Es esencial contar con un administrador de fincas competente y profesional, sin embargo, en ocasiones pueden haber situaciones en las que el administrador de fincas no cumpla adecuadamente con sus obligaciones y responsabilidades.
Esto puede generar serios problemas para los propietarios y comunidades de vecinos.
Entonces, ¿Qué se puede hacer si un administrador de fincas no realiza bien su trabajo? En este post, analizaremos las posibles acciones legales que pueden llevarse a cabo en caso de incumplimiento de las obligaciones de un administrador de fincas, y cómo podemos proteger nuestros derechos como propietarios. ¡Sigue leyendo para descubrirlo!
En diversas ocasiones se han interpuesto denuncias por mala praxis al administrador de fincas, y aunque no sea una situación habitual en una comunidad, es importante conocer adecuadamente nuestros derechos para poder hacerlo si es necesario.
¿Cual es la responsabilidad legal del administrador de fincas?
El administrador de fincas es un profesional que tiene una serie de responsabilidades legales muy importantes en el ámbito de la gestión de comunidades de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una serie de obligaciones y deberes que debe cumplir el administrador de fincas, así como las posibles sanciones en caso de incumplimiento.
Entre las principales responsabilidades del administrador de fincas se encuentran:
- Convocar y presidir las juntas de propietarios, redactar las actas y custodiar la documentación de la comunidad.
- Realizar la gestión económica de la comunidad, llevando un registro de ingresos y gastos, elaborando los presupuestos y liquidaciones anuales, y realizando la gestión de cobro de las deudas.
- Velar por el mantenimiento y conservación de las instalaciones y servicios comunes, contratando los servicios necesarios y supervisando su correcto funcionamiento.
- Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios, así como adoptar medidas urgentes en caso de necesidad, previa autorización del presidente de la comunidad.
- Informar a los propietarios sobre la situación de la comunidad y las cuestiones relevantes que afecten a la misma.
En caso de incumplimiento de sus obligaciones, el administrador de fincas puede ser sancionado con multas económicas, según lo establecido en la LPH. Además, los propietarios pueden ejercer acciones legales para exigir la responsabilidad del administrador de fincas y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados.
En definitiva, el administrador de fincas tiene una gran responsabilidad en la gestión de las comunidades de propietarios y debe cumplir con las obligaciones establecidas en la LPH. Los propietarios deben estar informados de sus derechos y deberes, y contar con un buen asesoramiento legal en caso de problemas con el administrador de fincas.
El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece las obligaciones del administrador de fincas en las comunidades de propietarios. Este artículo enumera las funciones y responsabilidades del administrador de fincas, y establece las sanciones en caso de incumplimiento.
A continuación, citamos textualmente el artículo 20 de la LPH:
“El cargo de administrador de fincas, que requerirá título habilitante y colegiación profesional, es un encargo de la comunidad, que podrá nombrar libremente al que estime conveniente.
El administrador no podrá ser persona o entidad con la que mantenga relaciones que puedan generar un conflicto de intereses.
Son funciones del administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.”
Es importante destacar que el artículo 20.2 de la LPH establece que el administrador de fincas debe contar con un título habilitante y estar colegiado en el correspondiente colegio profesional. De esta forma, se garantiza que el administrador de fincas cuenta con la formación y capacitación necesarias para realizar su trabajo de forma competente y profesional.
El Código Civil también regula la figura del administrador de fincas en su artículo 398. Este artículo establece que “Los propietarios de bienes inmuebles por pisos o locales podrán nombrar un administrador para la conservación y custodia del edificio o conjunto de edificaciones, el cual tendrá las obligaciones y atribuciones que se acuerden por la Junta de propietarios“.
Es decir, el artículo 398 del Código Civil reconoce la posibilidad de nombrar a un administrador de fincas para la gestión de comunidades de propietarios, pero remite a la LPH para establecer con mayor detalle sus funciones y obligaciones.
Por tanto, aunque el Código Civil no establece de forma exhaustiva las obligaciones del administrador de fincas, sí reconoce su figura y la posibilidad de nombrarlo para la gestión de comunidades de propietarios. La LPH, por su parte, desarrolla de forma detallada las funciones y responsabilidades del administrador de fincas, así como las posibles sanciones en caso de incumplimiento.
Además, el artículo 1.718 del Código Civil determina que cualquier tipo de incumplimiento de las funciones del administrador o la ejecución de acciones de forma distinta a la asignada, incurrirá en una responsabilidad legal.
Principales funciones de un administrador de comunidades de propietarios
El administrador de comunidades de propietarios es una figura clave en la gestión de una comunidad de vecinos. Sus funciones son diversas y su labor es imprescindible para el correcto funcionamiento de la comunidad y el bienestar de sus miembros.
Entre las principales funciones de un administrador de comunidades de propietarios se encuentran la gestión y mantenimiento de las instalaciones y servicios comunes, así como la supervisión y control de los presupuestos y cuentas de la comunidad. Además, es responsable de la convocatoria y celebración de las juntas de propietarios y de la redacción y custodia del libro de actas.
El administrador de fincas también se encarga de la tramitación y gestión de los seguros que correspondan a la comunidad, así como de la gestión de los cobros y pagos de la misma, y de la aplicación de las sanciones y multas que se acuerden en las juntas de propietarios.
Otras funciones importantes que realiza el administrador de comunidades son el asesoramiento y orientación a los propietarios en cuestiones legales y administrativas, así como la realización de gestiones ante organismos oficiales y entidades bancarias.
En resumen, el administrador de comunidades de propietarios es un profesional cuya labor es imprescindible para garantizar el correcto funcionamiento de la comunidad y el bienestar de sus miembros. Sus funciones son diversas y su papel es fundamental en la gestión de las instalaciones, servicios y cuentas de la comunidad. Además, ofrece asesoramiento y orientación a los propietarios, y realiza gestiones ante organismos oficiales y entidades bancarias, entre otras muchas tareas.
¿En qué casos puede estar cometiendo mala praxis un administrador de fincas?
Dentro de las tareas encomendadas al administrador de fincas, una de las más importantes es su labor de asesoramiento y gestión de subvenciones y ayudas a las que pueda optar la comunidad. En caso de no cumplir con dicha tarea, estaría incumpliendo sus obligaciones y actuando de forma negligente, lo que podría ser considerado mala praxis en su gestión. Los colegios profesionales que agrupan a los administradores de fincas son muy rigurosos y exigentes en cuanto al cumplimiento de las normas que rigen esta profesión.
Es necesario tener en cuenta que un administrador de fincas debe poseer una formación especializada y, además, debe responder legalmente por el correcto desempeño de sus funciones. Por esta razón, cualquier decisión o acción que tome este profesional y que perjudique a los propietarios o a la comunidad puede ser objeto de una reclamación por incumplimiento de contrato.
El administrador de fincas también puede incurrir en negligencias que provoquen perjuicios importantes a la comunidad o a los propietarios. En estos casos, es necesario demostrar que dicha negligencia ha sido cometida con mala intención, y si se demuestra su responsabilidad, deberá indemnizar por los daños y perjuicios causados, incluyendo la pérdida, destrucción o deterioro de documentos que haya custodiado.
Un administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis en diferentes casos, algunos de los cuales se enumeran a continuación:
- Incumplimiento de sus obligaciones: El administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis si no cumple con las obligaciones que establece la LPH, como velar por el buen régimen de la casa, preparar el plan de gastos previsibles, atender a la conservación y entretenimiento de la casa, ejecutar los acuerdos adoptados, actuar como secretario de la junta y custodiar la documentación de la comunidad.
- Conflicto de intereses: El administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis si mantiene relaciones que puedan generar un conflicto de intereses, como tener intereses económicos o comerciales en alguna empresa que preste servicios a la comunidad.
- Falta de transparencia: El administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis si no actúa con transparencia en su gestión, como no informar adecuadamente a la comunidad sobre las decisiones que se toman, los gastos que se realizan o los servicios que se contratan.
- Negligencia: El administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis si no actúa con la debida diligencia en su gestión, como no tomar las medidas necesarias para reparar una avería en el edificio o no supervisar adecuadamente a las empresas que prestan servicios a la comunidad.
- Abuso de poder: El administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis si abusa de su posición de poder, como tomar decisiones sin consultar a la comunidad, utilizar los fondos de la comunidad para beneficio propio o ejercer presión sobre los propietarios que no están de acuerdo con su gestión.
Es importante destacar que estas situaciones pueden ser consideradas como mala praxis si se demuestra que el administrador de fincas ha actuado con negligencia, intencionalidad o mala fe. Por ello, es importante que los propietarios de una comunidad de vecinos estén atentos a la gestión de su administrador de fincas y actúen en consecuencia en caso de detectar algún comportamiento inadecuado.
Es fundamental que un administrador de fincas cuente con un registro detallado que contenga todos los documentos, cartas, comunicados, emails, llamadas y mensajes de whatsapp relacionados con su actividad profesional. De esta manera, en caso de que se presenten acusaciones o reclamaciones, podrá demostrar sus actuaciones de forma objetiva y eficaz.
Asimismo, es importante que el administrador de fincas cuente con un seguro adecuado que lo respalde ante posibles reclamaciones por su responsabilidad legal. Este seguro debe cubrir los posibles perjuicios que puedan surgir por su gestión y actuaciones, tanto hacia la comunidad como hacia terceros, incluyendo a personas físicas o jurídicas. De esta forma, el administrador de fincas podrá proteger su actividad profesional y ofrecer una mayor tranquilidad a los propietarios y a la comunidad en general.
¿Cómo cambiar de administrador de fincas?
En caso de que un administrador de fincas no cumpla adecuadamente con su trabajo, la comunidad de propietarios puede decidir cambiar de administrador. Aunque pueda parecer una tarea complicada, existen una serie de pasos que se deben seguir para realizar el cambio de forma correcta.
En primer lugar, es necesario que la comunidad se reúna en una junta extraordinaria y se vote la destitución del actual administrador. La decisión debe ser tomada por mayoría absoluta de los propietarios presentes o representados y debe quedar reflejada en el acta correspondiente.
Una vez tomada la decisión, se deberá comunicar por escrito al administrador la finalización de su mandato y solicitarle la entrega de toda la documentación y llaves de la comunidad en un plazo no superior a 15 días.
A continuación, se deberá buscar un nuevo administrador que cumpla con las expectativas y necesidades de la comunidad. Es recomendable realizar una selección de al menos tres administradores y solicitar presupuestos detallados de sus servicios para compararlos y elegir al que mejor se ajuste a las necesidades de la comunidad.
Una vez elegido el nuevo administrador, se deberá firmar un contrato que recoja todas las condiciones del servicio y establezca los honorarios y plazos de pago correspondientes. Por último, se deberá comunicar al Registro de la Propiedad el cambio de administrador y entregarle toda la documentación correspondiente.
En definitiva, cambiar de administrador de fincas puede ser un proceso largo y complejo, pero siguiendo los pasos adecuados y tomando las decisiones correctas, se puede garantizar el correcto funcionamiento y gestión de la comunidad de propietarios.
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