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  • Última modificación de la entrada:febrero 10, 2024
  • Tiempo de lectura:14 minutos de lectura

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece el marco legal que regula los elementos fundamentales para la toma de decisiones en las asambleas de comunidades de propietarios. Estos requisitos, estrechamente ligados a la índole particular de cada acuerdo a discutir, constituyen los cimientos que respaldan la convivencia y la administración eficaz de las comunidades.

En este artículo, nos sumergiremos en un análisis detallado de las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos en las asambleas de propietarios. Exploraremos cómo estas mayorías, delineadas por la legislación vigente, impactan en la toma de decisiones y en la dinámica de las comunidades de propietarios. ¡Acompáñanos en este viaje a través de las claves que rigen la gobernanza de las comunidades!

¿Cómo se contabilizan los votos de los propietarios?

En el proceso de tomar decisiones en una junta de propietarios, es fundamental comprender cómo se contabilizan los votos para la adopción adecuada de acuerdos. Esta tarea implica considerar tanto a los propietarios como a las cuotas de participación, destacando que el cálculo de las mayorías varía según si la junta se celebra en primera o segunda convocatoria.

Como norma general, se consideran votos favorables aquellos de propietarios ausentes en la junta, siempre y cuando hayan sido debidamente citados y, una vez informados del acuerdo adoptado por aquellos que asistieron, no manifiesten su discrepancia en un plazo de 30 días. Es crucial tener en cuenta este plazo, ya que si no expresaste tu desacuerdo con un acuerdo adoptado en tu comunidad y no asististe a la junta, se presume que votas a favor del mismo después de transcurridos los 30 días.

En caso de encontrarte en esta situación, puedes manifestar tu discrepancia con un acuerdo adoptado. Utilizar esta herramienta es vital para asegurar que tu opinión sea debidamente registrada, ya que no hacerlo dentro del plazo estipulado podría implicar la aceptación tácita del acuerdo en cuestión. ¡Protege tus derechos como propietario y toma acción en tiempo y forma!

Tipos de mayoría que existen

Al considerar el quórum o recuento de votos necesario para la aprobación de acuerdos en una junta de propietarios, podemos identificar distintos tipos de mayorías. Aquí te presentamos una síntesis de las características de estas mayorías, tomando en cuenta los textos proporcionados:

Por unanimidad

¿Qué es la mayoría por unanimidad? La unanimidad es el acuerdo de todos los propietarios presentes y representados en la junta. Esta mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos sobre los siguientes asuntos:

Alteración del destino de las zonas comunes, enajenación de bienes comunes, constitución de hipoteca sobre elementos comunes, solicitud de concurso de acreedores.

Por mayoría simple

Significado de la mayoría simple: La mayoría simple es la mayoría de los votos presentes y representados en la junta. Esta mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos sobre los siguientes asuntos:

Nombramiento y cese de los miembros de la junta de propietarios, aprobación del presupuesto anual de la comunidad, contratación de obras y servicios para el mantenimiento y conservación, fijación de cuotas de participación.

Por mayoría cualificada

¿Qué es la mayoría cualificada? La mayoría cualificada es la mayoría de dos tercios de los votos presentes y representados en la junta. Esta mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos sobre los siguientes asuntos:

Modificación del título constitutivo o estatutos de la comunidad, realización de obras extraordinarias que afecten la estructura o configuración de elementos comunes, constitución de servidumbres sobre elementos comunes, establecimiento de servicios o instalaciones comunes.

Excepciones a las mayorías necesarias

En edificios de nueva construcción, la instalación de ascensores o montacargas puede ser acordada con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados.

En comunidades con menos de cuatro propietarios, la mayoría simple de los presentes y representados es suficiente para la adopción de cualquier acuerdo.

Estas precisiones sobre los tipos de mayorías proporcionan una guía clara para entender el proceso de toma de decisiones en las juntas de propietarios y garantizar un funcionamiento eficiente y equitativo dentro de la comunidad.

¿Cuándo se necesita una mayoría simple?

La necesidad de una mayoría simple surge en situaciones específicas que implican la ejecución de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes, con el propósito de eliminar barreras arquitectónicas y mejorar la accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de 70 años.

Para llevar a cabo estas intervenciones, que incluyen acciones como la supresión de escaleras o peldaños, la construcción de rampas o la instalación de elevadores mecánicos (plataformas salva escaleras), se requiere la aprobación de la mayoría simple de todos los propietarios y cuotas.

Este enfoque busca agilizar la toma de decisiones en situaciones que directamente benefician la accesibilidad y movilidad en el edificio y sus elementos comunes. Además, destaca la importancia de facilitar el acceso a las personas con discapacidad o mayores de 70 años, fomentando así la inclusión y adaptación de los espacios para el bienestar de toda la comunidad de propietarios.

¿Qué acuerdos de la comunidad de propietarios necesitan unanimidad?

En el ámbito de la comunidad de propietarios, ciertos acuerdos requieren un respaldo unánime de todos los vecinos. La unanimidad se convierte en un requisito esencial en situaciones que involucran la concesión y modificación del título constitutivo y los estatutos de la comunidad.

Esta condición prevalece, a menos que estemos frente a algún escenario específico en el cual se establece la necesidad de una mayoría cualificada.

En otras palabras, la unanimidad se consolida como la piedra angular para decisiones trascendentales que afectan la estructura fundamental y las normativas que rigen la convivencia en la comunidad. Este enfoque busca garantizar un consenso total entre los vecinos en asuntos de gran relevancia, promoviendo así un proceso de toma de decisiones que refleje la voluntad unánime de la comunidad de propietarios.

¿Cuándo es necesaria una mayoría cualificada?

La necesidad de una mayoría cualificada, establecida en un 60% o las 3/5 quintas partes de propietarios y cuotas de participación, se presenta en diversas situaciones que involucran decisiones fundamentales para la comunidad de propietarios.

Dichos acuerdos incluyen:

  • Instalación o supresión de servicios comunes de interés general: Servicio de portería, conserjería, vigilancia, servicio de limpieza, socorrista, sistema de riego automático, entre otros.
  • Alteración de la estructura o fábrica del edificio o cosas comunes: Cerramiento de terrazas.
  • División, agregación o segregación de pisos y locales: Unión de dos pisos, división de un local en dos.
  • Arrendamiento de elementos comunes sin destino especial: Alquiler de cubiertas o azoteas para la colocación de anuncios publicitarios o antenas de telefonía móvil.
  • Mejora de la eficiencia energética o hídrica del edificio: Aislamiento de fachadas, reutilización de aguas para riego.
  • Otras instalaciones, servicios o mejoras: Incluye cualquier otro acuerdo que, por su alcance o impacto, requiera una mayoría cualificada para su aprobación.

Estas medidas, al requerir una mayoría cualificada, aseguran que decisiones significativas para la comunidad sean respaldadas por un consenso más amplio y, por ende, reflejen un apoyo sustancial por parte de los propietarios y cuotas de participación.

¿Qué es el voto del 33% o de un tercio de propietarios y cuotas?

El voto del 33% o de un tercio de propietarios y cuotas representa una mayoría cualificada esencial para la toma de ciertos acuerdos en las juntas de propietarios, como establece el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Este artículo especifica que “para la adopción de los acuerdos a que se refieren los apartados 1, 2, 3, 4 y 5 del artículo 17, se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, al menos, la mitad del valor de las cuotas de participación“.

En términos prácticos, para que un acuerdo se adopte con esta mayoría, es imperativo que al menos un tercio de los propietarios emitan su voto a favor, y que estos propietarios representen al menos un tercio del valor de las cuotas de participación.

Algunos ejemplos de acuerdos que necesitan esta mayoría son:

  1. La instalación de sistemas de energía renovable.
  2. El acceso a nuevos servicios de telecomunicaciones.
  3. La modificación de las reglas de régimen interior.
  4. La enajenación de bienes comunes.

Esta mayoría no se aplica en dos casos específicos:

  1. En comunidades de propietarios con menos de cuatro propietarios, donde la mayoría simple de los presentes y representados es suficiente para adoptar cualquier acuerdo.
  2. En edificios de nueva construcción, donde la junta de propietarios puede adoptar acuerdos sobre la instalación de ascensores o montacargas con la mayoría simple de los presentes y representados.

Si no se logra alcanzar esta mayoría, el acuerdo no será adoptado, y será necesario convocar una nueva junta para intentar obtener el respaldo necesario. Este proceso refleja la importancia de un consenso sustancial para decisiones que impactan significativamente en la comunidad de propietarios.

Adopción de acuerdos Variados: mayoría de asistentes y representados

En situaciones que no encajen en los supuestos anteriores, como el nombramiento y remoción de cargos, la aprobación de cuentas y presupuestos, o la decisión de iniciar acciones judiciales contra algún propietario, los acuerdos se aprobarán de la siguiente manera:

  1. Con el voto de la mayoría del total de propietarios en el edificio, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de participación, si la junta se celebra en primera convocatoria.
  2. Con el voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes en la junta, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de los asistentes a la junta, si esta se celebra en segunda convocatoria.

Este enfoque garantiza una toma de decisiones robusta, considerando tanto la representatividad total de la propiedad como la participación directa en la reunión, asegurando así que los acuerdos sean respaldados por una mayoría significativa en ambas circunstancias.

Conclusión

Comprender las mayorías necesarias en las juntas de una comunidad de propietarios es esencial para asegurar que las decisiones reflejen la voluntad mayoritaria. Este conocimiento empodera a los propietarios, permitiéndoles participar activamente en las deliberaciones y votaciones que afectan su comunidad.

Si te surgen dudas acerca de las mayorías requeridas para la adopción de acuerdos en las juntas de su comunidad de propietarios, no dude en buscar asesoramiento. En Zarzo Fincas, administradores de fincas en Valencia (Mislata), estamos aquí para ayudarle a comprender estos procesos y brindar la orientación necesaria.

Contacta con nosotros y asegúrate de que tus decisiones comunitarias se tomen de manera informada y efectiva. ¡Hoy mismo podemos darte la asesoría que tu comunidad merece!

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Esta entrada tiene 18 comentarios

  1. Maria

    Buenas tardes,
    Me surge una duda. En mi comunidad de vecinos de la cual solo tengo propiedad de un garaje en los estatutos señala lo siguiente:
    “Los titulares del local comercial en planta baja, así como las de las plazas de aparcamiento y trasteros en planta de sótano, quedan exonerados de contribuir al pago de los gastos de alumbrado, limpieza, reparación y conservación de los zaguanes, escaleras, ascensores y cubierta del edificio, así como de aquellos otros gastos causados en elementos comunes que no vayan a poder utilizar.”

    Realizaron una reunión en la que se me ha obligado a hacerme cargo de los gastos porque dicen que es un peligro entrar y salir por la rampa del garaje. ¿Es legal que me hagan pagarlo?
    Por otro lado, se votó y hubieron 2 votos en contra, por lo que no se podría modificar el estatuto, ¿es así? Tal y como he leídos en vuestra web.
    No sé si puedo impugnar lo que se ha realizado.
    Espero vuestra respuesta.
    Gracias.

    1. Zarzo Fincas

      Estimada María,

      La situación que describes se relaciona con la interpretación y aplicación de los estatutos de una comunidad de propietarios y las decisiones tomadas en junta de propietarios bajo el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España. Vamos a abordar los puntos principales para aclarar tus dudas.

      Exoneración de Gastos
      Los estatutos de tu comunidad exoneran específicamente a los propietarios de plazas de garaje, trasteros y el local comercial de contribuir a ciertos gastos comunes. Esta exoneración es legal y vinculante siempre que esté inscrita en el Registro de la Propiedad y se haya acordado así en la escritura de división horizontal o en una modificación posterior de los estatutos aprobada por la junta de propietarios.

      Cambio en la Obligación de Pago de Gastos
      Para obligarte a pagar gastos de los que previamente estabas exonerado, sería necesario modificar los estatutos de la comunidad. Esta modificación requiere la unanimidad de todos los propietarios, según el artículo 17 de la LPH, que establece que para la validez de los acuerdos que impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad se requiere el consentimiento unánime de los propietarios.

      Votación en la Junta
      Si en la reunión se votó por imponerte estos gastos y hubo al menos 2 votos en contra, esto indicaría que no se alcanzó la unanimidad necesaria para modificar los estatutos. Por tanto, basándonos en lo que mencionas, esa decisión no se ajustaría a lo establecido en la LPH para la modificación de los estatutos.

      Impugnación de Acuerdos
      Si consideras que el acuerdo adoptado en la junta infringe lo establecido en los estatutos de la comunidad o la LPH, tienes derecho a impugnarlo. El artículo 18 de la LPH establece que los propietarios que se hayan opuesto en la junta, los ausentes que impugnen el acuerdo dentro de un plazo determinado, y los que hayan sido privados ilegítimamente de su derecho de voto, pueden impugnar los acuerdos de la junta que consideren perjudiciales para la comunidad o que lesionen sus derechos. La impugnación debe presentarse ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubique la finca, en el plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo, o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.

      Recomendación
      Te recomiendo que consultes con un abogado especializado en propiedad horizontal para que revise tu caso con detalle y te asesore sobre la viabilidad y el procedimiento para impugnar el acuerdo. La asesoría legal te proporcionará una base sólida para defender tus derechos conforme a la legalidad vigente.
      Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  2. Torres

    Hola,

    Tengo una duda especifica sobre una normativa municipal:

    En la comunidad de propietarios donde vivimos (28 vecinos), hay un vecino que quiere prohibir que los demás propietarios de la finca cuelguen ropa o toallas de playa en las barandillas de las terrazas. Yo he buscando esta normativa y es cierto que existe, de todas formas, fui con esa normativa a la Policia Local de la localidad y me comentaron que esta normativa es muy genérica. Y que también se puede votar en junta el colgar o no toallas en las barandillas de las terrazas, en consecuencia, si saliera favorable, esta normativa municipal quedaría anulada en nuestra finca.

    Hace 50 años que todos los propietarios colgamos ropa o más bien toallas de playa en las barandillas de las terrazas (vivimos a dos calles de la playa y básicamente son apartamentos de playa) aparte, hay propiedades en esta finca que no disponen de patio de luces con sus respectivos tendederos. Al ser un edificio antiguo, tampoco disponemos de una azotea con un espacio donde tender la ropa, toallas, sabanas, etc. Añado que la azotea no podría ponerse tampoco un espacio con tendedero comunitario porque actualmente no es transitable, no hay barandillas y el suelo actual es una tela asfáltica.

    Mi pregunta es la siguiente:

    Para anular esta normativa municipal en junta, cuantos votos se necesitan? somos 28 propietarios y la mayoría está de acuerdo en colgar ropa, pero queremos saber si se necesitan 3/4 partes, 3/5 partes u otra proporción?

    Muchas gracias y un saludo,
    Torres

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Torres,

      La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España proporciona el marco legal para la toma de decisiones dentro de las comunidades de propietarios, pero es importante entender que las normativas municipales tienen un ámbito de aplicación general y no pueden ser “anuladas” o dejadas sin efecto por decisiones tomadas en juntas de propietarios. Es decir, una comunidad de propietarios no puede votar para dejar sin efecto una normativa municipal a través de una votación en junta.

      Sin embargo, lo que sí puede hacer una comunidad de propietarios es regular los usos y costumbres dentro de su propiedad en cuanto no contradigan la normativa vigente o las leyes. En el caso de las normas sobre estética y uso de los elementos comunes (como sería el caso de colgar ropa en las terrazas), la comunidad puede establecer sus propias normas internas siempre y cuando estas no vayan en contra de regulaciones municipales más restrictivas.

      ¿Cómo se regula el uso de los elementos comunes en la comunidad?
      Para regular el uso de elementos comunes y adoptar normas específicas que se ajusten a las necesidades de la comunidad, se debe seguir el procedimiento y los requisitos de votación establecidos en la LPH. De acuerdo con el artículo 17 de la LPH, las modificaciones en los estatutos de la comunidad o las normas de régimen interno requieren, por regla general, el acuerdo de 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 partes de las cuotas de participación.

      Sin embargo, si lo que se busca es establecer una norma de régimen interno que regule aspectos más detallados del día a día, sin modificar los estatutos, podría argumentarse que una mayoría simple en una junta debidamente convocada podría ser suficiente. Esto se debe a que el reglamento de régimen interior puede ser adaptado a las necesidades de la comunidad, siempre respetando el marco legal y sin contravenir normativas superiores.

      ¿Qué hacer frente a normativas municipales?
      Si la normativa municipal es muy genérica y su aplicación práctica resulta ambigua, la comunidad puede buscar interpretarla de manera que se ajuste a las necesidades y costumbres de los propietarios, siempre manteniendo un equilibrio entre el respeto a la norma y la funcionalidad para los residentes. En este caso, dado que existe una normativa municipal que prohíbe colgar ropa o toallas en las terrazas, la comunidad debe ser cautelosa al regular internamente esta práctica.

      Sería recomendable:

      Consultar con un abogado: Antes de tomar cualquier decisión, sería prudente consultar con un profesional especializado en derecho inmobiliario o derecho administrativo para entender mejor las posibles consecuencias de contravenir una normativa municipal y explorar opciones legales.

      Diálogo con el Ayuntamiento: Intentar un diálogo con las autoridades municipales para exponer la situación particular de la comunidad y buscar una solución o interpretación flexible de la normativa que permita atender las necesidades de los propietarios sin infringir la ley.

      Recuerda que el objetivo de las normativas municipales suele ser mantener un cierto orden y estética en el paisaje urbano, por lo que cualquier acuerdo de la comunidad debe buscar un equilibrio entre las necesidades de los propietarios y el cumplimiento de la ley.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  3. marisol

    varios vecinos quieren que se ponga una cuota de comunidad para todos igual en los estatutos de la comunidad estan por coeficiente ,pero hay 6 vecinos que tienen los pisos mas grandes y dicen que lo que hay que hacer es aprobar los vecinos para que se pague todos igual, según la ley de propiedad horizontal el articulo 5 dice que tiene que ser por unanimidad ,pero mis vecinos dicen que con que haya una mayoria que tengan el coeficiente mayor es suficiente

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Marisol,

      Para abordar correctamente la situación que describes, es fundamental entender cómo se aplican las normas de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, particularmente en lo que respecta a los cambios en los criterios de reparto de gastos comunes.

      Según el artículo 17 de la LPH, para que se modifique el criterio de reparto de los gastos generales de una comunidad de propietarios, que normalmente se hace en función de los coeficientes de participación establecidos en el título constitutivo de la comunidad, se requiere la unanimidad de todos los propietarios. El coeficiente de participación de cada propietario se determina en función de la cuota de participación que tiene asignada cada elemento privativo respecto al total del inmueble, reflejada en el título constitutivo.

      El artículo 5 de la LPH se refiere más a la obligación de cada propietario de respetar los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios y no tanto a cómo se deben adoptar dichos acuerdos. Es el artículo 17 el que especifica que los cambios en la forma de distribuir los gastos comunes sólo pueden hacerse con la aprobación de todos los propietarios (unanimidad), no simplemente con una mayoría, incluso si esa mayoría representa una mayor proporción de coeficientes.

      Por tanto, si los estatutos de tu comunidad y el título constitutivo establecen que los gastos se reparten según el coeficiente de propiedad, cambiar a un sistema de cuotas iguales para todos requeriría el consentimiento unánime de todos los propietarios, sin importar el tamaño de los pisos o el coeficiente que posean. Esto incluye tanto a los que estarían a favor del cambio como a los que se podrían oponer. La idea de que una mayoría por coeficiente puede decidir el cambio no es conforme a la ley.

      Es recomendable asesorar a los vecinos sobre estos aspectos legales y sugerir que cualquier propuesta de cambio se haga con base en la consulta de un abogado especializado en propiedad horizontal para asegurar que se sigan los procedimientos legales adecuados y se eviten conflictos o interpretaciones erróneas de la ley.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  4. Juan Carlos R

    Hola, me gustaría pudieran contestar a dos cuestiones que tengo pendientes cara a una Junta Extraordinaria donde se va a proponer el cese del actual administrador y un nuevo nombramiento:
    1ª cuestión.- ¿Qué ocurre en una Subcomunidad de garajes pro indiviso cuando no existe un representante designado para asistir a la Junta en que se proponga el cambio de administrador de fincas? Entendiendo que hay que computar el voto de los garajes como un propietario, me planteo lo siguiente:
    a) ¿Sería válido computar a su vez la doble mayoría de asistentes y cuotas según parcelas presentes en la Junta?
    b) ¿Qué cuota representarían, solo la de cada parcela en relación al total de la Comunidad general o la del conjunto de la Subcomunidad en relación a dicha Comunidad general?
    2ª cuestión.- En el caso de haber acordado en Junta Extraordinaria el cese del administrador actual, siguiendo el régimen de doble mayoría simple establecido en la LPH, ¿Qué mayoría se requeriría para la designación nominal del nuevo administrador? (supongamos que de 10 vecinos que votaron a favor del cambio hay 4 que optan por XX como nuevo administrador, 2 por YY como nuevo administrador y otros 2 que votan por ZZ, absteniéndose otros 2) ¿Se podría en tal caso nombrar al administrador más votado, aunque no se dé el requisito de la doble mayoría?
    Gracias anticipadas por su respuesta.

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Juan Carlos,

      Aquí te respondo detalladamente cada una de tus preguntas con respecto a la junta extraordinaria y los procedimientos de voto para el cambio de administrador de fincas:

      1ª Cuestión: Votación en una Subcomunidad de Garajes pro Indiviso
      a) Computación de la Doble Mayoría de Asistentes y Cuotas Según Parcelas Presentes en la Junta

      Si no existe un representante designado de la subcomunidad de garajes para asistir a la junta, los garajes deben ser tratados como un único propietario. En este caso, es importante que haya un acuerdo previo entre los propietarios de los garajes sobre cómo votarán en la junta.

      La computación de la doble mayoría (mayoría de los asistentes y de las cuotas) se debe realizar considerando tanto a los asistentes como las cuotas representadas en la junta. Si los garajes actúan como un único propietario, su voto se computa como una única unidad en la cuenta de asistentes, pero la cuota que representan en la comunidad será la sumatoria de las cuotas de todos los garajes.

      b) Qué Cuota Representarían

      La cuota que representarían los garajes sería la del conjunto de la subcomunidad en relación a la comunidad general. Es decir, se debe sumar las cuotas de todos los garajes y presentar ese total como la cuota de participación de esa “unidad” en la comunidad mayor.

      2ª Cuestión: Mayoría Requerida para la Designación del Nuevo Administrador
      En relación al cese y posterior nombramiento de un nuevo administrador, si ya se ha aprobado el cese del administrador actual bajo el régimen de doble mayoría simple de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la designación del nuevo administrador también debe seguir las mismas reglas de votación.

      En tu escenario, donde diferentes vecinos apoyan a diferentes candidatos, el nombramiento del nuevo administrador debería idealmente alcanzar una mayoría simple (más votos a favor que en contra entre los votantes presentes). Sin embargo, si ninguno alcanza la mayoría absoluta de los votos de los asistentes y de cuotas, la persona con más votos no necesariamente puede ser nombrada si no cumple con los requisitos de mayoría necesarios.

      En casos donde no se logra una mayoría clara, es común convocar a una nueva votación o reunión para resolver el impasse, o considerar la posibilidad de una gestión temporal mientras se consigue el consenso necesario.

      Es recomendable revisar los estatutos de la comunidad y la LPH para clarificar estos puntos y asegurarse de que todas las acciones están en conformidad con las normativas vigentes. Asimismo, puede ser útil contar con la asistencia de un asesor legal para garantizar que los procedimientos de la junta se llevan a cabo de manera correcta.

      Espero que estas aclaraciones te sean útiles para la próxima junta extraordinaria.

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  5. Carlos Figueroa

    en una comunidad de 4 comuneros cuando uno tiene el 50% de participación, ¿puede anular las decisiones de los demás en una reunión?

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Carlos,

      En una comunidad de propietarios, las decisiones se toman según las mayorías establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Aunque un comunero tenga el 50% de participación, esto no le da automáticamente el poder de anular las decisiones de los demás.

      Decisiones por mayoría simple: Para decisiones ordinarias, se requiere la mayoría de los votos presentes y representados en la reunión. En este caso, el comunero con el 50% puede influir significativamente, pero no anular decisiones por sí solo si los otros tres comuneros votan en contra.

      Decisiones por unanimidad: Para ciertos acuerdos importantes, la ley requiere unanimidad. En estos casos, un solo comunero, independientemente de su porcentaje de participación, puede bloquear una decisión.

      Impugnación de acuerdos: Cualquier comunero puede impugnar acuerdos si considera que van en contra de la ley o los estatutos de la comunidad, según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

      En resumen, el comunero con el 50% de participación tiene un peso considerable, pero no puede anular decisiones de forma unilateral en todas las circunstancias.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  6. Alejandri

    Buenas tardes,

    En mi comunidad se ha votado para cambiar los telefonillos. Todos los pisos tienen el mismo % de participación.

    El resultado fue 12 a favor, 11 en contra y 1 abstención.

    La administradora dice que 12 a favor no es más de la mitad de los presentes y que por eso no es doble mayoría.

    Otros administradores nos dicen que las abstenciones no cuentan y que si ganaron los 12 votos

    Ustedes que opinan?

    Saludos

    1. Zarzo Fincas

      Buenas tardes Alejandri,

      Para resolver tu duda, es importante entender cómo se calcula la mayoría en las votaciones de la comunidad de propietarios, especialmente cuando se habla de doble mayoría.

      Mayoría Simple: En general, para que una votación sea aprobada por mayoría simple, es necesario que haya más votos a favor que en contra, excluyendo las abstenciones del recuento. En tu caso, tienes 12 votos a favor y 11 en contra. La abstención no se cuenta, lo que deja 23 votos válidos. Así, 12 votos a favor representan la mayoría de los votos emitidos.

      Doble Mayoría: La doble mayoría es un sistema que puede requerir la mayoría de votos según dos criterios diferentes, por ejemplo, mayoría de propietarios y mayoría de coeficientes de participación. En tu caso, no parece que se haya mencionado específicamente la necesidad de doble mayoría.

      Conclusión: Si la normativa de vuestra comunidad de propietarios no requiere específicamente una doble mayoría y solo se requiere una mayoría simple, entonces 12 votos a favor frente a 11 en contra son suficientes para aprobar la propuesta, ya que las abstenciones no se cuentan en el total de votos válidos emitidos.

      En resumen, según la información proporcionada y la normativa general de votaciones en comunidades de propietarios, los 12 votos a favor son suficientes para aprobar el cambio de telefonillos.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  7. MIGUEL

    Buenas tardes. Para el tema de ver la posibilidad si se puede rescindir el contrato de una Antena de telefonía móvil situada en la terraza de una comunidad de propietarios.
    El problema es que la caseta ubicada con la maquinaria de la antena está justo encima del dormitorio de matrimonio nuestro que da al techo del último piso y ha ocasionado a veces ruidos de la maquinaria y molestias (sobre todo en el silencio de la noche perjudicando a veces el descanso nocturno) cuando se estropea el aparato de aire acondicionado que refrigera dichos aparatos para que no se calienten aunque con las quejas vienen a los 5 o 6 días y lo arreglan ( así también como los posibles riesgos de radiaciones electromagnéticas que puedan emitir aunque alegen que eso está controlado).
    Los más perjudicados por las molestias ocasionadas somos el vecino que vive en el Atico y los del último piso.
    El contrato tiene vigencia para 25 años y cumple en agosto de 2025 -ya que se hizo en agosto del 2000- pero hay que avisar a la empresa si se quiere rescindir con un mínimo de 6 meses de antelación a la fecha de vencimiento con carta certificada.
    Somos en total 14 propietarios.
    Si en el caso de querer quitar dicha antena sólo estamos de acuerdo tres o cuatro vecinos y dos o tres vecinos votan a favor de mantenerla y los demás se abstienen porque no acudan a la reunión…Sería posible con éste porcentaje de votos poder rescindir el contrato y quitar la antena?…A las reuniones solemos acudir tres o cuatro vecinos de los 14 propietarios (los que no acuden a la reunión que serían la mayoría no se pronuncian y por lo tanto no votan)…es decir si en la próxima reunión para decidir tema de antena de telefonía acudimos por ejemplo 6 vecinos y 4 votamos que la quiten y dos que no la quiten ( o 3 vecinos que sí y otros 3 que no) y los demás vecinos no han asistido a la reunión y no se pronuncian….¿Se podría con este porcentaje rescindir el contrato con que sólo 3 vecinos nos negaramos??? O habría que tener algún tipo de mayoría simple,cualificada, total..? para tomar estas decisiones.
    Creo que ya también en los ayuntamientos por Medio Ambiente está prohibido poner antenas de telefonía dentro del municipio y las nuevas tienen que ponerlas a las afueras….es esto cierto?? Además de prohibirlas cerca de colegios, hospitales….etccc..
    Un Saludo

    1. Zarzo Fincas

      Estimado lector,
      Para rescindir el contrato de una antena de telefonía móvil en la comunidad de propietarios, es necesario seguir ciertos procedimientos legales y cumplir con las mayorías establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
      1. Mayoría necesaria para rescindir el contrato: La resolución de contratos de elementos comunes, como una antena de telefonía, requiere el voto favorable de 3/5 partes de los propietarios y de las cuotas de participación. Esto implica que no basta con la asistencia de unos pocos propietarios, ni tampoco es suficiente con que algunos se abstengan. Si en la reunión asisten 6 propietarios de los 14 totales, y solo 3 o 4 están a favor de rescindir el contrato, no alcanzarían la mayoría necesaria para tomar la decisión .
      2. Molestias y riesgos: Respecto a las molestias que mencionas, como los ruidos y posibles riesgos de radiación, sería recomendable incluir estos puntos en la discusión de la junta de propietarios. Aunque la antena tenga el control necesario sobre radiaciones, los problemas de ruido y mantenimiento pueden fortalecer vuestra posición para no renovar el contrato.
      3. Regulación municipal: En cuanto a las regulaciones municipales sobre la ubicación de antenas cerca de colegios y hospitales, es cierto que algunos ayuntamientos han comenzado a restringir la instalación de nuevas antenas en zonas sensibles. No obstante, la normativa específica varía según el municipio, por lo que deberíais verificar con el ayuntamiento local si existen restricciones que puedan ser aplicables a vuestra comunidad.
      Es fundamental revisar bien los plazos y enviar la notificación dentro del margen de 6 meses antes del vencimiento del contrato, para que el proceso de rescisión pueda avanzar sin contratiempos.
      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias. Grupo Zarzo e Inmho.

  8. MIGUEL

    Buenos dias. Deje una consulta hace unos dias sobre antena de telecomunicación en terraza de comunidad propietarios.
    Ruego respuesta.- Gracias- Un Saludo

    1. Zarzo Fincas

      Estimado lector,
      En relación a tu consulta, el administrador no tiene la autoridad para modificar unilateralmente las condiciones de uso de los mandos de acceso al garaje, ni para provocar un mal funcionamiento que obligue a los propietarios a comprar nuevos mandos. Este tipo de decisiones deben tomarse en una Junta de Propietarios y ser aprobadas por la mayoría requerida según la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente si implica un cambio que afecte a los accesos o la seguridad del inmueble.
      En cuanto a la seguridad, si las modificaciones en los mandos y accesos provocan riesgos para la integridad de los usuarios o bienes, como mencionas en el caso de la rampa pronunciada, esto podría ser un motivo de denuncia ante la comunidad o incluso ante las autoridades competentes por incumplir las normativas de seguridad de las puertas automáticas, que deben garantizar un funcionamiento adecuado para todos los usuarios.
      Te recomendaría que expongas este problema formalmente ante la Junta de Propietarios para que se revise la situación. Si el administrador sigue actuando de manera unilateral, podrías considerar llevar el asunto a un mediador o autoridad judicial para proteger tus derechos.
      En resumen, la comunidad debería adaptarse a la LPH y repartir los gastos según los coeficientes de participación, salvo que se llegue a un acuerdo distinto de forma unánime.
      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias. Grupo Zarzo e Inmho.

  9. María

    Buenas tardes. En una reunión de la Junta de propietarios en la que asistí se aprobó por mayoría( 15 a favor y 10 en contra, tres abstenciones y sin calcular los coeficientes de participación) el cerramiento de una terraza con techo de aluminio,, pero según el articulo 10, apartado 3, establece la aprobación por las tres quintas partes de la cuotas de participación como así, hice saber en el momento de la reunión al administrador y al presidente. El administrador aludió que en la convocatoria se proponía la propuesta para un acuerdo marco y por lo tanto no estaba sujeta a la aprobación de los tres quintos. Podría aclararme referido al acuerdo marco? Gracias

    1. Zarzo Fincas

      Estimado lector,
      El artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier modificación de elementos comunes, como el cerramiento de una terraza, requiere la aprobación por una mayoría de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación, ya que afecta a la estructura y estética del edificio.
      ¿Qué es un acuerdo marco?
      Un “acuerdo marco” suele referirse a un acuerdo previo, general y más amplio que no necesariamente se enfoca en un caso específico. Este tipo de acuerdos establece directrices o principios generales para futuras decisiones, pero no exime del cumplimiento de las mayorías necesarias cuando se trata de acciones concretas que modifiquen elementos comunes, como un cerramiento de terraza.
      Por lo tanto, si se aprobó el cerramiento sin calcular los coeficientes de participación y con una simple mayoría, el acuerdo puede ser impugnado si no se respetaron las tres quintas partes requeridas según la ley. El argumento del administrador sobre el “acuerdo marco” no anula la necesidad de cumplir con las mayorías legales específicas para modificaciones como esta.
      Te sugiero que revises el acta de la junta y consideres la posibilidad de impugnar el acuerdo si no se cumplieron los requisitos legales.
      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias. Grupo Zarzo e Inmho.

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