Antes de abordar este tema, lo primero que debemos de dejar claro que es pagar los gastos de comunidad por coeficientes o partes iguales.
¿Qué son los gastos de comunidad por coeficientes y partes iguales?
Pagar por coeficientes de participación: según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), representa “el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas”.
A cada piso o local “se le atribuirá una cuota de participación con relación al valor del inmueble”, y dicha carga servirá para “determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”, dice el artículo 3 de la misma ley. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación, o el uso que se presume que se va a realizar de los servicios o elementos comunes.
Pagar a partes iguales: Se divide los gastos a pates iguales, sin tener en cuenta el coeficiente de participación. Estos gastos pueden ser una cuota fija (al mes, bimensual…) sin tener en cuenta el monto de los gastos en el ejercicio, o se suman todos los gastos y se dividen a parte iguales.
Normativa en relación a la forma de contribución de gastos
En el 95% de títulos constitutivos de las comunidades que Zarzo gestiona, la dinámica general es que, cada propietario contribuya con arreglo a su coeficiente de propiedad en los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de los elementos de copropiedad general. Por este motivo, antes de instaurar las cuotas, es importante consultar los estatutos de la Comunidad de Propietarios, pues estos pueden contemplar algún tipo de normativa común específica relativa a la forma de contribución en los gastos.
Es cierto que en muchas comunidades que administramos nos encontramos que pese a que en los estatutos se establezca la forma de pago por coeficientes, de manera continuada y durante años, han pagado los gastos a partes iguales. Para que este modo sea legal, tiene que estar registrado en los Estatutos (y cualquier cambio en los Estatutos debe hacerse por unanimidad). Si una comunidad de propietarios votó esta decisión sin conseguir la unanimidad, uno o varios propietarios podrán impugnar el acta correspondiente en el plazo máximo de un año desde la celebración de la Junta.
Sin embargo, si en una comunidad los propietarios llevan ya tiempo pagando a partes iguales porque así se decidió en una Junta (y el cambio no aparece en los Estatutos), bastaría con una mayoría simple (más síes que noes) para volver a realizar los pagos en base al coeficiente.
Supuesto distinto es el que contempla la Sentencia nº 50/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de febrero de 2014, conforme a la cual el hecho de que durante años las cuotas satisfechas a la comunidad no hayan sido las que constan en el título constitutivo no impide que la Junta, por mayoría y sin necesidad de unanimidad, adopte el acuerdo de volver a la situación anterior, pues nada del título se modifica ni se quiso modificar durante aquel período.
Por otro lado, también es posible dentro de una comunidad de vecinos hacer el proceso contrario. Es decir, que los vecinos decidan que algunos gastos que deberían ir por coeficiente se paguen a partes iguales. Para ello, la propuesta también tiene que recibir el voto unánime positivo de todos los vecinos e incluirse en los Estatutos.
Como puedes verse en este artículo, tenemos que tener claro que la mayoría de los Estatutos de la comunidades se paguen por coeficientes de participación, y lo que se hace en la realidad, puede ser bien distinta, aunque no ilegal.
