Las juntas de comunidad son esenciales para la toma de decisiones en la administración de fincas. Una pregunta frecuente es: ¿cómo se cuentan los votos de los propietarios ausentes en estas juntas y cuál es su impacto en la adopción de acuerdos?
Exploraremos esta cuestión en detalle. Antes de nada veamos unas cuestiones importantes a recordar:
- Funciones de las comunidades de propietarios: Las comunidades de propietarios celebran reuniones para tomar decisiones sobre el mantenimiento, reparación y funcionamiento de los elementos y servicios comunes, así como para abordar asuntos vinculados con los derechos de propiedad en los elementos privativos o la convivencia.
- Convocatoria y notificación: Las juntas de propietarios deben ser convocadas con antelación y notificadas a los propietarios, incluyendo un orden del día con los temas a tratar en la reunión.
- Propietarios ausentes: Mientras algunos propietarios asisten a las juntas, muchos no lo hacen, y es fundamental tener en cuenta sus intereses en la toma de decisiones.
- Comunicación de acuerdos a ausentes: Es obligatorio comunicar los resultados de los acuerdos adoptados en la junta a los propietarios ausentes, siguiendo las pautas estipuladas en el artículo 9.1 h) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
- Plazo para discrepancia: Los propietarios ausentes tienen un plazo de 30 días naturales desde la comunicación de los acuerdos para manifestar su discrepancia (según el artículo 17.8 LPH).
El voto de los propietarios ausentes
Cuando se trata de contar los votos de los propietarios que no asisten a la junta, es importante entender que sus votos son contabilizados una vez celebrada la reunión. Aquí se encuentra el proceso:
- Comunicación de acuerdos: Los acuerdos adoptados en la junta son comunicados a todos los propietarios, incluyendo a los ausentes, siguiendo el procedimiento especificado en la LPH.
- Plazo de discrepancia: Los propietarios ausentes tienen 30 días naturales desde la comunicación de los acuerdos para manifestar su desacuerdo. Es esencial que todos los propietarios estén al tanto de este plazo.
- Diferenciación de abstención: Es importante distinguir entre la situación de los propietarios ausentes y la abstención de los presentes. La abstención en la votación de un acuerdo comunitario implica que el propietario está presente en la junta pero no emite voto.
Cómputo del voto de los propietarios ausentes en la Junta de la comunidad
La forma en que se cuentan los votos de los propietarios ausentes en una Junta de comunidad es fundamental para determinar la validez y el resultado de los acuerdos. A continuación, analizaremos cómo se realiza este cómputo de votos:
- Mayoría de asistentes y cuotas de participación: Para algunos acuerdos, solo se necesita el voto de la mayoría de los asistentes que representen la mayoría de las cuotas de participación. Estos acuerdos, definidos en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), pueden aprobarse directamente por los presentes en la Junta. En este caso, los ausentes no influyen en la votación y solo pueden impugnar el acuerdo si están en desacuerdo.
- Acuerdos que requieren mayorías cualificadas o unanimidad: Para otros acuerdos que requieren mayorías cualificadas o unanimidad, el voto de los ausentes puede contribuir a la formación de esas mayorías, pero bajo ciertas condiciones:
- Aprobación por la mayoría de asistentes: Primero, es necesario que el acuerdo haya sido aprobado por la mayoría de los asistentes, incluso si no se ha alcanzado el quórum exigido legalmente.
- b) Plazo de 30 días para manifestar conformidad: Dentro de los 30 días naturales a partir de la notificación de los acuerdos, los propietarios ausentes tienen la opción de manifestar su conformidad con el acuerdo. En este caso, su voto se sumará a la mayoría de los asistentes.
- c) Silencio de los ausentes: Si el propietario ausente no manifiesta su conformidad dentro del plazo de 30 días, su voto se sumará al sentido del voto mayoritario de los presentes que aprobaron el acuerdo.
- Voto discrepante de los ausentes: Es importante destacar que dentro de los 30 días naturales, un propietario ausente puede manifestar su voto discrepante con la aprobación del acuerdo. En esta situación, su voto se contará como un voto en contra del acuerdo.
Esta regla general de sumar el voto de los ausentes al sentido del voto mayoritario de los presentes, ya sea por manifestación expresa o por silencio, tiene dos excepciones, como se establece en el artículo 17.8 de la LPH.
Por tanto, el cómputo de los votos de los propietarios ausentes en una Junta de comunidad depende en gran medida de la naturaleza del acuerdo en cuestión y la forma en que los ausentes manifiestan su posición. Es esencial que los propietarios estén al tanto de estos procedimientos para asegurarse de que se respeten sus derechos y se cumplan las obligaciones legales en la toma de decisiones comunitarias.
Excepciones a la consideración de los votos de los ausentes
En algunas situaciones particulares, los votos de los propietarios ausentes no se cuentan al calcular los resultados de los acuerdos en una Junta de comunidad. Estas excepciones se basan en consideraciones específicas relacionadas con la naturaleza de los acuerdos y las materias que se discuten en la reunión. Aquí explicaremos estas excepciones:
1. Acuerdos que no repercuten costes y suponen innovaciones o mejoras
En aquellos acuerdos en los que no es posible repercutir el coste de los servicios a los propietarios que no hayan votado expresamente a favor del acuerdo en la Junta (tales como actuaciones o acuerdos relacionados con las materias mencionadas en la regla 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), y en acuerdos que impliquen innovaciones o mejoras (según la regla 4ª del artículo 17 de la LPH), no se tiene en cuenta el voto de los propietarios ausentes.
Esta excepción implica que estos acuerdos solo pueden ser aprobados por los propietarios presentes en la Junta. Si no se alcanza la mayoría exigida en la votación de los asistentes, los acuerdos no serán aprobados, sin necesidad de esperar la decisión de los propietarios ausentes.
2. Obras que impliquen un aprovechamiento privativo
De acuerdo con el artículo 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, ciertas obras que implican un aprovechamiento privativo, como la división material de los pisos o locales, agregación o segregación de estos, cerramiento de terrazas o modificaciones para mejorar la eficiencia energética, se consideran excepciones.
Estos acuerdos también se adoptarán únicamente por los propietarios presentes en la Junta. Si en la reunión no se logra reunir el quórum requerido, el acuerdo no será aprobado sin esperar la comunicación de los propietarios ausentes.
Estas excepciones tienen en cuenta la naturaleza específica de ciertos acuerdos y la dificultad de repercutir costos o realizar cambios significativos en el inmueble sin el consentimiento directo de los propietarios presentes en la Junta de comunidad.
Por lo tanto, en estos casos, la toma de decisiones recae exclusivamente en quienes asisten a la reunión, sin la intervención de los propietarios ausentes.
¿Puede el propietario ausente impugnar un acuerdo?
Un aspecto crucial en la participación de propietarios ausentes en las juntas de comunidad es la posibilidad de impugnar acuerdos una vez que estos han sido adoptados por la mayoría de los presentes. Sin embargo, existen ciertas consideraciones importantes en este proceso:
- Propietario ausente que no se ha manifestado: Si un propietario ausente no ha expresado su conformidad o disconformidad con un acuerdo dentro del plazo de 30 días naturales desde la notificación de los acuerdos, su voto se suma al de la mayoría de los presentes.
- Derecho a impugnar: A pesar de que su voto se haya sumado a la mayoría, el propietario ausente aún tiene el derecho de impugnar el acuerdo, excepto en el caso de que la impugnación se base en la falta de concurrencia de la mayoría cualificada debido a la ausencia de su voto.
Esta consideración resalta la importancia de que los propietarios ausentes conozcan sus derechos y tengan la oportunidad de expresar su opinión en el plazo establecido.
Conclusiones
El cómputo del voto de los propietarios ausentes en una Junta de la comunidad de propietarios depende del tipo de acuerdo que se haya adoptado por los presentes en la reunión. La participación y manifestación de los propietarios ausentes dentro del plazo de 30 días son factores clave en el proceso.
Es fundamental que los propietarios estén informados sobre estos procedimientos y comprendan sus derechos en la toma de decisiones comunitarias. La claridad en estos procesos contribuye a la transparencia y la equidad en la administración de fincas.
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