Es esencial contar con un administrador de fincas competente y profesional, sin embargo, en ocasiones pueden haber situaciones en las que el administrador de fincas no cumpla adecuadamente con sus obligaciones y responsabilidades.
Esto puede generar serios problemas para los propietarios y comunidades de vecinos.
Entonces, ¿Qué se puede hacer si un administrador de fincas no realiza bien su trabajo? En este post, analizaremos las posibles acciones legales que pueden llevarse a cabo en caso de incumplimiento de las obligaciones de un administrador de fincas, y cómo podemos proteger nuestros derechos como propietarios. ¡Sigue leyendo para descubrirlo!
En diversas ocasiones se han interpuesto denuncias por mala praxis al administrador de fincas, y aunque no sea una situación habitual en una comunidad, es importante conocer adecuadamente nuestros derechos para poder hacerlo si es necesario.
¿Cual es la responsabilidad legal del administrador de fincas?
El administrador de fincas es un profesional que tiene una serie de responsabilidades legales muy importantes en el ámbito de la gestión de comunidades de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una serie de obligaciones y deberes que debe cumplir el administrador de fincas, así como las posibles sanciones en caso de incumplimiento.
Entre las principales responsabilidades del administrador de fincas se encuentran:
- Convocar y presidir las juntas de propietarios, redactar las actas y custodiar la documentación de la comunidad.
- Realizar la gestión económica de la comunidad, llevando un registro de ingresos y gastos, elaborando los presupuestos y liquidaciones anuales, y realizando la gestión de cobro de las deudas.
- Velar por el mantenimiento y conservación de las instalaciones y servicios comunes, contratando los servicios necesarios y supervisando su correcto funcionamiento.
- Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios, así como adoptar medidas urgentes en caso de necesidad, previa autorización del presidente de la comunidad.
- Informar a los propietarios sobre la situación de la comunidad y las cuestiones relevantes que afecten a la misma.
En caso de incumplimiento de sus obligaciones, el administrador de fincas puede ser sancionado con multas económicas, según lo establecido en la LPH. Además, los propietarios pueden ejercer acciones legales para exigir la responsabilidad del administrador de fincas y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados.
En definitiva, el administrador de fincas tiene una gran responsabilidad en la gestión de las comunidades de propietarios y debe cumplir con las obligaciones establecidas en la LPH. Los propietarios deben estar informados de sus derechos y deberes, y contar con un buen asesoramiento legal en caso de problemas con el administrador de fincas.
El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece las obligaciones del administrador de fincas en las comunidades de propietarios. Este artículo enumera las funciones y responsabilidades del administrador de fincas, y establece las sanciones en caso de incumplimiento.
A continuación, citamos textualmente el artículo 20 de la LPH:
“El cargo de administrador de fincas, que requerirá título habilitante y colegiación profesional, es un encargo de la comunidad, que podrá nombrar libremente al que estime conveniente.
El administrador no podrá ser persona o entidad con la que mantenga relaciones que puedan generar un conflicto de intereses.
Son funciones del administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.”
Es importante destacar que el artículo 20.2 de la LPH establece que el administrador de fincas debe contar con un título habilitante y estar colegiado en el correspondiente colegio profesional. De esta forma, se garantiza que el administrador de fincas cuenta con la formación y capacitación necesarias para realizar su trabajo de forma competente y profesional.
El Código Civil también regula la figura del administrador de fincas en su artículo 398. Este artículo establece que “Los propietarios de bienes inmuebles por pisos o locales podrán nombrar un administrador para la conservación y custodia del edificio o conjunto de edificaciones, el cual tendrá las obligaciones y atribuciones que se acuerden por la Junta de propietarios“.
Es decir, el artículo 398 del Código Civil reconoce la posibilidad de nombrar a un administrador de fincas para la gestión de comunidades de propietarios, pero remite a la LPH para establecer con mayor detalle sus funciones y obligaciones.
Por tanto, aunque el Código Civil no establece de forma exhaustiva las obligaciones del administrador de fincas, sí reconoce su figura y la posibilidad de nombrarlo para la gestión de comunidades de propietarios. La LPH, por su parte, desarrolla de forma detallada las funciones y responsabilidades del administrador de fincas, así como las posibles sanciones en caso de incumplimiento.
Además, el artículo 1.718 del Código Civil determina que cualquier tipo de incumplimiento de las funciones del administrador o la ejecución de acciones de forma distinta a la asignada, incurrirá en una responsabilidad legal.
Principales funciones de un administrador de comunidades de propietarios
El administrador de comunidades de propietarios es una figura clave en la gestión de una comunidad de vecinos. Sus funciones son diversas y su labor es imprescindible para el correcto funcionamiento de la comunidad y el bienestar de sus miembros.
Entre las principales funciones de un administrador de comunidades de propietarios se encuentran la gestión y mantenimiento de las instalaciones y servicios comunes, así como la supervisión y control de los presupuestos y cuentas de la comunidad. Además, es responsable de la convocatoria y celebración de las juntas de propietarios y de la redacción y custodia del libro de actas.
El administrador de fincas también se encarga de la tramitación y gestión de los seguros que correspondan a la comunidad, así como de la gestión de los cobros y pagos de la misma, y de la aplicación de las sanciones y multas que se acuerden en las juntas de propietarios.
Otras funciones importantes que realiza el administrador de comunidades son el asesoramiento y orientación a los propietarios en cuestiones legales y administrativas, así como la realización de gestiones ante organismos oficiales y entidades bancarias.
En resumen, el administrador de comunidades de propietarios es un profesional cuya labor es imprescindible para garantizar el correcto funcionamiento de la comunidad y el bienestar de sus miembros. Sus funciones son diversas y su papel es fundamental en la gestión de las instalaciones, servicios y cuentas de la comunidad. Además, ofrece asesoramiento y orientación a los propietarios, y realiza gestiones ante organismos oficiales y entidades bancarias, entre otras muchas tareas.
¿En qué casos puede estar cometiendo mala praxis un administrador de fincas?
Dentro de las tareas encomendadas al administrador de fincas, una de las más importantes es su labor de asesoramiento y gestión de subvenciones y ayudas a las que pueda optar la comunidad. En caso de no cumplir con dicha tarea, estaría incumpliendo sus obligaciones y actuando de forma negligente, lo que podría ser considerado mala praxis en su gestión. Los colegios profesionales que agrupan a los administradores de fincas son muy rigurosos y exigentes en cuanto al cumplimiento de las normas que rigen esta profesión.
Es necesario tener en cuenta que un administrador de fincas debe poseer una formación especializada y, además, debe responder legalmente por el correcto desempeño de sus funciones. Por esta razón, cualquier decisión o acción que tome este profesional y que perjudique a los propietarios o a la comunidad puede ser objeto de una reclamación por incumplimiento de contrato.
El administrador de fincas también puede incurrir en negligencias que provoquen perjuicios importantes a la comunidad o a los propietarios. En estos casos, es necesario demostrar que dicha negligencia ha sido cometida con mala intención, y si se demuestra su responsabilidad, deberá indemnizar por los daños y perjuicios causados, incluyendo la pérdida, destrucción o deterioro de documentos que haya custodiado.
Un administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis en diferentes casos, algunos de los cuales se enumeran a continuación:
- Incumplimiento de sus obligaciones: El administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis si no cumple con las obligaciones que establece la LPH, como velar por el buen régimen de la casa, preparar el plan de gastos previsibles, atender a la conservación y entretenimiento de la casa, ejecutar los acuerdos adoptados, actuar como secretario de la junta y custodiar la documentación de la comunidad.
- Conflicto de intereses: El administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis si mantiene relaciones que puedan generar un conflicto de intereses, como tener intereses económicos o comerciales en alguna empresa que preste servicios a la comunidad.
- Falta de transparencia: El administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis si no actúa con transparencia en su gestión, como no informar adecuadamente a la comunidad sobre las decisiones que se toman, los gastos que se realizan o los servicios que se contratan.
- Negligencia: El administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis si no actúa con la debida diligencia en su gestión, como no tomar las medidas necesarias para reparar una avería en el edificio o no supervisar adecuadamente a las empresas que prestan servicios a la comunidad.
- Abuso de poder: El administrador de fincas puede estar cometiendo mala praxis si abusa de su posición de poder, como tomar decisiones sin consultar a la comunidad, utilizar los fondos de la comunidad para beneficio propio o ejercer presión sobre los propietarios que no están de acuerdo con su gestión.
Es importante destacar que estas situaciones pueden ser consideradas como mala praxis si se demuestra que el administrador de fincas ha actuado con negligencia, intencionalidad o mala fe. Por ello, es importante que los propietarios de una comunidad de vecinos estén atentos a la gestión de su administrador de fincas y actúen en consecuencia en caso de detectar algún comportamiento inadecuado.
Es fundamental que un administrador de fincas cuente con un registro detallado que contenga todos los documentos, cartas, comunicados, emails, llamadas y mensajes de whatsapp relacionados con su actividad profesional. De esta manera, en caso de que se presenten acusaciones o reclamaciones, podrá demostrar sus actuaciones de forma objetiva y eficaz.
Asimismo, es importante que el administrador de fincas cuente con un seguro adecuado que lo respalde ante posibles reclamaciones por su responsabilidad legal. Este seguro debe cubrir los posibles perjuicios que puedan surgir por su gestión y actuaciones, tanto hacia la comunidad como hacia terceros, incluyendo a personas físicas o jurídicas. De esta forma, el administrador de fincas podrá proteger su actividad profesional y ofrecer una mayor tranquilidad a los propietarios y a la comunidad en general.
¿Cómo cambiar de administrador de fincas?
En caso de que un administrador de fincas no cumpla adecuadamente con su trabajo, la comunidad de propietarios puede decidir cambiar de administrador. Aunque pueda parecer una tarea complicada, existen una serie de pasos que se deben seguir para realizar el cambio de forma correcta.
En primer lugar, es necesario que la comunidad se reúna en una junta extraordinaria y se vote la destitución del actual administrador. La decisión debe ser tomada por mayoría absoluta de los propietarios presentes o representados y debe quedar reflejada en el acta correspondiente.
Una vez tomada la decisión, se deberá comunicar por escrito al administrador la finalización de su mandato y solicitarle la entrega de toda la documentación y llaves de la comunidad en un plazo no superior a 15 días.
A continuación, se deberá buscar un nuevo administrador que cumpla con las expectativas y necesidades de la comunidad. Es recomendable realizar una selección de al menos tres administradores y solicitar presupuestos detallados de sus servicios para compararlos y elegir al que mejor se ajuste a las necesidades de la comunidad.
Una vez elegido el nuevo administrador, se deberá firmar un contrato que recoja todas las condiciones del servicio y establezca los honorarios y plazos de pago correspondientes. Por último, se deberá comunicar al Registro de la Propiedad el cambio de administrador y entregarle toda la documentación correspondiente.
En definitiva, cambiar de administrador de fincas puede ser un proceso largo y complejo, pero siguiendo los pasos adecuados y tomando las decisiones correctas, se puede garantizar el correcto funcionamiento y gestión de la comunidad de propietarios.
¿Crees que tu comunidad de vecinos merece un cambio de administradores?
Si así lo consideras y todavía no has trabajado con Zarzo Fincas, nosotros podríamos ser tu mejor elección. Llámanos y te asesoramos en todo lo que necesites.
Si te gusta nuestro blog, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en Google ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.
Buenos días.
Una pequeña consulta por que me siento perjudicado.
En un edificio con varios portales que forman una única comunidad,el Título Constitutivo recalca que los gastos de cada portal han de ser asumidos por los vecinos de ese portal y a partes iguales.
Quieren poner ascensores en los tres portales(hasta ahora solo preinstalación) y yo considero que tendría que pagar solo por el de mi portal.
¿Es correcta mi postura o hay que pagarlos por coeficientes y pagar todos los de todos los portales?
Estaría muy agradecido por su respuesta.
Saludos.
Estimada Javier,
Sobre las obras de accesibilidad al estar constituida por una mancomunidad, en un principio debería soportarse el gasto de la instalación por todos los portales, ya que se está tocando la estructura de los edificios y esto es comunitario, salvo que modifiques el título constitutivo y queráis independizaros.
Otra cosa es que hagáis una junta de todos los portales y aprobéis que cada portal asuma su coste, en cuanto a la instalación del ascensor. Así lo estáis haciendo hasta ahora con los gastos ordinarios de cada escalera, con previo acuerdo.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Tengo un problema en la
techumbre de mi plaza de garaje con riesgo de desprendimiento.En mayo lo comunique al administrador y aun no ha hecho nada. que puedo hacer para defender mis derechos?
Estimado propietario,
Lamento oír sobre la situación que estás atravesando con respecto a la techo de tu plaza de garaje. Aquí te detallamos los pasos que puedes considerar para defender tus derechos:
Documentación : Antes que todo, es importante que tengas toda la documentación en orden. Esto incluye cualquier comunicación escrita que haya tenido con el administrador, fotografías del problema, y si es posible, un informe técnico que avale la gravedad del desprendimiento.
Comunicación formal : Si ya has informado al administrador verbalmente o mediante un medio no oficial, te sugerimos enviar una comunicación escrita, preferiblemente mediante burofax o correo certificado, donde expongas el problema y solicita una actuación urgente, dada la gravedad y el tiempo transcurrido. Esto dejará constancia de tu reclamo.
convoque una Junta Extraordinaria : Si no obtienes respuesta o acción por parte del administrador, tienes el derecho como propietario de solicitar la convocatoria de una Junta Extraordinaria para tratar el tema. Esta solicitud deberá ser respaldada por un porcentaje de propietarios, que se establece en los estatutos o en la Ley de Propiedad Horizontal.
Mediación : Si aún no se toman medidas, puedes considerar la mediación como un paso previo al litigio. Es una forma más rápida y menos costosa de resolver conflictos.
Acción legal : Si no logra una solución satisfactoria a través de los canales anteriores, puede considerar iniciar una acción legal. Es vital contar con un abogado especializado en propiedad horizontal para que te asesore en este proceso.Recuerda que es fundamental actuar con celeridad, sobre todo si existe un riesgo real para tu integridad o la de tu vehículo. Tu seguridad y la preservación de tus bienes son primordiales.
Quedo a tu disposición para cualquier consulta adicional.
Recibe un cordial saludo,
llevo dos semanas de presidente y tanto el administrador como el avigado de la Comunidad han dimitido ante mis requerimientos legales de contratos y económicos.
se dedican a llevar Comunidades de vecinos propietarios de elevada edad más de 80
este punto ha de ser reformado urgente en la LPH para que bajo autorización de esa persona mayor,su conveniente,hijo,nieto,sobrino! EMPADRONADO puedo ser legal como presidente. SEÑORES LA LPH DATA DE 1960 ,CON FRANCO A LA CABEZA.
Estimada Estefania,
Entiendo su preocupación y molestia frente a la situación actual en la que se encuentra su comunidad y los recientes acontecimientos con el administrador y el abogado de la Comunidad.
En cuanto a su comentario sobre la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la necesidad de una reforma, comparto con usted que hay aspectos de esta norma que datan de hace mucho tiempo y que quizás deberían ser revisados a la luz de las circunstancias actuales de nuestra sociedad. No obstante, las leyes son reflejo de decisiones políticas y sociales que se toman en un momento determinado, y su modificación requiere de un proceso legislativo.
En relación con el tema del presidente de la comunidad, la LPH establece que para ser presidente es necesario ser propietario de una vivienda en la comunidad. El empadronamiento, si bien acredita la residencia de una persona en un lugar determinado, no otorga derechos de propiedad sobre una vivienda ni tampoco derechos relacionados con la comunidad de propietarios. Por lo tanto, por más que una persona esté empadronada, si no es propietaria de una vivienda en la comunidad, no puede ser presidente de la misma según la normativa vigente.
Comprender que la situación puede resultar compleja, especialmente si se toma en cuenta que en muchas comunidades hay propietarios de edad avanzada que podrían necesitar apoyo o representación. Sin embargo, la normativa actual es clara en este aspecto.
Quedo a su disposición para cualquier consulta adicional o si necesita representación o asesoramiento legal en este u otros asuntos relacionados con la propiedad horizontal.
Buenos dias,
Una pequeña consulta por favor. La finca que administra nuestra comunidad de 4 vecinos, no cumple con sus obligaciones. No tenemos bomba de agua en condiciones, la puerta de la calle tiene mal la cerradura y pueden entrar en edificio cualquier persona, el calendario firmado por todos los proprietarios no se cumple. Que puede hacer yo como unico proprietario que vivo aqui para cancelar la finca ( tenemos un ocupa, un inquilino y uno que todavia no vive aqui). Todos los incumplimientos me prejudica a mi, vivo sin agua en condiciones, con miedo por la puerta y como cocinos (perdona) porque la finca no cumple. que hago, donde me puedo dirigir?Gracias
Estimada Mónica,
Ante la situación que describe, es evidente que tu bienestar y seguridad están siendo comprometidos debido a la falta de diligencia en la administración de la comunidad. A continuación, te indica los pasos que podrías considerar:
Comunicación Formal : El primer paso es asegurarte de enviar una comunicación por escrito, preferentemente mediante burofax o correo certificado, al presidente de la comunidad y al administrador (si lo tuvierais) detallando los problemas existentes y solicitando una actuación inmediata. Esto servirá como prueba documental de tus reclamaciones.
Convoque una Junta Extraordinaria : Si no recibes una respuesta satisfactoria en un tiempo razonable, como propietario tienes el derecho de solicitar la convocatoria de una Junta Extraordinaria para tratar estos asuntos urgentes. Según la Ley de Propiedad Horizontal, si un número de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación lo solicita, deberá convocar una junta.
Asesoramiento Profesional : Es altamente recomendable que busques el asesoramiento de un Administrador de Fincas colegiado . Estos profesionales están especializados en la gestión y administración de comunidades de propietarios y pueden ofrecerle una visión objetiva, soluciones adecuadas a su situación y conocen a fondo las normativas y procedimientos a seguir.
Cambiar de Administrador o Administrador de Forma Interna : Si la comunidad tiene un administrador externo que no está cumpliendo con sus funciones, se puede considerar en junta el cambio de administrador o incluso optar por una administración interna solicitada por los propios propietarios.
Acción Legal : En casos donde no se logre un consenso o las soluciones propuestas no sean ejecutadas, puede ser necesario acudir a la vía judicial para defender tus derechos como propietario. Sería aconsejable contar con un abogado especializado en propiedad horizontal para explorar esta opción.
Mediación : Antes de llegar a una acción legal, podrías considerar la mediación. Es un proceso más rápido y menos costoso que puede ayudar a resolver conflictos entre vecinos o con la administración de la comunidad.
Informarse y Conocer tus Derechos : Es crucial que conozcas tus derechos y obligaciones como propietario. La Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de tu comunidad son las principales fuentes de información en este sentido.
La situación que describe es complicada, pero no insuperable. Es fundamental actuar con determinación y seguir los cauces adecuados para lograr soluciones efectivas. La colaboración y el asesoramiento de un Administrador de Fincas colegiado será de gran ayuda en este proceso.
Espero que esta información te sea de ayuda y te deseo la mejor de las suertes en la resolución de estos problemas.
Recibe un cordial saludo,
Buenos días:
Tenemos problemas serios con nuestro administrador, las juntas las haces con votaciones privadas, nos dan unos papeles votas se lo llevan a casa y en el acta no aparece reflejado ni propiedades ni nombre ni apellidos, solo sale el número a favor y en contra así no hay manera de comprobarlo. Estuvo 7 meses sin ajustar el precio del gas y agua caliente y nos los cobro 3 veces mas caro. Fuimos a por los movimientos del banco de los últimos 4 años que los necesitábamos para una auditoria y nos querían cobrar 5000 euros por ellos. No aparece por la urbanización para nada y no controla a los proveedores.
Estimada Laura,
En relación a su consulta sobre la gestión del administrador de su comunidad, le proporcione la siguiente información:
Votaciones en la Junta de Propietarios : La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que las votaciones en las Juntas de Propietarios son, por regla general, pública. Los propietarios tienen derecho a conocer cómo votan sus vecinos y viceversa. Llevar a cabo votaciones privadas y no reflejar de forma adecuada el sentido del voto de cada propietario en el acta contraviene la normativa y puede ser motivo para impugnar acuerdos adoptados en estas condiciones.
Obligaciones del administrador : El administrador tiene el deber de gestionar adecuadamente los asuntos de la comunidad, velar por un buen mantenimiento y administración de la casa, sus instalaciones y servicios, y desempeñar sus funciones con la diligencia debida. Cualquier incumplimiento grave de estas obligaciones puede ser motivo para rescindir su contrato o incluso para exigir responsabilidades.
Información financiera : La comunidad de propietarios tiene derecho a acceder a la información financiera que concierne a la comunidad. Cobrar por proporcionar esta información, especialmente una suma tan elevada, es inusual y podría ser considerada una falta de transparencia. Los propietarios tienen derecho a acceder a las cuentas y comprobar los gastos e ingresos de la comunidad.
Actuación frente al administrador : Si considera que el administrador no está cumpliendo con sus obligaciones, la comunidad puede convocar una Junta Extraordinaria para tratar este asunto y, si procede, cesarlo en sus funciones. Además, pueden presentar una queja ante el Colegio de Administradores de Fincas correspondiente, que puede sancionar o incluso expulsar a sus colegiados por malas prácticas.
Asesoramiento legal : Le recomendaría que, ante esta situación, considere la posibilidad de buscar asesoramiento legal detallado. Estar bien informados les permitirá actuar con mayor seguridad y efectividad.
Estoy a su disposición para ofrecerle más asesoramiento y para representar a la comunidad en caso de que decidan tomar acciones legales o administrativas.
Atentamente,
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Buenas tardes,
Le escribo de nuevo porque la situacion se ha complicado mas. Parece que la finca no toma medidas antes reformas ilegales ( tuve yo de llamar la policia para que paren las obras de un piso ), nos aprobo por fin y por amenaza el presupuesto de la bomba pero en lugar de 540 como era el presupuesto, la factura pagada es de 800 euros. Pagan la firma electronica de 50 euros pero la comunidad ya la tenia, cobran su dinero en dos recibos diferentes ( uno marzo- julio, y otro marzo- agosto en los meses de julio y agosto)y puedo seguir, creerme. Por fin se saca permiso de obra el proprietario de las reformas ilegales pero no limpia. La escalera esta echa una basura, vivo en condiciones insalubre con un hijo alergico al polvo. Se nos ha roto la puerta de la comunidad por actos vandalicos en junio y se nos arregla en 7 de septiembre. Tenia de subir cada dia con miedo y pasar noches de pelicula porque tenemos antecedentes en la escalera ocupas y no son de los buenos. El malo es que le escribi al administrador varias veces, sus respuestas son que el no es ni policia ni juez, nos dice que si queremos una escalera limpia que contratemos un servicio de empresa ( con 3 proprietarios), y que si quiero cambiar de administrador necesito la mayoria ( sabiendo que los otros dos proprietarios a que le hace favores le come de la mano). Mi marido dejo el cargo de presidente despues de 20 años sin bajar nunca la cabeza y con 1800 euros en la cuenta. Imaginase que en septiembre ya se nos pide una derama de189 euros sin hacer obras grandes en la comunidad. Puedo esperar que en febrero cuando se tiene de renovar el administrador ellos con dos votos no la podran renovar? Es obligatorio renovar despues de un año, porque por lo que parece no tenemos ningun contrato firmado con ellos, solo la junta donde el señor con las reformas ilegales insistia con esta finca ( y despues hemos descubierto que tiene una amistad con una empleada de alli). Cree que es una solucion? O ponerme un abogado privado, pero es muy costoso y no se si tengo resultado al favor , viendo como funciona las cosas. Me gustaria que alguien me ampare, porque tengo emails y fotos de como vivo y en que condiciones, o que me dirige en los que hay de hacer. Muchisimas gracias por su paciencia
Buenas tardes:
Hace casi dos meses, compré una vivienda. al limpiar el trastero, observo que una tubería tiene una gotera que llegó a pudrir un viejo armario que se encontraba en el mismo así como diversas humedades en las paredes.
Estos hechos los pongo en conocimiento de la administradora de fincas, ya que al ser una avería previsible de la comunidad, lo pongo en conocimiento de la administradora vía correo electrónico, la cual me insta a que haga unas fotografías de la avería y se las envié por WhatsApp.
Una vez enviadas las fotografías, y sin tener respuesta, vuelvo a contactar con ella, una semana más tarde, lo cual personalmente conmigo viene a ver lo ocurrido y toma fotografías ella misma diciendo que el seguro se pondrá en contacto conmigo.
Tras una semana sin noticias ni del seguro ni de ella, vuelvo a escribirla hace una semana, ya sin respuesta.
Ahora no sé qué hacer, ya que nunca había visto un administrador (administradora para ser más exactos) tan negligente en sus funciones, y la solución ni la veo ni la espero. Si la decisión dependiera de mi, estaba ya fuera de su cargo, pero al ser algo que tiene que aprobar la comunidad. Porque en el tablón no ha dejado ni contactos de seguro ni nada. Todo fatal desde que compré el piso a últimos de agosto
Estimado Borjilla,
La situación que se describe parece indicar que hay un problema de comunicación y posiblemente de gestión por parte de la administradora de fincas. Según la Ley de Propiedad Horizontal en España, abordaré varios puntos relevantes para tu consulta:
Responsabilidad de la Comunidad de Propietarios : Las tuberías que sirven a la comunidad (no exclusivas de un solo piso) son responsabilidad de la comunidad. Por lo tanto, si la gotera proviene de una tubería comunitaria, su reparación corresponde a la comunidad. Esto incluiría también la reparación de los daños causados por dicha gotera, como la humedad en las paredes y el deterioro del armario.
Actuación de la Administradora : La administradora de fincas actúa como representante de la comunidad y debe gestionar exitosamente las incidencias reportadas. Esto implica dar seguimiento a los problemas, coordinar con los seguros y asegurarse de que se tomen las medidas correctivas adecuadas en un tiempo razonable.
Seguro de la Comunidad : Si la comunidad de propietarios tiene contratado un seguro, este podría cubrir los daños causados por la gotera. Es responsabilidad de la administradora contactar con la compañía de seguros y tramitar la reclamación correspondiente.
Falta de Respuesta de la Administradora : La falta de comunicación y la demora en la resolución del problema pueden considerarse una gestión deficiente por parte de la administradora. Como propietario, tienes derecho a exigir una gestión eficaz ya recibir información sobre el estado de las incidencias.
Acciones a Tomar : Puedes convocar una junta de propietarios para discutir este asunto y tomar decisiones al respecto. Si considera que la administradora no está cumpliendo con sus obligaciones, la comunidad puede votar para cambiar de administrador. Es importante presentar toda la documentación y comunicaciones relativas al problema para que la comunidad pueda tomar una decisión informada.
Reclamación por Daños : Si los daños no son cubiertos por el seguro o si la administradora no gestiona adecuadamente la reclamación, puedes considerar realizar una reclamación por tu cuenta. Esto podría implicar, en última instancia, una acción legal si no se llega a una solución amistosa.
En resumen, la Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad es responsable de las reparaciones de elementos comunes y que la administradora debe gestionar satisfactoriamente estas situaciones. Si no estás satisfecho con la gestión de la administradora, puedes plantear el tema en una junta de propietarios para buscar una solución, incluyendo la posibilidad de cambiar de administrador.La situación que se describe parece indicar que hay un problema de comunicación y posiblemente de gestión por parte de la administradora de fincas. Según la Ley de Propiedad Horizontal en España, abordaré varios puntos relevantes para tu consulta:
Responsabilidad de la Comunidad de Propietarios : Las tuberías que sirven a la comunidad (no exclusivas de un solo piso) son responsabilidad de la comunidad. Por lo tanto, si la gotera proviene de una tubería comunitaria, su reparación corresponde a la comunidad. Esto incluiría también la reparación de los daños causados por dicha gotera, como la humedad en las paredes y el deterioro del armario.
Actuación de la Administradora : La administradora de fincas actúa como representante de la comunidad y debe gestionar exitosamente las incidencias reportadas. Esto implica dar seguimiento a los problemas, coordinar con los seguros y asegurarse de que se tomen las medidas correctivas adecuadas en un tiempo razonable.
Seguro de la Comunidad : Si la comunidad de propietarios tiene contratado un seguro, este podría cubrir los daños causados por la gotera. Es responsabilidad de la administradora contactar con la compañía de seguros y tramitar la reclamación correspondiente.
Falta de Respuesta de la Administradora : La falta de comunicación y la demora en la resolución del problema pueden considerarse una gestión deficiente por parte de la administradora. Como propietario, tienes derecho a exigir una gestión eficaz ya recibir información sobre el estado de las incidencias.
Acciones a Tomar : Puedes convocar una junta de propietarios para discutir este asunto y tomar decisiones al respecto. Si considera que la administradora no está cumpliendo con sus obligaciones, la comunidad puede votar para cambiar de administrador. Es importante presentar toda la documentación y comunicaciones relativas al problema para que la comunidad pueda tomar una decisión informada.
Reclamación por Daños : Si los daños no son cubiertos por el seguro o si la administradora no gestiona adecuadamente la reclamación, puedes considerar realizar una reclamación por tu cuenta. Esto podría implicar, en última instancia, una acción legal si no se llega a una solución amistosa.
En resumen, la Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad es responsable de las reparaciones de elementos comunes y que la administradora debe gestionar satisfactoriamente estas situaciones. Si no estás satisfecho con la gestión de la administradora, puedes plantear el tema en una junta de propietarios para buscar una solución, incluyendo la posibilidad de cambiar de administrador.
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Estimados, buenos días. Tengo un piso en Alicante que está administrado por Marqués Administración. En el piso de arriba y desde hace casi dos años, viven personas que hacen imposible el vivir normalmente por sus ruidos, peleas, suciedad y falta total de respeto. Hemos realizado múltiples quejas y pedidos a la administración la cual sólo indica que envía emails a la propietaria que es una Empresa Inversora. Hemos solicitado que nos den el contacto para hacer el pedido en forma directa y sólo dan el nombre y se niegan a dar más información. Hemos solicitado el contacto de la Presidenta de la comunidad y sólo nos dan el nombre, pero como no vive en el apartamento no es posible contactarla y se niegan a dar el teléfono o dirección. Esta Administración tiene un departamento de abogados por lo cual no sentimos desvalidos y sin recursos para que se cumpla la ley de Administraciones dónde dice que la Adm y el Presidente/a deben interceder frente a estas situaciones. Podrán decirnos cómo debemos proceder? Aclaro que se han marchado dos inquilinos por este motivo ya que fueron agredidos verbalmente y amenazados cuando subieron a pedir que se comportaran. Eso me ha ocasionado un perjuicio. Gracias!
Estimado Germán,
La situación que se describe es compleja y requiere una aplicación cuidadosa de la Ley de Propiedad Horizontal en España. Esta ley regula los aspectos relacionados con la convivencia en comunidades de propietarios y establece las obligaciones y derechos tanto de los propietarios como de los administradores de fincas.
En tu caso, se están presentando problemas de convivencia significativos, y parece que las acciones tomadas hasta ahora por la administración no han sido efectivas. Aquí te detallamos cómo podrías proceder según la Ley de Propiedad Horizontal:
Reclamaciones Formales : Es importante que todas las quejas y reclamaciones que se han hecho hasta ahora estén documentadas por escrito, preferentemente a través de comunicaciones certificadas o con acuse de recibo.
Actuación del Presidente y del Administrador : La ley establece que el presidente de la comunidad, junto con el administrador, tiene responsabilidades en el manejo de estos problemas. Si el presidente no reside en el edificio, aún se pueden utilizar medios como correo electrónico o correo postal para contactarlo formalmente. El administrador debería facilitar este contacto.
Convocatoria de Junta de Propietarios : Si no se obtiene una respuesta satisfactoria, se puede solicitar la convocatoria de una Junta de Propietarios para tratar el tema. Para ello, es necesario que un número significativo de propietarios (normalmente un 25% del total de cuotas de participación) lo soliciten formalmente.
Acuerdos de la Junta : En la junta, se pueden adoptar acuerdos para solucionar el problema, que pueden incluir advertencias formales al propietario del piso problemático o incluso iniciar acciones legales si el comportamiento de los inquilinos es contrario a la normativa de la comunidad.
Mediación y Vías Legales : Si la situación no se resuelve a través de la comunidad, se puede optar por la mediación o, como último recurso, la vía judicial. Esto implicaría presentar una demanda por actividades molestas en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite actuar contra los propietarios que no cumplen con sus obligaciones de convivencia.
Registro de Incidentes : Es crucial continuar registrando todos los incidentes y las acciones tomadas, ya que estos registros serán fundamentales en caso de que la situación llegue a la vía legal.
Consultar a un Abogado Especializado : Dado que la administración cuenta con un departamento legal, podría ser prudente que tú también busques asesoramiento legal especializado en propiedad horizontal para que te guía en el proceso.
Es importante recordar que la ley busca garantizar una convivencia armónica y, en situaciones como la que describe, establece mecanismos para proteger los derechos de los propietarios afectados. La clave es seguir los procedimientos establecidos y buscar asesoramiento legal si es necesario.
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Hola, tengo una consulta sobre la aplicación de la prescripción en las denuncias al colegio profesional por mala praxis de un administrador. La última infracción es un certificado (que entregó a un tercero ajeno a la finca y que recoge asuntos privados míos, incluyendo falsedades) que firmó en 2020 pero del que yo he tenido conocimiento el año pasado (puedo probar la fecha en que conocí ese documento, pues fue presentado en un juzgado). Mis dudas son ¿el Colegio puede alegar prescripción porque el documento es de hace más de 3 años? y puesto que este administrador lleva cometiendo actos graves desde el inicio (unos 15 años), si alego mala praxis continuada ¿el Colegio debe abrir expediente por todos los actos que yo denuncie?. Agradecería muchísimo que me dierais alguna pista sobre esto para que la denuncia pueda prosperar. La situación es grave y los juzgados no hacen mucho caso de estos asuntos a menos que lleve alguna resolución de sanción del Colegio. Gracias.
Estimada Elena,
La consulta planteada toca aspectos legales complejos relacionados con la mala praxis de un administrador de fincas y la aplicación de la prescripción en denuncias ante el colegio profesional. Abordaré tu consulta en dos partes: primero, la cuestión de la prescripción y, segundo, la posibilidad de abrir un expediente por mala praxis continuada.
Prescripción en Denuncias al Colegio Profesional :
La prescripción se refiere al plazo que se tiene para ejercer un derecho o acción legal antes de que este expire.
En el caso de denuncias por mala praxis a un colegio profesional, este plazo suele estar definido en los estatutos del colegio o en la legislación específica que regula la profesión.
Es importante distinguir entre el momento en que ocurrió la infracción (2020, en este caso) y el momento en que tú tuviste conocimiento de ella (el año pasado). Muchas normativas consideran que el plazo de prescripción comienza a correr desde que se tuvo conocimiento del hecho, especialmente si se trata de un acto que no podía ser conocido previamente.
Por lo tanto, si el colegio alega prescripción basándose en la fecha del documento (2020), pero tú demuestras que tuviste conocimiento del hecho recientemente, es posible argumentar que el plazo de prescripción debería contar desde la fecha en que te enteraste.
Denuncia por Mala Praxis Continuada :
La denuncia por mala praxis continuada implica que el administrador ha cometido varios actos indebidos a lo largo de un período (15 años, según menciona).
En este caso, sería razonable argumentar ante el colegio profesional que la conducta del administrador forma parte de un patrón de mala praxis y que, por lo tanto, debe ser investigada en su conjunto.
El colegio profesional podría tener la facultad de abrir un expediente que considere todas las infracciones reportadas, aunque cada una de ellas deberá evaluarse individualmente en términos de prescripción y gravedad.
Es importante aportar toda la documentación y pruebas que respalden tus afirmaciones, incluyendo fechas y detalles específicos de cada acto indebido.
Recomendaciones:
Considere obtener asesoramiento legal de un abogado especializado en derecho de propiedad horizontal y colegios profesionales para que le guíe en el proceso de denuncia.
Revise la normativa específica del colegio profesional y la legislación aplicable a administradores de fincas para entender mejor los plazos de prescripción y los procedimientos para presentar denuncias.
Prepare una documentación detallada de cada incidente, incluyendo fechas, pruebas y cualquier comunicación relevante.
Dada la complejidad y la importancia de actuar correctamente en estos casos, el asesoramiento legal profesional es altamente recomendable.
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Buenos días.
Mi comunidad ha prohibido el alquiler turístico en una junta que no pude asistir y dicha votación no aparecía en la orden del día.
Además solo asistieron 12 propietarios de un total de 99.
¿Se puede votar si no aparece en la orden del día?
¿Se puede aprobar si no tienen el voto de al menos 3/5 partes o los votos de los no asistentes cuentan a favor?
Muchas gracias, un saludo.
Estimado Alejandro,
Esta consulta, plantea dos cuestiones importantes bajo la ley de propiedad horizontal, específicamente en el contexto español:
Votación de Asuntos no Incluidos en la Orden del Día : Generalmente, para que una decisión sea válida en una junta de propietarios, el asunto a tratar debe estar incluido en la orden del día de la convocatoria. Esto es para asegurar que todos los propietarios tengan conocimiento previo de los temas a discutir y puedan preparar o delegar su voto si no pueden asistir. Sin embargo, existe una excepción en la Ley de Propiedad Horizontal (Artículo 17.3), que permite tratar asuntos no incluidos en el orden del día si están presentes todos los propietarios y así lo deciden por unanimidad. Si en este caso no estaban presentes todos los propietarios, la decisión tomada podría ser impugnable.
Mayoría Requerida para Prohibir el Alquiler Turístico : La prohibición del alquiler turístico en una comunidad de propietarios requiere una mayoría cualificada. Según el Artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 5/2018, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico en los estatutos o en un acuerdo de la junta de propietarios, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esto significa que no basta con la mayoría de los asistentes a la junta; se necesita un porcentaje significativo del total de propietarios y cuotas. Además, los votos de los no asistentes no cuentan automáticamente a favor de la propuesta; Deben expresar su voto de manera explícita, bien sea a través de la delegación de voto o por otros medios permitidos.
En resumen, para que la prohibición del alquiler turístico sea válida, debería haberse incluido en la orden del día (a menos que estuvieran presentes todos los propietarios y se acordara por unanimidad tratar el tema) y haber sido aprobada por la mayoría cualificada indicada. Si estas condiciones no se cumplieron, el vecino podría tener fundamentos para impugnar la decisión tomada en esa junta.
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Buenos días, necesito asesoramiento, tenemos un administrador que es dueño de varias propiedades en la comunidad, también tiene bastantes familiares (primos hermanos, lejanos, etc…), por lo que es imposible cambiar de administrador, porque siempre lleva mayoría o dice que la lleva. Lleva unos precios fuera de mercado y es imposible hablar con él, de hecho la presidenta hizo una junta en la cual el no fue convocado, pero apareció, sinceramente fue a atacar en primera instancia a la presidenta y luego vecino por vecino. Personalmente estoy indignado por el trato que nos dio. Mi pregunta es la siguiente: ¿Como podríamos echarlo? Cabria la posibilidad que tener intereses propios a favor suyo????
Estimado Jesús,
La situación que se describe es compleja y requiere considerar varios aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal en España. Te proporcionaré una explicación basada en esta ley para abordar tu consulta:
Mayoría en las Juntas de Propietarios : Según la Ley de Propiedad Horizontal, las decisiones en las juntas de propietarios se toman por mayoría de los propietarios que, a su vez, representan la mayoría de las cuotas de participación. Si el administrador posee varias propiedades y tiene familiares en la comunidad, puede influir en las votaciones. Sin embargo, esto no le da derecho a ejercer su poder de manera abusiva o injusta.
Cambio de Administrador : Para cambiar al administrador de la finca, es necesario convocar una junta de propietarios y votar esta decisión. Aunque el administrador actual tenga una influencia significativa, los demás propietarios pueden unirse para alcanzar la mayoría necesaria para el cambio. Es importante seguir el procedimiento establecido en los estatutos de la comunidad y en la Ley de Propiedad Horizontal.
Convocatorias de Juntas y Asistencia : El administrador debe ser convocado a todas las juntas, incluso si se está considerando su cese, ya que tiene derecho a estar informado ya defender su posición. Si aparece en una junta a la que no fue invitado, su presencia no es ilegal, pero su comportamiento durante la junta sí puede ser cuestionado si es inapropiado o agresivo.
Conflictos de intereses : Si hay sospechas de que el administrador está actuando en beneficio propio y en detrimento de la comunidad, esto podría ser un conflicto de intereses. La Ley de Propiedad Horizontal exige que el administrador actúe con lealtad y diligencia en el manejo de los asuntos de la comunidad. En caso de conflicto de interés demostrable, esto podría ser motivo para solicitar su remoción.
Acciones Legales : Si el diálogo y las votaciones en las juntas no son suficientes para resolver la situación, los propietarios pueden considerar la posibilidad de emprender acciones legales. Esto puede incluir solicitar la intervención de un juez para que revise la situación y, si es necesario, ordene el cese del administrador.
En resumen, la clave para abordar esta situación es la unión y el acuerdo entre los demás propietarios. Si bien el administrador tiene cierta influencia debido a sus propiedades y relaciones familiares, las decisiones deben tomarse siguiendo la ley y los procedimientos adecuados. Si se sospecha de un conflicto de interés o de un manejo inadecuado, se puede recurrir a medidas legales para resolver el problema.
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El administrador de la comunidad es además propietario de un piso en el edificio. ¿Puede haber algún conflicto de intereses al respecto al estar cobrando por ello mediante su empresa de administración de fincas? ¿Está obrando bien y conforme a la legalidad?
Estimado vecino,
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España regula las comunidades de propietarios y establece los marcos legales para la administración de estas comunidades. Respecto a tu consulta sobre si puede haber un conflicto de intereses si el administrador de la comunidad es también propietario de un piso en el edificio, la ley no prohíbe explícitamente esta situación, pero sí establece ciertas normas y consideraciones:
Elección del Administrador : Según la LPH, los propietarios en una junta pueden elegir a cualquier persona, física o jurídica, para ser el administrador, siempre y cuando esta persona tenga la capacidad legal para ejercer la función. Esto significa que un propietario puede ser elegido administrador.
Transparencia y Acuerdo de la Junta : Es importante que la elección del administrador se haga de manera transparente y con el acuerdo de la junta de propietarios. Si la mayoría de los propietarios están de acuerdo con que un propietario del edificio sea el administrador, entonces es legal.
Conflicto de intereses : Aunque sea legal, puede surgir un conflicto de intereses si el administrador tiene que tomar decisiones que puedan beneficiarle personalmente. En este caso, es crucial que haya transparencia e, idealmente, que estas decisiones sean tomadas o aprobadas por la junta de propietarios para evitar cualquier sesgo o favoritismo.
Obligaciones del Administrador : Independientemente de si el administrador es también propietario, debe cumplir con sus obligaciones de manera justa y equitativa, administrando los fondos de la comunidad de manera adecuada, manteniendo la propiedad, y siguiendo las decisiones de la junta de propietarios.
Cobro por Servicios : Si el administrador está cobrando por sus servicios a través de su empresa de administración de fincas, esto debe ser aprobado por la junta de propietarios y los términos deben ser claros y justos para la comunidad.
En resumen, mientras el administrador actúe de acuerdo con la ley, mantenga la transparencia y cumpla con sus obligaciones de manera justa y equitativa, y mientras la junta de propietarios esté de acuerdo con su nombramiento y remuneración, no debería haber un problema legal con que sea tanto administrador como propietario. Sin embargo, siempre es aconsejable estar atentos a posibles conflictos de intereses y asegurarse de que se manejen adecuadamente.
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Hola,
Después de 4 años sin junta, hemos conseguido cambiar de administrador, en estos 4 años, se ls pedía la adocumentación de la comunidad y las liquidaciones, y se nos iba dando largas, hablo como presidente de la comunidad, ahora vemos y confirmamos nuestras sospechas, mala gestión, propietarios con deudas que arrastran en estos 4 años que al parecer el adminitrador no les ha reclamado, multas del Ayuntamiento por no presentar el certificado final de obra de la rehabilitación de la fachada, pagos que no cuadran con la realidad, etc.
Mi pregunta es cuanto tiempo tiene la comunidad, para reclamar formalmente el perjuicio económico sufrido por parte de us deficiente gestión, parece que ha habido una clara intencionalidad en dejar pasar el tiempo por parte de la propia administración,.
Entiendo que el primer paso, es no aprobar las cuentas de estos 4 ejercicios mas la liquidación extraordinaria por las obras de la fachada.
ES ue el nuevo administrador, parece que esta más por la labor de aprobar la cuentas y empezar desde ahora, pero es que hay bastante dinero perjudicado a la comunidad por la anterior gestión.
Gracias
Estimado Jorge,
La situación que se describe es compleja y abarca varios aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal en España. Aquí hay varios puntos a considerar:
Reclamación de Deudas y Gestión Deficiente : Según la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad de propietarios tiene el derecho de reclamar a los propietarios morosos las cuotas impagadas. Esta acción puede realizarse en cualquier momento mientras persista la deuda. Además, si la mala gestión del administrador anterior ha causado daños económicos a la comunidad, se puede considerar la posibilidad de emprender acciones legales contra él.
Aprobación de Cuentas : La aprobación de las cuentas de los ejercicios pasados es un paso crucial. Si se sospecha que hay irregularidades o malas gestiones, los propietarios no están obligados a aprobar estas cuentas. En caso de que el nuevo administrador insista en aprobar las cuentas sin un examen detallado, los propietarios pueden oponerse a esta aprobación hasta que se aclare la situación.
Plazo para Reclamar : En cuanto al plazo para reclamar por la gestión deficiente, este dependerá del tipo de acción a emprender. Por ejemplo, para acciones de responsabilidad civil por daños, el plazo generalmente es de 1 año desde que el perjudicado conoce el daño. Sin embargo, es crucial consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para entender mejor los plazos específicos aplicables en este caso.
Próximos Pasos : Es recomendable que la comunidad, asesorada por el nuevo administrador y posiblemente por un abogado, realice una auditoría de las cuentas de los últimos años para identificar todas las irregularidades. En base a esta auditoría, se podrán tomar decisiones informadas sobre los pasos a seguir, incluyendo la posibilidad de reclamar al administrador anterior por su gestión.
Es importante recordar que la gestión de una comunidad de propietarios debe ser transparente y seguir los lineamientos de la Ley de Propiedad Horizontal. Cualquier decisión importante, como la aprobación de cuentas o la toma de acciones legales, debe ser discutida y aprobada en Junta de Propietarios.
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Un artículo excepcional. Tengo una duda. Tengo un local usado como vivienda de manera ilegal que nos molesta con ruidos a todas horas. Es labor del administrador gestionar esta ilegalidad, colo por ejemplo, contactando con el propietario del local para que cese de sus acciones y si no cede, abrir instancia ante el ayuntamiento para su inspección? Muchas gracias.
Estimado Billy,
Gracias esto nos anima a contestar de forma desinteresada. Sobre tu consulta decirte te enfrentas a una situación delicada que implica tanto la Ley de Propiedad Horizontal como otros aspectos legales. Aquí te explico cómo podrías abordar la situación:
Identificación de la Ilegalidad: Primero, es importante verificar si el uso del local como vivienda es efectivamente ilegal. Esto puede implicar revisar la escritura del inmueble, los estatutos de la comunidad y las normativas municipales.
Comunicación con el Propietario del Local: Si se confirma que el uso del local como vivienda es ilegal, el siguiente paso es contactar con el propietario. El administrador, puede enviar una comunicación formal informándole sobre las quejas de ruidos y la presunta ilegalidad del uso de su propiedad.
Mediación y Solución Amistosa: Siempre es preferible buscar una solución amistosa. Esto podría incluir sugerir al propietario del local que tome medidas para reducir el ruido o regularice la situación de su propiedad.
Actuación de la Comunidad: Si el propietario no toma medidas, podéis celebrar una junta para decidir sobre acciones colectivas.
Notificación y Denuncia ante el Ayuntamiento: Si el propietario ignora las solicitudes de la comunidad, el administrados o presidente puede notificar a las autoridades municipales. El ayuntamiento puede realizar una inspección y tomar medidas si se confirma la ilegalidad.
Seguimiento Legal: Dependiendo del caso, puede ser necesario involucrar a abogados especializados en propiedad horizontal y urbanismo para llevar a cabo acciones legales.
Documentación y Registro: Es crucial mantener un registro detallado de todas las comunicaciones y acciones. Esto será importante en caso de procedimientos legales futuros.
Recuerda, cada caso puede tener particularidades únicas, por lo que es aconsejable consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para asegurarse de que se siguen los procedimientos adecuados y se respetan los derechos de todas las partes involucradas.
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Buenos días.
Nuestro administrador lleva desde 2017 sin presentar actas, además tampoco ha realizado Juntas Ordinarias anualmente, solo en 2019 y 2022 (ambas sin actas). Tampoco a presentado facturas de pagos ni ha nombrado presidentes. Los pagos a empresas que el ha gestionado son excesivamente altos, no hay más firmas en el banco que la suya…
El caso que tras el cansancio y cabreo con esta situación la Junta de vocales (formada por cada presidente de las 7 Comunidades que forman la mancomunidad) ha decidido nombrar presidente y vicepresidente de la misma e intentar que de esta manera pudiesen tener acceso a las cuentas bancarias y al resto de documentación.
Tras este paso, el lunes pasado, nos comunicó a los presidentes (los 100 vecinos no saben nada), este martes, que dejaba la administración de nuestra mancomunidad, y que era una decisión irrevocable. Obviamente no tenemos administrador para sustituirle, lo cual nos genera un gran perjuicio ya que tenemos un empleado que debe cobrar y hacer los pagos a la SS, una caldera que debe llenarse para la calefacción de estos fríos días, etc.
Quiere que vayamos a por la documentación este viernes. ¿No podemos hacer nada para que continúe en lo que encontramos otro administrador? El nos dice que no. ¿Debe comunicar su dimisión formalmente a todos los vecinos o la comunicación vía email a los presidentes sería válida? ¿Debemos acudir este viernes a por la documentación o esperar a tener un nuevo administrador?
Por otra parte, ¿quién debe ir a por la documentación? No deja a la presidenta ir ya que no tienen buena relación personal y la vicepresidenta no se encuentra esta semana en Madrid (que es donde tenemos la Mancomunidad)
Estamos desesperados.
Estimada Marga,
Entiendo vuestra preocupación en esta situación complicada. Vamos a abordar vuestras preguntas aplicando la Ley de Propiedad Horizontal de España:
Falta de Presentación de Actas y Juntas Ordinarias:
Según el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el administrador está obligado a convocar las juntas ordinarias al menos una vez al año y a presentar las actas correspondientes. La falta de cumplimiento de estas obligaciones podría considerarse una negligencia por parte del administrador.
Gestión Económica y Designación de Presidentes:
La LPH establece en su artículo 20 que el administrador debe llevar la gestión económica de la comunidad de forma transparente, incluyendo la presentación de cuentas y facturas. Además, el presidente de la comunidad es elegido anualmente por la junta de propietarios, no por el administrador.
Renuncia del Administrador y Acceso a Documentación:
La dimisión del administrador no tiene que ser comunicada formalmente a todos los vecinos, pero sí debe ser informada a los órganos de gobierno de la comunidad (presidente o junta de vocales). La comunicación vía email es válida.
Respecto a la recogida de la documentación, es crucial hacerlo cuanto antes para no interrumpir la gestión de la comunidad. No es necesario esperar a tener un nuevo administrador para recoger los documentos.
¿Quién debe ir a por la Documentación?
Aunque el administrador tenga diferencias personales con alguno de los miembros de la junta, no puede negar el acceso a la documentación de la comunidad. Sería aconsejable que vaya una persona designada por la junta de vocales o, en su defecto, el presidente o vicepresidente disponible.
En cuanto a la búsqueda de un nuevo administrador, sería prudente hacerlo lo antes posible. Mientras tanto, es importante asegurar la continuidad de los servicios esenciales de la comunidad, como el pago a empleados y el mantenimiento de instalaciones comunes.
Espero que esta información os sea útil para resolver vuestra situación. Recordad que es importante consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para recibir asesoramiento legal específico.
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Muchísimas gracias por vuestra respuesta.
Buenas tardes, la presidenta de mi comunidad presenta una representación falsa, con varios comuneros de testigo y a presentarse la titular del inmueble le arranca de las manos al administrador dicha representación.Pues bien al redactar el acta el administrador no hace referencia de este hecho delictivo por suplantación de identidad y falsificación de documento público.
¿ Está el administrador obligado a reflejar en acta este suceso? ¿ Tienen los dos tanto presidenta como administrador consecuencias legales?
Sabemos además que el administrador de fincas tiene conflicto de intereses con un vecino al cual le está beneficiando.
Muchas gracias
Estimado Jesús,
La situación que describes involucra varios asuntos complejos bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el ámbito legal en general en España. Vamos a desglosar los aspectos clave:
Suplantación de Identidad y Falsificación de Documento:
La suplantación de identidad y la falsificación de documentos son delitos según el Código Penal español. Si efectivamente ocurrió, es un asunto serio que trasciende la mera gestión de la comunidad de propietarios y debería ser tratado por las autoridades competentes.
En el contexto de una junta de propietarios, presentar una representación falsa puede alterar el resultado de las votaciones y decisiones tomadas, lo cual tiene implicaciones legales.
Obligaciones del Administrador en la Redacción del Acta:
El administrador de fincas está obligado a reflejar fielmente lo sucedido en la junta en el acta. Esto incluye no solo las decisiones y votaciones, sino también los incidentes relevantes que puedan afectar la validez o legalidad de lo acordado.
Si el administrador omite intencionadamente hechos relevantes como una supuesta suplantación de identidad, podría estar incumpliendo sus obligaciones profesionales y legales.
Consecuencias Legales para la Presidenta y el Administrador:
Si se demuestra que la presidenta cometió un delito de suplantación de identidad y falsificación, podría enfrentar consecuencias legales según el Código Penal.
El administrador, si conscientemente omite información relevante del acta o participa en la falsificación, también podría enfrentar responsabilidades legales.
Conflicto de Intereses del Administrador:
Si el administrador tiene un conflicto de intereses con uno de los vecinos y esto afecta su imparcialidad y correcto desempeño, esto podría ser motivo para cuestionar su capacidad para continuar en su cargo.
Los propietarios de la comunidad tienen derecho a solicitar explicaciones y, si es necesario, convocar una junta para tratar el tema del conflicto de intereses y valorar la continuidad del administrador.
Acciones a Tomar:
Si eres un miembro de la comunidad y tienes pruebas o testimonios de estos hechos, puedes presentarlos en una junta de propietarios o incluso ante las autoridades si consideras que se ha cometido un delito.
Si hay desacuerdo sobre el contenido del acta, los propietarios pueden impugnarla ante los tribunales.
Es recomendable buscar asesoramiento legal para entender mejor tus derechos y opciones en esta situación.
En resumen, el administrador debería reflejar en el acta cualquier incidente relevante, incluyendo la supuesta suplantación de identidad y falsificación. Tanto la presidenta como el administrador podrían enfrentar consecuencias legales si se demuestran actos delictivos o incumplimiento de sus obligaciones. Además, si hay conflicto de intereses, esto debería ser tratado por la comunidad. En situaciones de esta complejidad, la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario y de propiedad horizontal es altamente recomendable.
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Buenas tardes, les agradecería mucho si me pudieran orientar acerca de un asunto relacionado con el administrador de fincas de mi comunidad. Resulta que por motivo de obras de la fachada del edificio se propusieron 4 pagos por parte de todos los propietarios, satisfecho el 2.º ingreso, por motivo de problemas con la obra y el constructor de la misma, se suspendió la 3.ª derrama. Varios propietarios habíamos pagado ya la 3.º cuota días antes de dicha suspensión de la misma. Por ello, mis vecinos solicitaron al administrador de fincas su reembolso y se les concedió. Sin embargo, llevo meses solicitando al administrador que me reembolse dicho pago, pero a pesar de que en un principio accedió a ello, no me reembolsa, ni me atiende, ni me recibe. Se lo solicité delante de todos los propietarios en las Juntas de la Comunidad, pero sin resultado. Por ello, me gustaría saber su opinión. Muchas gracias, un saludo.
Estimada Rosa,
Entiendo su preocupación y la situación que describe. En el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, el administrador de fincas tiene un papel fundamental en la gestión de los asuntos de la comunidad de propietarios, incluyendo la gestión financiera.
Según la LPH, el administrador de fincas es responsable de ejecutar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios, entre los que se incluyen los relativos a la gestión económica. Si se ha acordado la suspensión de la tercera derrama y se ha decidido reembolsar a los propietarios que ya habían efectuado el pago, el administrador está obligado a cumplir con este acuerdo.
En su caso, si usted ha solicitado el reembolso conforme a lo acordado por la comunidad y este no se ha efectuado, hay varias acciones que puede considerar:
Comunicación Formal por Escrito: Si aún no lo ha hecho, envíe una comunicación formal por escrito al administrador solicitando el reembolso. En esta comunicación, puede mencionar las fechas y detalles relevantes, incluyendo las veces que ha solicitado el reembolso y las respuestas (o falta de ellas) del administrador. Es importante tener un registro escrito de sus comunicaciones.
Intervención de la Junta de Propietarios: Puede solicitar que este tema se incluya en el orden del día de la próxima junta de propietarios. En la junta, se puede tratar el tema del reembolso y recordar al administrador su obligación de cumplir con los acuerdos de la comunidad.
Revisión de las Cuentas de la Comunidad: Solicite una revisión de las cuentas de la comunidad para asegurarse de que los fondos están siendo gestionados adecuadamente. Esta revisión puede realizarse en la junta de propietarios o mediante una comisión de revisión.
Asesoramiento Legal: Si estas acciones no resultan efectivas, puede ser conveniente buscar asesoramiento legal para evaluar posibles acciones legales contra el administrador por incumplimiento de sus obligaciones. Un abogado especializado en propiedad horizontal podría ofrecerle una orientación más específica.
Cambio de Administrador: Si la situación con el administrador actual no se resuelve y existen otras preocupaciones sobre su gestión, la comunidad de propietarios puede considerar la posibilidad de cambiar de administrador. Este cambio debe ser acordado en la junta de propietarios.
Recuerde que todas las acciones importantes relacionadas con la comunidad deben ser discutidas y acordadas en la junta de propietarios, y es importante seguir los procedimientos establecidos por la LPH y los estatutos de su comunidad.
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Hola,
tenía una deuda con la comunidad de propietarios que tras demanda judicial ha sido liquidada y he realizado los ingresos en la cuenta de la comunidad. Tras ponerme en varias ocasiones en contacto con el administrador, y pasados 18 días, decidí enviarle un email para que comunicara al juzgado el abono de los recibos adeudados y a la vez me enviara a mí un certificado de que se habían abonado la totalidad de las cuotas correspondientes. A la semana volví a requerírselo y la respuesta que me dio fue que ellos no tenían acceso a la cuenta bancaria, que uno de los propietarios (el anterior presidente) tenía que ir al banco y solicitar el extracto, pasados unos días me dijeron que había ido pero que no habían tenido tiempo de encontrarse con este propietario y que ya me enviarían el certificado cuando lo tuvieran. Ha pasado más de un mes desde el primer email, y prácticamente dos meses desde que realicé el ingreso y no he tenido respuesta del administrador. Consecuencias, el juzgado me ha declarado en rebeldía y las consecuencias que ello conlleva. ¿Qué puedo hacer para solucionar esta situación? ¿Cómo puedo exigir a este administrador su responsabilidad?
Estimada Marta,
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España regula las relaciones entre los propietarios de inmuebles divididos en distintas unidades que comparten elementos comunes. Aunque la situación específica que describes involucra varios aspectos, tanto de gestión administrativa de la comunidad de propietarios como de procedimientos judiciales, voy a tratar de ofrecerte una guía basada en los principios generales de la LPH y los pasos que podrías seguir para resolver esta situación.
Comunicación Formal con el Administrador y la Junta de Propietarios: Si aún no lo has hecho, te sugiero enviar una comunicación formal (mejor si es burofax con acuse de recibo) al administrador de fincas y al presidente de la comunidad, exponiendo detalladamente la situación, incluyendo todas las fechas relevantes y los intentos de comunicación previos. En esta comunicación, puedes solicitar expresamente que se te proporcione el certificado de estar al corriente de pago, mencionando que ya has realizado los pagos adeudados según lo requerido por el juzgado. Esta comunicación también debe indicar claramente las consecuencias negativas que la falta de acción por parte del administrador está teniendo sobre ti, como el haber sido declarado en rebeldía por el juzgado.
Solicitud de Convocatoria de Junta de Propietarios: Según el artículo 16 de la LPH, cualquier propietario puede solicitar la inclusión de asuntos en el orden del día de la próxima junta de propietarios, siempre que lo haga con la suficiente antelación. Podrías solicitar que tu situación sea discutida en la próxima junta, buscando el apoyo de otros propietarios si es necesario.
Revisión de la Actuación del Administrador: El administrador de fincas tiene entre sus obligaciones la de actuar con diligencia en la gestión de los asuntos de la comunidad, incluida la gestión económica y la correcta administración de los fondos. Si consideras que el administrador no está cumpliendo con sus obligaciones, podrías plantear este asunto en la junta de propietarios, solicitando, si fuera necesario, su revocación y sustitución, conforme a lo dispuesto en el artículo 13.2 de la LPH.
Acción Legal: Si tras estas acciones no logras una solución satisfactoria, podrías considerar la posibilidad de emprender acciones legales contra el administrador o la comunidad de propietarios por los daños y perjuicios que su inacción te ha causado. Para ello, sería aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal que pueda evaluar tu caso en detalle y recomendarte el mejor curso de acción.
Documentación y Evidencia: Es crucial que mantengas un registro detallado de todos los documentos, comunicaciones y acciones realizadas en relación con este asunto, ya que servirán como evidencia en cualquier procedimiento judicial o en la junta de propietarios.
Recuerda que, aunque estas recomendaciones se basan en los principios generales de la Ley de Propiedad Horizontal, cada caso particular puede tener sus propias particularidades, por lo que siempre es recomendable consultar a un profesional legal especializado en esta área para obtener asesoramiento específico.
Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.
Buenas,
Le escribo otra vez, primero agradecerles por su consejo. Hemos acabado el año y los números contables nos demuestra que hemos ido de cabeza para abajo, o sea, el administrador ha hecho una muy mala gestión y somos en numeros rojos con 1.300 euros. Teñíamos un saldo positivo de 1.900 euros, por esto tenemos suerte que somos al dia con las facturas. Pero aun así, en el presupuesto del 2024 el sigue en los gastos y omitiendo gastos ha hecho imposible que salgamos con 56 euros en positivo. Ya me dira usted como sobreviviremos con 56 euros por un año, y con muchos fallos en el plan de gastos para que le salga los números. Nos quedan en el banco 600 euros, que normalmente el no tendría de tocarlo, pero los otros dos propietarios estan tan contra mia , que ya no reaccionan con razón. Votare No al plan y no aprobare una subida demás que marca la ley, que tampoco llegara para los gastos reales, que mas podría hacer? Además el administrador no hace mantenimiento necesario las instalaciones comunes, no me quiere enviar documentos y no hace caso a las reparacines urgentes de la comunidad .Muchas gracias
Estimado Mónica,
La situación que describes refleja varios problemas dentro de la comunidad de propietarios, centrados en la gestión del administrador y la preocupación por la salud financiera de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) proporciona un marco para abordar estos problemas, aunque puede requerir acciones concertadas por parte de los propietarios para efectuar cambios. Aquí tienes algunos pasos y consideraciones basados en la LPH que podrías seguir:
1. Revisión de la Gestión Financiera y del Administrador
Transparencia y Acceso a la Información: Según el artículo 20 de la LPH, el administrador tiene el deber de gestionar con diligencia la administración de la comunidad, lo que incluye mantener informados a los propietarios de la situación financiera. Si el administrador se niega a proporcionar la información necesaria, los propietarios pueden exigir en la Junta General la presentación y explicación detallada de todos los documentos e informaciones relevantes.
Convocatoria de una Junta General Extraordinaria (JGE): Si hay preocupaciones significativas sobre la gestión del administrador, puedes solicitar la convocatoria de una JGE para discutir específicamente la gestión financiera y las acciones del administrador. Para convocar una JGE, se necesita el apoyo de una cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que represente al menos el 25% de las cuotas de participación.
2. Adopción de Medidas en la Junta General
Cuestionamiento del Plan de Gastos: En la JGE, se pueden cuestionar y debatir los detalles del plan de gastos propuesto por el administrador, incluyendo la necesidad de revisar y ajustar los gastos y la previsión de ingresos para asegurar la viabilidad financiera de la comunidad.
Cambio de Administrador: Si se concluye que el administrador no está cumpliendo con sus obligaciones de manera satisfactoria, los propietarios pueden votar para revocar su nombramiento y seleccionar a un nuevo administrador. Esto está contemplado en el artículo 13.2 de la LPH, que establece que el nombramiento de los cargos será revocable por la Junta de Propietarios, siempre que se realice conforme a la ley.
3. Acciones Legales y Medidas Correctivas
Exigencia del Cumplimiento de las Obligaciones: Si el administrador no realiza el mantenimiento necesario o ignora las reparaciones urgentes, los propietarios pueden tomar medidas legales para exigir el cumplimiento de sus obligaciones. Esto puede incluir la solicitud de intervención judicial para garantizar que se realicen las reparaciones necesarias y se mantenga adecuadamente la propiedad común.
Impugnación de Acuerdos: Si se adoptan acuerdos que consideras perjudiciales para la comunidad o que no cumplen con la LPH, puedes impugnar estos acuerdos ante los tribunales, conforme a lo establecido en el artículo 18 de la LPH. Para esto, es aconsejable buscar asesoramiento legal.
4. Mejora de la Comunicación y Unidad entre Propietarios
Buscar Alianzas: Intenta dialogar y buscar alianzas con otros propietarios para presentar un frente unido en la JGE. Explica las implicaciones financieras de no abordar estos problemas y cómo afectarán a todos en la comunidad.
La clave en situaciones como la que describes es actuar de manera organizada y conforme a la ley, utilizando las estructuras y procedimientos que la LPH proporciona para gestionar y resolver conflictos dentro de la comunidad de propietarios. En situaciones complejas, puede ser especialmente útil contar con el apoyo de un abogado especializado en propiedad horizontal para asegurar que las acciones tomadas sean efectivas y estén en conformidad con la ley.
Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta.
Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.
Somos 3 portales que integramos una mancomunidad. Agradecería que me asesorarán sobre que se necesita para auditar al administrador de fincas de dicha mancomunidad integrada, como digo por 3 portales así como los tramites para acordar la realización de dicha auditoría o si puede realizarse a instancia de un grupo de vecinos, que serian la mayoria. Finalmente me gustaría preguntarles quién se encarga de realizar dichas auditorías. Gracias de antemano. Un saludo.
Estimada Flora
Para llevar a cabo una auditoría al administrador de fincas de una mancomunidad compuesta por varios portales, siguiendo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España y prácticas habituales en la administración de comunidades, se deben seguir varios pasos y considerar varios aspectos:
Acuerdo de la Junta de Propietarios: La solicitud para realizar una auditoría generalmente debe ser aprobada por la Junta de Propietarios. Según el artículo 16 de la LPH, cualquier propietario puede pedir que se incluya en el orden del día de la próxima Junta cualquier tema que considere de interés. Por lo tanto, los vecinos interesados en solicitar una auditoría deben comunicarlo al presidente o al administrador para que se incluya en el orden del día de la próxima junta.
Votación en la Junta: Para la realización de una auditoría, se necesita que la propuesta sea aprobada por la mayoría de los propietarios presentes y representados en la junta, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, según el artículo 17.3 de la LPH para los casos de adopción de acuerdos que no requieren mayorías especiales.
Realización de la auditoría a instancia de un grupo de vecinos: Si un grupo significativo de propietarios está interesado en auditar al administrador, pueden plantear su solicitud en la Junta de Propietarios. Si la mayoría necesaria apoya esta propuesta, se puede proceder con la auditoría. No obstante, si no se logra el acuerdo en Junta pero hay un interés significativo y justificado (por ejemplo, sospechas fundadas de mala gestión o irregularidades), los propietarios podrían considerar asesoramiento legal para explorar otras vías.
Quién realiza la auditoría: La auditoría debe ser realizada por un auditor externo o una empresa de auditoría profesional. Idealmente, este auditor debería tener experiencia en la auditoría de comunidades de propietarios y conocimiento de la LPH. La elección del auditor puede ser sugerida por los propietarios o por el propio administrador, pero debe ser aprobada por la Junta de Propietarios. Es importante asegurarse de que el auditor sea independiente y no tenga conflictos de interés con el administrador de la finca.
Coste de la auditoría: El coste de la auditoría será un gasto de la comunidad y, por tanto, deberá ser aprobado también por la Junta de Propietarios, considerando este aspecto en la votación.
Seguimiento de las recomendaciones: Una vez realizada la auditoría, es importante que los resultados sean presentados a la Junta de Propietarios y que se tomen las medidas correctivas necesarias en caso de detectarse irregularidades o áreas de mejora.
En resumen, para auditar al administrador de fincas de una mancomunidad, es necesario obtener la aprobación de la Junta de Propietarios y contratar a un auditor externo profesional. Este proceso debe ser transparente y buscar siempre el mejor interés de la comunidad.
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