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  • Última modificación de la entrada:febrero 10, 2024
  • Tiempo de lectura:5 minutos de lectura

Antes de abordar este tema, lo primero que debemos de dejar claro que es pagar los gastos de comunidad por coeficientes o partes iguales.

¿Qué son los gastos de comunidad por coeficientes y partes iguales?

Pagar por coeficientes de participación: según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), representa “el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas”.

A cada piso o local “se le atribuirá una cuota de participación con relación al valor del inmueble”, y dicha carga servirá para “determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”, dice el artículo 3 de la misma ley. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación, o el uso que se presume que se va a realizar de los servicios o elementos comunes.

Pagar a partes iguales: Se divide los gastos a pates iguales, sin tener en cuenta el coeficiente de participación. Estos gastos pueden ser una cuota fija (al mes, bimensual…) sin tener en cuenta el monto de los gastos en el ejercicio, o se suman todos los gastos y se dividen a parte iguales.

Gastos de comunidad, qué formas de pagar existen

Normativa en relación a la forma de contribución de gastos

En el 95% de títulos constitutivos de las comunidades que Zarzo gestiona, la dinámica general es que, cada propietario contribuya con arreglo a su coeficiente de propiedad en los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de los elementos de copropiedad general. Por este motivo, antes de instaurar las cuotas, es importante consultar los estatutos de la Comunidad de Propietarios, pues estos pueden contemplar algún tipo de normativa común específica relativa a la forma de contribución en los gastos.

Es cierto que en muchas comunidades que administramos nos encontramos que pese a que en los estatutos se establezca la forma de pago por coeficientes, de manera continuada y durante años, han pagado los gastos a partes iguales. Para que este modo sea legal, tiene que estar registrado en los Estatutos (y cualquier cambio en los Estatutos debe hacerse por unanimidad). Si una comunidad de propietarios votó esta decisión sin conseguir la unanimidad, uno o varios propietarios podrán impugnar el acta correspondiente en el plazo máximo de un año desde la celebración de la Junta.

Sin embargo, si en una comunidad los propietarios llevan ya tiempo pagando a partes iguales porque así se decidió en una Junta (y el cambio no aparece en los Estatutos), bastaría con una mayoría simple (más síes que noes) para volver a realizar los pagos en base al coeficiente.

Supuesto distinto es el que contempla la Sentencia nº 50/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de febrero de 2014, conforme a la cual el hecho de que durante años las cuotas satisfechas a la comunidad no hayan sido las que constan en el título constitutivo no impide que la Junta, por mayoría y sin necesidad de unanimidad, adopte el acuerdo de volver a la situación anterior, pues nada del título se modifica ni se quiso modificar durante aquel período.

Por otro lado, también es posible dentro de una comunidad de vecinos hacer el proceso contrario. Es decir, que los vecinos decidan que algunos gastos que deberían ir por coeficiente se paguen a partes iguales. Para ello, la propuesta también tiene que recibir el voto unánime positivo de todos los vecinos e incluirse en los Estatutos.

Como puedes verse en este artículo, tenemos que tener claro que la mayoría de los Estatutos de la comunidades se paguen por coeficientes de participación, y lo que se hace en la realidad, puede ser bien distinta, aunque no ilegal.

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Esta entrada tiene 40 comentarios

  1. Carlos

    buenas noches en mi comunidad hemos estado pagando durante 20 años a partes iguales y ahora a los 20 años ha salido una persona que ha dicho que hay que pagar a coeficientes automáticamente se ha cambiado a coeficientes eso es legal y encima cuando está previsto arreglar una terraza con un importe muy elevado y pintar por ejemplo escaleras y demás cuando ahora mismo se tiene que hacer mejoras entonces es cuando se cambia el coeficiente eso es legal y normal

    y no hubo mayoría en el cambio buenas noches espero contestación

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Carlos,

      Gracias por compartir tu inquietud con nosotros. Comprender que la situación que planteas puede resultar confusa y, en ocasiones, generar cierto malestar entre los propietarios. Permíteme aclarar algunos puntos en base a la ley de propiedad horizontal:

      Estatutos de la Comunidad : Para determinar cómo se deben abonar los gastos comunitarios, es esencial revisar en primer lugar los estatutos de la comunidad. Estos estatutos, que se establecen cuando se constituye la comunidad, definen la forma en la que se reparten los gastos.

      Modificación de los Estatutos : Si los estatutos establecieron que los gastos se reparten a partes iguales, cambiar a un sistema de coeficientes requeriría la unanimidad de todos los propietarios. Es decir, todos los propietarios deben estar de acuerdo para poder realizar dicho cambio.

      Pago por Coeficientes sin Modificar Estatutos : Si, por otro lado, los estatutos ya establecen que los gastos deben repartirse según los coeficientes de participación, pero durante años se ha accionado de otra manera (por ejemplo, pagando a partes iguales), se puede retornar al sistema de coeficientes por acuerdo de la mayoría de los propietarios, ya que en realidad no se está modificando lo establecido en los estatutos, sino adecuando la práctica a lo que ya estaba previamente establecido.

      Temporalidad y Cambios : Entiendo tu preocupación sobre el cambio justo cuando se prevén obras de envergadura. Es importante asegurarse de que el cambio no tenga un carácter oportuno para beneficiar o perjudicar a ciertos propietarios. No obstante, si el cambio se realiza conforme a lo establecido en los estatutos y la ley, será legal.

      Mi recomendación sería que consultes los estatutos de tu comunidad para determinar qué se promovió en cuanto al reparto de gastos. Si consideras que no se está actuando conforme a la legalidad, o si sientes que los derechos de algún propietario están siendo vulnerados, te sugerimos que busques el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal en tu localidad.

      Es fundamental conocer y entender nuestros derechos y obligaciones como propietarios para asegurarnos de que las decisiones tomadas en la comunidad sean justas y conformes a la legalidad.

      Quedo a tu disposición para cualquier consulta adicional.

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  2. VANESSA

    Hola. Estoy ante un caso similar, con la particularidad de que, además, quiere aplicarse con carácter retroactivo. ¿Es legal?

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Vanessa,

      Te haré unos comentarios sobre la retroactividad de los Acuerdos : La aplicación retroactiva de un acuerdo comunitario es un tema más complejo. Generalmente, los acuerdos de las comunidades de propietarios tienen efectos desde el momento de su adopción, no con carácter retroactivo. Esto se debe a que los propietarios deben tener certeza sobre sus obligaciones económicas en un momento dado.

      Excepciones y Casos Particulares : Hay situaciones en las que se podría argumentar a favor de la retroactividad, como en casos de corrección de errores o situaciones especiales debidamente justificadas y acordadas por la junta. Sin embargo, esto puede ser objeto de disputas y potencialmente de litigios. Pero para tu caso, entendemos que no se debe aplicar la retroactividad.

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  3. Pedro

    Hola, voy a ser breve. En relación con le expuesto en las comentarios anterior, me encuentro en la misma situación que Carlos, con la única diferencia que la comunidad no tiene estatutos como tal, los regimos por la ley Horizontal de Comunidades de vecinos.
    Le he mandado un escrito notificando que a partir de enero se procede a pagar según mi cuota de Participación según artículo 9 de
    la LHCV
    Saludos y muchas gracias por la información.
    Pedro.

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Pedro,

      Entiendo que tu consulta se centra especialmente en relación con las cuotas de participación y la ausencia de estatutos específicos en una comunidad de propietarios.

      La Ley de Propiedad Horizontal en España regula las comunidades de propietarios y establece las normas para su funcionamiento. En tu caso, si la comunidad no dispone de estatutos propios, se rige directamente por lo que dispone la LPH.

      El Artículo 9 de la LPH trata, entre otros aspectos, de las obligaciones de los propietarios. Una de las obligaciones fundamentales es la de contribuir, según la cuota de participación establecida en el título constitutivo de la propiedad horizontal, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

      La cuota de participación de cada propietario se establece generalmente en el título constitutivo del edificio y se expresa en un porcentaje o en una fracción. Esta cuota se utiliza para determinar tanto la participación en los gastos comunes como el poder de voto en las juntas de propietarios.

      En ausencia de estatutos propios, hay que acogerse directamente a la ley, anunciando tu intención de pagar según su cuota de participación. Esto es completamente válido y se ajusta a lo que establece la LPH.

      Es importante que la comunidad, a través de su administrador, garantice que las cuotas de participación sean aplicadas correctamente y que los propietarios estén debidamente informados sobre sus obligaciones y derechos según la LPH. Además, en caso de que surjan discrepancias, sería recomendable que la comunidad considere establecer sus propios estatutos para clarificar cualquier aspecto no cubierto específicamente por la ley.

      Si necesitas una interpretación más específica o detallada, te recomendaría consultar con un profesional legal especializado en propiedad horizontal.
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  4. Vicente

    Buenas tardes,
    Primero de todo gracias por toda la información expuesta, gran trabajo y explicado de manera que se entiende perfectamente.
    En nuestra comunidad de vecinos, de unos 30 años aprox. de siempre se ha realizado los gastos de comunidad a partes iguales hasta día de hoy, por que así se aplicó en su momento. Son seis viviendas y 3 bajos.
    El dueño del solar en su momento lo vende con la condición de quedarse a cambio los bajos. Cosas de antiguamente. Él mismo, es el que redacta los estatutos para exonerarse de los gastos de comunidad, a parte que también refleja que los bajos son libres de uso, de esta forma se puede hacer una vivienda como un bar como un garaje…
    Dicho esto los bajos se venden, a partir de aquí vienen los problemas. Como en una comunidad de 6 vecinos y sin administrador el conocimiento de algunas cosas nos a llevado a que al antiguo propietario nunca se le han exigido ningún tipo de gasto.
    Ahora los nuevos propietarios han empezado a exigir derechos pero intentando evitar los gastos correspondientes a los cuales si debería de empezar a reclamar, como seguro de la comunidad, reparaciones de fachada y terraza, antena de TV que también hacen uso y ha habido que reparar, gastos bancarios… etc. Si las seis viviendas han pagado por igual siempre, ¿Cómo debo de actuar en este caso.?. deben ellos pagar los gastos que si tengan la obligación a pagar por partes iguales o se lo debo de calcular por porcentaje. Teniendo en cuenta, que un bajo es casi la superficie de un piso y los otros dos, entre los dos hacen la superficie de un piso. Entiendo que quieran por porcentaje por que les sale a menos a pagar. Mi intención es empezar a reclamar los gastos a partir de 2024 y olvidarnos de años atrás que de lo único que han estado colaborando ha sido al pago del seguro desde 2021 aunque tengo pendiente de pago 2022 y 2023. ¿o desde cuando debo de exigirles lo que no se les ha reclamado por desconocimiento de la comunidad?
    Gracias de antemano y espero haberme explicado correctamente. Siento extenderme tanto, he intentado resumir al máximo, es mucho mas largo todo esto.
    De nuevo gracias por la información que compartes y lo bien explicada.

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Vicente,

      La situación que describes en tu comunidad de vecinos implica analizar los puntos clave:

      Reparto de Gastos según la Ley de Propiedad Horizontal: La Ley de Propiedad Horizontal establece que, a menos que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, los gastos comunes se distribuyen entre todos los propietarios en función de su cuota de participación, que suele estar determinada por la superficie de su propiedad en relación con el total del edificio (Artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).

      Estatutos de la Comunidad y Exenciones: Si en los estatutos de tu comunidad se estableció originalmente que ciertas propiedades (en este caso, los bajos) estaban exentas de pagar ciertos gastos comunes, estos estatutos son legalmente vinculantes. Sin embargo, cualquier modificación de los estatutos requiere la unanimidad de todos los propietarios (Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal).

      Gastos de los Bajos y Nuevos Propietarios: Los nuevos propietarios de los bajos están sujetos a las mismas condiciones que los propietarios anteriores, a menos que se haya modificado legalmente el estatuto de la comunidad. Esto significa que si los bajos estaban exentos de ciertos gastos, continúan estándolo, a menos que se acuerde lo contrario en junta de propietarios con la unanimidad requerida.

      Reclamación de Gastos Atrasados: En cuanto a la reclamación de gastos no pagados, generalmente se puede exigir el pago de los gastos comunes de los últimos cinco años (Artículo 1964 del Código Civil sobre la prescripción de acciones personales). No obstante, si los bajos estuvieron exentos de ciertos gastos por estatuto, esta reclamación podría no ser aplicable para esos gastos específicos.

      Cambio en la Distribución de Gastos: Si se desea cambiar la forma en que se distribuyen los gastos (por ejemplo, pasar de un sistema de partes iguales a uno proporcional a la superficie), esto requeriría una modificación de los estatutos, lo cual, como se mencionó, necesita unanimidad.

      En resumen, para actuar correctamente en este caso, te recomendaría:

      Revisar los Estatutos: Verifica exactamente qué dicen los estatutos sobre los bajos y su contribución a los gastos comunes.
      Convocar una Junta de Propietarios: Si se desea modificar los estatutos para cambiar la forma de distribuir los gastos, se debe convocar una junta y alcanzar la unanimidad.
      Asesoría Legal: Dado que estos temas pueden ser complejos y tienen implicancias legales importantes, sería aconsejable buscar asesoría legal para garantizar que todas las acciones tomadas estén en conformidad con la ley.
      Recuerda que cada comunidad de propietarios es única y puede tener particularidades en sus estatutos que afecten la aplicación de estas normas generales.

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  5. Vicente

    Buenos días,

    Mi caso es que la comunidad de vecinos toda la vida ha paga por partes iguales. Dado y el desconocimiento de los vecinos que somos seis, nunca se ha solicitado ningún tipo de pago a los 3 bajos que corresponden a la comunidad.
    Desde 2021 se les ha solicitado realizar el pago del seguro y hasta día de hoy no han vuelto a realizar ningún otro pago, seguimos pendientes de los pagos del 22 y 23. Por otra parte observo, que según la información que detallas, debería hacerse cargo también de gastos bancarios, arreglo de fachadas y terraza, así como entiendo que de reparación de antena también ya que disponen de este servicio en sus propiedades.
    El seguro a ellos se les cobro el primer año por coeficiente, a ellos les interesa así pagan mucho menos y los años siguientes están calculados igual, pero me gustaría saber si ellos deben de pagar por coeficiente o se les debe de solicitar a partes iguales como siempre se ha pagado en la comunidad tal y como se registro en los estatutos hace 25 años.
    Quedo a la espera de su respuesta.
    Gracias de antemano

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Vicente,

      La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España regula las relaciones entre los propietarios de una comunidad de propietarios y establece las normas para la distribución y pago de gastos comunitarios. Tu consulta se centra en cómo deben repartirse estos gastos entre los vecinos, en particular entre los propietarios de los bajos y el resto de la comunidad.

      Según la LPH:

      Reparto de Gastos Según la Cuota de Participación: Generalmente, el reparto de los gastos comunes se realiza en función de la cuota de participación de cada propietario en la comunidad, establecida en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Esta cuota suele estar en función de la superficie, ubicación y otros factores de cada vivienda o local.

      Estipulaciones en los Estatutos de la Comunidad: Si en los estatutos de tu comunidad se estableció hace 25 años que los gastos se reparten a partes iguales entre todos los propietarios, esta norma es válida y aplicable, siempre y cuando no contradiga la LPH. Los estatutos pueden establecer un sistema de reparto de gastos diferente al de la cuota de participación, pero deben ser aceptados por unanimidad en el momento de su aprobación y estar debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

      Modificaciones del Sistema de Reparto: Cualquier cambio en el sistema de reparto de gastos (por ejemplo, pasar de un sistema de reparto igualitario a uno basado en coeficientes) requeriría la modificación de los estatutos de la comunidad, lo cual debe ser aprobado por unanimidad de los propietarios.

      En tu caso, si históricamente los gastos se han repartido a partes iguales y así está estipulado en los estatutos, ese sería el método a seguir, a menos que se acuerde una modificación de los estatutos. El hecho de que se haya cobrado el seguro según el coeficiente de participación en un año determinado no cambia automáticamente el sistema de reparto establecido en los estatutos.

      Respecto a los gastos pendientes de 2022 y 2023, si estos corresponden a gastos comunes y según los estatutos deben ser repartidos a partes iguales, se debería solicitar a los propietarios de los bajos el pago de su parte correspondiente.

      Es importante recordar que, para resolver estas cuestiones de forma definitiva y adaptada a las circunstancias concretas de tu comunidad, sería aconsejable consultar con un profesional legal especializado en propiedad horizontal.

      Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  6. juanjo

    Antes de nada darle las gracias por este consultorio para resolver nuestras dudas , le expongo el caso , en mi comunidad se lleva pagando los gastos de la comunitarios mensuales a partes iguales desde hace muchos años por un acuerdo entre los propietarios , en los estatutos se habla no obstante de coeficientes para los gastos(cuando ha tocado hacer una derrama, si se ha hecho en cuenta a los mismos) ahora , un nuevo propietario quiere que paguemos también la cuota mensual en base a los coeficientes , según los estatutos estamos obligados a pagar por coeficiente ? tiene que haber acuerdo entre la mayoría ? gracias por ayudarnos a saber como proceder para el bien de todos

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Juanjo,

      En tu consulta, se presenta un escenario donde históricamente se han pagado los gastos comunes de forma igualitaria, pero ahora un nuevo propietario sugiere cambiar esto para pagar según coeficientes de participación. Vamos a analizarlo bajo el marco de la LPH:

      Establecimiento de Cuotas según la LPH: La LPH establece que, salvo acuerdo unánime en contrario, los gastos comunes deben distribuirse según el coeficiente de participación que a cada piso o local le corresponda, de acuerdo con lo establecido en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

      Acuerdos Previos y Estatutos de la Comunidad: Si en los estatutos de tu comunidad se menciona el uso de coeficientes para ciertos gastos (como derramas), y se ha estado pagando de manera igualitaria por un acuerdo entre los propietarios, este acuerdo puede considerarse válido mientras no se modifique. Sin embargo, es importante que dicho acuerdo respete lo establecido en los estatutos y no contravenga la LPH.

      Cambio en la Forma de Pago: Para cambiar la forma de pago de igualitaria a proporcional según coeficientes, se requiere un acuerdo en junta de propietarios. Según la LPH, para este tipo de decisiones normalmente se necesita la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de los coeficientes de participación. Sin embargo, si los estatutos de tu comunidad establecen requisitos específicos para modificar los acuerdos o las cuotas, estos deben ser seguidos.

      Procedimiento para Cambiar el Acuerdo: El nuevo propietario que desea cambiar el sistema de pagos debería solicitar que se incluya este punto en el orden del día de la próxima junta de propietarios. En la junta, se debatirá y votará la propuesta. Si se alcanza la mayoría requerida, se modificará la forma de pago. Si no, se mantendrá el sistema actual.

      Importancia del Diálogo y Consenso: En asuntos comunitarios, es siempre recomendable buscar el consenso y el diálogo entre los propietarios para evitar conflictos y promover un ambiente armónico.

      En resumen, para cambiar la forma de pago de las cuotas comunitarias de igualitaria a proporcional según coeficientes, se requiere un acuerdo en la junta de propietarios, respetando lo establecido en los estatutos de la comunidad y la LPH. Si los estatutos ya mencionan el uso de coeficientes, esto puede facilitar la adopción de la nueva forma de pago, siempre y cuando se logre el acuerdo necesario en la junta.

      Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  7. Susana

    Buenas tardes, mi caso es muy parecido a los que aquí aparecen, los gastos siempre han sido a partes iguales, en una comunidad sin estatutos, y a raíz de contratar una administradora se ha modificado a hacerlo por coeficiente. Esto según leo las respuestas se puede hacer. Pero no me ha quedado claro lo que es el “poder de voto”. El voto también va en función del coeficiente? Porque a mí la administradora lo que me ha explicado respecto a eso es que solo se tiene en cuenta el coeficiente en caso de empate.

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Susana,

      El reparto de gastos y el poder de voto en una comunidad de propietarios están regulados de manera específica.

      Reparto de Gastos
      Reparto Tradicional: Históricamente, muchas comunidades dividían los gastos a partes iguales entre todos los propietarios, especialmente si no existían estatutos particulares o acuerdos específicos.

      Reparto por Coeficiente: Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal establece que los gastos comunes deben distribuirse en función del coeficiente de participación de cada propiedad en la comunidad (artículo 9). Este coeficiente suele estar determinado en función de la superficie, ubicación y otros factores de cada propiedad.

      Cambio de Método de Reparto: El cambio de un sistema de reparto igualitario a uno basado en coeficientes es legal y se ajusta a la ley. Este cambio generalmente se hace para reflejar una distribución más justa de los gastos, basada en el tamaño y valor de cada propiedad.

      Poder de Voto
      Votaciones Generales: En las votaciones para decisiones ordinarias, cada propietario tiene derecho a un voto. El sistema de votación no suele estar directamente ligado al coeficiente de participación.

      Situaciones de Empate: En casos de empate, algunos administradores pueden considerar el coeficiente de participación para determinar el resultado final. Esto puede variar según los estatutos de la comunidad o acuerdos previos.

      Decisiones Importantes: Para decisiones que afecten a modificaciones de la estructura, fachada o instalaciones comunes, o cambios en la asignación de gastos, el voto suele ser proporcional al coeficiente de participación, requiriendo mayoría cualificada.

      Es importante que la administradora aclare estas normas y cómo se aplican en vuestra comunidad específica. Además, te recomendaría revisar los estatutos de la comunidad si los hay, y en ausencia de estos, seguir las directrices de la Ley de Propiedad Horizontal. Las decisiones sobre estos cambios usualmente se toman en la junta de propietarios, donde se deben seguir los procedimientos de votación estipulados por la ley y los estatutos de la comunidad.

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  8. Susana

    Buenos tardes,
    Tengo una duda, mi caso es parecido al de Carlos, siempre se han repartido las derramas a partes iguales, pero ahora como se ha puesto una administradora dice que hay que hacerlo por coeficiente, en mi caso no hay estatutos, y supongo que así se estableció en la primera derrama de la finca, ya que tiene 60 años y yo llevo 20 años allí y cuando entre ya se hacía así. Es necesario el voto unánime para poder hacer el cambio? Yo comenté en la reunión donde se decidió el cambio que hacía falta el voto unánime y la administradora me dijo que ella no podía ir detras de todos los vecinos, y se decidió por la mayoría de los presentes. Está bien hecho? Se necesita el voto unánime? Si no es correcto el modo en que se hizo se puede volver atrás?
    Muchas gracias

    1. Zarzo Fincas

      Hola Susana,

      En tu consulta, se aborda el cambio en el reparto de los gastos de derramas, pasando de un sistema de partes iguales a uno basado en el coeficiente de participación de cada propiedad.

      Reparto de Gastos Según la Ley de Propiedad Horizontal:

      Reparto por Coeficiente: La norma general establecida por la Ley de Propiedad Horizontal es que los gastos comunes se repartan según el coeficiente de participación de cada propiedad en la comunidad. Este coeficiente suele estar determinado en el título constitutivo de la comunidad y refleja la proporción de cada propiedad respecto al total del inmueble.

      Excepciones al Reparto por Coeficiente: La ley permite excepciones a esta regla general, que deben estar claramente establecidas en los estatutos de la comunidad o acordadas por unanimidad de los propietarios. Por ejemplo, un reparto a partes iguales de ciertos gastos puede ser válido si así se acordó unánimemente o está reflejado en los estatutos.

      Cambio en el Método de Reparto de Gastos:

      Votación Unánime para Cambios en los Estatutos: Para modificar los estatutos de la comunidad o acuerdos que impliquen un cambio en la forma establecida de repartir los gastos (como pasar de un reparto igualitario a uno por coeficiente), generalmente se requiere el voto favorable de todos los propietarios (unanimidad). Esto se debe a que afecta a las bases de la convivencia comunitaria y a derechos individuales.

      Actuación de la Administradora: La administradora debe seguir lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y en los estatutos de la comunidad. Si la comunidad no tiene estatutos que especifiquen un método de reparto diferente, la ley prevalece, y el reparto debería ser según coeficiente. Sin embargo, si históricamente se ha aplicado otro método, cambiarlo requeriría probablemente el acuerdo unánime, a menos que se pueda demostrar que el método anterior no estaba formalizado en los estatutos o acuerdos previos.

      En tu Caso:

      Si en tu comunidad no hay estatutos que especifiquen un método de reparto de gastos y nunca se ha acordado formalmente un sistema distinto al coeficiente, la administradora podría tener razón al aplicar el reparto por coeficiente.
      Si el método de reparto a partes iguales estaba establecido en los estatutos o acordado previamente por unanimidad, el cambio a un sistema basado en coeficientes requeriría el voto unánime.
      Si el cambio se realizó sin el voto unánime y contraviniendo lo establecido, los propietarios afectados podrían impugnar la decisión.
      Es recomendable revisar los estatutos de la comunidad, si existen, y consultar con un experto en derecho inmobiliario para una mejor orientación en tu caso concreto.

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  9. Christine

    Muy señores míos,
    Dispongo de un piso en propiedad.
    La Comunidad de Propietarios no tiene Estatutos, el Administrador es un vecino desde hace muchos años y los gastos se distribuyen a partes iguales y no por coeficiente, como entiendo que se debería hacer por no ser las fincas de la letra A de igual tamaño que las de la letra B.
    Al solicitar los estatutos, me dice el Administrador que lo mire en Internet, en la LPH.
    Agradezco me indiquen cómo podría exponer este asunto como vecina, en la próxima Junta.
    Reciban un cordial saludo.

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Christine,

      En tu consulta, se plantea una situación común en comunidades de propietarios donde no existen estatutos propios y se está aplicando un criterio de reparto de gastos que puede no ajustarse a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España. Para abordar este asunto en la próxima junta, te sugiero los siguientes pasos:

      Preparación y Documentación: Antes de la junta, es importante que te prepares y revises la LPH, en especial los artículos que hablan sobre el coeficiente de participación y la distribución de gastos. La LPH establece que los gastos se deben distribuir según el coeficiente de participación de cada propiedad, a menos que los propietarios hayan acordado un sistema diferente por unanimidad.

      Solicitar un Punto en el Orden del Día: Puedes solicitar formalmente que este tema sea incluido en el orden del día de la próxima junta. Esto se hace enviando una comunicación al administrador o presidente de la comunidad con antelación suficiente.

      Presentar el Tema en la Junta: Durante la junta, expón tu inquietud de manera clara y respetuosa. Puedes señalar que, según la LPH, los gastos comunes deben distribuirse en función del coeficiente de participación de cada propiedad, a menos que exista un acuerdo unánime para otro método.

      Proponer una Revisión de los Coeficientes: Sugiere realizar una revisión de los coeficientes de participación de cada propiedad. Estos coeficientes suelen estar descritos en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Si no se dispone de esta información, podría ser necesario contratar a un técnico para que realice una medición y determine los coeficientes.

      Buscar Acuerdos: Propón a la comunidad buscar un consenso sobre cómo proceder. Puede ser útil proponer una votación sobre si seguir aplicando el sistema actual o ajustarse a lo que establece la LPH.

      Redacción de Estatutos: Aprovecha para proponer la redacción de estatutos propios para la comunidad. Los estatutos pueden incluir disposiciones específicas que se ajusten mejor a las necesidades y características de vuestra comunidad.

      Asesoramiento Legal: Considera la posibilidad de solicitar asesoramiento legal, especialmente si la situación no se resuelve en la junta o si hay desacuerdo sobre cómo proceder.

      Recuerda que el diálogo y la búsqueda de consenso son clave en la gestión de una comunidad de propietarios. La LPH proporciona un marco, pero las particularidades de cada comunidad pueden requerir soluciones específicas acordadas entre todos los propietarios.
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      1. Alberto

        Estimados señores,
        El año pasado compramos un bajo situado en una finca que se divide en un bloque de 6 pisos y nuestro piso al cual se accede por un acceso independiente (antiguo local). Los gastos de la comunidad se pagan por coeficiente y al tener mayor superficie pagamos más que el resto de vecinos. Lo que no vemos claro es que en la cuota se imputan los gastos de mantenimiento de ascensor y limpieza de escalera cuando no tenemos acceso a ella. ¿Podríamos evitar pagar esos gastos? Muchísimas gracias por su atención.

        1. Zarzo Fincas

          Estimado Adolfo
          Según el artículo 9 de la LPH, todos los propietarios están obligados a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

          Sin embargo, hay ciertas excepciones que se pueden aplicar en ciertos casos. El artículo 9 también establece que los propietarios pueden modificar los criterios de asignación de gastos mediante acuerdo unánime. Además, el artículo 17 establece que los propietarios pueden acordar por mayoría de tres quintos la realización de innovaciones que no sean exigibles a todos los propietarios y la modificación de los estatutos o del título constitutivo de la propiedad horizontal.

          En su caso, si los gastos del ascensor y la limpieza de la escalera se consideran gastos generales y su piso no tiene acceso a estas áreas, podrían argumentar que estos gastos no son susceptibles de individualización en su caso y buscar un acuerdo con la comunidad para modificar la asignación de estos gastos específicos.

          Sería recomendable revisar los estatutos de su comunidad de propietarios y el título constitutivo de la propiedad horizontal para ver si existen disposiciones específicas relativas a este asunto. También sería aconsejable buscar el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal para evaluar todas las opciones legales disponibles y cómo proceder para presentar su caso ante la comunidad de propietarios.

          Recuerde que cualquier cambio en la asignación de gastos requiere un acuerdo de la comunidad de propietarios, y dependiendo de la naturaleza del cambio, puede requerir una mayoría simple o una mayoría cualificada.

          Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  10. Maria

    Buenas tardes,
    He pedido a la comunidad de vecinos, canviar la forma de pago que tenian de mi piso mediante giro bancario se proceda el pago mediante transferencia. Me lo han denegado, diciendo que ellos llegaron a un acuerdo hace muchissimos años y que se haria siempre mediante giro. pueden hacerlo?

    1. Zarzo Fincas

      Estimada María,

      Bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, la comunidad de propietarios tiene cierta flexibilidad para establecer sus propias normas y procedimientos internos, siempre que estos no contravengan las disposiciones legales vigentes ni los derechos fundamentales de los propietarios. Esto incluye las modalidades de pago de las cuotas de comunidad.

      Sin embargo, la LPH no especifica un método de pago obligatorio para las cuotas de comunidad, lo que significa que la decisión sobre el método de pago puede ser acordada por la comunidad, pero también debería ser razonablemente flexible para adaptarse a las necesidades y capacidades de los propietarios.

      La negativa de la comunidad a aceptar el cambio de giro bancario a transferencia bancaria puede considerarse basada en la costumbre o en un acuerdo previo. No obstante, con los avances tecnológicos y los cambios en las prácticas bancarias, muchos propietarios podrían preferir o encontrar más conveniente el pago mediante transferencia bancaria, que es directa, trazable y puede automatizarse fácilmente.

      Argumentos a Favor del Cambio
      Adaptación a las Nuevas Tecnologías: La facilidad y seguridad que ofrecen las transferencias bancarias podrían argumentarse como una razón válida para actualizar los métodos de pago de la comunidad.

      Accesibilidad y Conveniencia: Las transferencias permiten a los propietarios realizar pagos desde cualquier lugar, sin necesidad de ir al banco, lo que puede ser especialmente relevante para propietarios que no residen permanentemente en la propiedad o están fuera por largos periodos.

      Seguridad y Trazabilidad: Las transferencias bancarias ofrecen un registro claro y trazable que puede ser útil tanto para el propietario como para la comunidad para mantener un control eficiente sobre los pagos.

      Cómo Proceder
      Propuesta Formal en Junta de Propietarios: Podrías sugerir formalmente en la próxima junta de propietarios la consideración de actualizar el método de pago a transferencia bancaria, exponiendo las ventajas y solicitando una votación sobre el tema. Es importante que esta propuesta se incluya en el orden del día de la junta para asegurar su discusión.

      Búsqueda de Consenso: Antes de la junta, podría ser útil dialogar con otros propietarios para explicar los beneficios de cambiar al método de pago por transferencia y buscar su apoyo.

      Consulta Legal: Si la comunidad se mantiene inflexible y consideras que esta postura vulnera tus derechos o implica una dificultad irrazonable, podría ser recomendable consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para evaluar las opciones legales disponibles.

      En resumen, aunque la comunidad de propietarios puede tener acuerdos previos sobre los métodos de pago, es razonable revisar y actualizar estas prácticas para reflejar las necesidades actuales y las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías. La clave está en buscar un consenso que beneficie a todos los miembros de la comunidad, manteniendo siempre un enfoque constructivo y colaborativo.

      Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  11. Jorge

    Hola bunas noches, lo primero de todo me gustaría agradecer las respuestas y la luz que ponéis en nuestros problemas, en mi comunidad de vecinos de toda la vida se ha pagado a partes iguales todo, en los estatutos queda claro que se debe hacer por cuota de copropiedad, yo heredé el piso de mi padrino y a ver como lo hacían pedí una copia de los estatutos que por razones que desconozco el presidente de toda la vida me dijo que no encontraba o que no existían, sacó una copia de la división horizontal de 1980 en el registro de la propiedad donde dice que los gastos serán a partes iguales excluyendo a los locales, el esgrimió esto para hacerme ver que en su día ya se llego a ese acuerdo, a los pocos meses me nombraron vicepresidente y a una vecina mía presidenta, al recibir toda la documentación de la comunidad… sorpresa!! dos copias de la época de los estatutos donde reza que los pagos se realizaran por cuota de copropiedad, la pregunta es ¿Qué tiene prioridad los estatutos o lo que pone en la división horizontal cuando se creo la comunidad ?

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Jorge,

      Ante todo, quisiera expresar mi agradecimiento por la confianza depositada al buscar aclaración a sus dudas respecto a la gestión de los gastos en su comunidad de propietarios. Entiendo que la situación descrita puede generar cierta confusión y es mi intención ofrecerle una respuesta clara y fundamentada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en la normativa aplicable a su caso.

      La cuestión que plantea sobre si deben prevalecer los estatutos de la comunidad o la división horizontal respecto a la determinación de cómo deben repartirse los gastos comunes es de gran importancia. Según la Ley de Propiedad Horizontal, específicamente en su artículo 9, se establece la obligación de cada propietario de contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

      Los estatutos de la comunidad, que deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad para tener efecto frente a terceros, pueden establecer criterios específicos para el reparto de ciertos gastos, siempre y cuando no contravengan lo dispuesto por la ley. La división horizontal, parte del título constitutivo de la comunidad, fija las cuotas de participación de cada elemento privativo respecto al total del inmueble, y estas cuotas suelen ser la base para el reparto de los gastos comunes, a menos que en los estatutos se disponga de manera diferente para casos concretos.

      Dado que en su caso existen dos copias de los estatutos que indican que los pagos se realizarán por cuota de copropiedad, y estos estatutos están en contraposición con una práctica anterior basada en un documento de división horizontal, es importante verificar primero la validez y la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad de ambos documentos. Si los estatutos están debidamente inscritos y no contravienen lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, deberían prevalecer sobre acuerdos previos no registrados o prácticas que se hayan venido realizando en la comunidad.

      Para resolver esta discrepancia, sería aconsejable convocar una junta de propietarios donde se exponga claramente la situación y se tome una decisión al respecto, preferentemente buscando el consenso y teniendo en cuenta lo establecido en los estatutos inscritos. Cualquier cambio en el criterio de reparto de los gastos comunes debería ser acordado en junta y reflejado en acta, considerando la posibilidad de modificar los estatutos si fuera necesario y procediendo posteriormente a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

      Espero que esta información le sea de utilidad para clarificar la situación y tomar las medidas adecuadas. Quedo a su disposición para cualquier consulta adicional o para asistir en el proceso de convocatoria y realización de la junta de propietarios.
      Atentamente, Administraciones Zarzo.
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  12. Alba

    Hola! En mi comunidad se ha aprobado con 4 votos en contra una derrama para un fondo para reparar la cubierta a partes iguales, nosotros pagamos por coeficientes que aparece en los estatutos pero el Administrador dice que si hay mayoría la derrama se paga a partes iguales.
    Yo he leído que es necesario la unanimidad y que se podría impugnar el acta, pero el dice que eso solo afecta a las cuotas ordinarias.
    Esto es como dice el administrador o podría impugnar el acta?
    Muchas gracias de antemano!

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Alba,
      Gracias por plantear su consulta, la cual aborda un tema de suma importancia en la gestión de las comunidades de propietarios bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

      La LPH establece en su artículo 9 que cada propietario debe contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad en proporción a su cuota de participación, salvo disposición contraria en los estatutos de la comunidad. Esta regla es aplicable tanto para las cuotas ordinarias como para las derramas destinadas a obras o reparaciones necesarias.

      El artículo 17 de la misma ley indica que para la realización de obras de mejora se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Sin embargo, para la alteración de la cuota de participación o cualquier modificación en la forma de distribuir los gastos comunes, la LPH exige unanimidad entre los propietarios, tal y como se deduce de la lectura conjunta de los artículos referidos.

      Si en los estatutos de su comunidad se establece claramente que los pagos deben realizarse en proporción a las cuotas de participación, cualquier modificación a este sistema para aplicar una distribución a partes iguales de una derrama específica requeriría la modificación de dichos estatutos, lo cual, según el artículo 17.6 de la LPH, demanda la unanimidad de los propietarios.

      En este sentido, si la decisión de pagar la derrama para la reparación de la cubierta a partes iguales contradice lo establecido en los estatutos de su comunidad y se ha adoptado sin alcanzar la unanimidad, usted tendría fundamentos para impugnar el acuerdo. La LPH en su artículo 18 proporciona un plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo impugnable para los propietarios que se encontraban presentes en la junta, o de un año para aquellos que estuvieron ausentes, siempre que no se haya ejecutado el acuerdo de forma que sea irreversible.

      Es recomendable que, antes de iniciar cualquier acción legal, intente resolver la discrepancia a través del diálogo con el administrador y los demás propietarios, explicando la situación y cómo la aplicación de la LPH y los estatutos de la comunidad afectan al caso en cuestión. Si este enfoque no resulta efectivo, la impugnación del acta mediante la vía judicial sería el procedimiento adecuado para resolver el conflicto, para lo cual sería aconsejable contar con el asesoramiento de un profesional en derecho inmobiliario.

      Espero que esta información le sea útil y clarifique la situación respecto a la imposición de derramas y su relación con las cuotas de participación establecidas en los estatutos de su comunidad. Quedo a su disposición para cualquier aclaración adicional.

      Atentamente, Administraciones Zarzo.
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  13. Susana

    Hola! antes de nada gracias por abrir este foro tan útil.
    Mi caso es similar a algunos a he leído anteriormente pero con matices.
    En mi comunidad hay estatutos pero parece que aunque durante 50 años se lleva pagando por cuota lineal la comunidad esto se hizo con un acuerdo verbal pero no lo dejaron por escrito en los estatutos.
    Durante esos años no sé han acometido mejoras con lo cual ahora se vienen derramas importantes para abordar estas obras
    En la última reunión se sacó el tema de cambiar a coeficientes y fue por mayoría simple aunque algunos vecinos dijimos que tenía q ser por unanimidad. los que querían sistema de coeficiente dijeron que como no estaba por escrito en los estatutos tenía que ser así. sin embargo yo entiendo que aunque no esté por escrito durante 50 años se ha seguido una norma que era pago lineal y hubo acuerdo verbal que también entiendo que tiene validez legal. en definitiva la pregunta es, qué cuorum es necesario para definir el sistema de pago, mayoría simple o unanimidad? gracias de antemano!

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Susana,

      Ante todo, quiero agradecerle por participar en este foro y por compartir su consulta, la cual es de gran relevancia en el ámbito de la convivencia y administración de comunidades de propietarios. Entiendo su preocupación respecto al cambio en el sistema de pago de las cuotas comunitarias, y procederé a clarificar su duda en base a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la práctica jurídica aplicable.

      La LPH establece en su artículo 17 que para la validez de los acuerdos que modifiquen el título constitutivo de la comunidad o los estatutos que rigen la propiedad horizontal, se requiere la unanimidad de los propietarios que, a su vez, representen las cuotas de participación. Esto incluye cambios en la definición de las cuotas de participación o cualquier modificación en la forma de distribuir los gastos comunes de la comunidad.

      La cuestión central de su consulta radica en si el cambio del sistema de pago de cuotas de una modalidad lineal (igual para todos los propietarios) a una basada en los coeficientes de participación, debe considerarse una modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad y, por tanto, requeriría la unanimidad.

      Aunque durante 50 años se haya seguido una práctica de pago lineal basada en un acuerdo verbal, y esta práctica no se haya reflejado en los estatutos de la comunidad, la LPH prevé que la contribución a los gastos comunes se haga con arreglo a la cuota de participación de cada propietario o a lo especialmente establecido. Si los estatutos no especifican explícitamente que el pago debe realizarse de manera lineal, la norma general aplicable es el reparto según la cuota de participación.

      Para cambiar oficialmente esta práctica y adoptar un sistema que refleje lo dispuesto en la LPH (pago según cuota de participación), o para continuar con el sistema lineal de forma explícita, sería recomendable reflejarlo formalmente mediante la modificación de los estatutos de la comunidad. Este proceso, como se ha mencionado, requiere la unanimidad de todos los propietarios.

      En conclusión, para definir o modificar el sistema de pago de las cuotas comunitarias de manera que difiera de lo previsto en la LPH (pago según coeficiente de participación), sería necesario alcanzar la unanimidad de los propietarios, dado que implicaría una modificación de los estatutos o del título constitutivo de la comunidad.

      Es importante que este tipo de cambios se discutan abierta y transparentemente en las reuniones de la comunidad, buscando siempre el consenso y el interés común, y que cualquier acuerdo alcanzado se refleje de manera formal y sea inscrito, si procede, en el Registro de la Propiedad.

      Espero que esta respuesta haya clarificado su duda. Quedo a su disposición para cualquier aclaración adicional o apoyo que requiera en este proceso.

      Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  14. mercè

    Hola, os felicito por vuestras explicaciones que son super claras.
    Mi madre es propietaria de un piso y de una plaza de parking en la misma finca. Resulta que el parking se constituyó como una comunidad de propietarios distinta de la comunidad de propietarios de los pisos. El parking consta de 9 plazas de las cuales 6 son propiedad del local de la finca que vende pinturas y 3 son de tres vecinos del bloque de pisos. Los pisos están repartidos por coeficientes, sin embargo, las plazas de parking están repartidas en fracciones. Me gustaría saber si hay alguna diferencia entre el reparto por coeficientes o por fracciones. Porque mi duda es que en el caso del pago del IBI creo, si no voy equivocada, que no me favorece en absoluto el reparto por fracciones, pues el valor catrastral que indica el recibo es mucho más elevado que lo que ho pagué por la plaza de parking. Y luego tengo otra pregunta, el propietario del local y de las 6 plazas no nos pasa ningún recibo en concepto de mantenimiento, lo cual, al final compensa el “exceso” que pagamos en concepto de IBI. A cambio, con la excusa de que tiene un local de pinturas las 6 plazas de parking son para que aparquen los clientes. Eso significa que en horario de tienda siempre está abierta la puerta de acceso al parking. Generando a los 3 propietarios restantes una total inseguridad por estar siempre abierto. Nos hemos quejado (porque además el flujo de clientes es bajísimo) y nos amenaza con hacernos pagar los gastos de mantenimiento. Bien, no se si me he excedido …pero me gustaría que me dieran su opinion al respecto. muchas gracias,muy agradecida!

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Mercé,

      En primer lugar, gracias por tus palabras y por plantear una situación tan detallada. Vamos a desglosar tu consulta en varios puntos para tratar de ofrecer una explicación lo más clara posible bajo el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, aunque es importante recordar que situaciones específicas pueden requerir la intervención de un profesional legal para una asesoría personalizada.

      Diferencia entre Reparto por Coeficientes o por Fracciones
      El reparto de gastos y derechos en una comunidad de propietarios, ya sea de viviendas o de plazas de parking, puede establecerse mediante coeficientes o fracciones. La elección de uno u otro sistema depende de lo que se haya establecido en los estatutos de la comunidad o, en su defecto, de lo que acuerden los propietarios.

      Coeficientes: Generalmente, se asigna a cada elemento privativo (vivienda, local, plaza de parking, etc.) un coeficiente que representa su proporción respecto al total del inmueble. Este sistema es el más utilizado para repartir los gastos comunes y determinar el peso del voto en las decisiones de la comunidad.

      Fracciones: En este sistema, los elementos privativos se asignan en base a fracciones del total, lo que podría traducirse también en una especie de coeficiente, pero expresado de manera fraccionaria. Este sistema puede ser más habitual en comunidades pequeñas o en situaciones donde se busca una simplicidad en el reparto de derechos y obligaciones.

      En cuanto al pago del IBI, este impuesto se calcula en función del valor catastral de los bienes inmuebles, y este valor debería reflejar, de forma más o menos acertada, el valor real de mercado. Si consideras que el valor catastral de tu plaza de parking es desproporcionado respecto a lo que pagaste por ella, podrías solicitar una revisión del valor catastral ante el Catastro. Sin embargo, este procedimiento es independiente del sistema de reparto de gastos en tu comunidad y se rige por la normativa fiscal.

      Situación con el Propietario del Local y las Plazas de Parking
      El uso exclusivo de las plazas de parking por parte de los clientes del local de pinturas, dejando la puerta abierta durante el horario comercial, plantea varios temas:

      Seguridad: La inseguridad generada por tener la puerta siempre abierta es un asunto legítimo de preocupación para los propietarios de las plazas restantes. La comunidad de propietarios del parking debería establecer normas de uso que garanticen la seguridad de todos los propietarios y sus bienes.

      Gastos de Mantenimiento: Aunque actualmente no se os esté pasando recibo por estos gastos, es importante que cualquier acuerdo al respecto quede formalizado y se ajuste a la legalidad. Todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes según lo establecido en los estatutos de la comunidad o, en su defecto, según lo acordado en junta de propietarios.

      Soluciones: Sería conveniente convocar una junta de propietarios de la comunidad del parking para tratar estos asuntos, buscando llegar a un acuerdo que satisfaga a todas las partes. En caso de desacuerdo, la LPH ofrece mecanismos para la resolución de conflictos, incluyendo la mediación o, como último recurso, la vía judicial.

      En resumen, es crucial que todos los propietarios trabajen juntos para encontrar soluciones que beneficien a la comunidad en su conjunto, siempre enmarcadas dentro de la legalidad y los estatutos de la propia comunidad. Si la situación no se resuelve de manera satisfactoria, podría ser útil buscar el consejo de un abogado especializado en propiedad horizontal.

      Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  15. David

    Hola.
    Muchas gracias lo primero por el contenido de la página con las explicaciones tan detalladas y por vuestra accesibilidad a resolver cada caso puntual.

    En nuestra comunidad, no hay estatutos pero sí que en el Registro figura en el Título constitutivo de la comunidad figuran unos coeficientes de participación de gastos definidos además de el reflejo de que el “local comercial no debe contribuir a los gastos de ascensor ni de la escalera”.
    Por otra parte, hemos constatado que las dos viviendas abuhardilladas de la última planta hace 20 años o más, se “anexaron” unos espacios que figuraban como “espacios comunes” y que ahora implicaría litigios y obras, etc ….

    Es de suponer que los vecinos de las buhardillas se opondrán a cualquier revisión y cambio al incrementarse sus coeficientes, e igualmente el local tampoco querrá perder la opción de no contribuir al mantenimiento del ascensor ni de las escaleras.

    ¿Cuál sería los pasos y qué tipo de mayorías o unanimidad serían necesarias en cada paso para poder para arreglar esta situación desde el punto de vista de redefinir los coeficientes de participación de cada propiedad, y además dejarlo todo legalmente y registrado donde corresponda ( … Catastros, …Registro de la Propiedad, … Ayuntamiento , etc …) acorde a la realidad existente de la Comunidad y de cada propietario?

    Gracias adelantadas.

    1. Zarzo Fincas

      Estimado David,

      La situación que planteas implica dos aspectos principales: la modificación de los coeficientes de participación establecidos en el título constitutivo de la comunidad y la regularización de las modificaciones hechas en la propiedad, específicamente la anexión de espacios comunes por parte de las viviendas abuhardilladas. Estos cambios son complejos y deben manejarse cuidadosamente para cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y otras normativas aplicables. Aquí te detallo un proceso general que podrías considerar seguir:

      1. Revisión Legal y Preparación
      Antes de tomar cualquier acción, es crucial obtener asesoramiento legal especializado en propiedad horizontal para comprender las implicaciones legales de cualquier cambio propuesto. Este paso debe incluir la revisión del título constitutivo, los detalles de las modificaciones no autorizadas y la evaluación de cómo se pueden modificar los coeficientes de participación de manera legal y justa.

      2. Convocatoria de una Junta General de Propietarios
      Para discutir y votar cualquier cambio en los coeficientes de participación o en el uso de espacios comunes, es necesario convocar una Junta General de Propietarios. Debes asegurarte de incluir en el orden del día los puntos específicos a tratar para que los propietarios estén adecuadamente informados antes de la junta.

      3. Mayorías Necesarias para Modificar el Título Constitutivo
      La modificación del título constitutivo de la comunidad, incluidos los coeficientes de participación, requiere la unanimidad de todos los propietarios según el artículo 17 de la LPH. Esto significa que todos los propietarios deben estar de acuerdo con los cambios propuestos, lo cual puede ser particularmente desafiante en situaciones donde se espera oposición, como en el caso que describes.

      4. Legalización de Cambios y Anexiones de Espacios Comunes
      La legalización de las anexiones de espacios comunes realizadas por las viviendas abuhardilladas implicaría ajustes en la descripción de las propiedades afectadas y posiblemente en los coeficientes de participación. Este proceso requeriría no solo la unanimidad en la junta de propietarios sino también la rectificación de las escrituras de propiedad y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Además, puede requerir la aprobación y/o licencias por parte del Ayuntamiento, especialmente si las modificaciones afectan a la estructura o distribución del edificio.

      5. Registro y Actualización de Documentos
      Una vez aprobadas las modificaciones por unanimidad, los documentos legales (como el título constitutivo modificado) y cualquier cambio en las escrituras de propiedad deben ser formalizados por un notario y registrados en el Registro de la Propiedad. También es posible que necesites actualizar los registros en el Catastro y realizar cualquier otra gestión administrativa requerida por el Ayuntamiento.

      6. Consideraciones Adicionales
      Diálogo y Negociación: Dada la necesidad de unanimidad, es esencial establecer un diálogo constructivo con todos los propietarios para buscar un consenso. La negociación puede incluir la compensación a los propietarios afectados por los cambios en los coeficientes o por la legalización de las anexiones de espacios comunes.

      Mediación: Si hay conflictos o desacuerdos, la mediación puede ser un paso intermedio útil antes de considerar acciones legales. Un mediador puede ayudar a las partes a encontrar soluciones mutuamente aceptables.

      Asesoramiento Legal Continuo: Dado que este proceso implica cambios legales significativos y potencialmente complejos, el asesoramiento y soporte legal continuo son indispensables para asegurar que todos los pasos cumplan con la legislación vigente y para navegar por cualquier desafío legal que surja.

      Modificar el título constitutivo y legalizar cambios en la propiedad son procesos que requieren una cuidadosa consideración legal, diálogo entre propietarios y, a menudo, una negociación significativa. La clave para avanzar es buscar la mayor transparencia y equidad posible para todos los involucrados.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta.
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  16. Pilar

    Buenos días,

    En una comunidad en la que no haya estatutos (es una comunidad muy antigua), como funcionaría? Ahora mismo se está pagando a partes iguales, pero bastaría con una mayoría simple para que se pase a realizar por coeficientes o tendría que ser por unanimidad?

    Gracias!

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Pilar,

      Agradezco tu consulta sobre la distribución de los gastos comunes en nuestra comunidad. En situaciones donde la comunidad no cuenta con estatutos propios, se aplica directamente la Ley de Propiedad Horizontal. Según el artículo 17 de esta ley, cualquier modificación en la forma de distribución de los gastos comunes, como cambiar de un sistema a partes iguales a uno basado en coeficientes de participación, requiere la unanimidad de todos los propietarios de la comunidad. Esto significa que todos deben estar de acuerdo y votar a favor de la modificación para que pueda ser implementada.

      Si se considera esta modificación, sería adecuado discutirla en la próxima junta general de propietarios para que todos puedan expresar su opinión y, si es necesario, proceder a una votación.

      Quedo a tu disposición para cualquier otra duda o información adicional que necesites.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  17. José A.

    Buenas Tardes,

    Vivo en una comunidad en la que pagamos los gastos de comunidad a partes iguales, habiendo pisos más grandes, pisos más pequeños, pisos con plazas de garaje y otros sin el, pisos con trastero y pisos sin el, etc, etc. En la última reunión de vecinos pregunté porque no se hacía el pago de la comunidad por cuota de participación y la respuesta fue que se hacía así de siempre, que si se quería modificar tenía que ser por unanimidad (que evidentemente es imposible) ya que así lo ponían en las escrituras originales del edificio.

    Reclamé al administrador esas escrituras y lo único que leo es que cada piso tiene una cuota de participación distinta y que pone:
    “Pago de gastos: Quedan exentos de contribuir a los gastos producidos por el zaguán, escalera de los altos y ascensor el titular o titulares de los locales en planta semisótano, y por tanto los gastos de su conservación, reparación y uso serán pagados a partes iguales entre todas las viviendas de los altos. ”

    Quería saber si hay alguna manera legal de cambiar esta forma de pago.

    Gracias

    1. Zarzo Fincas

      Estimado José A.

      Gracias por su consulta sobre la distribución de los gastos de comunidad en función de la cuota de participación. De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal española, los gastos comunes deben distribuirse entre los propietarios según la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, a menos que los estatutos de la comunidad establezcan otra cosa.

      Si en las escrituras originales de su edificio se especifica que cada piso tiene una cuota de participación distinta, pero no se indica claramente que los gastos deben repartirse a partes iguales independientemente de estas cuotas, lo habitual es que los gastos se distribuyan según la cuota de cada propiedad. La excepción que menciona, referente a los titulares de los locales en planta semisótano, es un caso específico y no parece afectar la distribución general de los gastos comunes del resto del edificio.

      Para cambiar la forma actual de reparto de gastos, es necesario modificar los estatutos de la comunidad. Según la Ley de Propiedad Horizontal, cualquier cambio en los estatutos requiere la unanimidad de todos los propietarios. Es decir, todos los propietarios deben estar de acuerdo con la modificación para que esta sea efectiva. Aquí algunos pasos que puede seguir:

      Convocatoria de una Junta Extraordinaria: Puede solicitar la convocatoria de una junta extraordinaria para tratar este tema específicamente. Para ello, debería reunir la firma de al menos el 25% de los propietarios o representar al menos el 25% de las cuotas de participación.
      Propuesta de Modificación de Estatutos: Durante la junta, puede presentar una propuesta para modificar los estatutos de manera que los gastos comunes se distribuyan según la cuota de participación de cada propiedad. Sería útil preparar una explicación detallada de cómo esta modificación podría ser más equitativa y beneficiosa para todos, especialmente para aquellos propietarios con pisos más pequeños o sin elementos adicionales como garajes o trasteros.
      Votación y Acuerdo por Unanimidad: Como se mencionó, para que esta modificación sea válida, se necesita la unanimidad. Es importante destacar que la unanimidad significa el acuerdo de todos los propietarios de todas las viviendas y locales que componen la comunidad.
      Inscripción en el Registro de la Propiedad: Si se alcanza la unanimidad y se aprueba la modificación, los nuevos estatutos deben ser inscritos en el Registro de la Propiedad para que tengan efecto legal.
      Entiendo que alcanzar la unanimidad puede ser complicado, especialmente en comunidades grandes o diversas. Sería recomendable discutir este tema con todos los vecinos para explicar los beneficios de un sistema de pago proporcional y buscar un consenso antes de la junta.

      Si necesita asistencia adicional o representación para gestionar este proceso, nuestra administración de fincas está a su disposición para ayudarle en cada paso.

      Atentamente,

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  18. Gemino

    Hola buenas tardes
    En la comunidad de mi garaje, en la cual llevo un año, se paga por coeficiente y ahora vamos a hacer unos arreglos en el mismo para lo cual tenemos que hacer frente a una derrama e igualmente se pagará por coeficiente
    Junto a la última acta hemos recibido un listado de coeficientes y cuotas de cada propietario
    Por curiosidad entré en el catastro para ver el coeficiente que me correspondía y no concuerda con el que me han asignado en ese listado
    He mirado los coeficientes del resto de propietarios y no concuerda ninguno (en algunos casos hay diferencias abismales)
    Le pregunto a la administradora que de donde salen esos coeficientes, haciéndole notar que no se corresponden con los del catastro, y me contesta que esos coeficientes los ha calculado una arquitecta que estuvo midiendo para hacer un proyecto para la restauración que vamos a hacer y que sobre esos coeficientes se ha hecho el reparto
    En mi caso concreto tengo que pagar unos 200€ más y hay algún propietario que pagará unos 300€ menos
    Mi pregunta es si estoy obligado a pagar con arreglo a esos coeficientes ya que nadie parece ser que no se ha dado cuenta de esto y nadie ha dicho nada o puedo acogerme al coeficiente que me corresponde con arreglo al catastro
    Gracias y un saludo

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Gemino

      En primer lugar, es importante destacar que los coeficientes de participación en una comunidad de propietarios generalmente se establecen en el título constitutivo de la propiedad horizontal y no deben cambiarse arbitrariamente sin el consentimiento de la comunidad.

      Coeficientes del Catastro vs. Coeficientes de Comunidad: Los coeficientes del catastro y los coeficientes utilizados por la comunidad de propietarios pueden diferir. Los coeficientes del catastro son para fines fiscales, mientras que los coeficientes de comunidad deben reflejarse en el título constitutivo y se usan para la distribución de gastos comunes.

      Modificación de Coeficientes: Cualquier modificación de los coeficientes de participación requiere una aprobación unánime de los propietarios, ya que afecta la distribución de los gastos comunes.

      Acción a Tomar: Si los coeficientes fueron modificados sin una aprobación unánime, puede impugnar esta decisión. Le recomiendo revisar los estatutos de su comunidad y el acta de la reunión donde se aprobó este nuevo reparto para verificar si se siguieron los procedimientos correctos.

      En resumen, no está obligado a pagar según los nuevos coeficientes si estos no fueron aprobados correctamente. Puede solicitar una revisión y una votación adecuada en la próxima reunión de la comunidad.

      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

  19. S-tec

    En la última junta de mi comunidad, se votó por mayoría que los gastos comunes se paguen de manera igualitaria. Sin embargo, una de las vecinas que no asistió (porque es morosa y no podia votar) se opone y ha indicado que impugnará la siguiente junta, argumentando que en la comunidad siempre se ha pagado por coeficiente.

    Somos 7 vecinos, de los cuales solo asistimos 4 a la junta. De estos, 3 votaron a favor y 1 se abstuvo.

    ¿Es válida esta votación?

    ¿Qué pasos debo seguir para la siguiente junta? No me parece justo que yo, teniendo un 21% de coeficiente (el más alto de la comunidad), tenga que pagar más por la luz del portal y de la escalera, cuando es un gasto común.

    Un saludo.

    1. Zarzo Fincas

      Hola S-tec;

      Sobre tu consulta te indico:

      Validez de la votación: Para que una votación en una comunidad de propietarios sea válida, debe cumplir con los requisitos de quórum y mayorías establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal. En este caso, asistieron 4 de los 7 propietarios, lo cual es suficiente para alcanzar el quórum necesario para tomar decisiones en primera convocatoria, que es de al menos un tercio de los propietarios que representen, a su vez, al menos un tercio de las cuotas de participación. Sin embargo, para modificar la forma en que se pagan los gastos comunes (de coeficiente a igualitaria), generalmente se requiere unanimidad, no una simple mayoría.

      Impugnación de la junta: La vecina morosa no tiene derecho a voto, pero puede impugnar los acuerdos si considera que son contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad. Es importante que los acuerdos sean tomados conforme a las normativas para evitar nulidades.

      Pasos a seguir para la siguiente junta:

      Revisión de estatutos y títulos: Asegúrate de que cualquier cambio en la forma de pago de los gastos comunes esté conforme a los estatutos y el título constitutivo de la comunidad.
      Convocatoria adecuada: Realiza una convocatoria formal de la junta con un orden del día claro que incluya la discusión sobre la forma de pago de los gastos comunes.
      Explicación y debate: Expón claramente los motivos para cambiar la forma de pago y permite que todos los propietarios debatan y voten sobre el asunto.
      Mayorías necesarias: Recuerda que cambiar la forma de pago de los gastos comunes puede requerir la unanimidad de todos los propietarios.
      Si la comunidad siempre ha pagado los gastos comunes por coeficiente, cualquier cambio en este sistema debe ser aprobado por unanimidad, ya que afecta directamente a la forma en que se distribuyen las cargas comunes entre los propietarios.
      Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.

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