar una plaza de garaje, y me indican de la comunidad que debe cuota desde 2013+ intereses de demora+ derrama que ha habido en estos años. Tengo que asumir toda la deuda!?

    1. Zarzo Fincas

      Estimado José,

      En España, la Ley de Propiedad Horizontal regula diversos aspectos relacionados con las comunidades de propietarios y los inmuebles divididos en régimen de propiedad horizontal. Según esta ley, al adquirir una vivienda en una comunidad de propietarios, el nuevo propietario asume ciertas responsabilidades y cargas asociadas a dicha propiedad.

      “Como nuevo propietario de la vivienda de una comunidad, es importante que conozcas ciertos aspectos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Al adquirir la vivienda, asume no solo los beneficios, sino también las obligaciones asociadas a ella. Esto incluye las cuotas y gastos de la comunidad.

      Según la ley, eres responsable de las deudas comunitarias de la vivienda desde el momento en que adquieres la propiedad. Esto abarca las deudas del año en curso y las de los tres años anteriores a la compra. Es decir, si al momento de comprar la vivienda existían deudas pendientes con la comunidad de estos períodos, estas pasan a ser tu responsabilidad.

      Sin embargo, es importante saber que, aunque legalmente asuma estas deudas, puede tener derecho a reclamar al vendedor la importación de dichas deudas. Esto dependerá de los términos acordados en el contrato de compraventa y de las circunstancias específicas de la transacción. Te recomiendo revisar el contrato y, si es necesario, consultar con un abogado para entender mejor tus derechos y obligaciones en este aspecto.”

      Esperamos haberte ayudado.

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  3. Jose Antonio

    Buenos días . Tengo constancia a mediados de 2023 de que soy propietario de un garaje desde el año 2005 del que no tenía constancia, hago gestiones para ponerme en contacto con la comunidad e informarme del estado de dicha propiedad, la Administradora de fincas que se encarga de la Comunidad me indica que debo recibos de comunidad desde el año 2005 que ascendía a 3000€, pero que no se me había comunicado por desconocer quien era el dueño de esa plaza de garaje y que la deuda tampoco estaba judicializada, ese día acordé pagar poco a poco la deuda que tenía con ellos. Resulta que he visto el vídeo suyo con posterioridad donde dice que la deuda con comunidades de propietarios prescribe por Ley a los 5 años. Y mi pregunta era si ¿Tengo que pagarle la comunidad desde el año 2005 en el que soy propietario legítimo del garaje?, ¿O solo los últimos 5 años desde que me comuniqué con ellos y me hice cargo de pagar poco a poco los atrasos?. Un saludo y muchas gracias de antemano.

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Jose Antonio,
      En el caso presentado, como propietario de un garaje desde 2005, pero sin haber tenido conocimiento ni comunicación con la comunidad hasta mediados de 2023, surge la cuestión sobre la obligación de pagar las cuotas de comunidad adeudadas desde 2005.

      La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9, establece la obligación de cada propietario de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes, de acuerdo con su cuota de participación. Sin embargo, el artículo 1964 del Código Civil español establece que las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pudieron ejercitarse.

      Por tanto, aplicando estas disposiciones legales, las cuotas de comunidad adeudadas antes de los últimos cinco años a partir de la fecha en que te hiciste cargo de la propiedad y comenzaste a comunicarte con la comunidad (es decir, antes de mediados de 2023), estarían prescritas. Esto significa que legalmente solo serías responsable de pagar las cuotas de comunidad de los últimos cinco años.

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  4. Vicente

    Que hay,

    desde Junio 2019 soy propietario de un inmueble y he pagado mensualmente todas las cuotas desde entonces. Tanto en la compra-venta el anterior propietario manifestó que no había deudas de la comunidad. Yo consulté al presidente de manera previa y me confirmó que no había deudas. Desde entonces, en las sucesivas reuniones el presidente ha manifestado que todos los pisos estaban al día de cuotas.

    En Enero 2024, la nueva presidencia/secretario identifican (y me envían por burofax) que mi inmueble adeuda cuotas mensuales desde Febrero 2017 hasta junio 2019 cuando adquiero mi vivienda y comienzo a pagar cuotas ya de mi propiedad.

    ¿Cuantos años de cuotas pueden reclamarme teniendo en cuenta el total desconocimiento por mi parte previo y de que se me ha notificado la deuda de manera fehaciente por burofax en Enero 2024?

    Muchas gracias de antemano,
    un saludo.

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Vicente,

      La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España establece una serie de normas que rigen las relaciones entre los propietarios de una comunidad de vecinos, incluyendo el tema de las deudas comunitarias. Según la LPH, cuando se produce la transmisión de un inmueble (como en la compra-venta), el nuevo propietario asume ciertas responsabilidades que pueden incluir deudas pendientes con la comunidad de propietarios.

      Aquí hay algunos puntos clave a considerar respecto a tu consulta:

      Responsabilidad del adquirente: El artículo 9 de la LPH establece que el adquirente de una vivienda o local es responsable de las deudas con la comunidad de los años naturales en curso y los tres años anteriores a la adquisición. Esto significa que, como nuevo propietario, podrías ser responsable de las deudas anteriores no pagadas por el anterior propietario, pero solo hasta un límite temporal.

      Certificación de deudas: Para proteger al comprador, la LPH contempla en su artículo 9 que, en el momento de la transmisión, debe solicitarse un certificado que acredite la situación de deudas con la comunidad del inmueble. Si el vendedor proporciona este certificado y en él consta que no hay deudas, o si no se proporciona y el comprador realiza la compra bajo la afirmación de no existencia de deudas (y más si esta afirmación se hace ante notario), el comprador tendría argumentos para reclamar al vendedor si posteriormente se descubren deudas anteriores.

      Notificación de deudas: La notificación de deudas por burofax en enero de 2024 para cuotas adeudadas desde febrero de 2017 hasta junio de 2019 te sitúa dentro del margen de tiempo que la LPH contempla para la responsabilidad del adquirente, dado que adquiriste la propiedad en junio de 2019. Por tanto, según la ley, podrías ser considerado responsable de las deudas acumuladas en 2019 y los tres años anteriores (es decir, desde 2016).

      En base a lo expuesto, y teniendo en cuenta que la notificación se ha hecho dentro de los plazos que establece la ley, parece que podrías ser legalmente responsable de las deudas acumuladas desde febrero de 2017 hasta junio de 2019. Sin embargo, dada la complejidad de estas situaciones y las posibles implicaciones legales, sería muy recomendable que consultaras este asunto con un abogado especializado en derecho inmobiliario o en la Ley de Propiedad Horizontal, quien podría ofrecerte un asesoramiento más detallado y ajustado a las particularidades de tu caso. Además, este profesional podría evaluar la posibilidad de reclamar al vendedor por las deudas anteriores no declaradas, especialmente si en la escritura de compraventa se afirmó la inexistencia de deudas con la comunidad.

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  5. Cristina

    Hola, mi caso es el contrario.

    La comunidad ha estado repartiendo mal los gastos entre propietarios de pisos y de garajes, es decir, gastos propios de portales se han cobrado a los propietarios de los garajes.

    He comprado dos plazas de garaje este pasado año y, al revisar el presupuesto, he advertido este error y se lo he comunicado al administrador.

    Las deudas del propietario prescriben a los 5 años, pero, ¿cuántos años atrás puedo yo reclamar ese importe cobrado de más?, ¿solo puedo reclamar desde la fecha en la que adquirí cada plaza de garaje o puede reclamar desde 5 años atrás?

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Cristina,

      En el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, la situación que describes concierne a la incorrecta distribución de gastos entre los propietarios de distintos elementos privativos dentro de una comunidad, en este caso, entre propietarios de viviendas y de garajes. La LPH establece que los gastos comunes deben distribuirse entre los propietarios según su cuota de participación o según lo establecido en los estatutos de la comunidad, siempre que se respeten los criterios de equidad y la naturaleza de los gastos.

      Respecto a la reclamación de cantidades cobradas indebidamente, la ley establece ciertos límites temporales para ejercer acciones legales, incluidas las reclamaciones de deudas o cobros indebidos dentro de una comunidad de propietarios.

      Prescripción de Deudas Comunitarias:
      Las deudas comunitarias en el contexto de la LPH prescriben a los 5 años, según lo establecido en el artículo 1964 del Código Civil, tras la reforma introducida por la Ley 42/2015, que redujo el plazo de prescripción de 15 a 5 años. Esto significa que los propietarios y la comunidad tienen un plazo de 5 años desde la fecha en que la deuda pudo ser exigida para iniciar acciones legales por el cobro o reclamación de deudas.

      Reclamación de Importes Cobrados de Más:
      Respecto a cuánto tiempo atrás puedes reclamar por el importe cobrado de más, la regla general es que podrías reclamar por los cobros indebidos realizados en el plazo de 5 años anteriores a la fecha en la que inicias la acción de reclamación, dada la normativa sobre prescripción de deudas.

      Sin embargo, en cuanto a la fecha de inicio para la reclamación (desde cuándo puedes reclamar), hay dos consideraciones importantes:

      Desde la Adquisición de la Propiedad: Legalmente, tienes derecho a reclamar desde el momento en que te conviertes en propietario de las plazas de garaje, ya que es cuando adquieres los derechos y obligaciones asociados a esos elementos privativos, incluyendo el derecho a impugnar los cobros indebidos realizados a partir de esa fecha.

      Reclamación por Periodos Anteriores a la Propiedad: La posibilidad de reclamar gastos cobrados indebidamente antes de tu adquisición de las plazas de garaje es más compleja. En principio, los derechos a reclamar corresponden a quien era propietario en el momento en que se realizaron los cobros. Sin embargo, si demuestras que los cobros indebidos afectan al elemento privativo y no a la persona (es decir, que se han venido realizando sistemáticamente independientemente del propietario), podrías argumentar que tienes derecho a reclamar por los cobros indebidos realizados en el plazo de prescripción de 5 años, siempre que puedas demostrar el error y que este afecta a tus plazas de garaje.

      Para proceder con una reclamación, lo recomendable es buscar el asesoramiento de un profesional en derecho, quien puede ofrecer una orientación más específica basada en los detalles concretos de tu caso y la legislación aplicable. Esto es especialmente relevante dada la complejidad de las reclamaciones que involucran periodos anteriores a la adquisición de la propiedad.

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