Según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, los locales están obligados a pagar los gastos de comunidad al igual que cualquier otra finca registral independiente, y que forme parte de la comunidad. Los gastos más habituales suelen ser los de limpieza del portal, luz, agua o mantenimiento del ascensor. Además, “las cantidades se repartirán en función de la cuota de participación de cada piso y local”.
¿Los locales comerciales tienen que pagar gastos de comunidad aunque no hagan uso de escaleras, ascensores y limpieza entre otros?
Según esta norma, aunque los bajos comerciales no hagan uso de las escaleras, ascensores, limpieza, etc., deberán pagar su cuota correspondiente, porque “la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones”, tal y como expone la Ley de Propiedad Horizontal.
No obstante, la LPH indica una obligación genérica que puede ser modificada en el título Constitutivo o Escritura de División Horizontal, eximiendo a algún local en los Estatutos de participar en algunos gastos concretos. Esta liberación del pago se aplicaría solo y exclusivamente al gasto concreto, pero no a otro parecido o similar. Por lo tanto, se debe consultar la Escritura de División Horizontal para saber si se está exento de algún pago, por el contrario, estás obligado a la cuota de participación entera correspondiente a los gastos de la comunidad.
Son frecuentes en las Comunidades de propietarios las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales por el no uso de determinados elementos o servicios comunes.
Así podemos leer estatutos donde figura que los locales pertenecientes a una comunidad de propietarios están exentos de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del ascensor, alumbrado, limpieza de escaleras, etcétera…
Si no aparece la exoneración en el Título Constitutivo o en los Estatutos, no existe la misma.
La Sentencia nº 678/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de noviembre de 2016 insiste que si los estatutos declaran unos locales (sin acceso al portal ni escalera del inmueble) exentos de gastos de escalera y ascensor, no han de contribuir por los gastos ordinarios ni por los extraordinarios, como el caso de la reforma del ascensor o la sustitución de éste o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva. De no estar previsto en los estatutos o haber acuerdo unánime, la no utilización por un propietario de un servicio común no es causa que libere a su titular de pagar los gastos correspondientes.
Ahora bien, en materia de acuerdos de instalación de un ascensor, la doctrina jurisprudencial ha declarado que, cuando se trata de instalar un ascensor en un edificio que carece del mismo y que resulta necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a sufragar su coste (STS de 13 de noviembre de 2012). [j 10] En estos supuestos, la citada STS de 20 de octubre de 2010 [j 11] precisa que la existencia de cláusulas estatutarias que exoneren del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias no debe interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.
Por último, cabe aclarar que si por ignorancia, inercia, u otra razón no se ha venido exigiendo a los locales comerciales que están en una división horizontal que contribuyan en aquellos gastos generales, no individualizables, que les correspondan afrontar conforme a su cuota de participación en el edificio, este acto no es capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios, y por tanto tienen que pagar, aunque antes no sé hubiese exigido.
Para dejar de hacer frentes a los gastos que así establecen los títulos constitutivos, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios que lo modifique.
¿Participan los locales con los gastos del administrador?
Si en los estatutos no aparece nada sobre la administración, debe de entenderse que este concepto, es un GASTO GENERAL, y debe de pagarse según los coeficientes de cada una de las viviendas y locales, viendo recogido en la propia Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.2 que dice textualmente lo siguiente: «2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.».
La jurisprudencia viene señalando que los gastos de administración tienen la naturaleza de gasto general y como tal repercutible sobre todos los propietarios (locales y viviendas) de las fincas con arreglo a sus cuotas de participación, ya que se trata de un beneficio de todos, para cada uno de los componentes de la comunidad de propietarios, por lo que se reputa como gasto general para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble.
Si bien es cierto, es bastante habitual que los administradores de fincas asignemos los gastos de administración al grupo de reparto de gastos “todos iguales”, sobre la base de que los honorarios del administrador se han fijado en base a un precio unitario por predio, pero ojo: los gastos de administración no son individualizables, son generales, por tanto, va a coeficientes y no partes iguales. Se admitirá otro sistema de reparto si existe un acuerdo unánime donde se admita que los gastos de administración puedan repartirse conforme a otro criterio que no sea el coeficiente.
Para ello destacamos lo que dice la Audiencia Provincial de Madrid de 30/3/2007 “no debemos olvidar que los propietarios se ven beneficiados por la labor del administrador en función de su coeficiente de participación en la Comunidad, ya que al mismo le corresponde a) velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares, c) atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios y d) ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes, por lo que aquellos propietarios que tienen mayor responsabilidad en los elementos comunes resultarían injustamente beneficiados si se dividiera este gasto por partes iguales”.
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pago gastos de comunidad de in local dividido por el nunero de locales no proporcionalmente.
puedo cambiar esta situación?
Buenos días, en principio lo que se deberia de dividir es el coef. de participacion entre el numero de locales, en fución de sus metros. La suma total no puede exceder del coef. de participación incial. Asi pues, no habria ningún problema y no cambiaria la situación, simplemente se ajustaria la cuota al nuevo coef.
Espero haberte ayuda. Cualquier duda puedes llamarnos.
buenas tardes tengo una tienda con entrada independiente pago por conservación de finca pero me veo en el dilema si lo que yo pago tiene que ir en la misma libreta donde pagan los gastos comunes
Estimada Merche,
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España regula las relaciones entre los propietarios de pisos o locales dentro de una comunidad de propietarios, incluyendo el reparto de gastos comunes. La situación que describes implica a un propietario de un local con entrada independiente que contribuye a los gastos de conservación de la finca, pero tiene dudas sobre cómo se deben gestionar estos pagos en relación con los gastos comunes de la comunidad.
Según la LPH, todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales de la comunidad en función de su cuota de participación, establecida en el título constitutivo de la propiedad horizontal, a menos que se haya establecido expresamente lo contrario. Esto incluye a los propietarios de locales comerciales, que, aunque puedan tener accesos independientes y posiblemente algunos servicios independientes, siguen formando parte de la comunidad y, por tanto, deben contribuir a los gastos comunes.
Sin embargo, la cuestión de si los pagos deben realizarse en la misma “libreta” o cuenta donde se ingresan los gastos comunes de la comunidad es más una cuestión administrativa que legal. La ley no especifica cómo debe llevarse la contabilidad de la comunidad, solo que los propietarios deben contribuir a los gastos según corresponda. La decisión sobre si mantener una cuenta única para todos los gastos o separar los pagos en diferentes cuentas (por ejemplo, una para gastos comunes y otra para gastos específicos de conservación o servicios particulares) depende de los acuerdos a los que llegue la comunidad de propietarios y cómo prefieran organizar su contabilidad.
En práctica, es común que las comunidades de propietarios mantengan una única cuenta bancaria donde se ingresan todas las cuotas y pagos, ya que esto simplifica la gestión de los fondos. No obstante, la administración debe asegurarse de llevar un registro detallado de cada concepto de gasto y las contribuciones de cada propietario, de manera que se refleje claramente a qué corresponden los pagos y cómo se distribuyen los costes entre los miembros de la comunidad.
En resumen, lo importante es que el propietario del local contribuya a los gastos de conservación de la finca según lo establecido en la LPH y los acuerdos de la comunidad. La forma en que se gestionen estos pagos (si en la misma cuenta o en una separada) depende de los procedimientos administrativos adoptados por la comunidad, siempre y cuando se mantenga la transparencia y la correcta asignación de gastos.
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Buenos días. Un local comercial( un bajo), sin suelo ni techo, sin comunicación por el portal ni la escalera del edificio, sin luz ni agua( del edificio), sin gastos limpieza ni mantenimiento, con entrada independiente, propia. Pueden subirle la cuota el administrador en función del coeficiente solo por ser parte , independiente, del inmueble. Que contrapartida se está pagando,.?
Estimada Carmen, la cuota de participación no se puede subir/bajar, salvo que se modifiquen los estatutos, aprobados por unanimidad de los propietarios, con su correspondiente registro de la propiedad. Por otra parte, se tendría que ver si estáis pagando una cuota fija o por coeficientes. En tu caso, y para ver en que estas obligada a participar, te recomiendo que revises las escrituras de obra nueva a estatutos. Aquí te informará de como se distribuyen los gastos y en que coeficientes de participación. Nota: puedes pedir copia en el Registro de la propiedad que corresponda.
somos una comunidad de propietarios firmados por dos bajos diez viviendas (dos por planta) y dos áticos, tanto los pisos como los áticos pagamos una cuota de comunidad igual para cada vivienda, los bajos no pagan ningún tipo de cuota. En el acta Constitución de la comunidad se exoneró a los bajos de los gastos de limpieza y luz al no tener acceso al portal ni a los pisos, así mismo tenemos un seguro de la comunidad que los bajos no pagan porque dicen que ya tienen sus bajos asegurados, uno es, un garaje de coches y el otro es un bar.Mi pregunta es: Están obligados los propietarios de los bajos a pagar la parte correspondiente del Seguros de la comunidad? Cuando hay obras que afectan a partes comunes, pagan según cuota de participación.
Estimado Juan José,
Fijaros bien en los estatutos. Aquí nos dirá si solo pagan gastos extraordinarios (fachadas, bajantes…), o si pagan tanto extraordinarios como ordinarios (todo lo relacionado con los gastos de la escalera, luz, agua, ascensor). Pero siempre participar en los seguros de la comunidad, las vivienda también tienen su seguro privado, y esto no exonera de pagar el comunitario. No es excusa. Sobre las obras participan en lo que afecte a envolvente de la comunidad (fachada, cubierta, deslunados…) y bajantes. Estos son gastos extraordinarios, por tanto les tocaría pagar con arreglo a su coeficiente de participación.
Espero haberte ayudado. Cualquier duda, siempre puedes llamarnos.
hola buenos días estoy pensando en comprar un local en un bloque de viviendas que no tiene acceso al portal, los vecinos están pensando en colocar un ascensor. Estoy obligado a pagar parte de la derrama ? gracias
Estimado Javier,
Los bajos participan en la instalación de nuevo ascensor como cota cero, con independencia si tienes o no acceso al patio. Tienes que pagar la derrama, en tu coeficiente de participación, otra cosa es que la Junta pueda decidir que tu no participes.
Espero haberte ayudado. Cualquier duda, siempre puedes llamarnos.
Buenas tardes, tengo un local comercial de 26m2 justo en medio de dos bloques de pisos, los cuales sale como uno en el catastro y ahora después de 30 años, me dicen que tengo que pagar comunidad, mi local esta en el bloque pero es totalmente independiente, no compartimos ni portal ni ascensor ni nada. Cuanto tendría que pagar?
Estimada Patricia,
Para resolver tu duda aplicando la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) española, primero es importante entender algunos principios generales de esta legislación. La LPH regula los aspectos relacionados con la propiedad en régimen de propiedad horizontal, lo que incluye tanto viviendas como locales comerciales que formen parte de un edificio o complejo.
La obligación de contribuir a los gastos comunes por parte de los propietarios de locales comerciales, incluso cuando estos tengan accesos independientes y no hagan uso de los servicios comunes (como ascensores o portales), está establecida en la LPH. La base para esta contribución se encuentra en el artículo 9, que establece las obligaciones de los propietarios, incluyendo la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
La cuota de participación de cada propiedad en los gastos comunes normalmente se establece en el título constitutivo de la comunidad de propietarios y suele reflejar la proporción del valor del local o vivienda respecto al total del inmueble. Esto incluye, pero no se limita a, gastos de mantenimiento de zonas comunes, seguros del edificio, y otros gastos no susceptibles de individualización.
Dado que mencionas que tu local comercial es totalmente independiente y no comparte servicios comunes como ascensor o portal con los bloques de pisos, tu contribución a la comunidad podría limitarse a aquellos gastos generales que sí afecten a tu propiedad. Esto podría incluir, por ejemplo, el mantenimiento de estructuras comunes del edificio, fachada, tejado, o sistemas de seguridad, si estos elementos son considerados comunes.
Para calcular cuánto tendrías que pagar exactamente, sería necesario revisar el título constitutivo de la comunidad de propietarios donde se establece la cuota de participación de tu local. Esta cuota se expresa normalmente como un porcentaje y se aplica a los gastos comunes del inmueble. Si no tienes acceso a esta información, sería recomendable consultar con la administración de la comunidad o con un profesional legal especializado en propiedad horizontal para obtener una interpretación precisa según los detalles específicos de tu situación.
Si después de 30 años se te está solicitando contribuir a los gastos de comunidad y no estaba establecido previamente, sería conveniente revisar cualquier cambio en la legislación, en el título constitutivo o en los acuerdos de la comunidad que pudieran haber afectado a tus obligaciones. Además, es importante considerar si ha habido alguna modificación en las instalaciones o servicios comunes que justifique esta solicitud.
Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.
somos una comunidad de propietarios que tiene un local, el local nos reclama las cuotas pagadas de comunidad ya que dice que solo le corresponde pagar el seguro de la comunidad y los gastos de administrador a partes iguales.
el local no tiene entrada por la comunidad pero si tiene contador de agua, que gastos legalmente le corresponde pagar aparte de las derramas de obras y seguro de la comunidad.
Estimado Llero,
Fijaros bien en los estatutos. Aquí nos dirá si solo pagan gastos extraordinarios (fachadas, bajantes…), o si pagan tanto extraordinarios como ordinarios (todo lo relacionado con los gastos de la escalera, luz, agua, ascensor). Pero siempre participar en los seguros de la comunidad como gastos de administrador.
Espero haberte ayudado. Cualquier duda, siempre puedes llamarnos.
Hola, soy Julián y mi pregunta es la siguiente, yo soy el Presidente de mi bloque de vecinos y tenemos dos locales, tenemos que poner la puerta del bloque nueva y tenemos que dar cada vecino una derrama de 250€ y mi pregunta es; Los dos dueños de los locales están obligados a poner también la derrama de 250€, gracias.
Buenas tardes Julián, esa puerta da servicio a los locales también o solo a las viviendas?. Si es la puerta del zaguán y los locales no participan en gastos de escalera, en principio no entrarían, otra cosa es, que esa puerta también de servicio a los locales, no sé si para acceder a los locales tienen que pasar por dicha puerta, por ejemplo.
Espero haberte ayudado.
Hola,
Hemos adquirido unos locales de un edificio de los años 50, la cuota de participación es superior a la de los pisos, un17,85 frente a un 11,90 de los pisos. ¿esto es normal? ¿se puede solicitar una modificación?.
Gracias.
Estimado Enrique,
Es elevada, puedes plantear a la junta que se modifiquen y ase ajusten a la realidad del inmueble, recuerda que para ello, se necesita la aprobación de la unanimidad de todos los propietarios ya que se modifica el titulo constitutivo. Si no se alcanzará la unanimidad, solo queda recurrir a los tribunales para defender tu caso
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial..
Buenas tardes ,soy J.José, se puede instalar un ascensor fuera de la superficie catastral?, soy propietario de uno de los bajos y se voto en JGO su instalación por mayoría simple .
Estimado Juan José,
Lo primero es que la votación para la aprobación de la instalación es de la mayoría del total de los propietarios, no mayoría simple. Para instalar fuera el ascensor, reconcomiendo que un técnico competente lo consulte en el ayuntamiento donde se encuentra situado el edificio, a lo mejor no está permitido aunque lo haya aprobado la junta.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Local comercial con salida y alcantarillado independiente, ¿participa en los gastos de reparación o sustitución de los bajantes del edificio?
Estimado Annco
Lo primero es consultar los estatutos de la comunidad, por otra parte, tal y como explicaba en otra consulta similar sobre los bajos que están exonerados o no a contribuir al sostenimiento y gastos de conservación y reparación del portal y escaleras, se refiere en el 90% de los gastos a gastos ordinarios como: luz, agua, pintar escalera, limpieza… sin embargo, hay una diferencia importante cuando se trata de gastos extraordinarios, como los relacionados con obras en fachadas, bajantes, cubiertas… En estos casos, los propietarios de los bajos exonerados sí están obligados a participar y contribuir económicamente. La razón detrás de esta obligación es que las obras de este tipo benefician a todo el edificio, incluidos los bajos, y son considerados gastos necesarios para la conservación y seguridad general del inmueble.
Es importante entender que los gastos extraordinarios son aquellos que no son parte de los gastos regulares y ordinarios de mantenimiento. Estos gastos son menos frecuentes, pero se consideran necesarios para garantizar la integridad y la estética del edificio en su conjunto.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Hola soy Ana Mª , tengo un local comercial, en donde la escritura de 1978 especifica que el local por tener acceso directo esta exento de pagar conservación de portales y escaleras.
Esto puede cambiar, y exigirme mas gastos yo pago la parte proporcional del seguro y algun gasto mas. como vado, etc,
Y pueden retroceder, hasta el año 2021, estando al día de mis cuotas.
Un saludo Ana Mª Gil
Estimada Ana,
Los gastos a los que los bajos tienen que participar, antes consulta los estatutos por si dice lo contrario, es generalmente gastos extraordinario: mantenimiento de fachada, cubiertas…
Tendríamos que analizar que gastos te están exigiendo. El seguro comunitario, revisión de extintores, comisiones bancarias… participan todos.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenas tardes,tengo un bajo comercial,arriba nueve viviendas, ahora van a canviar las barandillas del balcón de las nueve viviendas. Tengo derecho a pagar dicha derrama, gracias
Estimada Lope,
Salvo que en los estatutos te exoneren de contribuir, las barandillas forman parte de la fachada, y es obligación es de todos, la conservación y mantenimiento del edificio. Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Los locales comerciales de una finca la cual tiene servicio de portería (portero físico) están obligados a pagar por dicho servicio en función de su coeficiente de participación de la finca. Gracias por su respuesta.
Estimado Carlos,
Lo primero que hay que ver es si en los estatutos de la comunidad pone algo al respecto del servicio de portería. Por otra parte, se tiene que ver si este servicio es nuevo o como se aprobó en junta. Es importante, ya que quiere unas mayorías especiales. Se tendría que estudiar detenidamente el caso en concreto.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenos días
En el caso de un local comercial alquilado, quién está obligado al pago de los gastos de comunidad? Arrendador o arrendatario?
Muchas gracias de antemano
Estimada Ana,
El obligado al pago frente a la comunidad, siempre es el propietario. No se entra en si hay una acuerdo privado entre arrendador y arrendatario.
En caso de que no pague el inquilino, aunque en el contrato de alquiler así lo ponga, el responsable es el propietario.
Estimada Manuel,
Si buscamos el sentido común de los gastos que el Administrador te está aplicando, son correctos: el gasto del IRPF forma parte de sus honorarios profesionales, sobre el fondo que se pretende crear, deberá de utilizarse para gastos extraordinarios para la conservación del edificio, como fachada, por ejemplo, y gastos ordinarios, de los que los bajos están exonerados.
Sobre los gastos bancarios, entiendo de es un gasto en el que participan todos, pues se generan comisiones para todos, incluidos los bajos.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenos días, soy propietario de un local en una comunidad de propietarios donde el Título Constitutivo de obra nueva me excluye pagar los gastos comunes de conservación, limpieza y alumbrado del portal de entrada al edificio y escaleras, y no disfrutaré de tales elementos comunes, así lo redacta. Hasta el día de hoy he contribuido a los gastos de Seguro y Administración pero a partir de este mes me informa el Sr. Administrador que he de pagar también la parte proporcional de IRPF administración, los gastos bancarios y el fondo de reserva. ¿debo pagar estos conceptos aludiendo a que son generales?
Estimada Manuel,
Si buscamos el sentido común de los gastos que el Administrador te está aplicando, son correctos: el gasto del IRPF forma parte de sus honorarios profesionales, sobre el fondo que se pretende crear, deberá de utilizarse para gastos extraordinarios para la conservación del edificio, como fachada, por ejemplo, y gastos ordinarios, de los que los bajos están exonerados.
Sobre los gastos bancarios, entiendo de es un gasto en el que participan todos, pues se generan comisiones para todos, incluidos los bajos.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenos días, tengo un local comercial (sin acceso a portal ni escalera). En una junta de propietarios (a la que no me convocaron) se decidió poner ascensor y se aprobó incluso presupuestos. En dicho presupuesto aparentemente (no me lo han enviado) creo que se quiere cambiar la escalera, portal e incluso portero automático. Debo hacer frente a todos los gastos? El ascensor entiendo que sí, pero a los gastos de escalera, rellano, portero automático? No voy a hacer uso de nada de ello. Gracias!
Estimada Amaia,
De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cada propietario está obligado a contribuir a los gastos comunes de la comunidad en función de su cuota de participación, salvo que los estatutos o acuerdos de la comunidad establezcan lo contrario.
No obstante, hay ciertas excepciones y matizaciones:
Instalación del ascensor : Dado que se considera una mejora para la comunidad, usted estaría obligado a contribuir a este gasto aunque no haga uso directo del ascensor. Esta obligación se basa en el hecho de que la instalación del ascensor podría revalorizar el valor de todas las propiedades, incluido su local.
Cambios en escalera, rellano y portero automático : Si estas reformas no afectan directamente a su local y no se beneficiará de ellas de ninguna manera, podría argumentarse que no debería contribuir a estos gastos específicos. Sobre todo si no se le convocó a la Junta de Propietarios donde se tomó la decisión, usted podría impugnar el acuerdo en un plazo de tres meses desde que tuvo conocimiento de dicho acuerdo (o desde su celebración si no se le notificó).
Convocatoria a la Junta : Es un deber de la comunidad asegurarse de que todos los propietarios estén adecuadamente notificados de la convocatoria para la Junta de Propietarios. Si no fue convocado, eso ya es motivo para impugnar cualquier acuerdo adoptado en dicha junta.
Mi recomendación sería que en primer lugar resolver intente el asunto de forma amistosa, dialogando con la comunidad o el presidente y explicando su situación. Si no se llega a un acuerdo o no se le ofrece una respuesta satisfactoria, sería conveniente considerar la opción de impugnar los acuerdos de la junta, especialmente si considera que se le está imponiendo una carga económica injusta.
Espero que esta información te haya sido útil. Quedo a tu disposición para cualquier consulta adicional.
Recibe un cordial saludo,
Buenas noches:
Un local al que se accede únicamente desde la vía pública pero tiene buzón en el interior del edificio; y en estatutos dice: “Quedan excluidos de contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento del portal y escalera del edificio, por no utilizarlos, el local comercial del edificio”. ¿El tener buzón en el edificio haría que se pagara gastos de conservación y mantenimiento del portal y escalera?
Muchas gracias.
Estimado Pedro,
Al acceder al portal, ya usas la llave, paso por el portal (se ensucia), gasto de luz…entiendo que al hacer uso, si que deberías de contribuir, otra cosa es que te coloques el buzón en tu local y ya no accedas al interior del portal, por tanto, tal y como dicen los estatutos, no tendrías obligación de participar.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenos días, en nuestra finca hay do locales sin acceso a ellos por la entrada a la comunidad, aúnque tienen sus servicios, contadores y aire acondicionado dentro de ella, tenemos que hacer una derrama en la entrada por barrera arquitectónica, rampa y puerta, deben aportar su coeficiente, como todos los vecinos?
Estimada Isidro,
Lo primero es consultar los estatutos de la comunidad para ver como se reparte el gastos entre los diferentes copropietarios, que en la mayoría de los casos es por coeficientes de participación. Si fuese el caso, los bajos participarían arreglo a coeficientes de participación, como el resto de vecinos, especialmente en los gastos extraordinarios.
En junta se puede aprobar, por unanimidad, cambiar la forma de pago, modificando el título constitutivo.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
hola queria preguntar tengo un local bajo comercial sin acceso al portal ni elementos comunes de ningun tipo en mis escrituras de compraventa pone que estoy exento de todo gasto comunitario …me pueden exigir a pagar la comunidad?
Estimada Francisco,
Lo primero es consultar los estatutos de la comunidad, por otra parte, tal y como explicaba en otra consulta similar sobre los bajos que están exonerados o no a contribuir al sostenimiento y gastos de conservación y reparación del portal y escaleras, se refiere en el 90% de los gastos a gastos ordinarios como: luz, agua, pintar escalera, limpieza… sin embargo, hay una diferencia importante cuando se trata de gastos extraordinarios, como los relacionados con obras en fachadas, bajantes, cubiertas… En estos casos, los propietarios de los bajos exonerados sí están obligados a participar y contribuir económicamente. La razón detrás de esta obligación es que las obras de este tipo benefician a todo el edificio, incluidos los bajos, y son considerados gastos necesarios para la conservación y seguridad general del inmueble.
Es importante entender que los gastos extraordinarios son aquellos que no son parte de los gastos regulares y ordinarios de mantenimiento. Estos gastos son menos frecuentes, pero se consideran necesarios para garantizar la integridad y la estética del edificio en su conjunto.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenas, quisiera saber en qué considera el TS que la instalación de un ascensor beneficia a un bajo comercial o en qué se revaloriza… Qué aporta el ascensor a un cliente, imagen comercial..si ni siquiera se ve o se usa?
Se podría tumbar esa jurisprudencia en un hipotético caso? ( no se de Derecho). Gracias.
Estimada Isabel
La Ley de Propiedad Horizontal en España regula aspectos relacionados con la propiedad de pisos o locales en un edificio y la convivencia entre los vecinos. En relación a tu consulta sobre la instalación de ascensores y su beneficio para un local comercial en la planta baja, hay varios puntos a considerar.
Beneficio de la Instalación del Ascensor : La jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) en España ha considerado que la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios puede revalorizar todos los inmuebles del edificio, incluyendo los bajos comerciales. Esto se debe a que un ascensor mejore la accesibilidad y la imagen del edificio en su conjunto, lo que puede ser atractivo para los clientes o visitantes del local comercial. Además, para personas con movilidad reducida o familias con carritos de bebé, por ejemplo, la existencia de un ascensor puede ser un factor determinante a la hora de elegir un local comercial.
Revalorización del Local Comercial : Aunque el ascensor no se utiliza directamente en el bajo comercial, la mejora general de accesibilidad y estética del edificio puede contribuir a una percepción más positiva del mismo. Esto puede traducirse en una mayor atracción de clientes y, por ende, una potencial revalorización del local comercial.
Impugnación de la Jurisprudencia : Tumbar una jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo es un proceso complejo y requiere argumentos jurídicos sólidos. Generalmente, esto implicaría llevar a cabo un caso similar ante el TS y demostrar que las circunstancias del caso concreto son sustancialmente diferentes a los casos anteriores o que existen nuevas consideraciones legales o fácticas que justifican un cambio en la interpretación de la ley.
Costes de la Instalación y Cuotas de la Comunidad : En cuanto a los costos de instalación de un ascensor y las cuotas de mantenimiento, estos suelen repartirse entre todos los propietarios según su coeficiente de participación en la comunidad, a menos que los estatutos de la comunidad. dispongan lo contrario. Esto incluye a los propietarios de locales comerciales.
En resumen, la jurisprudencia del TS ha considerado que la instalación de un ascensor beneficia a todos los inmuebles de un edificio, incluyendo los bajos comerciales, por la mejora de accesibilidad y la imagen general del edificio. Impugnar esta jurisprudencia requeriría un caso con circunstancias excepcionales y argumentos jurídicos robustos. Es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para explorar las opciones y estrategias legales específicas para un caso concreto.
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Voy a vender un local y se ha aprobado en junta hacer la fachada, me tengo yo que hacer cargo de ese pago o lo hace el comprador?
Estimada Ainhoa,
Sobre las derramas que ya se hayan generado hasta la fecha de la venta, te corresponden a ti, sobre las futuras, las aprobadas, pero todavía no vencidas, le toca al nuevo comprador.
Seria interesante dejarle claro al comprador de que hay una derrama pendiente, de la cual se tiene que hacer cargo, para evitar sorpresas.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenos días
Tenemos un local en cuya escritura de división horizontal figura la siguiente norma especial:
b) Los locales en planta baja, están exonerados totalmente de contribuir al sostenimiento y gastos de conservación y reparación del portal y escaleras, así como de su alumbrado eléctrico. La parte correspondiente a dichos gastos, será sufragada por los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, a prorrata del porcentaje que les queda atribuido.
Este año se ha producido rotura en las tuberías de conducción de agua de boca que da servicio a parte de las viviendas, suponiendo un gasto importante.
Añado que el local tiene su propio servicio de entrada de agua de boca, totalmente independiente de las viviendas.
Ahora nos piden que paguemos esa obra según nuestro coeficiente de participación y nosotros no tenemos claro que nos corresponda por la cláusula especial que he puesto más arriba.
¿Nos corresponde o no contribuir a ese gasto? ¿Cómo debemos actuar?
Estimada Elena,
Sobre los bajos que están exonerados a contribuir al sostenimiento y gastos de conservación y reparación del portal y escaleras, se refiere en el 90% de los gastos a gastos ordinarios como: luz, agua, pintar escalera, limpieza… sin embargo, hay una diferencia importante cuando se trata de gastos extraordinarios, como los relacionados con obras en fachadas, bajantes, cubiertas… En estos casos, los propietarios de los bajos exonerados sí están obligados a participar y contribuir económicamente. La razón detrás de esta obligación es que las obras de este tipo benefician a todo el edificio, incluidos los bajos, y son considerados gastos necesarios para la conservación y seguridad general del inmueble.
Es importante entender que los gastos extraordinarios son aquellos que no son parte de los gastos regulares y ordinarios de mantenimiento. Estos gastos son menos frecuentes, pero se consideran necesarios para garantizar la integridad y la estética del edificio en su conjunto.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenas noches.
Acabo de comprar un local dentro de un comunidad, este no tiene ni luz ni agua, estoy obligada a pagar la comunidad. Mi duda es l siguiente, la comunidad debe hacerse cargo de dicha instalación? Entiendo que el alta y gastos son por mi cuenta, pero el servicio? Por cuenta de quién es??
Muchas gracias
Estimada Diana,
Es fundamental revisar los estatutos de la comunidad. Generalmente, cualquier instalación que sea de carácter privado y destinada exclusivamente al uso del propietario debe ser costeada por él mismo. Sin embargo, si dicha instalación va a un beneficiario o ser usada por la comunidad en conjunto, los gastos deben ser compartidos entre todos los propietarios.
En los estatutos, además, encontrará información específica sobre las obligaciones y derechos que corresponden a los locales comerciales dentro de la comunidad.
Espero que esta información te sea de ayuda. Si tienes más dudas o preguntas, por favor, házmelo saber. Estamos a tu disposición para asistirte.
Reciba un cordial saludo.
Somos una comunidad de propietarios y tenemos unos locales en los bajos de edificio los cuales se asceden a ellos a traves de un pasillo o zona comunitaria,pues bien nos estan instalando en uno de ellos una cafeteria y su propietario nos esta solicitando la instalación de una terraza con mesas en dicho pasillo,comentar que este propietario no paga comunidad y solo paga la parte del segurio y administración,mi pregunta es la siguiente puede este propietario tomar la zoma comun sin permiso de la comunidad ?
O puede instarlar una terraza externa si se la concede el ayuntamiento y sin permiso de .os vecinos afectados?
Estimado Antonio
El tema que nos plantea es sumamente relevante en el ámbito de la propiedad horizontal. A continuación, te expongo algunos puntos clave en relación a tu consulta:
Uso de elementos comunes : Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), para que un propietario pueda hacer uso privativo de un elemento común (en este caso, el pasillo o zona comunitaria para instalar una terraza) se requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios, adoptados con una mayoría cualificada. Esta mayoría suele ser de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representan tres quintas partes de las cuotas de participación. Sin embargo, recomendaría revisar tanto los estatutos de la comunidad como la legislación local, ya que pueden establecer condiciones específicas.
Obligaciones de pago : El hecho de que el propietario del local no pague la totalidad de las cuotas de la comunidad, limitándose a abonar solo la parte del seguro y administración, no le exime de sus responsabilidades ni le otorga derechos adicionales sobre los elementos comunes.
Permiso del ayuntamiento : Aunque el ayuntamiento pueda conceder una licencia para instalar una terraza externa, esto no exime al propietario del local de obtener el permiso de la comunidad de propietarios. La autorización municipal y la autorización comunitaria son dos procesos distintos y ambos son necesarios. Un permiso municipal no invalida o sustituye la necesidad de aprobación por parte de la Junta de Propietarios.
Aprobación en Junta : Como mencioné anteriormente, para realizar cualquier tipo de utilización de elementos comunes o arrendamientos que afecten a estos, es necesario que se apruebe en Junta. Este es un principio fundamental en la propiedad horizontal para proteger los derechos de todos los propietarios y asegurar el adecuado uso y disfrute de las zonas comunes.
Te recomendaría que, antes de tomar cualquier decisión o acción, consultes con un abogado especializado en propiedad horizontal en tu jurisdicción, para que te pueda ofrecer una orientación adecuada a las particularidades de tu caso.
Espero que esta información te haya sido de utilidad. Quedo a tu disposición para cualquier consulta adicional.
Muy buenas.
Soy propietario de un bajo, el cual no tiene acceso al portal de dos pisos mas de los que consta el edificio. La cuota de participación se estableció en el año 70, poniendo un 35 por cien a cada piso, y un 30 al bajo. El valor catastral de cada piso en comparación con el de bajo es de justo la mitad. Considero que la cuota de participación no está acorde con el valor asignado a un bajo (almacen) en comparación con una vivienda.
El problema surge, cuando se quiere hacer por parte de un propietario del piso superior, unas obras de aislamiento de la cubierta, y de limpieza de unas habitaciones que están justo debajo de esa cubierta, y que solo va a beneficiar al propietario de esas habitaciones. Yo entiendo que esas obras no son de seguridad de la cubierta, que si afectaría a todo el edificio, sino que son obras que únicamente va a beneficiar al propietario de esas habitaciones que se situan justo debajo de la cubierta.
Ahora pretende que el coste de este aislamiento se pague por todos los propietarios del edificio.
En principio, no estoy de acuerdo con los porcentajes establecidos, no se si habría manera de cambiarlos porque claro está no habrá unanimidad en el acuerdo. Y por otro lado, mi pregunta es si yo como propietario de un bajo, tengo que contribuir a los gastos de aislamiento de térmico de la cubierta cuando solo van a beneficiar al propietario de las habitaciones que están en la ultima planta.
Muchas gracias.
Un saludo
Estimado David,
El asunto que plantea toca varios puntos relevantes en la gestión y administración de comunidades de propietarios.
Cuotas de Participación : Las cuotas de participación se establecen en función de la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su ubicación interior o exterior, su situación y cualquier otra circunstancia relevante. Cambiar estas cuotas requiere la unanimidad de todos los propietarios. No obstante, si considera que la cuota asignada a su local no refleja adecuadamente su valor o características, sería recomendable realizar una evaluación profesional y buscar asesoramiento legal para explorar posibles vías de modificación.
Obras en Elementos Comunes : Si las obras de aislamiento en la cubierta tienen como finalidad mejorar o conservar la estructura y seguridad del edificio en su conjunto, entonces sí sería responsabilidad de todos los propietarios contribuir al pago, de acuerdo con sus cuotas de participación. En este sentido, la cubierta, aunque beneficia directamente más a los propietarios del último piso, es un elemento común y su correcto mantenimiento es responsabilidad de la comunidad.
Evaluación Profesional : Si hay dudas sobre la finalidad y alcance de las obras propuestas, te sugerimos que busques el consejo de un arquitecto o un técnico competente. Este profesional podrá evaluar si el aislamiento propuesto es esencial para la conservación del edificio o si, por el contrario, tiene un carácter meramente estético o de confort que solo beneficia al propietario de la última planta.
Revisión de Acuerdos y Actuaciones : Te recomendaría revisar las actas de las juntas donde se haya discutido y aprobado este proyecto de aislamiento. En función del tipo de obra (mejora, conservación, estética, etc.), se requerirán diferentes mayorías para su aprobación. Si la obra es de mejora y no de conservación necesaria, y si su costo excede la importación de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, cualquier propietario podría oponerse a ella en el plazo de 30 días desde la aprobación en junta, salvo que se haya decidido llevar a cabo la obra por unanimidad.
Asesoramiento Jurídico : Dada la complejidad y las implicaciones legales de este asunto, te recomendaría que busques el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal. Esta persona podrá recomendarle una visión detallada y orientarle sobre los mejores pasos a seguir.
En resumen, si el aislamiento de la cubierta tiene como finalidad la conservación o mejora estructural del edificio, corresponde a todos los propietarios sufragar el costo. Si no queda claro este propósito, la consulta a un arquitecto y la posterior revisión legal del asunto son esenciales.
Espero que esta información te haya sido útil. Quedo a tu disposición para cualquier consulta adicional.
Recibe un cordial saludo,
Hola, una consulta un local con entrada independiente debe contribuir con una derrama para la pintura e impermeabilización de la fachada que da a patio interior, cabe recalcar que el local no da a la fachada interior solo a la fachada externa.
Estimada Annie,
n relación a su consulta sobre la contribución de un local con entrada independiente a una derrama para la pintura e impermeabilización de la fachada que da al patio interior, le proporcione la siguiente información:
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), todos los propietarios, incluidos aquellos con locales comerciales, están obligados a contribuir a los gastos comunes de la comunidad, en proporción a su cuota de participación, salvo que los estatutos o acuerdos específicos de la comunidad. establecieron lo contrario.
Si bien su local no da directamente a la fachada interior que será objeto de obras, el mantenimiento y buen estado de las áreas comunes beneficiarán indirectamente a todas las unidades de propiedad al mantener y, en algunos casos, aumentar el valor de las propiedades. Por lo tanto, a menos que haya una disposición específica en los estatutos de su comunidad que lo exima de este tipo de gastos, deberá contribuir a la derrama en función de su cuota de participación.
Si tiene dudas sobre la proporción exacta o sobre cualquier otra cuestión relativa a su contribución, le sugerimos revisar los estatutos de su comunidad o consultar al administrador o presidente de la comunidad.
Estoy a su disposición para ofrecerle más asesoramiento y aclarar cualquier otra duda que pueda tener al respecto.
Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en : https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.
Somos una comunidad de 3 pisos y un local (un bajo con su propia entrada y sus contadores dentro del local). No utiliza nuestra porteria ni escalera. En este local antes hubo una tienda pero hace 6 años lo compró un particular, lo convertió en una vivienda y vive ahi sin cedula de habitabilidad. El local tiene 200 m2, incluyendo un sotano, y toda la superficie del edificio es de 465 m2. El dueño del local nunca ha pagado ni la cuota de comunidad, ni el seguro de la comunidad, ni ningun otro gasto. Dice que no está en nuestra comunidad de vecinos, está aparte y está exento porque tiene su propio seguro y no tiene nada en nuestra porteria. De hecho, tiene su antena de television en la terraza privada de uno de los vecinos. La instaló hace un tiempo con el permiso de este vecino (habia pedido al vecino que le hiciera este favor, el vecino no le cobra nada por tener su antena). Para instalar esta antena tuvo que entrar a nuestra porteria y al piso del vecino.
Entendemos que con antena o sin ella, está obligado a pagar al menos su parte proporcional del seguro, y de la administracion si decidimos contratarla, y seguramente algun otro gasto de la comunidad (no tenemos ascensor, solo pagamos la luz y la limpieza de la escalera). Ahora tenemos que instalar una nueva puerta de la porteria, lo que nos supone una derrama de 700 euros que dividimos entre los tres vecinos, no sé si esto se considera la mejora de la fachada y deberia participar el local en este gasto extraordinario tambien. De todas maneras, se niega a pagar cualquier cosa. No sabemos como debemos proceder en este caso, es una situacion irregular y tenemos que normalizarla. Como podemos reclamarle su parte de los gastos y el seguro? Y como se calcula su parte correspondiente? Por desgracia, actualmente no tenemos la defensa juridica contratada en nuestro seguro de la comunidad pero la vamos a añadir. No queremos ir por la via juridica porque nos supondria un gasto muy grande y dudamos mucho que podamos resolver el problema “a las buenas”, como nos ha mostrado una falta total de voluntad. Lo podriamos denunciar por vivir en un local comercial sin la cedula?
Estimada Vera,
La consulta que plantea es compleja y abarca varios aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal en España, así como cuestiones relacionadas con la normativa urbanística y de convivencia en comunidades de propietarios. Procederé a desglosar y responder a cada punto:
Inclusión del Local en la Comunidad de Propietarios : Según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios de pisos o locales que forman parte de un mismo edificio están, por defecto, incluidos en la comunidad de propietarios, independientemente de si usan o no elementos comunes como la portería o la escalera. Por tanto, el propietario del local estaría sujeto a las obligaciones comunitarias.
Pago de Gastos Comunes y Seguro de la Comunidad : Aunque el local tenga su propia entrada y servicios independientes, debe contribuir al pago de los gastos comunes, en proporción a su coeficiente de participación establecido en el título constitutivo de la comunidad o, en su defecto. , en la cuota que se haya fijado de forma equitativa. Esto incluye gastos como el seguro de la comunidad.
Uso del Local como Vivienda sin Cédula de Habitabilidad : El hecho de que se esté utilizando un local como vivienda sin la correspondiente cédula de habitabilidad podría ser irregular desde el punto de vista urbanístico. Esto, sin embargo, es una cuestión que compite a la administración local y no a la comunidad de propietarios.
Instalación de la Antena de Televisión : El permiso otorgado por un vecino para la instalación de una antena en su terraza privada es un acuerdo entre particulares. Sin embargo, si esta instalación afecta a elementos comunes o al aspecto externo del edificio, podría requerirse la aprobación de la comunidad.
Reparaciones y Mejoras en Elementos Comunes : Las derramas para reparaciones o mejoras en elementos comunes, como una nueva puerta en la portería, deben ser asumidas por todos los propietarios, incluido el del local, de acuerdo con su cuota de participación.
Reclamación de Gastos y Seguro : Para reclamarle al propietario del local su parte de los gastos y el seguro, la comunidad puede iniciar un procedimiento de reclamación de deudas. Si el propietario se niega a pagar, se podría proceder a una demanda judicial, aunque entiendo que prefiere evitar la vía judicial.
Cálculo de la Cuota del Local : La cuota que corresponde al local se calcula en función de su coeficiente de participación en los gastos comunes, que suele estar establecido en el título constitutivo de la comunidad o determinado en junta de propietarios.
Denuncia por Uso Irregular del Local : La comunidad de propietarios podría informar a la administración local sobre el uso irregular del local como vivienda sin cédula de habitabilidad. Esto sería independiente de las obligaciones del propietario dentro de la comunidad de vecinos.
En resumen, el propietario del local debería participar en los gastos comunes, incluido el seguro de la comunidad, y estar sujeto a las mismas obligaciones que el resto de los propietarios. Para proceder, se recomienda buscar asesoramiento legal especializado, especialmente si se decide avanzar hacia acciones legales. La inclusión de la cobertura de defensa jurídica en el seguro de la comunidad puede ser de gran ayuda en este proceso.
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Buenos días, vivo en un edificio de bajo y tres plantas, el del tercero ha hecho obra en el baño y ha movido lis tubos de la bajante ocasionando una fuga de agua que nos ha afectado al del primero y segundo piso.
Para acceder al arreglo han tenido que romper en la escalera un hueco.
El qué ocasionó la avería dice que lo tiene que pagar la comunidad, yo no estoy de acuerdo.
Podrían asesorarme?
Estimada Ángeles,
La situación que describe implica varias consideraciones según la Ley de Propiedad Horizontal en España. Aquí te explico los puntos clave:
Responsabilidad por Daños Causados por Obras Privativas : Según la Ley, el propietario que realiza obras en su vivienda (en este caso, el vecino del tercer piso) es responsable de los daños que estos causen a terceros. Si la obra en el baño ha causado una fuga que afectó a los pisos primero y segundo, el propietario del tercer piso sería responsable de reparar estos daños.
Reparaciones en Elementos Comunes para Acceder a Reparaciones en Viviendas Particulares : Si para reparar la fuga fue necesario romper un hueco en la escalera (un elemento común), la comunidad podría hacerse cargo de los costos de reparación de dicho elemento común, pero esto no exime al propietario que provocó el daño de su responsabilidad en los daños causados a las viviendas afectadas.
Acuerdo en Junta de Propietarios : Las decisiones sobre cómo manejar estos daños y reparaciones, incluyendo la posible distribución de costos, deben ser tomadas en una junta de propietarios. Es recomendable un acuerdo que esté en línea con lo que establece la Ley de búsqueda y lo más justo para todos los afectados.
Asesoramiento Legal : En casos donde no se llega a un acuerdo o hay discrepancias significativas sobre la interpretación de la ley, es aconsejable buscar asesoramiento legal. Un abogado especializado en propiedad horizontal puede ofrecer una opinión más detallada y específica según las circunstancias del caso.
En resumen, aunque la comunidad puede hacerse cargo de las reparaciones en elementos comunes, el propietario que provocó el daño (el del tercer piso en este caso) debería ser responsable de los daños causados a los pisos primero y segundo. La junta de propietarios debería discutir y acordar cómo proceder, y en caso de desacuerdo, buscar asesoramiento legal profesional.
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Buenos días,
Tengo un local /sótano sin acceso desde la porteria ni servicios, contadores, etc. nada de nada ya que es un sotano que discurre por debajo de toda una manzana, son tres escaleras y la entrada es por fachada de una de las fincas. Ahora después de 50 años una de las fincas nos dice que tenemos que participar en los gastos comunitarios.
En ninguna de las tres escaleras hemos participado en los gastos ya que así lo acordó mi padre cuando construyo el edificio.
Me han pedido escrito donde conste que se habia llegado a este acuerdo y no lo encuentro.
No hay estatutos en la escalera, y el registro no consta nada al respecto.
Pero entiendo que después de tantos años sin haber estado convocados para nada, y eso el administrador lo debe saber ya que él tiene que custodiar los archivos con todas sus actas, algún peso tendrá, algo significa que en todos estos años nunca fuesemos convocados. Algo querrá decir.
Gracias por su atención
Estimado vecino,
Primero, es importante saber que como administrador de fincas, uno de los deberes es custodio los libros de actas de la comunidad. Estos libros son fundamentales ya que en ellos se registran todos los acuerdos tomados en las juntas de propietarios. Su importancia radica en que proporciona una evidencia documentada de todas las decisiones y políticas adoptadas por la comunidad.
En relación con tu consulta específica sobre la exención de gastos, es crucial tener en cuenta que si dicha exención no está registrada en los libros de actas o no está contemplada en los estatutos de la comunidad, puede ser muy difícil demostrar su validez o aplicabilidad. En ausencia de esta documentación, no existe un fundamento legal claro para afirmar dicha exención.
Dicho esto, entiendo que tu situación puede ser particular y merece ser tratada con consideración. Mi recomendación sería llegar a un acuerdo con los demás vecinos. Esto implicaría discutir tu caso en una junta de propietarios y buscar una solución que sea justa y razonable para todas las partes involucradas.
Recuerde que el objetivo de la administración de la comunidad es garantizar el bienestar y la armonía entre todos los vecinos, siempre respetando el marco legal establecido por la Ley de Propiedad Horizontal.
No dudes en contactarme si necesitas más información o si deseas discutir tu situación más detalladamente.
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Buenos días,
En los estatutos de mi comunidad mi local aparece exento del contribuir al pago de gastos ordinarios de conservación y limpieza de la escalera, entre otros.
Se ha aprobado una derrama extraordinaria para pintar la escalera y se incluye el local al igual que las viviendas para pagar las cuotas según el coeficiente de cada uno.
Yo entiendo que es un gasto ordinario de mantenimiento y limpieza aunque no se haga asiduamente.
Podrían aclararme si como local he de participar en el pago.
Un saludo
Estimada Flora,
La consulta involucra la interpretación de los estatutos de la comunidad de propietarios y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España. La situación se centra en si el local, exento de contribuir a gastos ordinarios de conservación y limpieza de la escalera, debe participar en el pago de una derrama extraordinaria destinada a pintar la escalera.
Para abordar esta consulta, es importante considerar varios aspectos:
Definición de Gastos Ordinarios y Extraordinarios :
Los gastos ordinarios son aquellos necesarios para el adecuado mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Esto incluye la limpieza y el mantenimiento regular.
Los gastos extraordinarios, por otro lado, son aquellos que no se realizan de manera periódica y tienen como objetivo la realización de obras o el establecimiento de servicios comunes que no se consideran necesarios para el adecuado mantenimiento, conservación, seguridad y habitabilidad del inmueble.
Interpretación de los Estatutos de la Comunidad :
Es fundamental revisar los estatutos de la comunidad, ya que estos pueden establecer disposiciones específicas respecto a la contribución de locales y viviendas en diferentes tipos de gastos.
Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal :
Según la LPH, todos los propietarios están obligados a contribuir, con arreglo a su respectivo coeficiente de participación, en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
La ley también establece que se debe respetar lo dispuesto en los estatutos de la comunidad, siempre y cuando no contradigan lo establecido en la propia LPH.
En este caso específico, si los estatutos eximen al local del pago de gastos ordinarios de conservación y limpieza, habría que determinar si la pintura de la escalera se considera un gasto ordinario o extraordinario. Si la pintura de la escalera se considera un mantenimiento regular y necesario para la conservación del inmueble, podría argumentarse que se trata de un gasto ordinario, y por lo tanto, el local estaría exento bajo los estatutos.
Sin embargo, si la pintura se considera una mejora o una reparación no regular, podría clasificarse como un gasto extraordinario, en cuyo caso el local tendría que contribuir según su coeficiente de participación, a menos que los estatutos dispongan lo contrario.
Es recomendable que la comunidad de propietarios consulte con un profesional legal especializado en propiedad horizontal para una interpretación adecuada de los estatutos y la ley, y así determinar la obligación del local en esta situación específica.
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Hola, una consulta tengo una planta principal con escalera unica e independiente, con cuota de participacion del mismo coeficiente que tiene cada planta del edificio viviendas, queremos hacer divisiones y crear nuevas entidades (el titulo constitutivo asi lo refleja que se puede hacer), pero nos interesaria entrar por la escalera principal, comun de todo el edificio. Los vecinos me pueden negar el acceso? (Decir que tenemos los contadores dentro de la escalera principal) gracias
Estimada María,
La consulta que plantea está relacionada con la Ley de Propiedad Horizontal en España y trata sobre la división de una propiedad y el uso de elementos comunes, en este caso, la escalera principal del edificio. Para responder a tu pregunta, es importante considerar varios aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal:
División de la Propiedad y Título Constitutivo : Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, cualquier modificación en el inmueble que altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o que afecte a los derechos de otro propietario , requiere el consentimiento unánime de la comunidad. Esto incluye la división de una propiedad en nuevas entidades. Si el título constitutivo permite explícitamente esta división, es un punto a favor, pero aún puede requerir la aprobación de la comunidad de propietarios.
Uso de Elementos Comunes (Escalera Principal) : El artículo 7 de la misma ley establece que cada propietario puede usar los elementos comunes de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás propietarios usarlos según su destino. Querer acceder a las nuevas entidades a través de la escalera principal es un cambio en el uso de un elemento común. Aunque tengas los contadores en esa escalera, no te da automáticamente el derecho a cambiar su uso para acceder a nuevas propiedades.
Consentimiento de la Comunidad de Propietarios : Para realizar estos cambios, probablemente necesitará el consentimiento de la comunidad de propietarios. La negativa de los vecinos a permitir el acceso por la escalera principal podría estar justificada si se considera que altera significativamente las condiciones de uso o la seguridad del edificio.
Modificaciones y Acuerdos : Cualquier modificación en el uso o estructura del edificio debe ser acordada en junta de propietarios y reflejarse en acta. Si los vecinos niegan el acceso, sería conveniente buscar una solución que satisfaga a todas las partes implicadas, quizás con la ayuda de mediación o asesoramiento legal.
Es recomendable que consulte con un abogado especializado en propiedad horizontal para revisar el caso específico, especialmente el título constitutivo y las posibilidades de acuerdo con la comunidad de propietarios. Cada situación es única y puede requerir un análisis detallado de la ley y de los documentos del edificio.
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Buenas tardes
Un bar de la comunidad va a realizar obras , ampliación, y tiene salida de humos cuando se realizo la construcción de la comunidad. Ahora la normativa le exige otro tipo de salida de humos. En las escrituras consta que la comunidad no se puede negar. La pregunta es la siguiente. La comunidad debe abonar parte de esa salida de humos nueva? La vieja no la puede utilizar por sección y por el tipo de material, amianto. Gracias
Estimado Oscar,
La Ley de Propiedad Horizontal de España aborda diversas situaciones relacionadas con las comunidades de propietarios y las modificaciones en elementos comunes o privativos. Para responder a tu consulta sobre si la comunidad debe abonar parte de los costes de la nueva salida de humos de un bar, consideraremos varios aspectos clave de la ley:
Modificaciones en Elementos Comunes: Si la nueva salida de humos requiere modificaciones en elementos comunes de la comunidad, es necesario obtener el acuerdo de la junta de propietarios. Esto se debe hacer a través de una votación en la que se requiere la mayoría de los propietarios y cuotas de participación.
Escrituras de la Comunidad: Es fundamental revisar lo que establecen las escrituras. Si en ellas se indica que la comunidad no se puede negar a ciertas modificaciones relacionadas con el local del bar, esto debe interpretarse en el contexto de la ley y las normativas actuales.
Normativa Vigente: Las normativas sobre salidas de humos pueden cambiar y es importante cumplir con las regulaciones actuales. Si la normativa exige un tipo específico de salida de humos que difiere del existente, es responsabilidad del propietario del local (en este caso, el bar) realizar las modificaciones necesarias para cumplir con la ley.
Costes de Modificación: Generalmente, los costes asociados con la adaptación o modificación de elementos privativos para cumplir con nuevas normativas suelen ser responsabilidad del propietario del local o elemento privativo. Sin embargo, si las modificaciones benefician a toda la comunidad o son necesarias para el mantenimiento adecuado de elementos comunes, podría argumentarse que la comunidad debe participar en los costes.
Asbesto (Amianto): Si la salida de humos actual contiene amianto, su sustitución no solo es una cuestión de cumplimiento normativo, sino también de salud pública. La retirada y sustitución de materiales con amianto deben realizarse siguiendo protocolos específicos y puede ser un punto a considerar en la decisión de la comunidad sobre la participación en los costes.
En resumen, si bien las escrituras de la comunidad indican que no se puede negar a ciertas modificaciones, la responsabilidad de asumir los costes de la nueva salida de humos dependerá de varios factores, como la naturaleza de las modificaciones, la normativa vigente, y las disposiciones específicas en las escrituras de la comunidad. Se recomienda revisar detalladamente las escrituras, consultar la normativa aplicable y, en caso de duda, buscar asesoramiento legal especializado en propiedad horizontal.
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Buenas tardes,
En mi edificio un local comercial ha pasado con proyecto y todo en regla hace 4 años a un cambio de uso como local de garaje, cuyo dueño alquila a cualquier persona sacando un beneficio del mismo.
He detectado que han conectado la luz del local, al contador de la comunidad del edificio directamente. De esta manera la comunidad paga los gastos de luz de alumbrado y de la puerta automática. NO disponen de contador para ese local.
Acabo de tener una reunión de vecinos y comenté que este local estaba enganchado de forma irregular, y el administrador me indicó que todo estaba correcto (que tenía proyecto,etc etc) Es amigo del propietario del local, que además fue el constructor del propio edificio, con varias propiedades e incluso vive en el propio edificio.
Ahora estaba buscando información y encontré su página en al que de forma desinteresada responden objetivamente y con todo detalle las preguntas propuestas.
Me gustaría saber si estoy equivocado o mi administrador está ocultando algo en benficio del propietario.
Muchas gracias, un saludo.
Estimado Alejandro,
Entiendo tu preocupación y vamos a analizar la situación:
Cambio de Uso del Local: Según mencionas, el local comercial fue transformado en un garaje con todos los permisos y proyectos en regla. Esto es importante, ya que cualquier cambio de uso de una propiedad en una comunidad de propietarios debe seguir los procedimientos legales y contar con las aprobaciones necesarias.
Conexión Eléctrica Irregular: El problema principal aquí parece ser que el dueño del garaje ha conectado la luz de su propiedad al contador de la comunidad, lo cual implica que los gastos de electricidad están siendo cubiertos por la comunidad de vecinos. Este es un punto clave, ya que según la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario debe asumir los gastos correspondientes a su propiedad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), especialmente en su artículo 9, establece que cada propietario debe:
a) Respetar las instalaciones y servicios comunes y no realizar en su propiedad o en el resto del edificio actividades que causen daños o molestias a otros propietarios.
b) Mantener en buen estado su propia propiedad y las instalaciones privativas, de manera que no perjudique al resto del edificio o a otros propietarios.
c) Contribuir, según su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del edificio, sus servicios, cargas y responsabilidades.
Responsabilidad del Administrador: El administrador de fincas tiene la responsabilidad de gestionar los asuntos de la comunidad de manera transparente y equitativa. Si hay sospechas de que el administrador no está actuando correctamente, especialmente si existe una relación personal con el dueño del local, los propietarios tienen derecho a solicitar aclaraciones y, si es necesario, tomar medidas para asegurar una gestión adecuada.
En este caso, si se confirma que el local está utilizando electricidad de la comunidad sin un acuerdo previo o sin asumir su parte correspondiente de los gastos, esto sería una infracción de las normas de la comunidad y de la LPH. Sería recomendable:
Solicitar una revisión de las conexiones eléctricas por un profesional independiente para confirmar si el local está efectivamente conectado al contador de la comunidad.
Convocar una reunión extraordinaria de propietarios para discutir esta situación y tomar medidas.
Considerar la posibilidad de cambiar de administrador si se demuestra que no está actuando en el mejor interés de la comunidad.
En resumen, no estás equivocado en preocuparte y buscar más información. Es importante que la comunidad de propietarios actúe de manera unida y transparente para resolver este tipo de problemas, respetando siempre la legalidad y los derechos de cada propietario.
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Buenos días,soy presidente de comunidad, mi pregunta es la siguiente,en la comunidad tenemos tres bajos pagan el 6% de gastos , seguro y reparaciones, cada año hay que que subirle el porcentaje según la subida del IPC
Estimado Manuel,
La Ley de Propiedad Horizontal en España regula diversos aspectos relacionados con las comunidades de propietarios y su administración. En tu consulta, se menciona la cuestión de si es necesario ajustar la cuota de los gastos comunes de los bajos comerciales en función de la subida del IPC (Índice de Precios al Consumo).
Según la Ley de Propiedad Horizontal, la cuantía de las cuotas para el sostenimiento de los gastos comunes se establece generalmente en función de la cuota de participación de cada propiedad en el inmueble, determinada en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas cuotas pueden ser modificadas si así lo acuerda la junta de propietarios, mediante un proceso de votación en el que se respeten los quórum y mayorías establecidos en la ley.
En cuanto a la actualización de estas cuotas en función del IPC, la ley no establece una obligación directa de hacerlo. Sin embargo, la comunidad de propietarios puede acordar, mediante los procedimientos adecuados, la actualización de las cuotas en función de índices como el IPC. Esto suele ser una práctica común para ajustar los gastos a la realidad económica y evitar la pérdida de poder adquisitivo.
Es importante considerar que cualquier modificación en las cuotas de los gastos comunes, incluyendo ajustes por el IPC, debe ser aprobada por la junta de propietarios, respetando los procedimientos y mayorías que la Ley de Propiedad Horizontal establece. Además, es recomendable consultar con un profesional especializado en esta materia para asegurarse de seguir correctamente los procedimientos legales y administrativos aplicables.
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Muchas gracias por la respuesta
Buenos días queremos arreglar el patio y suprimir tres escaleras de forma que el ascensor se que se que de a cota 0, cambiar la puerta de entrada al edificio, alumbrado nuevo en el patio. Hay dos locales que solo tienen acceso a contador de agua y luz, les corresponde pagar algo?
Estimado Jesús,
Para responder a la consulta sobre las reformas en el patio y los pagos correspondientes según la Ley de Propiedad Horizontal en España, es importante considerar varios aspectos:
Obras para suprimir escaleras y dejar el ascensor a cota 0: Estas obras pueden considerarse como mejoras de accesibilidad. Según el Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, si su coste no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, la comunidad puede acordar su realización sin necesidad de un voto unánime. No obstante, si el coste es mayor, se requerirá la aprobación de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cambio de la puerta de entrada y nuevo alumbrado en el patio: Estas son obras de mantenimiento y mejora. Para realizarlas, generalmente se requiere un acuerdo de la junta de propietarios. El proceso de votación dependerá del coste y la naturaleza de las obras, pudiendo requerir una mayoría simple o cualificada.
Contribución de los locales comerciales a los gastos comunes: Los locales comerciales, al igual que cualquier otra unidad en la propiedad horizontal, están obligados a contribuir a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, a menos que se haya establecido algo diferente en los estatutos de la comunidad. Esto incluye el coste de obras comunes como las mencionadas. Sin embargo, si los locales no se benefician de estas mejoras (por ejemplo, si no utilizan el ascensor), podrían argumentar para una reducción o exención de su contribución, lo cual debería ser considerado y acordado en junta.
Es importante tener en cuenta que estas interpretaciones pueden variar dependiendo de los estatutos de la comunidad y las circunstancias específicas. Por tanto, para un asesoramiento más detallado y personalizado, sería recomendable consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal.
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Muchas gracias por la respuesta
Buenas tardes, el la finca tenemos varios bajos, uno de ellos no tiene luz, ni agua, ni desagües, tenemos que cambiar la puerta de la terraza comunitaria, dichos bajos ¿deben pagar su parte proporcional? ¿si tenemos una cuenta comunitaria se debe pagar de esa cuenta?
Gracias
Estimado Pedro,
La consulta que planteas involucra dos cuestiones principales bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España: la contribución de los propietarios de bajos a los gastos comunes y el uso de fondos de la cuenta comunitaria. Vamos a abordar cada punto:
Contribución a Gastos Comunes:
Según la LPH, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes de la comunidad. Esta obligación se extiende a los propietarios de los bajos, independientemente de las características específicas de sus propiedades (como la ausencia de luz, agua o desagües).
La contribución a los gastos se determina generalmente en función del coeficiente de participación de cada propiedad, que suele estar establecido en el título constitutivo de la comunidad o, en su defecto, por la LPH. Este coeficiente refleja la parte proporcional que cada propiedad representa en el total de la comunidad.
Por lo tanto, los propietarios de los bajos deberían contribuir a los gastos de mantenimiento y reparación de elementos comunes, como la puerta de la terraza comunitaria, en proporción a su coeficiente de participación.
Uso de la Cuenta Comunitaria:
La cuenta comunitaria se utiliza para administrar los fondos de la comunidad, incluyendo el pago de gastos comunes. Estos fondos provienen de las cuotas que pagan todos los propietarios.
Si la comunidad decide llevar a cabo una reparación o sustitución, como cambiar la puerta de la terraza comunitaria, y se acuerda en junta conforme a la LPH, es habitual que este tipo de gasto se pague con los fondos de la cuenta comunitaria.
Es importante asegurarse de que tales decisiones se tomen siguiendo los procedimientos adecuados en la junta de propietarios, incluyendo la votación y aprobación según los porcentajes establecidos por la ley.
En conclusión, los propietarios de los bajos están obligados a pagar su parte proporcional de los gastos comunes, incluyendo reparaciones o sustituciones de elementos comunes como la puerta de la terraza, en función de su coeficiente de participación. Estos gastos suelen pagarse a través de la cuenta comunitaria, que se alimenta de las cuotas de los propietarios. Es fundamental seguir los procedimientos establecidos en la LPH para la toma de decisiones y la administración de los fondos de la comunidad.
Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.
Hola buenas, se que los sotanos y bajos deben de contribuir a ciertos gastos de la comunidad, en mi caso en la escritura trae que ni sotano ni bajo no participaran en los gastos de escalera ni portal. asi como tampoco en el mantenimiento de la fachada. Participo desde hace unos años en un seguro del edificio junto a la comunidad, pero debo de participar en el mantenimiento de la cta del banco de dicha comunidad. muchas gracias
Estimado Oscar,
La consulta que plantea es relevante y bastante común en la administración de fincas bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España. La LPH establece normas generales sobre la contribución a los gastos comunitarios, pero también permite ciertas excepciones o modificaciones según lo acordado en los estatutos de la comunidad o en las escrituras de división horizontal.
En su caso, si en la escritura de su propiedad se establece específicamente que su sótano o bajo no participará en los gastos de escalera, portal, o mantenimiento de la fachada, esto debería respetarse, siempre y cuando dicha cláusula no viole las disposiciones generales de la LPH. La LPH establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales de la comunidad en proporción a su cuota de participación, a menos que haya un acuerdo unánime que establezca lo contrario o existan disposiciones específicas en los estatutos de la comunidad o en la escritura.
Respecto a su pregunta sobre el seguro del edificio y la cuenta bancaria de la comunidad, hay que considerar lo siguiente:
Seguro del Edificio: La participación en el seguro del edificio suele considerarse un gasto común, ya que beneficia a todos los propietarios protegiendo el inmueble en su conjunto. A menos que los estatutos o la escritura establezcan lo contrario, generalmente todos los propietarios, incluidos los de sótanos y bajos, deben contribuir a este gasto.
Cuenta Bancaria de la Comunidad: Los gastos asociados con la cuenta bancaria de la comunidad, como pueden ser las comisiones bancarias, se consideran normalmente gastos comunes. Estos gastos son necesarios para la administración efectiva de la comunidad y, por tanto, suelen ser compartidos por todos los propietarios en proporción a su cuota de participación, a menos que se establezca lo contrario en los estatutos o en la escritura.
Es importante revisar detalladamente los estatutos de su comunidad y la escritura de división horizontal para entender sus obligaciones específicas respecto a los gastos comunitarios. En caso de duda o para una interpretación legal específica, podría ser conveniente consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal. Además, cualquier discrepancia o ambigüedad en la interpretación de los estatutos o de la escritura debería ser resuelta en una junta de propietarios, donde se pueden tomar decisiones o aclarar dudas mediante el voto de los propietarios.
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Hola buenas, mi nombre es Vicente González, paso a exponerles mi caso que me tiene bastante alterado. El día 16 de diciembre de 2016 mi mujer y yo compramos un local de 120 metros cuadrados, en los bajos de un edificio con dos portales, en uno de los cuales y por encima de mi local hay 8 viviendas y un ático, también hay otros tres locales y debajo de los mismos otro local destinado a garajes. En una parte del local existen cuatro lucernarios que dan luz natural al mismo desde un patio interior comunitario y de disfrute de los pisos primeros D y E respectivamente, en el certificado de eficiencia energética figuran esos lucernarios con unas medidas de 20 x 20 cm. De baldosa de cristal transitable cada uno y una luminosidad o factor solar de 0,75, decir que estos lucernarios existen desde la construcción del edificio en el año 1980, pues bien la comunidad en junta general decidió impermeabilizar y renovar el solado de esos patios y no renovando el solado existente sino poniéndolo encima y tapando los lucernarios quedándome sin la servidumbre de luces que hasta entonces tenía, esto sucedió el 16 de octubre de 2023, Mande unas cartas a la presidenta y a la administradora reclamándoles que abrieran esos lucernarios de las que no recibí respuesta alguna, y tomando la determinación de contratar un abogado para que a través suyo intermediara con la comunidad de propietarios para solucionar el tema, después de distintas conversaciones parecía que se iba a solucionar el tema, pero al final se ha enquistado porque dicen que uno de los propietarios se niega que entren por su vivienda a ejecutar los trabajos, decir que para estos trabajos de impermeabilización de estos patios y los del otro portal, se pidió una derrama de 5.000€ a todos los propietarios de pisos, locales y garajes y que según los estatutos los locales están excluidos de los gastos ocasionados de las viviendas, aunque sean comunitarios. La asistencia a la junta donde se decidio todo fue del 31,55% de las cuotas totales de participación
No sé si me he explicado con la claridad precisa para que me puedan dar respuesta que me tranquilice, aunque al final tengamos que ir a juicio.
Muchas gracias y un saludo.
Estimado Vicente
La situación que presentas involucra varios aspectos complejos bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, en particular en relación con las servidumbres de luz, la toma de decisiones en la junta de propietarios, y la distribución de gastos comunitarios. Procederemos a analizar los puntos clave y ofrecer una orientación basada en la LPH.
Servidumbre de Luces
Los lucernarios mencionados por Vicente son esenciales para el disfrute de su propiedad, proporcionando luz natural a su local. La eliminación o modificación de estos elementos sin su consentimiento puede considerarse una infracción de sus derechos. La LPH y el Código Civil protegen las servidumbres de luz, y cualquier cambio en elementos comunes que afecte negativamente a una propiedad privada requiere de un cuidadoso análisis y, en muchos casos, del consentimiento de los afectados.
Decisiones de la Junta de Propietarios
La decisión de impermeabilizar y renovar el solado de los patios, afectando los lucernarios, debería haberse tomado considerando el impacto en todas las propiedades afectadas. Para modificaciones de elementos comunes que afectan a la estructura o estado de los edificios, es necesaria la aprobación de la junta de propietarios, siguiendo los procedimientos establecidos en la LPH, incluyendo quórum y mayorías necesarias para decisiones que afectan a la estructura o configuración exterior del edificio.
Quórum y Mayorías
La asistencia a la junta de un 31,55% de las cuotas de participación podría no ser suficiente para ciertas decisiones, dependiendo de lo que establezcan los estatutos de la comunidad y la LPH. Para la validez de las decisiones que implican modificaciones significativas de elementos comunes, es necesario revisar si se alcanzaron las mayorías requeridas por la ley o los estatutos de la comunidad.
Distribución de Gastos
Si los estatutos especifican que los locales están excluidos de ciertos gastos, esta cláusula debe respetarse. La imposición de una derrama para trabajos que benefician principalmente a las viviendas y no a los locales, si estos están expresamente excluidos de tales gastos por los estatutos, podría ser impugnable.
Pasos a Seguir
Revisión de Documentación: Es crucial revisar los estatutos de la comunidad y las actas de la junta para verificar la legalidad de la decisión y la distribución de gastos.
Diálogo y Mediación: Aunque ya se han realizado intentos, la mediación a través de un abogado especializado en propiedad horizontal sigue siendo recomendable antes de proceder a acciones legales.
Acción Legal: Dado el rechazo de la comunidad a restaurar los lucernarios y la posible infracción de los estatutos comunitarios y la LPH, la vía legal puede ser necesaria. La acción podría enfocarse en la restauración de la servidumbre de luces y la impugnación de las decisiones de la junta y la distribución de gastos, si se consideran contrarias a la ley o a los estatutos de la comunidad.
Es fundamental que obtenga asesoramiento legal especializado en derecho inmobiliario para evaluar detalladamente las opciones disponibles, considerando tanto la legislación aplicable como los documentos y prácticas de su comunidad de propietarios.
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Hola, buenas, estoy en negociacion de alquilar un local comercial y la inmobiliaria que hace de intermediario con el propietario me dicen que a parte de pagar la mensualidad tengo que pagar el IBI y los gastos de la comunidad, que no estan incluidos en la cuota.
¿Esto es asi?
Gracias
Estimado Jonathan,
En el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la normativa aplicable en España, el acuerdo sobre quién debe asumir el coste de ciertos gastos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y los gastos de comunidad, depende en gran medida del contrato de arrendamiento que se firme entre el propietario y el inquilino. No existe una regla fija en la LPH que establezca quién debe asumir estos gastos, ya que la ley se centra más en la regulación de las relaciones entre propietarios y la administración de los elementos comunes en edificios divididos en propiedad horizontal.
En la práctica, es común que en el arrendamiento de locales comerciales, a diferencia de los arrendamientos de vivienda, se pacte que sea el inquilino quien asuma el pago de ciertos gastos, como el IBI y los gastos de comunidad. Esto es negociable y debe quedar claramente estipulado en el contrato de arrendamiento. La ley permite a las partes acordar libremente quién asume estos costes, por lo que es fundamental leer detenidamente el contrato y entender todas las obligaciones financieras antes de firmarlo.
El IBI es un impuesto municipal que grava la propiedad de bienes inmuebles, y los gastos de comunidad son aquellos gastos generados por el mantenimiento y las reparaciones de las zonas comunes del edificio, así como los servicios comunes. En el caso de los locales comerciales, es bastante habitual que los contratos de arrendamiento trasladen estos gastos al arrendatario, especialmente en contratos de larga duración o cuando el local se destina a actividades comerciales que pueden incrementar el mantenimiento o requerir servicios adicionales.
Para evitar sorpresas, es importante que:
Revises el contrato de arrendamiento: Asegúrate de que todos los aspectos relativos a los gastos estén claramente detallados. Esto incluye quién se hace cargo del IBI, los gastos de comunidad, y cualquier otro gasto adicional.
Negocia los términos: Si hay aspectos del contrato que no te satisfacen o parecen injustos, puedes intentar negociarlos con el propietario o la agencia inmobiliaria antes de firmar.
Consulta a un profesional: Si tienes dudas sobre el contrato o los términos habituales en este tipo de arrendamientos, puede ser útil consultar a un abogado especializado en derecho inmobiliario.
En resumen, el pago del IBI y los gastos de comunidad en el arrendamiento de locales comerciales depende de lo que las partes acuerden en el contrato de arrendamiento. No hay una norma legal que establezca una obligación fija para el propietario o el inquilino en este sentido, por lo que la clave está en la negociación y el acuerdo contractual.
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Muchas gracias, su respuesta es muy satisfactoria.
Buenos días,
Heredamos un local que llevaba unos 20 años sin pagar comunidad.
Los vecinos ahora nos exigen el pago de las cuotas y la parte correspondiente al local por una reforma de la fachada.
Hemos pedidos actas de reuniones donde se acredite la deuda, que no nos facilitan, hemos aceptado pagar la deuda de los últimos 5 años, ¿esto es correcto no?
En relación a la derrama por obras, todos los pisos han pagado la misma cantidad (aunque tenga diferentes metros) pero al local nos exigen pago por coeficiente, ¿esto es legal? no hay acta de Reunión donde se establezca el pago así.
Gracias,
Estimada Marta,
En primer lugar, quisiera agradecerle por plantear sus dudas y permitirnos asistirle en la comprensión de sus obligaciones y derechos dentro de la comunidad de propietarios, todo ello en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Respecto a la cuestión de las cuotas de comunidad atrasadas, la LPH, en su artículo 9, establece la obligación de cada propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación asignada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Sin embargo, el artículo 1964 del Código Civil señala que las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pudieron ejercitarse. Esto significa que, legalmente, solo es exigible el pago de las cuotas de comunidad de los últimos cinco años, tal y como han aceptado.
En cuanto a su participación en la derrama por las obras de reforma de la fachada, es importante señalar que, según la LPH, los gastos deben distribuirse entre los propietarios conforme a su cuota de participación, a menos que los estatutos de la comunidad dispongan de otra manera. La práctica de exigir contribuciones iguales para todos los pisos, independientemente de sus metros cuadrados, solo sería legal si así se establece en los estatutos de la comunidad o si se hubiera acordado unánimemente en Junta de Propietarios y reflejado en acta. Para que se exija un pago diferente al local, basado en su coeficiente, debería existir un acuerdo al respecto o estar previsto en los estatutos.
Si no se les facilitan las actas de reuniones donde supuestamente se acordaron estas condiciones, tienen derecho a solicitar acceso a dicha documentación, dado que como propietarios son parte de la comunidad y tienen derecho a estar informados de los acuerdos que les afectan, conforme al artículo 18 de la LPH. Si dicho acuerdo no está documentado o no se realizó conforme a la ley y los estatutos de la comunidad, podrían tener base para impugnar esa exigencia.
Mi recomendación es que soliciten formalmente, por escrito y con acuse de recibo, las actas de las reuniones en las que se trataron estos temas. Si persiste la negativa a facilitarles dicha información o si consideran que los acuerdos adoptados infringen la LPH o los estatutos de la comunidad, podrían valorar la opción de solicitar asesoramiento legal para determinar las acciones a seguir, incluida la posibilidad de impugnar los acuerdos ante los tribunales.
Espero que esta información le sea de utilidad para resolver su situación. Quedo a su disposición para cualquier aclaración adicional.
Atentamente, Administraciones Zarzo.
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Muchas gracias!!! Nos ayuda mucho!!!
Nos alegramos muchísimo, de eso se trata.
Saludos cordiales,
Administraciones Zarzo.
Buenos días.
Tengo un local (de 4 existentes) en un bajo de un edificio y tengo un porcentaje de participación en determinados gastos comunes del edificio. La comunidad, según me comenta el administrador “no posee estatutos conocidos o puede que figuren en el registro de la propiedad”. Es un local en planta baja con acceso propio diferenciado, sin acceso a escalera.
Se decidió poner un ascensor y la comunidad votó exonerar el pago a uno de los locales porque se iba a utilizar parte de su superficie. Yo he aportado según lo que me corresponde en cuota de participación y la parte proporcional, como el resto, de la cuota del exonerado.
La consulta la realizo porque ahora, que está a punto de finalizar la obra y entregar el ascensor, los vecinos del portal están disconformes con el resultado final y van a contratar a otro arquitecto para poder reclamar, si fuera el caso, al arquitecto anterior. (en la votación yo me abstuve)
Ahora, se me está informando de una derrama extraordinaria para la contratación de dicho nuevo arquitecto (entre otras cosas porque hay miembros de la comunidad que son deudores de cantidades altas de dinero y no hay fondos suficientes en la cuenta). Y se me solicita por teléfono que vote si quiero o no a ese arquitecto (me he vuelto a abstener).
Normalmente los locales pagamos una vez al año los gastos correspondientes a la comunidad, cuando acaba el ejercicio económico, no aportamos mensualidades.
1.- Por una parte, me cuestiono si tengo obligación de realizar la derrama extraordinaria en estos momentos o si puedo esperar a fin de ejercicio para regularizar mis aportaciones.
2.- Y por otra, visto la información que tenéis publicada y la normativa, puedo entender que estoy obligado a aportar la cantidad obligada para la obra de la instalación, pero considero que esta nueva contratación de un arquitecto, (cuyo informe final es incierto, ya que puede que sea en contra o a favor del arquitecto de la obra), es algo ajeno a la instalación del ascensor, cuya entrega por lo que parece va a ser en muy breve plazo. ¿Estoy obligado a abonar ahora o a final de ejercicio la parte que me pudiera corresponder por esa nueva contratación?
3.- Y, por último, si el nuevo informe contraviniera al arquitecto inicial y los vecinos deciden iniciar acciones judiciales con la contratación de un abogado y procurador. ¿estaría o no obligado a la abonar a la comunidad según mi cuota de participación?
Gracias anticipadas por la posible respuesta.
Estimado Juan,
Tu situación plantea varias cuestiones importantes en relación con las obligaciones de los propietarios de locales comerciales frente a los gastos de comunidad, especialmente en lo que respecta a obras y servicios que afectan de manera desigual a los distintos elementos de la propiedad horizontal. Voy a intentar aclarar tus dudas basándome en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) española y en principios generales aplicables a este tipo de situaciones.
1. Obligación de Realizar Derramas Extraordinarias
La obligación de contribuir a las derramas extraordinarias para gastos no previstos o para obras específicas depende de lo establecido en los estatutos de la comunidad (si existen) o, en su defecto, de lo acordado en junta de propietarios según las cuotas de participación. En general, todos los propietarios, incluidos los de locales comerciales, están obligados a contribuir a los gastos comunes en función de su cuota de participación, a menos que exista una exención específica acordada por la comunidad y reflejada en los estatutos o acuerdos de la junta.
Momento de Pago: Normalmente, el momento del pago de las derramas extraordinarias se establece en el acuerdo que las aprueba. Si no se ha especificado un plazo concreto para el pago de la derrama extraordinaria relacionada con la contratación del nuevo arquitecto, sería razonable discutir y acordar en junta un plazo que sea factible para todos los propietarios, incluyendo la posibilidad de ajustarlo al ciclo de pagos anuales que mencionas.
2. Contribución a la Contratación de un Nuevo Arquitecto
Relación con la Obra del Ascensor: Aunque la instalación del ascensor ya haya sido acordada y financiada, la contratación de un nuevo arquitecto para evaluar el trabajo realizado puede considerarse como un gasto relacionado si su objetivo es asegurar que la obra cumple con los estándares legales, técnicos y de calidad esperados. Por lo tanto, podrías estar obligado a contribuir a este gasto en función de tu cuota de participación, especialmente si la evaluación es necesaria para la correcta finalización de la obra o para proteger los intereses de la comunidad.
3. Acciones Judiciales Contra el Arquitecto Inicial
Obligación de Contribuir: Si la comunidad decide emprender acciones judiciales contra el arquitecto inicial basándose en el informe del nuevo arquitecto, este gasto también podría considerarse como relacionado con la obra del ascensor. Por tanto, salvo que se acuerde lo contrario, estarías obligado a contribuir a estos gastos legales en función de tu cuota de participación. Sin embargo, la decisión de emprender acciones legales debería ser aprobada por la junta de propietarios, preferiblemente con un claro entendimiento de las posibilidades de éxito y los costes implicados.
Recomendación
Dado que la situación plantea cuestiones complejas relacionadas con la interpretación de la LPH, los estatutos de la comunidad (si existen) y los acuerdos de la junta, te recomendaría buscar asesoramiento legal profesional. Un abogado especializado en propiedad horizontal podría ofrecerte orientación específica sobre tus derechos y obligaciones en este contexto, así como sobre la mejor manera de proceder para proteger tus intereses y cumplir con tus obligaciones legales.
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Finca urbana con: vivienda y panera/local ( construida una” pegada a la otra” ) + corral. Se hace escritura de DIVISION HORIZONTAL en 2 partes ( en vez de segregación): por un lado la panera y por otro la vivienda con corral. NO hay Estatutos. Cada uno de los 2 inmuebles tiene TODO propio e independiente: entrada directa desde la calle, tejado, agua, luz , desagüe, etc. Hay una pared que separa a los 2 nuevos inmuebles, sin estar documentada en documento u organismo alguno que sea madianera. Ahora se va a vender la vivienda con patio y en la escritura de compraventa queremos que conste resumidamente: ….que en el edificio del que forma parte la finca ( la que se vende) no hay constituida Comunidad de Propietarios y en consecuencia no procede la determinación de los gastos que corresponde a cada finca,…. a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal. Pregunto: Si uno de los 2 propietarios quiere hacer obras, reformas, etc de su”propia finca” y dentro de la Legislacion y y Ordenanzas, ¿ tiene que solicitar permiso al otro ?
Estimado Carlos,
La situación que describes implica la división horizontal de una propiedad en dos inmuebles independientes, cada uno con sus propias instalaciones y accesos, pero sin la constitución de una comunidad de propietarios ni estatutos que regulen las relaciones entre ambas unidades. En el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) española, aunque no exista formalmente una comunidad de propietarios debido a la independencia total de las instalaciones y accesos de cada unidad, aún se aplican ciertos principios y obligaciones legales entre propietarios colindantes.
Realización de Obras por Parte de los Propietarios
En cuanto a la realización de obras o reformas en una de las fincas:
Obras en Elementos Comunes o que Afecten a la Estructura del Edificio: Si las obras afectan a elementos comunes del edificio (por ejemplo, la estructura, fachada o tejado, en caso de que se considere común para ambas unidades a pesar de su independencia) o pueden afectar a la seguridad o estabilidad del edificio, sería necesario obtener el consentimiento del otro propietario. Esto se debe a la obligación de no perjudicar los derechos de los demás propietarios y a la necesidad de mantener la seguridad estructural del edificio.
Obras Internas o que No Afecten a la Estructura o a Otros Propietarios: Si las obras son internas y no afectan a la estructura del edificio ni suponen una molestia o perjuicio para el otro propietario (por ejemplo, remodelaciones interiores que no afecten a elementos comunes), en principio no sería necesario solicitar permiso al otro propietario. Sin embargo, es importante asegurarse de que estas obras cumplen con la legislación local y las ordenanzas municipales aplicables.
Muro Separador
Respecto al muro que separa ambos inmuebles, aunque no esté documentado como medianero, en la práctica puede funcionar como tal si sirve de separación entre las dos propiedades. La legislación civil y local puede ofrecer directrices sobre cómo tratar estos casos, especialmente si se planean obras que puedan afectar la integridad o el uso del muro.
Recomendación
Antes de realizar obras, es recomendable:
Consultar la Legislación y Ordenanzas Locales: Verificar las regulaciones locales respecto a la realización de obras, especialmente en propiedades que comparten estructuras o se encuentran en proximidad.
Comunicación y Acuerdo Mutuo: Aunque legalmente no sea necesario para ciertos tipos de obras, es práctica recomendable comunicarse con el propietario colindante sobre las obras planificadas, para evitar conflictos o malentendidos futuros.
Asesoramiento Legal: Considerar la consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario para obtener asesoramiento específico sobre los derechos y obligaciones en esta situación particular, especialmente si las obras podrían afectar elementos compartidos o la estructura del edificio.
Incluir en la escritura de compraventa la mención de que no existe una comunidad de propietarios constituida y que, por lo tanto, no se aplica la determinación de gastos comunes según la LPH, puede clarificar la situación para futuros propietarios, pero no exime de cumplir con las obligaciones legales mutuas en cuanto a respeto de la propiedad y realización de obras.
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Buenas tardes: Mi nombre es Manuel y tengo un local independiente, es decir, entró desde la calle son muchas las dudas seré breve:
1. El cambio ó arreglo de ascensor me afecta? Es decir lo tengo que pagar?
2. La Cota Cero también tengo que pagarla?
3. Los arreglos del patio interior?
4. El cambio de puerta de entrada desde la calle también lo tengo que pagar?
5. Y por último los arreglos de un patio exterior o de manzanas también me afectan?
Los puntos 1, 2, 3, 4 . ya se han echo ahora van a hacer el 5.
En los Estatutos de la Comunidad no figura nada sobre los locales si hay que pagar o no.
Ni se nombra nada a este aspecto.
Gracias de antemano.
Estimado Manuel,
Para resolver tus dudas, es importante tener en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal y las normativas locales que puedan aplicar, además de los Estatutos de tu Comunidad de Propietarios. Dado que mencionas que los Estatutos de la Comunidad no especifican nada respecto a la contribución de los locales a los gastos comunes, te ofreceré una respuesta basada en principios generales. No obstante, para un asesoramiento detallado y personalizado, te recomendaría consultar a un abogado especializado en propiedad horizontal.
Cambio o arreglo de ascensor: Generalmente, todos los propietarios, incluidos los de locales comerciales, deben contribuir al mantenimiento y reparación de elementos comunes como el ascensor, a menos que los Estatutos de la Comunidad establezcan lo contrario. La obligación de pagar se deriva del hecho de que el ascensor es considerado un servicio común, beneficioso para el conjunto de la propiedad, facilitando el acceso y potencialmente revalorizando todas las unidades, incluidos los locales.
Cota Cero: La adecuación a cota cero suele ser considerada una mejora en accesibilidad y, por tanto, puede requerir la contribución de todos los propietarios. Sin embargo, la distribución del coste puede variar según lo que determinen los Estatutos o lo que se acuerde en Junta de Propietarios, considerando el beneficio que cada propiedad obtiene de esta mejora.
Arreglos del patio interior: Si el patio interior se considera un elemento común de la propiedad, todos los propietarios, incluidos los de los locales comerciales, suelen ser responsables de contribuir a su mantenimiento y reparación, a menos que, de nuevo, exista una estipulación diferente en los Estatutos o se acuerde lo contrario en la Junta de Propietarios.
Cambio de puerta de entrada desde la calle: Al ser la puerta de entrada parte de los elementos comunes del edificio y proporcionar seguridad y accesibilidad a todos los propietarios, su mantenimiento o renovación suele ser responsabilidad de todos los propietarios, incluidos los de locales comerciales.
Arreglos de un patio exterior o de manzanas: Este punto puede ser más complejo y dependerá en gran medida de la configuración específica de tu comunidad y de cómo se defina el uso y propiedad del patio exterior. Si es considerado un elemento común o beneficia a la comunidad en general, es probable que se requiera la contribución de todos. Sin embargo, la clave aquí será cómo se interpreten los beneficios directos e indirectos para los diferentes tipos de propiedades.
Dado que no hay menciones específicas en los Estatutos de tu Comunidad y en vista de la variedad de situaciones, es crucial que cualquier decisión sobre estos gastos se tome en las reuniones de la Junta de Propietarios, buscando siempre el consenso y, si fuera necesario, el asesoramiento legal para interpretar la ley y los Estatutos de manera que se respeten los derechos de todos los propietarios.
Es importante recordar que la ley busca un equilibrio en los derechos y obligaciones de todos los propietarios, intentando distribuir los gastos de manera justa según el beneficio obtenido por cada propiedad. Por ello, en casos de duda o disputa, una solución mediada o el asesoramiento legal son herramientas clave para resolver estas cuestiones.
Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta.
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Buenos dias,
Somos propietarios de unos locales pertenecientes a una finca , pagamos gastos de la comunidad por coeficiente ,con entrada independiente , no hacemos uso del portal, las viviendas tienen calefacion central , pero los locales no tienen calefacion ni agua caliente comunitaria, tenemos termos electricos , en la cuota mensual, estan incluidos los gastos de gasoil.
Tambien hay gastos derivados de la sustitucioon y reparacion de la caldera , etc
Estamos obligados a pagarlo ??
Muchas gracias
Estimada Laura,
Vuestra consulta es bastante específica y relevante dentro del contexto de la Ley de Propiedad Horizontal española. Para dar una respuesta adecuada, es importante basarse en lo que estipula dicha ley, especialmente en lo que respecta a la distribución de los gastos comunes entre los propietarios de una comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España establece que todos los propietarios están obligados a contribuir, según su coeficiente de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Sin embargo, la misma ley también contempla ciertas excepciones a esta regla general, especialmente cuando se trata de servicios o instalaciones de los que un propietario no hace uso o no puede hacer uso.
En vuestro caso, mencionáis que los locales no hacen uso de la calefacción central ni del agua caliente comunitaria, elementos que están vinculados directamente a los gastos de gasoil, así como a la sustitución y reparación de la caldera. Según la LPH, especialmente el artículo 9, que habla de las obligaciones de los propietarios, y el artículo 17, que regula los acuerdos en las juntas de propietarios, se puede interpretar que:
Exclusión de servicios no disfrutados: Si ciertos propietarios no tienen acceso o no pueden disfrutar de determinados servicios (en este caso, la calefacción central y el agua caliente), es posible argumentar que no deberían estar obligados a contribuir a los gastos derivados de estos servicios. Esto se fundamenta en el principio de que la obligación de contribuir a los gastos comunes debe correlacionarse con la posibilidad de disfrutar de los beneficios o servicios proporcionados.
Acuerdos de la comunidad: Para que se aplique una excepción a la regla general de distribución de gastos, normalmente debe haber un acuerdo en la junta de propietarios que así lo establezca, teniendo en cuenta las particularidades de la comunidad y los servicios de que se trate. Es decir, la comunidad podría acordar que aquellos propietarios que no se beneficien de ciertos servicios no tengan que contribuir a los gastos generados por los mismos.
Establecimiento en los Estatutos: Si los Estatutos de la comunidad contemplan de manera explícita la distribución diferenciada de ciertos gastos, basándose en el uso o disfrute de los servicios, dicha disposición estatutaria sería aplicable.
Dado que indicáis que los locales no hacen uso de la calefacción central ni del agua caliente comunitarias, sería razonable plantear en la junta de propietarios la posibilidad de excluir a los locales de los gastos específicos asociados a estos servicios, basándose en el principio de que no se benefician de los mismos. Es recomendable revisar los Estatutos de vuestra comunidad y, si es necesario, buscar asesoramiento legal para explorar la mejor manera de abordar esta cuestión en la próxima junta de propietarios, pudiendo incluir la modificación de los Estatutos si fuera necesario para reflejar esta distinción de manera clara.
Es importante recordar que cualquier cambio en la distribución de gastos debe ser aprobado conforme a los procedimientos establecidos en la LPH, buscando siempre el consenso y el respeto a los derechos de todos los propietarios.
Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta.
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Buenas tardes, recientemente el seguro comunitario nos ha obligado a instalar extintores en el edificio, le hemos pedido al dueño del local la parte proporcional del gasto según su cuota de participación, este se niega dice que no le corresponde, decir sus contadores del agua y luz estan dentro del portal comunitario por lo tanto tiene llaves de todo, según los estatutos solo paga gastos extraordinarios (no paga comunidad).
En su local hay un restaurante.
El paga la parte proporcional del seguro comunitario.
Mi pregunta es si está obligado ha pagar los extintores y en caso afirmativo donde se puede ver para poder decírselo y no le quepa duda.
Muchas gracias por su tiempo.
un saludo
Estimado Enrique,
La situación que planteas es interesante y requiere una interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) española, específicamente en relación con la obligación de contribuir a los gastos comunes y cómo esto se aplica a los propietarios que, por los Estatutos de la comunidad, únicamente contribuyen a gastos extraordinarios.
La LPH establece en su artículo 9 que todos los propietarios están obligados a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generados por la conservación del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los extintores, como medida de seguridad requerida por el seguro comunitario, se considerarían parte de la conservación y seguridad del inmueble, siendo por tanto un gasto común necesario para el adecuado mantenimiento y cumplimiento de normativas de seguridad.
El hecho de que el dueño del local contribuya a la parte proporcional del seguro comunitario indica un reconocimiento de ciertas responsabilidades hacia los gastos comunes, especialmente aquellos que aseguran la protección y seguridad del edificio en su conjunto. Dicho esto, la instalación de extintores se enmarcaría dentro de estas categorías, siendo un requerimiento no solo legal sino también práctico para garantizar la seguridad de todos los ocupantes del edificio, incluyendo el restaurante ubicado en el local.
Si en los Estatutos se especifica que este propietario solo paga gastos extraordinarios y no se considera la contribución a gastos comunes como los relacionados con la seguridad y el mantenimiento preventivo (como es el caso de los extintores), sería recomendable revisar si la instalación de estos dispositivos de seguridad puede ser interpretada como un gasto extraordinario, dado su carácter de requerimiento por parte del seguro y su relación directa con la seguridad de la propiedad.
En cualquier caso, la interpretación de qué constituye un gasto ordinario y extraordinario puede variar, y sería conveniente consultar a un profesional en derecho inmobiliario o a un abogado especializado en propiedad horizontal para obtener un asesoramiento más detallado y específico basado en los Estatutos de vuestra comunidad y la legislación aplicable.
Para resolver esta disputa de forma constructiva, sería aconsejable convocar una reunión de la comunidad de propietarios donde se discuta este tema, se clarifiquen los términos de los Estatutos respecto a las obligaciones de contribución del dueño del local, y se busque llegar a un acuerdo. Si los Estatutos no son claros en este punto, la comunidad podría considerar modificarlos para aclarar la situación de cara al futuro.
En resumen, aunque los Estatutos especifiquen que el dueño del local solo contribuye a gastos extraordinarios, la instalación de extintores por requerimiento del seguro comunitario podría ser considerada como una excepción dada su importancia crítica para la seguridad del edificio. No obstante, una revisión legal de los Estatutos y la posible consulta con un abogado serían pasos recomendables para clarificar definitivamente esta obligación.
Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta.
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Buenas tardes. Tengo un local comercial en un edificio en el que en la escritura se dice que mi local no contribuirá a los gastos de mantenimiento y conservación de cubierta y pasaje. Entiendo que debo contribuir a los gastos de administración, seguro y gastos bancarios, pero me quieren incluir también el fondo de reserva. ¿Debo contribuir al fondo de reserva? Entiendo que el fondo se usará para mantener y conservar elementos comunitarios a los que según la escritura no debo contribuir. Entiendo que sí tendría que contribuir por ejemplo al gasto extraordinario de pintado de fachada mediante derrama, pero no contribuir de manera mensual al fondo de reserva que se destinará al mantenimiento de otros elementos comunitarios.
Gracias.
Estimado Francisco,
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España establece una serie de normas para la contribución de los gastos comunes por parte de los propietarios de pisos y locales comerciales dentro de una comunidad. La obligación de contribuir al fondo de reserva se encuentra contemplada en el artículo 9 de la LPH, que especifica las obligaciones de los propietarios en relación con los gastos comunes y el fondo de reserva.
El fondo de reserva se constituye como un mecanismo de previsión para atender las obras de mantenimiento y reparación de los elementos comunes del edificio, así como para hacer frente a imprevistos. Según la LPH, este fondo debe ser equivalente, como mínimo, al 5% del último presupuesto ordinario, aunque las comunidades pueden acordar una cuantía superior.
Aspectos clave sobre tu situación:
Exención específica en la escritura: Si en la escritura de tu local comercial se establece explícitamente que no debes contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de ciertos elementos comunes (en este caso, cubierta y pasaje), esta cláusula debe respetarse. Sin embargo, el fondo de reserva no se destina exclusivamente a estos elementos, sino que es una partida más general destinada a cubrir necesidades futuras de mantenimiento y reparación de elementos comunes, así como imprevistos que puedan surgir.
Contribución al fondo de reserva: Aunque tu local esté exento de contribuir a ciertos gastos específicos de mantenimiento, la contribución al fondo de reserva es una obligación general para todos los propietarios, ya que este fondo cubre una amplia gama de posibles necesidades futuras, no limitándose solo a aquellos elementos de los que estás exento. Además, el fondo de reserva puede utilizarse en circunstancias imprevistas que beneficien a la comunidad en su conjunto, incluyendo potencialmente tu propiedad.
Interpretación legal: Dado que la LPH establece la obligación de contribuir al fondo de reserva sin distinguir entre propietarios de viviendas o locales comerciales, ni entre aquellos con exenciones específicas en sus títulos de propiedad, tu obligación de contribuir al fondo de reserva parece ser general y no sujeta a las exenciones mencionadas respecto a gastos específicos de mantenimiento y conservación.
Consulta con un experto: Considerando la complejidad de estas situaciones y la posibilidad de interpretaciones diversas de la ley y de las cláusulas específicas de tu escritura, te recomendaría consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal. Este profesional puede ofrecerte un asesoramiento más detallado y adaptado a las particularidades de tu caso, incluyendo la revisión de la escritura de tu propiedad y las normativas de la comunidad de propietarios.
En resumen, a pesar de las exenciones específicas para ciertos gastos de mantenimiento y conservación, la obligación de contribuir al fondo de reserva generalmente aplica a todos los propietarios, incluyendo a aquellos con locales comerciales, salvo que exista una disposición explícita y clara en contrario en la normativa de la comunidad o en la ley.
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Buenas tardes,
tengo un bajo el cual tiene la entrada en la calle de abajo del edificio, no comparte ni portal ni fachada delantera.
Quieren revestir con Sate la fachada, en la parte de los bajos tenemos ladrillo visto, con lo que no se va a tocar.
Mi duda es: Estamos obligados los bajos a pagar la cuota cuando es algo de mejora, no es algo necesario? Porque tenemos que pagar cuando es para el mantenimiento de fachada, lógicamente, pero algo que no es necesario 100%, aunque está claro que para ellos sí, pero… la ley nos hace pagar esa parte?
Te agradezco la información. Un saludo
Estimada Eva,
Tu consulta sobre la obligación de contribuir al coste de un revestimiento de fachada con sistema de aislamiento térmico exterior (SATE) en una comunidad de propietarios es una cuestión relevante que toca varios aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España. Vamos a desglosar los puntos clave para entender mejor tus obligaciones como propietario de un bajo que no comparte la fachada principal que va a ser objeto de la mejora.
Aspectos Legales Clave
Naturaleza de la Obra: Según la LPH, todas las obras que impliquen una mejora y no sólo un mantenimiento o reparación necesaria, tienen un tratamiento específico. La instalación de un sistema SATE podría considerarse una mejora desde el punto de vista de eficiencia energética y no una reparación necesaria a menos que existan problemas preexistentes que lo requieran (como humedades por condensación térmica).
Votación y Acuerdos de la Junta: Para llevar a cabo obras de mejora, la LPH establece que se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.4 de la LPH). Esto implica que para que la obra de mejora sea aprobada, debe obtener un amplio consenso en la comunidad.
Contribución a los Gastos de Mejoras: La LPH también señala que ningún propietario está obligado a pagar una cuota para mejoras cuya instalación no haya sido acordada por la junta de propietarios, excepto en el caso de que, por unanimidad, se decida lo contrario (artículo 11). Además, el propietario que no desee participar en la realización de nuevas instalaciones o mejoras no necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, puede eximirse de contribuir a los gastos, aunque no podrá hacer uso de lo instalado sin acuerdo favorable de la junta.
Caso Particular de tu Bajo: Dado que tu bajo no comparte la fachada que va a ser revestida y si consideramos la instalación del SATE como una mejora (no como una necesidad urgente de mantenimiento), podrías argumentar que no estás obligado a contribuir a los costos de esta obra. Sin embargo, es importante revisar cómo fue tomada la decisión en la junta y el régimen de contribuciones establecido en los estatutos de tu comunidad.
Recomendaciones
Revisa el Acta de la Junta: Es fundamental revisar el acta de la junta donde se votó esta mejora para entender los términos exactos del acuerdo y la proporción de votos.
Consulta los Estatutos: Algunas comunidades tienen estatutos que pueden especificar detalles sobre la contribución a obras de mejora que difieren de la ley general.
Obtén Asesoramiento Legal: Considera la posibilidad de consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para evaluar la legalidad del acuerdo y tus posibles opciones para oponerte al pago, basándote en la legislación vigente y los detalles específicos de tu comunidad.
Comunica tu Posición: Si decides que no deseas contribuir, es aconsejable comunicar tu decisión a la comunidad de manera formal, explicando tus razones y basándote en la ley y los acuerdos comunitarios.
Este tipo de situaciones puede generar tensiones dentro de una comunidad, por lo que manejarlo con tacto y apoyo legal puede ayudar a encontrar una solución satisfactoria para todas las partes involucradas.
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Tengo un local comercial en una finca urbana, el cual no tiene acceso directo a la misma. El acceso al local es independiente del acceso a la finca indicada. Contibuyo a todos los gastos de la comunidad tanto a los comunes como gastos de porteria,ascensor, limpieza, etc. Entre los gastos que vengo pagando están los de calefacción. En el local de mi propiedad no existe ningún elemnto de calefacción de la finca, por lo que carece de este servicio. Puedo negarme a pagar dicha cuota de calefacción por no tener elementos da radiación de calor, ó por el contrario debo seguir pagándolos como hago con los gastos de ascensor que no utilizo_?
Muchas gracias y un cordial saludo
Estimado Federico,
En la situación que describes, bajo la Ley de Propiedad Horizontal de España, es importante considerar varios aspectos para determinar si un propietario puede o no negarse a pagar ciertos gastos de comunidad.
Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario está obligado a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Sin embargo, el mismo artículo también establece que aquellos gastos que no sean imputables a todos los propietarios pueden no ser de obligación para quienes no hagan uso de ellos o no obtengan beneficios de ese servicio específico.
En tu caso concreto, el hecho de que el local comercial no tenga elementos del sistema de calefacción central de la finca y no se beneficie de este servicio puede ser una base para solicitar la exención de este gasto específico. De acuerdo con la jurisprudencia y la interpretación común de la ley, los gastos de calefacción central deberían ser asumidos solo por aquellos propietarios que efectivamente se beneficien del servicio.
Para proceder, se recomienda llevar este asunto a la junta de propietarios para que sea discutido y votado. Puede ser útil presentar una solicitud formal para excluir al local de los gastos de calefacción, basándote en que el local no recibe ningún beneficio directo de ese servicio. Sería adecuado acompañar la solicitud con un informe técnico o un acta de verificación que demuestre que el local carece de conexión o acceso al sistema de calefacción de la comunidad.
La junta de propietarios, mediante votación, puede decidir sobre la exención de estos gastos para tu local. Si la comunidad está de acuerdo, se puede modificar el reparto de gastos de manera que refleje esta situación. En caso de desacuerdo, y si consideras que tus derechos están siendo afectados, podrías consultar a un abogado especializado en propiedad horizontal para explorar la posibilidad de llevar el caso ante los tribunales.
Es importante recordar que todas estas acciones deben ser realizadas siguiendo los procedimientos formales y legales establecidos para asegurar que se manejen de manera justa y conforme a la ley.
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Buenas tardes, soy administradora de una finca de 20 vecinos en la que el local comercial ocupa toda la superficie de la planta baja del edificio, el local esta cerrado y tiene entrada independiente, el propietario de dicho local lo ha vendido, cabe indicar que este señor pagaba religiosamente una cuota de participación para el fondo comunitario, estaba exento de gastos de escalera, ascensor, luz etc…
el problema es que el nuevo propietario se niega a contribuir de la misma manera, lo he consultado en el registro de la propiedad y todos me remiten a los estatutos y la ley de propiedad horizontal en la que encuentro muchas contradicciones. Gracias
Estimada Carmen y compañera,
Para abordar la situación que presentas con el nuevo propietario del local comercial, es fundamental entender qué dicen tanto los estatutos de la comunidad de propietarios como la Ley de Propiedad Horizontal en España. Aquí te ofrezco un enfoque paso a paso para clarificar las obligaciones del nuevo propietario y cómo puedes gestionarlo:
Revisar los Estatutos de la Comunidad: Los estatutos de la comunidad deberían especificar claramente las obligaciones y exenciones de cada propietario respecto a los gastos comunitarios. Es crucial verificar si en los estatutos se establece que el propietario del local comercial esté exento de pagar ciertos gastos (como los de escalera, ascensor y luz), y si estas exenciones se aplican al local como entidad o eran específicas para el anterior propietario.
Consultar la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Según el Artículo 9 de la LPH, todos los propietarios están obligados a contribuir, según su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Sin embargo, la ley permite que los estatutos modifiquen los criterios de distribución de gastos, siempre que no eximan completamente a ningún propietario de su contribución a los gastos generales.
Implicaciones de la Venta del Local: La venta de un local no altera las condiciones establecidas en los estatutos de la comunidad para dicho local, a menos que se modifiquen los estatutos mismos. Esto significa que las exenciones y obligaciones asociadas al local deberían continuar aplicándose al nuevo propietario, a menos que los estatutos indiquen lo contrario.
Gestionar la Negativa del Nuevo Propietario: Si el nuevo propietario se niega a cumplir con las obligaciones establecidas, es importante:
Comunicación Formal: Enviar una comunicación escrita explicando las obligaciones detalladas en los estatutos y en la LPH.
Convocar una Junta de Propietarios: Si el problema persiste, convocar una junta para tratar el asunto directamente con todos los propietarios y buscar una resolución.
Acciones Legales: Como último recurso, y si el propietario sigue negándose a cumplir con sus obligaciones, la comunidad puede optar por iniciar acciones legales para forzar el cumplimiento de las mismas.
Modificación de Estatutos: Si se considera necesario clarificar o cambiar las exenciones y obligaciones para adaptarlas a nuevas circunstancias, la comunidad puede optar por modificar los estatutos en una junta de propietarios, requiriendo la aprobación correspondiente según lo estipulado en la ley.
Para proceder eficazmente, te recomiendo coordinar con un abogado especializado en propiedad horizontal para asegurar que las acciones de la comunidad estén bien fundamentadas legalmente y sean ejecutadas de manera adecuada.
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