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  • Última modificación de la entrada:febrero 10, 2024
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Los gastos individualizables, no son gastos privados, son gastos generales pero que únicamente deben pagar unos concretos propietarios.

Para que los gastos sean individualizados es necesario que la comunidad quede al margen de sus beneficios y tal no se puede predicar de dichos servicios. Aunque quiera utilizar el servicio, no se puede.

El Tribunal Supremo resuelve esta cuestión en Sentencia de 29 de mayo de 2009, rec. 720/2004, que recuerda que para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.

Y la STS de 14 de marzo de 2000 concreta que el art. 9.5 LPH permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, como es el caso de que cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a este, pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios. Es decir, se individualización los gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y le comunero.

Gastos individualizables

Conclusión

Para que se considerarlo gasto individualizable, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del art. 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Es frecuente que los estatutos de la comunidad hayan establecido que determinadas viviendas, locales.. queden exoneradas de la obligación de pagar los gastos de la escalera y del ascensor, sin más, y comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Hay que dejar claro que también existen los llamados gastos particulares, que se satisfarán de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la comunidad, o, en su defecto, según lo pactado.

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Esta entrada tiene 16 comentarios

  1. José Ignacio

    Buenas tardes:
    Leo su artículo sobre gastos individualizables y me surge una duda sobre los “gastos financieros” que ocasionan los comunitarios que domicilian el poago de sus cuotas en entidad bancaria.y que los administradores tramitan con el envía de remesas”
    Dado que estos gastos los genera cada comunitario individualizado por la domiciliación bancaria, pregunto:
    ¿Los comunitarios que no tiene domiciliado el pago de sus cuotas y lo realizan por transferencia directa a la cuenta de la comunidad, sin intervención del administrrasdor, tiene obligación de contribuir al pago de los “gastos financieros” o por contra, siendo gastos individualizables y particulares, están exentos de esta contribución?
    Ruego que su criterio sobre este tema me lo envíe a mi dirección de correo electrónico.
    Gracias por artículo y por su atención
    José Ignacio

    1. Zarzo Fincas

      Estimado José,

      Según acordéis en junta, tenemos muchas comunidades que los gastos por remesas se imputan solo a los vecinos que generan este gasto, y no es problmma, al fin y al cabo lo están generando ellos. Plantearlo en junta.
      Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
      Un saludo cordial.

  2. Alberto

    Hola, tengo una pregunta.
    Mi comunidad tiene calefacción central, si se rompe un radiador, mi comunidad pasa el coste del vaciado y llenado del sistema al vecino que se le ha roto el radiador, porque dicen que por su culpa han tenido que venir.
    Ya me dirás si eso es legal o no.

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Alberto,

      La Ley de Propiedad Horizontal en España establece las normativas que rigen las comunidades de propietarios y la administración de los elementos comunes en un edificio. Tu consulta se centra en si es legal que una comunidad de propietarios repercuta al propietario de una vivienda el coste del vaciado y llenado del sistema de calefacción central debido a la rotura de un radiador en su propiedad.

      Para responder a esta consulta, es importante considerar dos aspectos clave: la naturaleza del daño y la responsabilidad por el mismo. Según la Ley de Propiedad Horizontal:

      Elementos Comunes vs. Elementos Privativos : Los radiadores de cada vivienda suelen considerarse elementos privativos, aunque formen parte de un sistema de calefacción central, que es un elemento común. La responsabilidad del mantenimiento y reparación de los elementos privativos recae sobre el propietario de cada vivienda.

      Responsabilidad por Daños : Si la rotura del radiador fue causada por un mal uso o falta de mantenimiento por parte del propietario de la vivienda, es razonable que la comunidad de propietarios le pase el costo del vaciado y llenado del sistema. Sin embargo, si la rotura se debió a causas ajenas al propietario (por ejemplo, el desgaste natural o un defecto en la instalación), podría argumentarse que la comunidad debe asumir estos costos como parte del mantenimiento de los elementos comunes.

      Acuerdos de la Comunidad y Estatutos : Es importante revisar los estatutos de la comunidad y los acuerdos tomados en las juntas de propietarios. En algunos casos, las comunidades establecen acuerdos específicos sobre cómo gestionar este tipo de situaciones.

      Asesoramiento Legal : En caso de dudas o conflictos, es recomendable consultar a un abogado especializado en propiedad horizontal. Ellos pueden proporcionar una interpretación más detallada de la ley y los estatutos de tu comunidad en relación con este caso concreto.

      En conclusión, la legalidad de la acción de la comunidad dependerá de las circunstancias específicas del daño, la causa de la rotura del radiador, y los acuerdos y estatutos de la comunidad. La clave está en determinar quién es responsable del daño y, por tanto, quién debe asumir los costes derivados de la reparación.

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  3. Pedro Macías

    Buenos días. en mi comunidad se han instalado unos ocupas en uno de los pisos y mi duda es si los gastos extraordinarios generados a raíz de ello (abogados, reparación elementos comunes rotos por los ocupas, instalación de cámaras de vigilancia, nueva puerta blindada en el cuarto de contadores) deben de pagarse de acuerdo al coeficiente asignado a cada vivienda o a partes iguales entre todos los vecinos. Gracias

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Pedro,

      En primer lugar, indicarte que la Ley de Propiedad Horizontal en España establece las normas que rigen las comunidades de propietarios, incluyendo la manera de distribuir los gastos comunes. En el caso que menciona, donde hay gastos extraordinarios generados por la ocupación ilegal de uno de los pisos (como abogados, reparación de elementos comunes, instalación de cámaras de vigilancia y nueva puerta ciega), la ley ofrece ciertas directrices para su distribución.

      Coeficiente de Participación : Generalmente, los gastos comunes en una comunidad de propietarios se reparten según el coeficiente de participación de cada vivienda, que está determinado en función de la cuota de participación en elementos comunes, superficie, ubicación, y otros factores específicos de cada propiedad. . Esto es lo habitual para gastos ordinarios y algunos extraordinarios.

      Acuerdos de la Junta de Propietarios : Sin embargo, en situaciones particulares como la que describe, puede ser razonable y necesario que la Junta de Propietarios, reunida en asamblea, acuerde un modo diferente de distribución de estos gastos extraordinarios. Por ejemplo, pueden decidir que estos gastos se repartan a partes iguales entre todos los propietarios, si consideran que es lo más justo dadas las circunstancias.

      Legalidad de los Acuerdos : Cualquier acuerdo tomado debe respetar la ley y los estatutos de la comunidad. En caso de desacuerdo, los propietarios pueden impugnar los acuerdos ante los tribunales.

      Consultas con Expertos : Dado que cada comunidad de propietarios puede tener sus propios estatutos y cada situación puede tener sus particularidades, es aconsejable que la comunidad consulte con un abogado especializado en propiedad horizontal para garantizar que los acuerdos tomados sean legales y adecuados a la situación específica. .

      En resumen, aunque la norma general es el reparto según el coeficiente de participación, en casos especiales como el tuyo, la comunidad, a través de su junta, puede tomar acuerdos diferentes siempre respetando la legalidad y los estatutos de la comunidad. Es importante recordar que en situaciones complejas como esta, la asesoría legal es muy recomendable.

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  4. Carlos

    Buenas tardes,
    interesantísimo lo que comentáis aquí y muchas gracias.
    En mi comunidad se ha instaurado el copago de pistas de pádel sólo si juegas con alguien de fuera, que ya me parece discriminatorio, pues vulnera el libre uso de un buen comunitario al obligar a jugar con gente de dentro o pagas. Se ha aprobado por mayoría simple en segunda convocatoria. Pero en estatutos pone que no se puede variar la cuota, por lo que yo considero que el copago va contra los estatutos.
    Agradecería mucho su respuesta. Muchas gracias de antemano.

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Carlos;

      Tu consulta sobre la situación en tu comunidad de propietarios, en relación con el copago de las pistas de pádel, es interesante y relevante en el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal en España. Para responder adecuadamente, consideremos los siguientes puntos:

      Libre Uso de Elementos Comunes: Según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios tienen derecho al uso y disfrute de los elementos comunes, en este caso, las pistas de pádel. Este derecho debe ejercerse de manera que no se infrinjan las normas establecidas en los estatutos de la comunidad o las decisiones tomadas en junta de propietarios.

      Modificación de los Estatutos y Acuerdos de la Junta: Para modificar los estatutos de una comunidad, se requiere normalmente el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Sin embargo, para acuerdos que no modifican los estatutos pero afectan la gestión de los elementos comunes, como podría ser el caso del copago, una mayoría simple podría ser suficiente, dependiendo de lo que dispongan los estatutos.

      La Cuestión del Copago: Si en los estatutos de tu comunidad se establece explícitamente que no se pueden variar las cuotas, el establecimiento de un copago podría interpretarse como una variación indirecta de estas. Este punto es particularmente delicado y podría requerir una interpretación legal más detallada.

      Discriminación y Derechos de los Propietarios: La imposición de un copago solo cuando se juega con personas ajenas a la comunidad podría interpretarse como discriminatoria y contraria al principio de igualdad entre los propietarios. Este aspecto también podría necesitar una evaluación legal.

      En resumen, aunque la junta de propietarios tiene autonomía para tomar ciertas decisiones, estas deben respetar los estatutos de la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal. Si consideras que el acuerdo de copago infringe los estatutos o la ley, podrías optar por solicitar asesoramiento legal para valorar la posibilidad de impugnar dicho acuerdo ante los tribunales. Recuerda que, para impugnar acuerdos de la junta, se dispone de un plazo de tres meses desde su adopción (o desde la notificación de los mismos, si el propietario no estuvo presente en la junta).

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  5. Carlos

    Muchas gracias por su respuesta, aunque me deja un poco desamparado, pues todo está con alfileres y con interpretación legal, vamos, que según por dónde se mire y quién lo mire puede ser correcto o no.

  6. Isa

    Buenas tardes. En mi comunidad hemos solicitado ayuda para ña mejora de la eficiencia energética. Se ha aprobado tanto la creación del LEEX (Libro del edificio existente) como la ejecución dela obra, que incluye cambio totañ de cubierta, cambio de algunas ventanas y aislamiento de toda la fachada del edificio. La duda que nos surge son dos:
    – El pago del LEEX se haría por cuota de participación o a partes iguales según número de vecinos?
    – La segunda duda es como se pagaría el coste obra. Unos vecinos dicen que debería de ser a partes iguales, otros por cuota de participación y otros vecinos dicen que según las mejoras que hagan en tu vivienda, apelando a que son gastos individualizables… Que no es lo mismo que te cambien una ventana porque ya hayas cambiado tu algunas a que te tengan que cambiar todas, o que no es lo mismo que se aisle unos metros de fachada u otros y que si la vivienda tiene más fachada su beneficio energético es mayor y debería de pagar en proporción. Sin embargo, esa ayuda se concede por la posibilidad de mejorar la eficiencia energética, y por tanto, sin los vecinos con menor eficiencia energética, no sería tan baja la eficiencia del edificio y por tanto, la ayuda no habría sido concedida al no poderse mejorar ésta en el grado que establecen las bases de la subvención para que ésta pueda ser concedida.

    La pregunta es entonces, cómo se debería de repartir el gasto del libro y el gasto de las obras?

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Isa,

      La Ley de Propiedad Horizontal en España regula aspectos relacionados con la propiedad de inmuebles en régimen de comunidad de propietarios, incluyendo cómo deben gestionarse los gastos comunes y las obras de mejora. En el caso que planteas, donde se trata de realizar obras de mejora de eficiencia energética (creación del LEEX, cambio de cubierta, ventanas y aislamiento de fachada), la forma de distribuir los gastos puede generar dudas, como las que mencionas.

      Pago del LEEX (Libro del Edificio Existente): Generalmente, los gastos relacionados con la administración y gestión de la comunidad, como podría ser la elaboración del LEEX, se distribuyen según la cuota de participación de cada propietario. Esta cuota suele estar definida en el título constitutivo de la comunidad y refleja la proporción en la que cada propietario participa en los elementos comunes y en los gastos generales.

      Coste de las Obras de Mejora: Aquí hay varias consideraciones:

      Por Cuota de Participación: Esta es la forma más común de distribuir gastos por obras en una comunidad. Cada propietario aporta en proporción a su cuota de participación.
      A Partes Iguales: Esta opción podría considerarse para gastos que benefician por igual a todos los propietarios, aunque no es lo habitual en comunidades con propiedades de tamaños muy diferentes.
      Según Mejoras en Cada Vivienda (Gastos Individualizables): En el caso de obras que afecten de manera desigual a las viviendas (por ejemplo, el cambio de un número diferente de ventanas en cada una), algunos podrían argumentar que el coste debe repartirse según el beneficio o la mejora efectuada en cada propiedad.
      En cuanto a la ayuda para mejora de eficiencia energética, si esta se ha concedido teniendo en cuenta la situación general del edificio, es razonable pensar que los gastos se distribuyan de una manera que refleje la naturaleza colectiva del proyecto y el beneficio general para la comunidad.

      La decisión final sobre cómo repartir estos gastos debería tomarse en Junta de Propietarios, preferiblemente con el consejo de un abogado especializado en propiedad horizontal. Es importante que la decisión tomada se ajuste a lo que establece la ley y los estatutos de la comunidad, y que busque ser lo más equitativa y justa posible para todos los vecinos. En casos de desacuerdo, se puede recurrir a mediación o, en última instancia, a la vía judicial.

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  7. Isa

    Muchísimas gracias por su respuesta. Me aporta mucha claridad. Tengan por seguro que obtendrán de mí una buen comentario y valoración.
    Un saludo!

  8. Igor

    Buenas. Le pongo en contexto que resido en una comunidad de vecinos en la que consideran al administrador de fincas como si fuera dios, y, me explico. En una reunión se planteó la instalación de llave magnética para acceder al portal. El administrador dijo que “no se puede” y, los vecinos le creyeron. Por mi cuenta, consulté a la empresa que lleva los porteros automáticos y resulta que se habían equivocado de portal. Ahora el administrador, con el fin de evitar convocar otra reunión, considera que es un GASTO INDIVIDUALIZABLE. ¿En base a qué se determina que una obra pueda ser individualizable? . El administrador plantea realizar una consulta via email. ¿es legal? En tal caso, solamente deberán asumir el coste los vecinos que lo quieran?

    1. Zarzo Fincas

      Estimado Igor,

      la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula los aspectos relacionados con la propiedad de pisos o locales y su relación con los elementos comunes del edificio o conjunto residencial.

      Determinación de Gastos Individualizables
      La LPH establece que los gastos generados por la conservación, mantenimiento y reparación de los elementos comunes del edificio deben ser asumidos por todos los propietarios, proporcionalmente a su cuota de participación. Sin embargo, existen situaciones en las que ciertos gastos pueden ser individualizados:

      Mejoras No Requeridas Legalmente o por Necesidad: Si una obra o instalación se considera una mejora y no una reparación necesaria, los propietarios que no estén interesados en dicha mejora no están obligados a pagar por ella. En este caso, se requiere un acuerdo de la junta de propietarios.

      Servicios o Instalaciones Utilizables Selectivamente: Si la instalación de la llave magnética se considera un servicio o una mejora de la que solo algunos propietarios se benefician, entonces podría argumentarse que los costes sean individualizados para aquellos que deseen utilizarla.

      Legalidad de la Consulta por Email
      Sobre la realización de consultas vía email, la LPH ha ido adaptándose a los nuevos tiempos y, aunque tradicionalmente las decisiones se toman en las juntas de propietarios, la legislación no prohíbe expresamente la consulta por medios electrónicos. No obstante, para que los acuerdos sean formalmente válidos, generalmente deben ser tomados en una junta de propietarios convocada según lo estipulado en la LPH.

      Aspectos a Considerar
      Acuerdos de la Junta: Para que una obra sea considerada individualizable, es necesario que exista un acuerdo en la junta de propietarios. Sin este acuerdo, por defecto, los gastos se consideran comunes.

      Estudio del Título Constitutivo y los Estatutos: Es fundamental revisar el título constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad, ya que pueden contener disposiciones específicas sobre este tipo de situaciones.

      Consultoría Legal: En casos de duda o conflictos, es recomendable consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para obtener un asesoramiento específico y ajustado a la legislación y a las circunstancias particulares de la comunidad.

      Recomendaciones
      Revisar el Título Constitutivo y los Estatutos: Verificar si contienen alguna cláusula que pueda aplicarse a este caso.

      Convocar una Junta de Propietarios: Idealmente, debería convocarse una junta para discutir y votar formalmente sobre la instalación de la llave magnética y su financiación.

      Consultar con un Abogado: En caso de dudas o disputas, obtener asesoramiento legal profesional.

      Transparencia y Comunicación: Mantener una comunicación clara y transparente con los vecinos, explicando las opciones, las implicaciones legales y los procesos a seguir.

      Cada comunidad de propietarios es única, y las decisiones deben tomarse considerando las particularidades de cada caso, siempre bajo el marco de la LPH y los estatutos de la propia comunidad.

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  9. amparo

    Buenas tardes , tengo un local y han decidido bajar el ascensor a cota 0, pero van a remodelar el patio – con suelo y paredes de porcelánico, espejos, cambio de puerta por una de acero inoxidable ,cambiar las puertas del ascensor de los rellanos , ascensor que ahora será para 6 personas y mi pregunta es , buzones nuevos etc. esto no es mantenimiento , aquí hay muchas mejoras y quisiera saber si los locales estamos obligados ha pagar de todo.
    Muchas gracias.

    1. Zarzo Fincas

      Estimada Amparo,

      La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España regula las particularidades de la propiedad en régimen de propiedad horizontal, incluyendo los derechos y obligaciones de los propietarios de viviendas y locales en una comunidad de propietarios. Cuando se trata de determinar si los propietarios de locales están obligados a contribuir al pago de obras de mejora como las que mencionas (bajar el ascensor a cota 0, remodelar el patio, cambiar puertas, instalar buzones nuevos, etc.), hay que tener en cuenta varios aspectos de esta ley.

      Definición de obras de mantenimiento y mejoras: La LPH diferencia entre obras de mantenimiento (o conservación) y obras de mejora. Las primeras son necesarias para el adecuado mantenimiento y uso del inmueble, mientras que las segundas suponen una adición o mejora no imprescindible para el adecuado mantenimiento.

      Obligación de pago: Según el artículo 9 de la LPH, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Sin embargo, la contribución a obras de mejora tiene particularidades. El artículo 17 establece que, para la realización de obras de mejora que no sean requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

      Excepciones para obras de accesibilidad: Es importante señalar que, según modificaciones recientes en la ley, para las obras destinadas a garantizar la accesibilidad (como podría considerarse el bajar el ascensor a cota 0), se ha establecido una obligatoriedad de realización y un régimen especial de reparto de costes, incluso si superan determinados límites económicos. En estos casos, todos los propietarios están obligados a contribuir al pago, incluso si supera el equivalente a varias mensualidades de gastos comunes.

      Derecho a no contribuir en ciertos casos: Para las mejoras que no sean de obligada realización, los propietarios que no estén de acuerdo con su ejecución pueden optar por no contribuir al gasto que exceda de tres mensualidades de gastos comunes, aunque no podrán hacer uso de la mejora. Sin embargo, esta opción no aplica en mejoras relacionadas con la accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de setenta años, donde la contribución es obligatoria.

      En resumen, si las obras propuestas incluyen elementos de mejora que no se consideran esenciales para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, podrías argumentar que los propietarios de los locales no están obligados a contribuir al coste de estas mejoras más allá de lo establecido por la ley. Sin embargo, en lo relativo a las obras para mejorar la accesibilidad, como es el caso de bajar el ascensor a cota 0, la ley establece una obligación de contribuir para todos los propietarios. Sería recomendable revisar los detalles específicos de la propuesta de obra y consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para obtener un asesoramiento más detallado y adaptado a tu caso concreto.

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