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  • Última modificación de la entrada:febrero 10, 2024
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¿Cómo impuganar una acta en una comunidad de propietarios?

El artículo 18 de la normativa de Propiedad Horizontal enumera diferentes situaciones en las que los dueños de una comunidad tienen derecho a objetar las decisiones tomadas en una reunión. Para llevar a cabo este proceso, se debe seguir el procedimiento ordinario, sin importar la cantidad que se esté reclamando. No obstante, si la disputa se centra únicamente en la recuperación de una cantidad de dinero, entonces se deberá seguir un proceso específico para este tipo de reclamos.

¿Qué es inpugnar un acta?

Impugnar un acta significa objetar formalmente la validez o legalidad de un acta o documento que ha sido aprobado en una reunión o asamblea. En el contexto de las comunidades de vecinos, esto se refiere a presentar una reclamación formal contra las decisiones tomadas en una reunión de la comunidad, argumentando que se han violado normas o procedimientos legales o estatutarios en la toma de decisiones.

En general, la impugnación de un acta es un recurso legal que se utiliza cuando se considera que el procedimiento utilizado para la aprobación del acta no se ajusta a las normas y regulaciones aplicables. Al impugnar un acta, se busca anular las decisiones tomadas en la reunión y volver a discutir el asunto en cuestión para tomar una decisión más adecuada y ajustada a la ley o los estatutos de la comunidad.

¿Cuánto cuesta impugnar un acta de una comunidad de propietarios?

Es posible que te estés preguntando acerca del costo de objetar un acta de una comunidad de propietarios. Desde finales del año 2012, se ha establecido la obligación de pagar una tarifa al Estado para presentar una demanda, a través de la Ley de tasas judiciales (Ley 10/2012). El costo de estas tasas se basa en las tasas del proceso normal.

No obstante, desde el año 2015, solo se requiere pagar esta tarifa si el demandante es una entidad legal. En estos casos, las tasas judiciales dependerán de la suma de dos cantidades: una fija y una variable. La cantidad fija es de aproximadamente 300 euros, mientras que la variable corresponde al 0,5%. Por lo tanto, si eres una persona física, no tendrás que pagar esta tarifa.

Además de la exención de las tasas judiciales para personas físicas, es importante tener en cuenta que la impugnación de un acuerdo de una comunidad de propietarios puede resultar un proceso costoso en términos de tiempo y dinero, independientemente de las tasas judiciales.

En primer lugar, se debe presentar una demanda ante los tribunales, lo cual implica una inversión de tiempo y recursos para preparar y presentar el caso adecuadamente. En segundo lugar, el proceso judicial puede extenderse durante varios meses o incluso años, lo cual implica un desgaste emocional y económico significativo.

Por lo tanto, es recomendable que antes de tomar la decisión de impugnar un acuerdo de una comunidad de propietarios, se busque una solución amistosa a través del diálogo y la negociación con los demás propietarios y, si es necesario, se busque el asesoramiento de un abogado especializado en derecho de la propiedad horizontal. Esto puede ayudar a evitar conflictos innecesarios y a ahorrar tiempo y dinero.

¿Qué es un acta de una comunidad de propietarios y cuándo se puede impugnar?

Un acta de una comunidad es un documento oficial que recoge las decisiones tomadas en una Junta de Propietarios. En ella se reflejan los acuerdos adoptados, las votaciones realizadas, los asuntos tratados y cualquier otra información relevante que se considere necesaria. El acta es un documento fundamental para mantener un registro de la gestión de la comunidad y para resolver posibles disputas en el futuro.

Requisitos para impugnar un acta

La Ley de Propiedad Horizontal establece los casos en los que los propietarios pueden impugnar los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios. Estos casos incluyen cuando los acuerdos son contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, cuando perjudican gravemente a la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando causan un grave perjuicio a un propietario que no está legalmente obligado a soportarlo o se han adoptado de manera abusiva.

Para ejercer esta acción, el propietario debe cumplir ciertos requisitos. Si estuvo presente en la Junta de Propietarios en la que se aprobó el acuerdo, debe haber votado en contra y expresar su disconformidad. Si no estuvo presente, puede impugnar el acta dentro del plazo de tres meses a partir del momento en que reciba el acta de la Junta.

Los propietarios que hayan sido privados indebidamente de su derecho a voto también pueden impugnar los acuerdos.

Además, es importante que el propietario que impugna los acuerdos esté al día en el pago de sus obligaciones económicas con la comunidad, aunque esta condición no se aplica a los acuerdos relacionados con las cuotas de participación. Es recomendable buscar el asesoramiento de un abogado especializado en derecho de la propiedad horizontal antes de tomar cualquier acción legal.

Plazos para impugnar un acta de una comunidad de propietarios

El plazo para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios es de tres meses a partir de la fecha de la junta en la que se aprobó el acuerdo, a menos que vaya en contra de la ley o los estatutos, en cuyo caso el plazo será de un año.

Este plazo se cuenta desde la fecha del acuerdo para los propietarios presentes en la reunión y desde la notificación para los propietarios ausentes.

Cabe destacar que impugnar el acta no implica la suspensión de la ejecución del acuerdo, salvo en casos en los que se establezca una medida cautelar por parte de la autoridad judicial. Si ningún propietario impugna el acuerdo en el plazo establecido, el mismo queda convalidado, incluso si se encontraba bajo alguno de los casos que permiten su impugnación.

Tal como dice el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, «la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios».

5 Consejos y recomendaciones para impugnar un acta de una comunidad de propietarios con éxito

Si estás pensando en impugnar un acta de una comunidad de propietarios, hay una serie de consejos y recomendaciones que debes tener en cuenta para aumentar tus posibilidades de éxito.

1. Comprueba que el acuerdo que deseas impugnar se ajusta a la Ley de Propiedad Horizontal y a los estatutos de la comunidad

Solo puedes impugnar un acuerdo si este es contrario a la ley o a los estatutos, es gravemente lesivo para la comunidad o para algún propietario, o se ha adoptado con abuso de derecho.

2. Debes asegurarte de que cumples los requisitos necesarios para impugnar el acuerdo

Si estuviste presente en la reunión en la que se aprobó el acuerdo, debiste haber votado en contra y haberlo dejado constar en el acta. Si no estuviste presente, debes haber recibido una copia del acta y tener en cuenta los plazos establecidos para impugnar el acuerdo.

3. Busca asesoramiento legal de un abogado especializado en derecho de propiedad horizontal

Este profesional puede asesorarte sobre tus derechos y sobre la viabilidad de tu caso, y también puede ayudarte a presentar la impugnación ante los tribunales.

4. Ten en cuenta que la ejecución del acuerdo no quedará suspendida automáticamente

Debes tener en cuenta que, si impugnas un acuerdo, la ejecución del mismo no quedará suspendida automáticamente, salvo que la autoridad judicial establezca una medida cautelar a petición del demandante. Por lo tanto, es posible que el acuerdo se siga ejecutando mientras se resuelve la impugnación.

5. Es importante que estés al corriente de pago de tus obligaciones como propietario

Si tienes deudas con la comunidad, la impugnación puede ser rechazada o anulada.

Siguiendo estos consejos y recomendaciones, aumentarás tus posibilidades de éxito al impugnar un acta de una comunidad de propietarios. Recuerda que la impugnación de un acuerdo es un proceso legal complejo que requiere una preparación cuidadosa y un conocimiento detallado de la legislación y los procedimientos judiciales aplicables.

¿Qué hacer después de impugnar un acta de una comunidad de propietarios?

Si has impugnado un acta de una comunidad de propietarios y deseas saber qué hacer a continuación, sigue los siguientes pasos:

  1. Espera la respuesta de la comunidad: Una vez que hayas impugnado el acta, la comunidad deberá responder en un plazo de 30 días. Si no recibes respuesta dentro de este plazo, deberás contactar con el secretario de la comunidad para solicitar una respuesta.
  2. Presenta la demanda: Si la respuesta de la comunidad no satisface tus demandas, deberás presentar una demanda en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente. La demanda debe ser presentada en un plazo de 2 meses desde que la comunidad te respondió.
  3. Asiste a la vista: Una vez que la demanda haya sido presentada, se fijará una fecha para la vista. Deberás asistir a la vista y presentar tus argumentos ante el juez.
  4. Espera la sentencia: Una vez que la vista haya finalizado, el juez emitirá una sentencia en un plazo aproximado de 20 días. La sentencia puede ser favorable o desfavorable a tus demandas.

En resumen, después de impugnar un acta de una comunidad de propietarios, debes esperar la respuesta de la comunidad, presentar una demanda si no estás satisfecho con su respuesta, asistir a la vista y esperar la sentencia del juez.

La importancia de contar con asesoramiento legal en el proceso de impugnación

Es esencial contar con el asesoramiento legal adecuado en el proceso de impugnación de un acta de una comunidad de propietarios. A menudo, las leyes y regulaciones que rigen estas situaciones pueden ser complejas y confusas, lo que puede dificultar la comprensión y la interpretación de los procedimientos legales.

Al contratar a un abogado especializado en derecho de propiedad y comunidades de vecinos, tendrás acceso a un conocimiento experto y a una guía personalizada en todo el proceso de impugnación del acta. Tu abogado te ayudará a entender las leyes y normativas pertinentes, así como los procedimientos legales que se deben seguir.

Además, contar con un abogado a tu lado puede ayudarte a presentar tu caso de manera efectiva en la vista judicial. Tu abogado podrá preparar la documentación necesaria y argumentar tus demandas de manera clara y convincente, lo que aumentará tus posibilidades de éxito en el proceso de impugnación.

También es importante tener en cuenta que, en muchos casos, los actos de una comunidad de propietarios pueden tener implicaciones financieras significativas para los propietarios afectados. Al contar con un abogado, podrás proteger tus derechos e intereses, y asegurarte de que se respeten tus derechos de propiedad y se tomen en cuenta tus intereses.

En resumen, la importancia de contar con asesoramiento legal en el proceso de impugnación de un acta de una comunidad de propietarios no puede ser exagerada. Al contar con un abogado especializado, podrás garantizar que se respeten tus derechos y se tomen en cuenta tus intereses, lo que aumentará tus posibilidades de éxito en el proceso de impugnación.

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Correduria Seguros Zarzo en Mislata (Valencia)

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Esta entrada tiene 17 comentarios

  1. Mariví Santamera

    Hola, vivo en una urbanización de 600 vecinos, somos 15 bloques, y tras una reunión de los presidentes de esos 15 bloques, han decidido pedir un préstamo para la comunidad. Los han hecho sin permiso de los vecinos de dichos bloques.
    Nos estamos planteando si es factible impugnar dicha reunión.
    Me podríais informar?
    Gracias

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Mariví,

      Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Junta de Propietarios es el único órgano con capacidad para adoptar decisiones de trascendencia para la comunidad, como lo es la solicitud de un préstamo. Si bien los presidentes de los bloques tienen un papel representativo, no tienen facultades para adoptar acuerdos de tal envergadura sin el consentimiento de la Junta debidamente convocada y sin el voto favorable de la mayoría que establece la ley.
      Para que un acuerdo de esta naturaleza sea válido, es indispensable que:

      Se convocará a una Junta General de Propietarios con todos los miembros de la comunidad.
      En la convocatoria, se debe especificar claramente el tema del préstamo en el orden del día para que los propietarios tengan conocimiento previo y puedan prepararse para la discusión y votación.
      Se adopte el acuerdo con el quórum y las mayorías que establece la LPH para este tipo de decisiones.
      Dado que la reunión de presidentes de la que habla no cumple con estos requisitos, el acuerdo tomado en ella carecería de validez. Por tanto, tiene fundamento para considerar la impugnación del mismo.

      Si decides seguir esta vía, te recomendaría que:

      Primero resolverlo amistosamente, solicitando una Junta General para aclarar la situación y, si es necesario, ratificar o rechazar el acuerdo en el marco adecuado.
      Si la solución amistosa no es viable, cuenta con un plazo de tres meses desde que se tomó el acuerdo (o desde que tuvo conocimiento del mismo) para impugnarlo judicialmente. Será fundamental contar con pruebas de la convocatoria y de lo acontecido en la reunión de presidentes.
      Antes de iniciar acciones legales, le sugerimos que consulte con un abogado para que le guíe en el proceso y aumente las posibilidades de éxito.
      Quedo a su disposición para asesorarle más detalladamente sobre este tema.

  2. Julio César Pedraza Nieto

    Buenos días. Pertenezco a una comunidad de 600 vecinos. Dicha comunidad cuenta con solo dos contadores de agua. En la última junta se aprobó la instalación de contadores individuales con una derrama de 1200 por vecino. Fueron 39 votos a favor y 32 en contra. La votación fue a mano alzada y una persona fue contando los votos. La instalación implica taladrar las paredes de las cocinas y ante la posibilidad de que se causen desperfectos nos dicen que los tendríamos que arreglar los propietarios. Se podría impugnar el acta?

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Julio César,

      La consulta planteada sobre la impugnación del acta de una junta de propietarios, en el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal en España, involucra varios aspectos a considerar:

      Mayoría requerida para la aprobación : Según la Ley de Propiedad Horizontal, para la realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que supongan una modificación del título constitutivo o de los estatutos, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que , a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación (Artículo 17.6 de la LPH). En otros casos, como las mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, bastaría la mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta (Artículo 17.7 de la LPH).

      Forma de votación : La ley no especifica un método concreto para la votación, pero debe garantizar la representatividad y la posibilidad de verificar los votos. La votación a mano alzada es válida siempre y cuando se refleja correctamente en el acta.

      Reflejo en el acta : Es fundamental que el acta de la junta refleje fielmente lo sucedido en la misma, incluyendo los resultados de las votaciones y los acuerdos adoptados.

      Obligaciones de los propietarios y posibles daños : Si la comunidad decide, por la mayoría necesaria, instalar contadores individuales, los propietarios deben acatar esta decisión. Sin embargo, la comunidad debe garantizar que las obras se realicen de manera que causen el menor daño posible y, en caso de daños, debe ser la comunidad (y no el propietario individual) quien se encargue de su reparación, salvo que se acuerde lo contrario.

      Impugnación del acta : Los propietarios que disientan de lo acordado en la junta tienen un plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo (o desde que se les notifique, si no estuvieron presentes en la junta) para impugnar judicialmente los acuerdos que sean contrarios a la ley oa los estatutos de la comunidad, o que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios (Artículo 18 de la LPH).

      Tu administrador de fincas, debe revisar si la votación cumplió con los requisitos de mayoría según la naturaleza del acuerdo, y si el acta refleja fielmente lo sucedido en la junta. Además, se debe considerar los derechos de los propietarios ante posibles daños causados ​​por las obras. Si hay dudas sobre la legalidad o la equidad de los acuerdos, es aconsejable consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal.

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  3. Edurne

    Buenos días,
    Acabo de adquirir un piso en un edificio que no tiene ascensor. El piso es de 1920 y evidentemente necesita una reforma. Ya he solicitado la licencia de obras al ayuntamiento de Santander y estoy a la espera de recibirla. Mientras tanto he empezado ya a vaciar todos los muebles antiguos que había en la casa. Evidentemente he bajado esos muebles y enseres por las escaleras del edificio ya que no hay ascensor.
    Ayer me llamó la administradora del edificio para decirme que el presidente decía que estaba prohibido bajar ni subir material por las escaleras porque se había acordado en una junta de vecinos en el año 2003. Me dice que todo el material lo tengo que subir y bajar a través de un patio interior (muy estrecho) y meterlo y sacarlo por las ventanas (pequeñas). Le dije que eso no tenia lógica y ella se limito a mandarme la fotografía de ese acta aprobada en 2003 y me avisa de que si no respeto esa norma me van a denunciar. No tengo ni idea cómo actuar. He mirado los estatutos y no dicen nada de esa prohibición.
    Tengo varias preguntas que me encantaría que me respondieran
    -¿Un acuerdo recogido en acta en el año 2003 es de obligado cumplimiento para nuevos propietarios?
    -Esa prohibición para utilizar las escaleras, ¿no se puede considerar abusiva? Me causa un claro perjuicio porque tengo que desembolsar más dinero para montar un sistema de polea para meter las cosas por las ventanas que tampoco son muy grandes.
    -Ese acuerdo vecinal, ¿atenta contra algún artículo de la ley horizontal?
    Como ven estoy un poco agobiada con la situación y con las constantes amenazas de denuncia por parte de la administradora y del presidente de la comunidad.
    Les agradecería muchísimo que me pudieran ayudar.

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Edurne,

      Voy a intentar responder a todas tus cuestiones:

      ¿Un acuerdo recogido en acta en el año 2003 es de obligado cumplimiento para nuevos propietarios?

      Según la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos válidamente adoptados por la junta de propietarios son vinculantes para todos los propietarios actuales y futuros. Esto significa que, en principio, un acuerdo del año 2003 es aplicable a un propietario que adquiere una vivienda después de esa fecha. Sin embargo, hay ciertas excepciones, como si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, o si resulta gravemente perjudicial para algún propietario sin beneficio para la comunidad.
      ¿Esa prohibición para utilizar las escaleras, no se puede considerar abusiva?

      La valoración de si una prohibición es abusiva o no dependerá de varios factores, como la justificación de la medida, las alternativas ofrecidas, y el equilibrio entre los perjuicios y beneficios que dicha medida genera. En este caso, parece que la prohibición de usar las escaleras para bajar muebles y enseres podría considerarse desproporcionada, especialmente si las alternativas propuestas (usar un patio estrecho y ventanas pequeñas) resultan pocas prácticas y generan un costo adicional significativo.
      ¿Ese acuerdo vecinal, ¿atenta contra algún artículo de la ley horizontal?

      La Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la comunidad no pueden ser contrarios a la ley ni a los estatutos, y no deben dañar o perjudicar los intereses de un propietario de manera injusta. Si el acuerdo de 2003 implica un perjuicio desproporcionado sin una justificación clara, podría argumentarse que va en contra de estos principios. Además, podría revisarse si el acuerdo cumple con todos los requisitos formales y sustantivos para su validez (por ejemplo, si fue adoptado con el quórum necesario, si se notificó adecuadamente, etc.).
      Ante esta situación, mi recomendación sería buscar el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal. Este profesional podrá revisar el acuerdo de 2003, los estatutos de la comunidad, y las circunstancias específicas de tu caso para darte un consejo más concreto y, si es necesario, representarte en cualquier procedimiento legal o negociación con la comunidad.

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  4. Silvia

    En nuestra finca, uno de los locales es un mercadillo que contiene un pasillo o elemento perteneciente a la comunidad. Está dividido en puestos con propietarios. No existen estatutos que hablen de coeficientes, si bien hay dos hojas en las que habla de la existencia de garajes, locales y mercado (bien diferenciado) y de siempre el coeficiente de participación del mercado ha sido el 15% aunque nunca han contribuido a los gastos.
    Ahora, la comunidad ha decidido condonar la cuota de participación del mercado por mayoría (a excepción de mi voto, eliminando así la unanimidad), y el administrador ha repartido ese 15% de los gastos al resto de comuneros, con lo cual indirectamente se está modificando el coeficiente de participación de todos los restantes comuneros. Es esto legal o se está encubriendo una modificación de coeficientes temporalmente? (lo harán cada año para aprobar las cuentas dividiendo el gasto alcanzado por los restantes comuneros incrementando así la parte proporcional/coeficiente correspondiente a cada uno).
    Gracias por su colaboración.

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Silvia,

      La situación que describes plantea cuestiones importantes sobre la legalidad de las decisiones tomadas en una junta de propietarios y cómo estas afectan los coeficientes de participación de los comuneros en una comunidad regida por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España.

      Legalidad de la Modificación de Coeficientes de Participación
      Según la LPH, los coeficientes de participación de cada propietario en los elementos comunes de una comunidad son fijos y se establecen en el momento de la división horizontal del inmueble. Estos coeficientes determinan tanto la participación en los gastos comunes como el poder de voto en las juntas de propietarios. La LPH establece claramente que cualquier modificación de los coeficientes de participación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios de la comunidad, ya que afecta a los derechos de propiedad y a las obligaciones que cada uno tiene respecto a los gastos comunes.

      Condonación de la Cuota de Participación
      La decisión de condonar la cuota de participación del mercado y redistribuir ese 15% de los gastos al resto de los propietarios, sin modificar formalmente los coeficientes de participación en la escritura de división horizontal, podría interpretarse como una modificación de facto de los coeficientes. Esto es especialmente relevante si esta práctica se convierte en habitual o permanente.

      La LPH no prevé explícitamente esta forma de actuar, y cualquier cambio en la contribución a los gastos comunes que no se base en los coeficientes de participación establecidos podría considerarse contrario a la ley. La condonación de gastos a un propietario específico y la redistribución de estos entre el resto debería hacerse con cautela y teniendo en cuenta las implicaciones legales.

      Acciones a Considerar
      Revisión de la Legalidad: Sería prudente revisar con asesoramiento legal la legalidad de la decisión tomada por la junta de propietarios, especialmente si se está efectuando una modificación implícita de los coeficientes de participación sin el consentimiento unánime de todos los propietarios.

      Dialogo y Medidas Correctivas: Antes de proceder a acciones legales, podría ser útil intentar un diálogo con el administrador y los demás propietarios para explicar las preocupaciones legales y buscar una solución que se ajuste a la LPH.

      Impugnación de Acuerdos: Si consideras que la decisión tomada en la junta es contraria a la LPH y perjudica tus derechos como propietario, tienes la opción de impugnar el acuerdo ante los tribunales, según lo establecido en el artículo 18 de la LPH. Recuerda que existen plazos para la impugnación de acuerdos (tres meses para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos y un año para los acuerdos gravemente lesivos).

      Conclusión
      Modificar los coeficientes de participación o alterar la distribución de los gastos comunes sin seguir el procedimiento legal adecuado podría tener implicaciones legales serias para la comunidad. Sería altamente recomendable obtener asesoramiento legal especializado para abordar esta situación de manera que se respeten tanto la LPH como los derechos de todos los propietarios involucrados.

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  5. Miguel

    Buenos días, una comunidad decide en JGO la ejecución de unas obras de reparación de las terrazas. En el acta de la Junta se especifica que “todos los propietarios deberán retirar a su cargo los toldos y aparatos de aire acondicionado”. Sin embargo, en el momento de la ejecución, y a criterio del contratista, sólo unos pocos vecinos hemos sido obligados a retirar los aparatos de aire acondicionado. Ello supone una discriminación, pues no fue lo aprobado en la JGO (que hubiera sido motivo de impugnación por perjudicar a unos pocos) y la presidenta y la administración no aceptan que ese coste se integre en el coste total de la obra y se reparta por coeficiente. ¿Cómo se puede recurrir a un acto de mala ejecución de un acuerdo de la JGO, pues no hay acta que impugnar? Gracias.

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Miguel

      La situación descrita se refiere a una posible discrepancia entre lo acordado en una Junta General de Propietarios (JGO) y su posterior ejecución en relación con las obras de reparación en las terrazas de una comunidad, específicamente sobre la retirada de los toldos y aparatos de aire acondicionado a cargo de los propietarios. La clave de este problema radica en la ejecución de un acuerdo de la JGO que no se ha llevado a cabo conforme a lo acordado, y cómo los propietarios afectados pueden recurrir o corregir esta situación.

      Marco Legal
      Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) española, los acuerdos de la junta de propietarios son vinculantes para todos los comuneros, siempre que se hayan tomado de acuerdo con lo establecido en la propia ley y los estatutos de la comunidad. La ley establece mecanismos para la impugnación de acuerdos que sean contrarios a la ley o a los estatutos, o que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

      Pasos a Seguir
      Comunicación Formal: El primer paso debe ser intentar una solución amistosa, comunicándose formalmente tanto con la presidenta de la comunidad como con el administrador de fincas. Esta comunicación debe exponer claramente la discrepancia entre lo acordado en la JGO y la ejecución de las obras, citando específicamente el acuerdo y cómo se ha desviado la práctica de este. Se debe solicitar una corrección de esta discrepancia para alinearse con el acuerdo original de la JGO.

      Convocatoria de una Nueva JGO: Si la respuesta no es satisfactoria o no se llega a una solución, los propietarios afectados pueden solicitar la convocatoria de una nueva Junta General Extraordinaria para tratar este asunto específico. La solicitud debe ser apoyada por una cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, según el artículo 16 de la LPH.

      Asesoramiento Legal: Es recomendable buscar asesoramiento legal para evaluar la situación específica y las opciones disponibles. Un abogado especializado en propiedad horizontal puede ofrecer orientación sobre cómo proceder, incluida la posibilidad de impugnar los actos de ejecución de los acuerdos de la JGO que no se ajusten a lo acordado, aun cuando no exista un acta específica que impugnar.

      Mediación o Arbitraje: Como alternativa a la vía judicial, se puede considerar la mediación o el arbitraje para resolver el conflicto. Este paso puede ser más rápido y menos costoso, y la LPH contempla la mediación y el arbitraje como métodos para la resolución de conflictos en comunidades de propietarios.

      Acción Judicial: Si los pasos anteriores no resuelven el problema, se puede considerar la acción judicial para impugnar la ejecución del acuerdo. Aunque técnicamente no se impugna un acta de la JGO, se busca la protección judicial frente a la aplicación incorrecta o desigual de un acuerdo de la JGO.

      Es crucial actuar dentro de los plazos establecidos por la ley para la impugnación de acuerdos (normalmente tres meses desde la adopción del acuerdo o desde que los ausentes en la junta fueron debidamente informados del acuerdo, según el artículo 18 de la LPH), aunque en este caso el foco está en la ejecución de un acuerdo ya adoptado. La asesoría legal es fundamental para garantizar que se siguen los pasos adecuados y se respetan los plazos legales.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta.
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  6. Cristian Constantin Dabija

    hola!Mi nombres es Cristian,compre un piso en Gandia ,Valencia.aqui tenian una presidenta,tambien tenia cargo de administrado y secretario de unos 17 años.al comprar piso era libre de cargas,pero ella me ha dicho que tenia que pagar parte de una derrama 50e y parte del seguro 45e.le he dicho que me pase la factura de la derrama para presentarla al banco.se ha negado y me ha echo un certificado de deuda hacia al banco.me he dado cuenta que algo raro pasaba en esta comunidad.asisti la primera reunion 2021 donde se ha aprobado una derrama de 1500e para arreglar la teraza.llega 2023 sin ninguna reunion mas,yo pedia por el grupo facturas con garancias y movimentos bancarios.en fin de 2023 se ha hecho la reunion donde ha venido con unos extractos de banco hechos en casa en un ordenador,dicendo que son reales.le pedi las mismas firmadas de un banco,para comprobar si son autenticas.despues de la reunion borro las cuentas falsas del grupo de wasap.sebha hecho una rrunion extraordinaria donde se voto el nuevo presidente,yo.he contratado un administrador .al mirar las facturas te tenia,y comprobar los movimentos que trajo no cudraban los numeros.en marzo del 2024 hicimos la ordinaria donde se ha presentado su hijo policia nacional ,en civil,pero han tenido los dos la intervencion para intimidarme no sacar pruebas que tenia contra ella.hemos aprobado dejarla al 0 deudas en 2023.(por intimidacion) .se pude impugnar el acta?y investigar todo los hechos que ha echo ilegal ?gracias!

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Cristian,
      Lo que describes suena a una situación compleja que involucra potenciales irregularidades en la administración de la comunidad de propietarios y podría requerir acciones legales para resolverla adecuadamente. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España establece procedimientos y derechos específicos para los propietarios en situaciones de disputa o cuando se sospecha de mala gestión. Aquí te ofrezco una guía sobre cómo proceder basado en lo que mencionas:

      Impugnación de Acuerdos de la Junta de Propietarios
      Según el artículo 18 de la LPH, los acuerdos de la junta de propietarios pueden ser impugnados por los propietarios que no hayan votado a favor del acuerdo, entre otros, si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, o resulta gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. La impugnación debe presentarse ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se halle la finca dentro de los tres meses siguientes a la adopción del acuerdo, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.

      Investigación de Irregularidades
      Si sospechas de irregularidades en la gestión de la comunidad, como falsificación de documentos o malversación de fondos, puedes:

      Solicitar una Auditoría: Como nuevo presidente de la comunidad y con el apoyo del administrador profesional que has contratado, puedes proponer a la junta de propietarios la realización de una auditoría de las cuentas de la comunidad para esclarecer las discrepancias y asegurar la transparencia.

      Denuncia por la Vía Penal: Si la auditoría revela pruebas de delitos, como falsificación de documentos o apropiación indebida de fondos de la comunidad, puedes presentar una denuncia ante la policía o directamente en el juzgado. La presencia de un policía nacional (aunque sea hijo de la anterior presidenta) no te impide ejercer tus derechos legales.

      Transparencia y Comunicación: Es importante mantener informados a todos los propietarios de la comunidad sobre los pasos que se están tomando para investigar y resolver las irregularidades. La transparencia ayuda a construir confianza y unión entre los vecinos.

      Asesoramiento Legal

      Dada la complejidad de tu situación, sería muy recomendable buscar asesoramiento legal profesional. Un abogado especializado en propiedad horizontal puede ofrecerte orientación específica sobre cómo impugnar acuerdos, cómo proceder con la auditoría de las cuentas y cómo presentar denuncias por posibles delitos. Además, puede representarte ante los tribunales si es necesario.

      Recuerda que las acciones que tomes deben estar siempre enmarcadas dentro de la legalidad y los procedimientos establecidos por la LPH y otras leyes aplicables. La situación que describes requiere de una gestión cuidadosa y profesional para asegurar que se resuelva de manera justa y conforme a la ley.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  7. Monica

    Hola.
    Mi nombre es Mónica, y quiero preguntarle algo. El administrador que teníamos dimitió, y ni no tuvo cara después del mal praxis dar la cara en la última reunión. Total que hay dos propietarios de 3 con derecho a votos, votan después de un.mes poner otro administrador. Yo que soy la única que vivo en este edificio de los 3 propietarios, he votado en contra porque fue perjudicada por todo lo alto económicamente, sin bomba de agua 6 meses, con puerta de la comunidad rota más de 2 meses, en condiciones insalubre con un hijo menor y con una alergia bestial al polvo. Total que ahora los propietarios que no viven aquí hacen una reunión y nos presenta otra finca , con gastos de 1000 euros a un plan de gastos ordinarios anual de 900 euros. O sea la finca supera los gastos anuales. Claro que para esto deben subir la cuota, cosa que yo he negado también y ahora quiero impugnar la acta . Vivo en Catalunya, yo he invocado el artículo 553.30 apartado 2 que dice que me puedo negar a servicios que supera la cuarta parte del presupuesto anual, pero el administrador dice que no es un nuevo servicio aunque así se voto en la acta de hace 2 meses. Me dice que fue un cambio de administrador , pero ni la convocatoria y ni la acta no se voto un cambio, Se voto un nuevo administrador. Me puede ayudar con algún consejo? Muchas gracias

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Mónica,

      Gracias por tu consulta. A continuación, te detallo los pasos y consideraciones para impugnar el acta de la reunión en la que se aprobó el nuevo administrador y los aumentos de cuota.

      Revisión de Acta y Convocatoria: Revisa minuciosamente el acta de la reunión y la convocatoria. Si no se especificó claramente que se trataba de un cambio de administrador, sino la incorporación de un nuevo administrador con gastos adicionales, esto podría ser motivo de impugnación.

      Artículo 553.30 Apartado 2 del Código Civil de Cataluña: Como mencionaste, este artículo permite a los propietarios oponerse a nuevos servicios que superen la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad. Si el cambio de administrador implica un incremento de los gastos que supera este límite, tu objeción tiene fundamento legal.

      Requisitos para Impugnar el Acta:

      Estar al Corriente de Pagos: Debes estar al día con todos los pagos de la comunidad para poder impugnar.
      Plazo de Impugnación: Tienes un plazo de tres meses desde la fecha de la junta para presentar la impugnación.
      Proceso de Impugnación:

      Notificación Formal: Envía una notificación formal al administrador y a los demás propietarios, detallando las razones de tu impugnación. Cita el artículo 553.30.2 y explica cómo el incremento de los gastos contraviene esta disposición.
      Asesoría Legal: Considera consultar a un abogado especializado en propiedad horizontal para que te asesore y, si es necesario, presente la impugnación en el juzgado competente.
      Documentación y Evidencias: Reúne toda la documentación pertinente, incluyendo el acta de la reunión, la convocatoria, el presupuesto anterior y el nuevo presupuesto que muestra el incremento de gastos. Esto será fundamental para apoyar tu caso.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  8. David

    Buenas tardes, en el ultimo acta de la junta general ordinaria de vecinos se han votado y aprobado cosas que no figuraban claramente en la orden del dia de la convocatoria.
    ¿Esto se podría impugnar?

    1. Zarzo Fincas

      Estimado David,

      Sí, se pueden impugnar los acuerdos que hayan sido votados y aprobados en una junta de propietarios si no figuraban claramente en el orden del día de la convocatoria. Según la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos que se adopten sobre asuntos no incluidos en el orden del día pueden ser nulos de pleno derecho, ya que los propietarios no tuvieron la oportunidad de conocer y deliberar previamente sobre estos puntos.

      Procedimiento para impugnar los acuerdos:
      Plazo para impugnar: Tienes un plazo de tres meses desde la notificación del acta de la junta para impugnar los acuerdos ante el juez. Si consideras que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, el plazo se extiende a un año.

      Motivos de impugnación: La falta de inclusión clara de los puntos en el orden del día es un motivo válido para impugnar los acuerdos. Los propietarios deben ser informados adecuadamente sobre los temas a tratar en la junta para poder ejercer su derecho a voto con pleno conocimiento de causa.

      Proceso de impugnación:

      Reúne la documentación necesaria: Acta de la junta, convocatoria, y cualquier comunicación relevante.
      Asesoramiento legal: Consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal para preparar la impugnación.
      Presenta la demanda: Ante el juzgado de primera instancia correspondiente, dentro del plazo establecido.
      En conclusión, los acuerdos aprobados sin figurar claramente en el orden del día pueden ser impugnados, y te recomiendo actuar dentro de los plazos legales y con el asesoramiento adecuado

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