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  • Última modificación de la entrada:febrero 10, 2024
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La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece el marco legal que regula los elementos fundamentales para la toma de decisiones en las asambleas de comunidades de propietarios. Estos requisitos, estrechamente ligados a la índole particular de cada acuerdo a discutir, constituyen los cimientos que respaldan la convivencia y la administración eficaz de las comunidades.

En este artículo, nos sumergiremos en un análisis detallado de las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos en las asambleas de propietarios. Exploraremos cómo estas mayorías, delineadas por la legislación vigente, impactan en la toma de decisiones y en la dinámica de las comunidades de propietarios. ¡Acompáñanos en este viaje a través de las claves que rigen la gobernanza de las comunidades!

¿Cómo se contabilizan los votos de los propietarios?

En el proceso de tomar decisiones en una junta de propietarios, es fundamental comprender cómo se contabilizan los votos para la adopción adecuada de acuerdos. Esta tarea implica considerar tanto a los propietarios como a las cuotas de participación, destacando que el cálculo de las mayorías varía según si la junta se celebra en primera o segunda convocatoria.

Como norma general, se consideran votos favorables aquellos de propietarios ausentes en la junta, siempre y cuando hayan sido debidamente citados y, una vez informados del acuerdo adoptado por aquellos que asistieron, no manifiesten su discrepancia en un plazo de 30 días. Es crucial tener en cuenta este plazo, ya que si no expresaste tu desacuerdo con un acuerdo adoptado en tu comunidad y no asististe a la junta, se presume que votas a favor del mismo después de transcurridos los 30 días.

En caso de encontrarte en esta situación, puedes manifestar tu discrepancia con un acuerdo adoptado. Utilizar esta herramienta es vital para asegurar que tu opinión sea debidamente registrada, ya que no hacerlo dentro del plazo estipulado podría implicar la aceptación tácita del acuerdo en cuestión. ¡Protege tus derechos como propietario y toma acción en tiempo y forma!

Tipos de mayoría que existen

Al considerar el quórum o recuento de votos necesario para la aprobación de acuerdos en una junta de propietarios, podemos identificar distintos tipos de mayorías. Aquí te presentamos una síntesis de las características de estas mayorías, tomando en cuenta los textos proporcionados:

Por unanimidad

¿Qué es la mayoría por unanimidad? La unanimidad es el acuerdo de todos los propietarios presentes y representados en la junta. Esta mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos sobre los siguientes asuntos:

Alteración del destino de las zonas comunes, enajenación de bienes comunes, constitución de hipoteca sobre elementos comunes, solicitud de concurso de acreedores.

Por mayoría simple

Significado de la mayoría simple: La mayoría simple es la mayoría de los votos presentes y representados en la junta. Esta mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos sobre los siguientes asuntos:

Nombramiento y cese de los miembros de la junta de propietarios, aprobación del presupuesto anual de la comunidad, contratación de obras y servicios para el mantenimiento y conservación, fijación de cuotas de participación.

Por mayoría cualificada

¿Qué es la mayoría cualificada? La mayoría cualificada es la mayoría de dos tercios de los votos presentes y representados en la junta. Esta mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos sobre los siguientes asuntos:

Modificación del título constitutivo o estatutos de la comunidad, realización de obras extraordinarias que afecten la estructura o configuración de elementos comunes, constitución de servidumbres sobre elementos comunes, establecimiento de servicios o instalaciones comunes.

Excepciones a las mayorías necesarias

En edificios de nueva construcción, la instalación de ascensores o montacargas puede ser acordada con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados.

En comunidades con menos de cuatro propietarios, la mayoría simple de los presentes y representados es suficiente para la adopción de cualquier acuerdo.

Estas precisiones sobre los tipos de mayorías proporcionan una guía clara para entender el proceso de toma de decisiones en las juntas de propietarios y garantizar un funcionamiento eficiente y equitativo dentro de la comunidad.

¿Cuándo se necesita una mayoría simple?

La necesidad de una mayoría simple surge en situaciones específicas que implican la ejecución de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes, con el propósito de eliminar barreras arquitectónicas y mejorar la accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de 70 años.

Para llevar a cabo estas intervenciones, que incluyen acciones como la supresión de escaleras o peldaños, la construcción de rampas o la instalación de elevadores mecánicos (plataformas salva escaleras), se requiere la aprobación de la mayoría simple de todos los propietarios y cuotas.

Este enfoque busca agilizar la toma de decisiones en situaciones que directamente benefician la accesibilidad y movilidad en el edificio y sus elementos comunes. Además, destaca la importancia de facilitar el acceso a las personas con discapacidad o mayores de 70 años, fomentando así la inclusión y adaptación de los espacios para el bienestar de toda la comunidad de propietarios.

¿Qué acuerdos de la comunidad de propietarios necesitan unanimidad?

En el ámbito de la comunidad de propietarios, ciertos acuerdos requieren un respaldo unánime de todos los vecinos. La unanimidad se convierte en un requisito esencial en situaciones que involucran la concesión y modificación del título constitutivo y los estatutos de la comunidad.

Esta condición prevalece, a menos que estemos frente a algún escenario específico en el cual se establece la necesidad de una mayoría cualificada.

En otras palabras, la unanimidad se consolida como la piedra angular para decisiones trascendentales que afectan la estructura fundamental y las normativas que rigen la convivencia en la comunidad. Este enfoque busca garantizar un consenso total entre los vecinos en asuntos de gran relevancia, promoviendo así un proceso de toma de decisiones que refleje la voluntad unánime de la comunidad de propietarios.

¿Cuándo es necesaria una mayoría cualificada?

La necesidad de una mayoría cualificada, establecida en un 60% o las 3/5 quintas partes de propietarios y cuotas de participación, se presenta en diversas situaciones que involucran decisiones fundamentales para la comunidad de propietarios.

Dichos acuerdos incluyen:

  • Instalación o supresión de servicios comunes de interés general: Servicio de portería, conserjería, vigilancia, servicio de limpieza, socorrista, sistema de riego automático, entre otros.
  • Alteración de la estructura o fábrica del edificio o cosas comunes: Cerramiento de terrazas.
  • División, agregación o segregación de pisos y locales: Unión de dos pisos, división de un local en dos.
  • Arrendamiento de elementos comunes sin destino especial: Alquiler de cubiertas o azoteas para la colocación de anuncios publicitarios o antenas de telefonía móvil.
  • Mejora de la eficiencia energética o hídrica del edificio: Aislamiento de fachadas, reutilización de aguas para riego.
  • Otras instalaciones, servicios o mejoras: Incluye cualquier otro acuerdo que, por su alcance o impacto, requiera una mayoría cualificada para su aprobación.

Estas medidas, al requerir una mayoría cualificada, aseguran que decisiones significativas para la comunidad sean respaldadas por un consenso más amplio y, por ende, reflejen un apoyo sustancial por parte de los propietarios y cuotas de participación.

¿Qué es el voto del 33% o de un tercio de propietarios y cuotas?

El voto del 33% o de un tercio de propietarios y cuotas representa una mayoría cualificada esencial para la toma de ciertos acuerdos en las juntas de propietarios, como establece el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Este artículo especifica que “para la adopción de los acuerdos a que se refieren los apartados 1, 2, 3, 4 y 5 del artículo 17, se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, al menos, la mitad del valor de las cuotas de participación“.

En términos prácticos, para que un acuerdo se adopte con esta mayoría, es imperativo que al menos un tercio de los propietarios emitan su voto a favor, y que estos propietarios representen al menos un tercio del valor de las cuotas de participación.

Algunos ejemplos de acuerdos que necesitan esta mayoría son:

  1. La instalación de sistemas de energía renovable.
  2. El acceso a nuevos servicios de telecomunicaciones.
  3. La modificación de las reglas de régimen interior.
  4. La enajenación de bienes comunes.

Esta mayoría no se aplica en dos casos específicos:

  1. En comunidades de propietarios con menos de cuatro propietarios, donde la mayoría simple de los presentes y representados es suficiente para adoptar cualquier acuerdo.
  2. En edificios de nueva construcción, donde la junta de propietarios puede adoptar acuerdos sobre la instalación de ascensores o montacargas con la mayoría simple de los presentes y representados.

Si no se logra alcanzar esta mayoría, el acuerdo no será adoptado, y será necesario convocar una nueva junta para intentar obtener el respaldo necesario. Este proceso refleja la importancia de un consenso sustancial para decisiones que impactan significativamente en la comunidad de propietarios.

Adopción de acuerdos Variados: mayoría de asistentes y representados

En situaciones que no encajen en los supuestos anteriores, como el nombramiento y remoción de cargos, la aprobación de cuentas y presupuestos, o la decisión de iniciar acciones judiciales contra algún propietario, los acuerdos se aprobarán de la siguiente manera:

  1. Con el voto de la mayoría del total de propietarios en el edificio, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de participación, si la junta se celebra en primera convocatoria.
  2. Con el voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes en la junta, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de los asistentes a la junta, si esta se celebra en segunda convocatoria.

Este enfoque garantiza una toma de decisiones robusta, considerando tanto la representatividad total de la propiedad como la participación directa en la reunión, asegurando así que los acuerdos sean respaldados por una mayoría significativa en ambas circunstancias.

Conclusión

Comprender las mayorías necesarias en las juntas de una comunidad de propietarios es esencial para asegurar que las decisiones reflejen la voluntad mayoritaria. Este conocimiento empodera a los propietarios, permitiéndoles participar activamente en las deliberaciones y votaciones que afectan su comunidad.

Si te surgen dudas acerca de las mayorías requeridas para la adopción de acuerdos en las juntas de su comunidad de propietarios, no dude en buscar asesoramiento. En Zarzo Fincas, administradores de fincas en Valencia (Mislata), estamos aquí para ayudarle a comprender estos procesos y brindar la orientación necesaria.

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