La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece el marco legal que regula los elementos fundamentales para la toma de decisiones en las asambleas de comunidades de propietarios. Estos requisitos, estrechamente ligados a la índole particular de cada acuerdo a discutir, constituyen los cimientos que respaldan la convivencia y la administración eficaz de las comunidades.
En este artículo, nos sumergiremos en un análisis detallado de las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos en las asambleas de propietarios. Exploraremos cómo estas mayorías, delineadas por la legislación vigente, impactan en la toma de decisiones y en la dinámica de las comunidades de propietarios. ¡Acompáñanos en este viaje a través de las claves que rigen la gobernanza de las comunidades!
¿Cómo se contabilizan los votos de los propietarios?
En el proceso de tomar decisiones en una junta de propietarios, es fundamental comprender cómo se contabilizan los votos para la adopción adecuada de acuerdos. Esta tarea implica considerar tanto a los propietarios como a las cuotas de participación, destacando que el cálculo de las mayorías varía según si la junta se celebra en primera o segunda convocatoria.
Como norma general, se consideran votos favorables aquellos de propietarios ausentes en la junta, siempre y cuando hayan sido debidamente citados y, una vez informados del acuerdo adoptado por aquellos que asistieron, no manifiesten su discrepancia en un plazo de 30 días. Es crucial tener en cuenta este plazo, ya que si no expresaste tu desacuerdo con un acuerdo adoptado en tu comunidad y no asististe a la junta, se presume que votas a favor del mismo después de transcurridos los 30 días.
En caso de encontrarte en esta situación, puedes manifestar tu discrepancia con un acuerdo adoptado. Utilizar esta herramienta es vital para asegurar que tu opinión sea debidamente registrada, ya que no hacerlo dentro del plazo estipulado podría implicar la aceptación tácita del acuerdo en cuestión. ¡Protege tus derechos como propietario y toma acción en tiempo y forma!
Tipos de mayoría que existen
Al considerar el quórum o recuento de votos necesario para la aprobación de acuerdos en una junta de propietarios, podemos identificar distintos tipos de mayorías. Aquí te presentamos una síntesis de las características de estas mayorías, tomando en cuenta los textos proporcionados:
Por unanimidad
¿Qué es la mayoría por unanimidad? La unanimidad es el acuerdo de todos los propietarios presentes y representados en la junta. Esta mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos sobre los siguientes asuntos:
Alteración del destino de las zonas comunes, enajenación de bienes comunes, constitución de hipoteca sobre elementos comunes, solicitud de concurso de acreedores.
Por mayoría simple
Significado de la mayoría simple: La mayoría simple es la mayoría de los votos presentes y representados en la junta. Esta mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos sobre los siguientes asuntos:
Nombramiento y cese de los miembros de la junta de propietarios, aprobación del presupuesto anual de la comunidad, contratación de obras y servicios para el mantenimiento y conservación, fijación de cuotas de participación.
Por mayoría cualificada
¿Qué es la mayoría cualificada? La mayoría cualificada es la mayoría de dos tercios de los votos presentes y representados en la junta. Esta mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos sobre los siguientes asuntos:
Modificación del título constitutivo o estatutos de la comunidad, realización de obras extraordinarias que afecten la estructura o configuración de elementos comunes, constitución de servidumbres sobre elementos comunes, establecimiento de servicios o instalaciones comunes.
Excepciones a las mayorías necesarias
En edificios de nueva construcción, la instalación de ascensores o montacargas puede ser acordada con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados.
En comunidades con menos de cuatro propietarios, la mayoría simple de los presentes y representados es suficiente para la adopción de cualquier acuerdo.
Estas precisiones sobre los tipos de mayorías proporcionan una guía clara para entender el proceso de toma de decisiones en las juntas de propietarios y garantizar un funcionamiento eficiente y equitativo dentro de la comunidad.
¿Cuándo se necesita una mayoría simple?
La necesidad de una mayoría simple surge en situaciones específicas que implican la ejecución de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes, con el propósito de eliminar barreras arquitectónicas y mejorar la accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de 70 años.
Para llevar a cabo estas intervenciones, que incluyen acciones como la supresión de escaleras o peldaños, la construcción de rampas o la instalación de elevadores mecánicos (plataformas salva escaleras), se requiere la aprobación de la mayoría simple de todos los propietarios y cuotas.
Este enfoque busca agilizar la toma de decisiones en situaciones que directamente benefician la accesibilidad y movilidad en el edificio y sus elementos comunes. Además, destaca la importancia de facilitar el acceso a las personas con discapacidad o mayores de 70 años, fomentando así la inclusión y adaptación de los espacios para el bienestar de toda la comunidad de propietarios.
¿Qué acuerdos de la comunidad de propietarios necesitan unanimidad?
En el ámbito de la comunidad de propietarios, ciertos acuerdos requieren un respaldo unánime de todos los vecinos. La unanimidad se convierte en un requisito esencial en situaciones que involucran la concesión y modificación del título constitutivo y los estatutos de la comunidad.
Esta condición prevalece, a menos que estemos frente a algún escenario específico en el cual se establece la necesidad de una mayoría cualificada.
En otras palabras, la unanimidad se consolida como la piedra angular para decisiones trascendentales que afectan la estructura fundamental y las normativas que rigen la convivencia en la comunidad. Este enfoque busca garantizar un consenso total entre los vecinos en asuntos de gran relevancia, promoviendo así un proceso de toma de decisiones que refleje la voluntad unánime de la comunidad de propietarios.
¿Cuándo es necesaria una mayoría cualificada?
La necesidad de una mayoría cualificada, establecida en un 60% o las 3/5 quintas partes de propietarios y cuotas de participación, se presenta en diversas situaciones que involucran decisiones fundamentales para la comunidad de propietarios.
Dichos acuerdos incluyen:
- Instalación o supresión de servicios comunes de interés general: Servicio de portería, conserjería, vigilancia, servicio de limpieza, socorrista, sistema de riego automático, entre otros.
- Alteración de la estructura o fábrica del edificio o cosas comunes: Cerramiento de terrazas.
- División, agregación o segregación de pisos y locales: Unión de dos pisos, división de un local en dos.
- Arrendamiento de elementos comunes sin destino especial: Alquiler de cubiertas o azoteas para la colocación de anuncios publicitarios o antenas de telefonía móvil.
- Mejora de la eficiencia energética o hídrica del edificio: Aislamiento de fachadas, reutilización de aguas para riego.
- Otras instalaciones, servicios o mejoras: Incluye cualquier otro acuerdo que, por su alcance o impacto, requiera una mayoría cualificada para su aprobación.
Estas medidas, al requerir una mayoría cualificada, aseguran que decisiones significativas para la comunidad sean respaldadas por un consenso más amplio y, por ende, reflejen un apoyo sustancial por parte de los propietarios y cuotas de participación.
¿Qué es el voto del 33% o de un tercio de propietarios y cuotas?
El voto del 33% o de un tercio de propietarios y cuotas representa una mayoría cualificada esencial para la toma de ciertos acuerdos en las juntas de propietarios, como establece el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Este artículo especifica que “para la adopción de los acuerdos a que se refieren los apartados 1, 2, 3, 4 y 5 del artículo 17, se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, al menos, la mitad del valor de las cuotas de participación“.
En términos prácticos, para que un acuerdo se adopte con esta mayoría, es imperativo que al menos un tercio de los propietarios emitan su voto a favor, y que estos propietarios representen al menos un tercio del valor de las cuotas de participación.
Algunos ejemplos de acuerdos que necesitan esta mayoría son:
- La instalación de sistemas de energía renovable.
- El acceso a nuevos servicios de telecomunicaciones.
- La modificación de las reglas de régimen interior.
- La enajenación de bienes comunes.
Esta mayoría no se aplica en dos casos específicos:
- En comunidades de propietarios con menos de cuatro propietarios, donde la mayoría simple de los presentes y representados es suficiente para adoptar cualquier acuerdo.
- En edificios de nueva construcción, donde la junta de propietarios puede adoptar acuerdos sobre la instalación de ascensores o montacargas con la mayoría simple de los presentes y representados.
Si no se logra alcanzar esta mayoría, el acuerdo no será adoptado, y será necesario convocar una nueva junta para intentar obtener el respaldo necesario. Este proceso refleja la importancia de un consenso sustancial para decisiones que impactan significativamente en la comunidad de propietarios.
Adopción de acuerdos Variados: mayoría de asistentes y representados
En situaciones que no encajen en los supuestos anteriores, como el nombramiento y remoción de cargos, la aprobación de cuentas y presupuestos, o la decisión de iniciar acciones judiciales contra algún propietario, los acuerdos se aprobarán de la siguiente manera:
- Con el voto de la mayoría del total de propietarios en el edificio, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de participación, si la junta se celebra en primera convocatoria.
- Con el voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes en la junta, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de los asistentes a la junta, si esta se celebra en segunda convocatoria.
Este enfoque garantiza una toma de decisiones robusta, considerando tanto la representatividad total de la propiedad como la participación directa en la reunión, asegurando así que los acuerdos sean respaldados por una mayoría significativa en ambas circunstancias.
Conclusión
Comprender las mayorías necesarias en las juntas de una comunidad de propietarios es esencial para asegurar que las decisiones reflejen la voluntad mayoritaria. Este conocimiento empodera a los propietarios, permitiéndoles participar activamente en las deliberaciones y votaciones que afectan su comunidad.
Si te surgen dudas acerca de las mayorías requeridas para la adopción de acuerdos en las juntas de su comunidad de propietarios, no dude en buscar asesoramiento. En Zarzo Fincas, administradores de fincas en Valencia (Mislata), estamos aquí para ayudarle a comprender estos procesos y brindar la orientación necesaria.
Contacta con nosotros y asegúrate de que tus decisiones comunitarias se tomen de manera informada y efectiva. ¡Hoy mismo podemos darte la asesoría que tu comunidad merece!
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Buenas tardes,
Me surge una duda. En mi comunidad de vecinos de la cual solo tengo propiedad de un garaje en los estatutos señala lo siguiente:
“Los titulares del local comercial en planta baja, así como las de las plazas de aparcamiento y trasteros en planta de sótano, quedan exonerados de contribuir al pago de los gastos de alumbrado, limpieza, reparación y conservación de los zaguanes, escaleras, ascensores y cubierta del edificio, así como de aquellos otros gastos causados en elementos comunes que no vayan a poder utilizar.”
Realizaron una reunión en la que se me ha obligado a hacerme cargo de los gastos porque dicen que es un peligro entrar y salir por la rampa del garaje. ¿Es legal que me hagan pagarlo?
Por otro lado, se votó y hubieron 2 votos en contra, por lo que no se podría modificar el estatuto, ¿es así? Tal y como he leídos en vuestra web.
No sé si puedo impugnar lo que se ha realizado.
Espero vuestra respuesta.
Gracias.
Estimada María,
La situación que describes se relaciona con la interpretación y aplicación de los estatutos de una comunidad de propietarios y las decisiones tomadas en junta de propietarios bajo el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España. Vamos a abordar los puntos principales para aclarar tus dudas.
Exoneración de Gastos
Los estatutos de tu comunidad exoneran específicamente a los propietarios de plazas de garaje, trasteros y el local comercial de contribuir a ciertos gastos comunes. Esta exoneración es legal y vinculante siempre que esté inscrita en el Registro de la Propiedad y se haya acordado así en la escritura de división horizontal o en una modificación posterior de los estatutos aprobada por la junta de propietarios.
Cambio en la Obligación de Pago de Gastos
Para obligarte a pagar gastos de los que previamente estabas exonerado, sería necesario modificar los estatutos de la comunidad. Esta modificación requiere la unanimidad de todos los propietarios, según el artículo 17 de la LPH, que establece que para la validez de los acuerdos que impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad se requiere el consentimiento unánime de los propietarios.
Votación en la Junta
Si en la reunión se votó por imponerte estos gastos y hubo al menos 2 votos en contra, esto indicaría que no se alcanzó la unanimidad necesaria para modificar los estatutos. Por tanto, basándonos en lo que mencionas, esa decisión no se ajustaría a lo establecido en la LPH para la modificación de los estatutos.
Impugnación de Acuerdos
Si consideras que el acuerdo adoptado en la junta infringe lo establecido en los estatutos de la comunidad o la LPH, tienes derecho a impugnarlo. El artículo 18 de la LPH establece que los propietarios que se hayan opuesto en la junta, los ausentes que impugnen el acuerdo dentro de un plazo determinado, y los que hayan sido privados ilegítimamente de su derecho de voto, pueden impugnar los acuerdos de la junta que consideren perjudiciales para la comunidad o que lesionen sus derechos. La impugnación debe presentarse ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubique la finca, en el plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo, o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
Recomendación
Te recomiendo que consultes con un abogado especializado en propiedad horizontal para que revise tu caso con detalle y te asesore sobre la viabilidad y el procedimiento para impugnar el acuerdo. La asesoría legal te proporcionará una base sólida para defender tus derechos conforme a la legalidad vigente.
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Hola,
Tengo una duda especifica sobre una normativa municipal:
En la comunidad de propietarios donde vivimos (28 vecinos), hay un vecino que quiere prohibir que los demás propietarios de la finca cuelguen ropa o toallas de playa en las barandillas de las terrazas. Yo he buscando esta normativa y es cierto que existe, de todas formas, fui con esa normativa a la Policia Local de la localidad y me comentaron que esta normativa es muy genérica. Y que también se puede votar en junta el colgar o no toallas en las barandillas de las terrazas, en consecuencia, si saliera favorable, esta normativa municipal quedaría anulada en nuestra finca.
Hace 50 años que todos los propietarios colgamos ropa o más bien toallas de playa en las barandillas de las terrazas (vivimos a dos calles de la playa y básicamente son apartamentos de playa) aparte, hay propiedades en esta finca que no disponen de patio de luces con sus respectivos tendederos. Al ser un edificio antiguo, tampoco disponemos de una azotea con un espacio donde tender la ropa, toallas, sabanas, etc. Añado que la azotea no podría ponerse tampoco un espacio con tendedero comunitario porque actualmente no es transitable, no hay barandillas y el suelo actual es una tela asfáltica.
Mi pregunta es la siguiente:
Para anular esta normativa municipal en junta, cuantos votos se necesitan? somos 28 propietarios y la mayoría está de acuerdo en colgar ropa, pero queremos saber si se necesitan 3/4 partes, 3/5 partes u otra proporción?
Muchas gracias y un saludo,
Torres
Estimado Torres,
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España proporciona el marco legal para la toma de decisiones dentro de las comunidades de propietarios, pero es importante entender que las normativas municipales tienen un ámbito de aplicación general y no pueden ser “anuladas” o dejadas sin efecto por decisiones tomadas en juntas de propietarios. Es decir, una comunidad de propietarios no puede votar para dejar sin efecto una normativa municipal a través de una votación en junta.
Sin embargo, lo que sí puede hacer una comunidad de propietarios es regular los usos y costumbres dentro de su propiedad en cuanto no contradigan la normativa vigente o las leyes. En el caso de las normas sobre estética y uso de los elementos comunes (como sería el caso de colgar ropa en las terrazas), la comunidad puede establecer sus propias normas internas siempre y cuando estas no vayan en contra de regulaciones municipales más restrictivas.
¿Cómo se regula el uso de los elementos comunes en la comunidad?
Para regular el uso de elementos comunes y adoptar normas específicas que se ajusten a las necesidades de la comunidad, se debe seguir el procedimiento y los requisitos de votación establecidos en la LPH. De acuerdo con el artículo 17 de la LPH, las modificaciones en los estatutos de la comunidad o las normas de régimen interno requieren, por regla general, el acuerdo de 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 partes de las cuotas de participación.
Sin embargo, si lo que se busca es establecer una norma de régimen interno que regule aspectos más detallados del día a día, sin modificar los estatutos, podría argumentarse que una mayoría simple en una junta debidamente convocada podría ser suficiente. Esto se debe a que el reglamento de régimen interior puede ser adaptado a las necesidades de la comunidad, siempre respetando el marco legal y sin contravenir normativas superiores.
¿Qué hacer frente a normativas municipales?
Si la normativa municipal es muy genérica y su aplicación práctica resulta ambigua, la comunidad puede buscar interpretarla de manera que se ajuste a las necesidades y costumbres de los propietarios, siempre manteniendo un equilibrio entre el respeto a la norma y la funcionalidad para los residentes. En este caso, dado que existe una normativa municipal que prohíbe colgar ropa o toallas en las terrazas, la comunidad debe ser cautelosa al regular internamente esta práctica.
Sería recomendable:
Consultar con un abogado: Antes de tomar cualquier decisión, sería prudente consultar con un profesional especializado en derecho inmobiliario o derecho administrativo para entender mejor las posibles consecuencias de contravenir una normativa municipal y explorar opciones legales.
Diálogo con el Ayuntamiento: Intentar un diálogo con las autoridades municipales para exponer la situación particular de la comunidad y buscar una solución o interpretación flexible de la normativa que permita atender las necesidades de los propietarios sin infringir la ley.
Recuerda que el objetivo de las normativas municipales suele ser mantener un cierto orden y estética en el paisaje urbano, por lo que cualquier acuerdo de la comunidad debe buscar un equilibrio entre las necesidades de los propietarios y el cumplimiento de la ley.
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varios vecinos quieren que se ponga una cuota de comunidad para todos igual en los estatutos de la comunidad estan por coeficiente ,pero hay 6 vecinos que tienen los pisos mas grandes y dicen que lo que hay que hacer es aprobar los vecinos para que se pague todos igual, según la ley de propiedad horizontal el articulo 5 dice que tiene que ser por unanimidad ,pero mis vecinos dicen que con que haya una mayoria que tengan el coeficiente mayor es suficiente
Estimada Marisol,
Para abordar correctamente la situación que describes, es fundamental entender cómo se aplican las normas de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, particularmente en lo que respecta a los cambios en los criterios de reparto de gastos comunes.
Según el artículo 17 de la LPH, para que se modifique el criterio de reparto de los gastos generales de una comunidad de propietarios, que normalmente se hace en función de los coeficientes de participación establecidos en el título constitutivo de la comunidad, se requiere la unanimidad de todos los propietarios. El coeficiente de participación de cada propietario se determina en función de la cuota de participación que tiene asignada cada elemento privativo respecto al total del inmueble, reflejada en el título constitutivo.
El artículo 5 de la LPH se refiere más a la obligación de cada propietario de respetar los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios y no tanto a cómo se deben adoptar dichos acuerdos. Es el artículo 17 el que especifica que los cambios en la forma de distribuir los gastos comunes sólo pueden hacerse con la aprobación de todos los propietarios (unanimidad), no simplemente con una mayoría, incluso si esa mayoría representa una mayor proporción de coeficientes.
Por tanto, si los estatutos de tu comunidad y el título constitutivo establecen que los gastos se reparten según el coeficiente de propiedad, cambiar a un sistema de cuotas iguales para todos requeriría el consentimiento unánime de todos los propietarios, sin importar el tamaño de los pisos o el coeficiente que posean. Esto incluye tanto a los que estarían a favor del cambio como a los que se podrían oponer. La idea de que una mayoría por coeficiente puede decidir el cambio no es conforme a la ley.
Es recomendable asesorar a los vecinos sobre estos aspectos legales y sugerir que cualquier propuesta de cambio se haga con base en la consulta de un abogado especializado en propiedad horizontal para asegurar que se sigan los procedimientos legales adecuados y se eviten conflictos o interpretaciones erróneas de la ley.
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