El artículo 18 de la normativa de Propiedad Horizontal enumera diferentes situaciones en las que los dueños de una comunidad tienen derecho a objetar las decisiones tomadas en una reunión. Para llevar a cabo este proceso, se debe seguir el procedimiento ordinario, sin importar la cantidad que se esté reclamando. No obstante, si la disputa se centra únicamente en la recuperación de una cantidad de dinero, entonces se deberá seguir un proceso específico para este tipo de reclamos.
¿Qué es inpugnar un acta?
Impugnar un acta significa objetar formalmente la validez o legalidad de un acta o documento que ha sido aprobado en una reunión o asamblea. En el contexto de las comunidades de vecinos, esto se refiere a presentar una reclamación formal contra las decisiones tomadas en una reunión de la comunidad, argumentando que se han violado normas o procedimientos legales o estatutarios en la toma de decisiones.
En general, la impugnación de un acta es un recurso legal que se utiliza cuando se considera que el procedimiento utilizado para la aprobación del acta no se ajusta a las normas y regulaciones aplicables. Al impugnar un acta, se busca anular las decisiones tomadas en la reunión y volver a discutir el asunto en cuestión para tomar una decisión más adecuada y ajustada a la ley o los estatutos de la comunidad.
¿Cuánto cuesta impugnar un acta de una comunidad de propietarios?
Es posible que te estés preguntando acerca del costo de objetar un acta de una comunidad de propietarios. Desde finales del año 2012, se ha establecido la obligación de pagar una tarifa al Estado para presentar una demanda, a través de la Ley de tasas judiciales (Ley 10/2012). El costo de estas tasas se basa en las tasas del proceso normal.
No obstante, desde el año 2015, solo se requiere pagar esta tarifa si el demandante es una entidad legal. En estos casos, las tasas judiciales dependerán de la suma de dos cantidades: una fija y una variable. La cantidad fija es de aproximadamente 300 euros, mientras que la variable corresponde al 0,5%. Por lo tanto, si eres una persona física, no tendrás que pagar esta tarifa.
Además de la exención de las tasas judiciales para personas físicas, es importante tener en cuenta que la impugnación de un acuerdo de una comunidad de propietarios puede resultar un proceso costoso en términos de tiempo y dinero, independientemente de las tasas judiciales.
En primer lugar, se debe presentar una demanda ante los tribunales, lo cual implica una inversión de tiempo y recursos para preparar y presentar el caso adecuadamente. En segundo lugar, el proceso judicial puede extenderse durante varios meses o incluso años, lo cual implica un desgaste emocional y económico significativo.
Por lo tanto, es recomendable que antes de tomar la decisión de impugnar un acuerdo de una comunidad de propietarios, se busque una solución amistosa a través del diálogo y la negociación con los demás propietarios y, si es necesario, se busque el asesoramiento de un abogado especializado en derecho de la propiedad horizontal. Esto puede ayudar a evitar conflictos innecesarios y a ahorrar tiempo y dinero.
¿Qué es un acta de una comunidad de propietarios y cuándo se puede impugnar?
Un acta de una comunidad es un documento oficial que recoge las decisiones tomadas en una Junta de Propietarios. En ella se reflejan los acuerdos adoptados, las votaciones realizadas, los asuntos tratados y cualquier otra información relevante que se considere necesaria. El acta es un documento fundamental para mantener un registro de la gestión de la comunidad y para resolver posibles disputas en el futuro.
Requisitos para impugnar un acta
La Ley de Propiedad Horizontal establece los casos en los que los propietarios pueden impugnar los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios. Estos casos incluyen cuando los acuerdos son contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, cuando perjudican gravemente a la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando causan un grave perjuicio a un propietario que no está legalmente obligado a soportarlo o se han adoptado de manera abusiva.
Para ejercer esta acción, el propietario debe cumplir ciertos requisitos. Si estuvo presente en la Junta de Propietarios en la que se aprobó el acuerdo, debe haber votado en contra y expresar su disconformidad. Si no estuvo presente, puede impugnar el acta dentro del plazo de tres meses a partir del momento en que reciba el acta de la Junta.
Los propietarios que hayan sido privados indebidamente de su derecho a voto también pueden impugnar los acuerdos.
Además, es importante que el propietario que impugna los acuerdos esté al día en el pago de sus obligaciones económicas con la comunidad, aunque esta condición no se aplica a los acuerdos relacionados con las cuotas de participación. Es recomendable buscar el asesoramiento de un abogado especializado en derecho de la propiedad horizontal antes de tomar cualquier acción legal.
Plazos para impugnar un acta de una comunidad de propietarios
El plazo para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios es de tres meses a partir de la fecha de la junta en la que se aprobó el acuerdo, a menos que vaya en contra de la ley o los estatutos, en cuyo caso el plazo será de un año.
Este plazo se cuenta desde la fecha del acuerdo para los propietarios presentes en la reunión y desde la notificación para los propietarios ausentes.
Cabe destacar que impugnar el acta no implica la suspensión de la ejecución del acuerdo, salvo en casos en los que se establezca una medida cautelar por parte de la autoridad judicial. Si ningún propietario impugna el acuerdo en el plazo establecido, el mismo queda convalidado, incluso si se encontraba bajo alguno de los casos que permiten su impugnación.
Tal como dice el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, «la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios».
5 Consejos y recomendaciones para impugnar un acta de una comunidad de propietarios con éxito
Si estás pensando en impugnar un acta de una comunidad de propietarios, hay una serie de consejos y recomendaciones que debes tener en cuenta para aumentar tus posibilidades de éxito.
1. Comprueba que el acuerdo que deseas impugnar se ajusta a la Ley de Propiedad Horizontal y a los estatutos de la comunidad
Solo puedes impugnar un acuerdo si este es contrario a la ley o a los estatutos, es gravemente lesivo para la comunidad o para algún propietario, o se ha adoptado con abuso de derecho.
2. Debes asegurarte de que cumples los requisitos necesarios para impugnar el acuerdo
Si estuviste presente en la reunión en la que se aprobó el acuerdo, debiste haber votado en contra y haberlo dejado constar en el acta. Si no estuviste presente, debes haber recibido una copia del acta y tener en cuenta los plazos establecidos para impugnar el acuerdo.
3. Busca asesoramiento legal de un abogado especializado en derecho de propiedad horizontal
Este profesional puede asesorarte sobre tus derechos y sobre la viabilidad de tu caso, y también puede ayudarte a presentar la impugnación ante los tribunales.
4. Ten en cuenta que la ejecución del acuerdo no quedará suspendida automáticamente
Debes tener en cuenta que, si impugnas un acuerdo, la ejecución del mismo no quedará suspendida automáticamente, salvo que la autoridad judicial establezca una medida cautelar a petición del demandante. Por lo tanto, es posible que el acuerdo se siga ejecutando mientras se resuelve la impugnación.
5. Es importante que estés al corriente de pago de tus obligaciones como propietario
Si tienes deudas con la comunidad, la impugnación puede ser rechazada o anulada.
Siguiendo estos consejos y recomendaciones, aumentarás tus posibilidades de éxito al impugnar un acta de una comunidad de propietarios. Recuerda que la impugnación de un acuerdo es un proceso legal complejo que requiere una preparación cuidadosa y un conocimiento detallado de la legislación y los procedimientos judiciales aplicables.
¿Qué hacer después de impugnar un acta de una comunidad de propietarios?
Si has impugnado un acta de una comunidad de propietarios y deseas saber qué hacer a continuación, sigue los siguientes pasos:
- Espera la respuesta de la comunidad: Una vez que hayas impugnado el acta, la comunidad deberá responder en un plazo de 30 días. Si no recibes respuesta dentro de este plazo, deberás contactar con el secretario de la comunidad para solicitar una respuesta.
- Presenta la demanda: Si la respuesta de la comunidad no satisface tus demandas, deberás presentar una demanda en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente. La demanda debe ser presentada en un plazo de 2 meses desde que la comunidad te respondió.
- Asiste a la vista: Una vez que la demanda haya sido presentada, se fijará una fecha para la vista. Deberás asistir a la vista y presentar tus argumentos ante el juez.
- Espera la sentencia: Una vez que la vista haya finalizado, el juez emitirá una sentencia en un plazo aproximado de 20 días. La sentencia puede ser favorable o desfavorable a tus demandas.
En resumen, después de impugnar un acta de una comunidad de propietarios, debes esperar la respuesta de la comunidad, presentar una demanda si no estás satisfecho con su respuesta, asistir a la vista y esperar la sentencia del juez.
La importancia de contar con asesoramiento legal en el proceso de impugnación
Es esencial contar con el asesoramiento legal adecuado en el proceso de impugnación de un acta de una comunidad de propietarios. A menudo, las leyes y regulaciones que rigen estas situaciones pueden ser complejas y confusas, lo que puede dificultar la comprensión y la interpretación de los procedimientos legales.
Al contratar a un abogado especializado en derecho de propiedad y comunidades de vecinos, tendrás acceso a un conocimiento experto y a una guía personalizada en todo el proceso de impugnación del acta. Tu abogado te ayudará a entender las leyes y normativas pertinentes, así como los procedimientos legales que se deben seguir.
Además, contar con un abogado a tu lado puede ayudarte a presentar tu caso de manera efectiva en la vista judicial. Tu abogado podrá preparar la documentación necesaria y argumentar tus demandas de manera clara y convincente, lo que aumentará tus posibilidades de éxito en el proceso de impugnación.
También es importante tener en cuenta que, en muchos casos, los actos de una comunidad de propietarios pueden tener implicaciones financieras significativas para los propietarios afectados. Al contar con un abogado, podrás proteger tus derechos e intereses, y asegurarte de que se respeten tus derechos de propiedad y se tomen en cuenta tus intereses.
En resumen, la importancia de contar con asesoramiento legal en el proceso de impugnación de un acta de una comunidad de propietarios no puede ser exagerada. Al contar con un abogado especializado, podrás garantizar que se respeten tus derechos y se tomen en cuenta tus intereses, lo que aumentará tus posibilidades de éxito en el proceso de impugnación.
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Hola, vivo en una urbanización de 600 vecinos, somos 15 bloques, y tras una reunión de los presidentes de esos 15 bloques, han decidido pedir un préstamo para la comunidad. Los han hecho sin permiso de los vecinos de dichos bloques.
Nos estamos planteando si es factible impugnar dicha reunión.
Me podríais informar?
Gracias
Estimada Mariví,
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Junta de Propietarios es el único órgano con capacidad para adoptar decisiones de trascendencia para la comunidad, como lo es la solicitud de un préstamo. Si bien los presidentes de los bloques tienen un papel representativo, no tienen facultades para adoptar acuerdos de tal envergadura sin el consentimiento de la Junta debidamente convocada y sin el voto favorable de la mayoría que establece la ley.
Para que un acuerdo de esta naturaleza sea válido, es indispensable que:
Se convocará a una Junta General de Propietarios con todos los miembros de la comunidad.
En la convocatoria, se debe especificar claramente el tema del préstamo en el orden del día para que los propietarios tengan conocimiento previo y puedan prepararse para la discusión y votación.
Se adopte el acuerdo con el quórum y las mayorías que establece la LPH para este tipo de decisiones.
Dado que la reunión de presidentes de la que habla no cumple con estos requisitos, el acuerdo tomado en ella carecería de validez. Por tanto, tiene fundamento para considerar la impugnación del mismo.
Si decides seguir esta vía, te recomendaría que:
Primero resolverlo amistosamente, solicitando una Junta General para aclarar la situación y, si es necesario, ratificar o rechazar el acuerdo en el marco adecuado.
Si la solución amistosa no es viable, cuenta con un plazo de tres meses desde que se tomó el acuerdo (o desde que tuvo conocimiento del mismo) para impugnarlo judicialmente. Será fundamental contar con pruebas de la convocatoria y de lo acontecido en la reunión de presidentes.
Antes de iniciar acciones legales, le sugerimos que consulte con un abogado para que le guíe en el proceso y aumente las posibilidades de éxito.
Quedo a su disposición para asesorarle más detalladamente sobre este tema.
Buenos días. Pertenezco a una comunidad de 600 vecinos. Dicha comunidad cuenta con solo dos contadores de agua. En la última junta se aprobó la instalación de contadores individuales con una derrama de 1200 por vecino. Fueron 39 votos a favor y 32 en contra. La votación fue a mano alzada y una persona fue contando los votos. La instalación implica taladrar las paredes de las cocinas y ante la posibilidad de que se causen desperfectos nos dicen que los tendríamos que arreglar los propietarios. Se podría impugnar el acta?
Estimado Julio César,
La consulta planteada sobre la impugnación del acta de una junta de propietarios, en el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal en España, involucra varios aspectos a considerar:
Mayoría requerida para la aprobación : Según la Ley de Propiedad Horizontal, para la realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que supongan una modificación del título constitutivo o de los estatutos, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que , a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación (Artículo 17.6 de la LPH). En otros casos, como las mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, bastaría la mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta (Artículo 17.7 de la LPH).
Forma de votación : La ley no especifica un método concreto para la votación, pero debe garantizar la representatividad y la posibilidad de verificar los votos. La votación a mano alzada es válida siempre y cuando se refleja correctamente en el acta.
Reflejo en el acta : Es fundamental que el acta de la junta refleje fielmente lo sucedido en la misma, incluyendo los resultados de las votaciones y los acuerdos adoptados.
Obligaciones de los propietarios y posibles daños : Si la comunidad decide, por la mayoría necesaria, instalar contadores individuales, los propietarios deben acatar esta decisión. Sin embargo, la comunidad debe garantizar que las obras se realicen de manera que causen el menor daño posible y, en caso de daños, debe ser la comunidad (y no el propietario individual) quien se encargue de su reparación, salvo que se acuerde lo contrario.
Impugnación del acta : Los propietarios que disientan de lo acordado en la junta tienen un plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo (o desde que se les notifique, si no estuvieron presentes en la junta) para impugnar judicialmente los acuerdos que sean contrarios a la ley oa los estatutos de la comunidad, o que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios (Artículo 18 de la LPH).
Tu administrador de fincas, debe revisar si la votación cumplió con los requisitos de mayoría según la naturaleza del acuerdo, y si el acta refleja fielmente lo sucedido en la junta. Además, se debe considerar los derechos de los propietarios ante posibles daños causados por las obras. Si hay dudas sobre la legalidad o la equidad de los acuerdos, es aconsejable consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal.
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Buenos días,
Acabo de adquirir un piso en un edificio que no tiene ascensor. El piso es de 1920 y evidentemente necesita una reforma. Ya he solicitado la licencia de obras al ayuntamiento de Santander y estoy a la espera de recibirla. Mientras tanto he empezado ya a vaciar todos los muebles antiguos que había en la casa. Evidentemente he bajado esos muebles y enseres por las escaleras del edificio ya que no hay ascensor.
Ayer me llamó la administradora del edificio para decirme que el presidente decía que estaba prohibido bajar ni subir material por las escaleras porque se había acordado en una junta de vecinos en el año 2003. Me dice que todo el material lo tengo que subir y bajar a través de un patio interior (muy estrecho) y meterlo y sacarlo por las ventanas (pequeñas). Le dije que eso no tenia lógica y ella se limito a mandarme la fotografía de ese acta aprobada en 2003 y me avisa de que si no respeto esa norma me van a denunciar. No tengo ni idea cómo actuar. He mirado los estatutos y no dicen nada de esa prohibición.
Tengo varias preguntas que me encantaría que me respondieran
-¿Un acuerdo recogido en acta en el año 2003 es de obligado cumplimiento para nuevos propietarios?
-Esa prohibición para utilizar las escaleras, ¿no se puede considerar abusiva? Me causa un claro perjuicio porque tengo que desembolsar más dinero para montar un sistema de polea para meter las cosas por las ventanas que tampoco son muy grandes.
-Ese acuerdo vecinal, ¿atenta contra algún artículo de la ley horizontal?
Como ven estoy un poco agobiada con la situación y con las constantes amenazas de denuncia por parte de la administradora y del presidente de la comunidad.
Les agradecería muchísimo que me pudieran ayudar.
Estimada Edurne,
Voy a intentar responder a todas tus cuestiones:
¿Un acuerdo recogido en acta en el año 2003 es de obligado cumplimiento para nuevos propietarios?
Según la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos válidamente adoptados por la junta de propietarios son vinculantes para todos los propietarios actuales y futuros. Esto significa que, en principio, un acuerdo del año 2003 es aplicable a un propietario que adquiere una vivienda después de esa fecha. Sin embargo, hay ciertas excepciones, como si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, o si resulta gravemente perjudicial para algún propietario sin beneficio para la comunidad.
¿Esa prohibición para utilizar las escaleras, no se puede considerar abusiva?
La valoración de si una prohibición es abusiva o no dependerá de varios factores, como la justificación de la medida, las alternativas ofrecidas, y el equilibrio entre los perjuicios y beneficios que dicha medida genera. En este caso, parece que la prohibición de usar las escaleras para bajar muebles y enseres podría considerarse desproporcionada, especialmente si las alternativas propuestas (usar un patio estrecho y ventanas pequeñas) resultan pocas prácticas y generan un costo adicional significativo.
¿Ese acuerdo vecinal, ¿atenta contra algún artículo de la ley horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la comunidad no pueden ser contrarios a la ley ni a los estatutos, y no deben dañar o perjudicar los intereses de un propietario de manera injusta. Si el acuerdo de 2003 implica un perjuicio desproporcionado sin una justificación clara, podría argumentarse que va en contra de estos principios. Además, podría revisarse si el acuerdo cumple con todos los requisitos formales y sustantivos para su validez (por ejemplo, si fue adoptado con el quórum necesario, si se notificó adecuadamente, etc.).
Ante esta situación, mi recomendación sería buscar el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal. Este profesional podrá revisar el acuerdo de 2003, los estatutos de la comunidad, y las circunstancias específicas de tu caso para darte un consejo más concreto y, si es necesario, representarte en cualquier procedimiento legal o negociación con la comunidad.
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