Según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, los locales están obligados a pagar los gastos de comunidad al igual que cualquier otra finca registral independiente, y que forme parte de la comunidad. Los gastos más habituales suelen ser los de limpieza del portal, luz, agua o mantenimiento del ascensor. Además, “las cantidades se repartirán en función de la cuota de participación de cada piso y local”.
¿Los locales comerciales tienen que pagar gastos de comunidad aunque no hagan uso de escaleras, ascensores y limpieza entre otros?
Según esta norma, aunque los bajos comerciales no hagan uso de las escaleras, ascensores, limpieza, etc., deberán pagar su cuota correspondiente, porque “la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones”, tal y como expone la Ley de Propiedad Horizontal.
No obstante, la LPH indica una obligación genérica que puede ser modificada en el título Constitutivo o Escritura de División Horizontal, eximiendo a algún local en los Estatutos de participar en algunos gastos concretos. Esta liberación del pago se aplicaría solo y exclusivamente al gasto concreto, pero no a otro parecido o similar. Por lo tanto, se debe consultar la Escritura de División Horizontal para saber si se está exento de algún pago, por el contrario, estás obligado a la cuota de participación entera correspondiente a los gastos de la comunidad.
Son frecuentes en las Comunidades de propietarios las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales por el no uso de determinados elementos o servicios comunes.
Así podemos leer estatutos donde figura que los locales pertenecientes a una comunidad de propietarios están exentos de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del ascensor, alumbrado, limpieza de escaleras, etcétera…
Si no aparece la exoneración en el Título Constitutivo o en los Estatutos, no existe la misma.
La Sentencia nº 678/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de noviembre de 2016 insiste que si los estatutos declaran unos locales (sin acceso al portal ni escalera del inmueble) exentos de gastos de escalera y ascensor, no han de contribuir por los gastos ordinarios ni por los extraordinarios, como el caso de la reforma del ascensor o la sustitución de éste o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva. De no estar previsto en los estatutos o haber acuerdo unánime, la no utilización por un propietario de un servicio común no es causa que libere a su titular de pagar los gastos correspondientes.
Ahora bien, en materia de acuerdos de instalación de un ascensor, la doctrina jurisprudencial ha declarado que, cuando se trata de instalar un ascensor en un edificio que carece del mismo y que resulta necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a sufragar su coste (STS de 13 de noviembre de 2012). [j 10] En estos supuestos, la citada STS de 20 de octubre de 2010 [j 11] precisa que la existencia de cláusulas estatutarias que exoneren del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias no debe interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.
Por último, cabe aclarar que si por ignorancia, inercia, u otra razón no se ha venido exigiendo a los locales comerciales que están en una división horizontal que contribuyan en aquellos gastos generales, no individualizables, que les correspondan afrontar conforme a su cuota de participación en el edificio, este acto no es capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios, y por tanto tienen que pagar, aunque antes no sé hubiese exigido.
Para dejar de hacer frentes a los gastos que así establecen los títulos constitutivos, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios que lo modifique.
¿Participan los locales con los gastos del administrador?
Si en los estatutos no aparece nada sobre la administración, debe de entenderse que este concepto, es un GASTO GENERAL, y debe de pagarse según los coeficientes de cada una de las viviendas y locales, viendo recogido en la propia Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.2 que dice textualmente lo siguiente: «2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.».
La jurisprudencia viene señalando que los gastos de administración tienen la naturaleza de gasto general y como tal repercutible sobre todos los propietarios (locales y viviendas) de las fincas con arreglo a sus cuotas de participación, ya que se trata de un beneficio de todos, para cada uno de los componentes de la comunidad de propietarios, por lo que se reputa como gasto general para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble.
Si bien es cierto, es bastante habitual que los administradores de fincas asignemos los gastos de administración al grupo de reparto de gastos “todos iguales”, sobre la base de que los honorarios del administrador se han fijado en base a un precio unitario por predio, pero ojo: los gastos de administración no son individualizables, son generales, por tanto, va a coeficientes y no partes iguales. Se admitirá otro sistema de reparto si existe un acuerdo unánime donde se admita que los gastos de administración puedan repartirse conforme a otro criterio que no sea el coeficiente.
Para ello destacamos lo que dice la Audiencia Provincial de Madrid de 30/3/2007 “no debemos olvidar que los propietarios se ven beneficiados por la labor del administrador en función de su coeficiente de participación en la Comunidad, ya que al mismo le corresponde a) velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares, c) atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios y d) ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes, por lo que aquellos propietarios que tienen mayor responsabilidad en los elementos comunes resultarían injustamente beneficiados si se dividiera este gasto por partes iguales”.
pago gastos de comunidad de in local dividido por el nunero de locales no proporcionalmente.
puedo cambiar esta situación?
Buenos días, en principio lo que se deberia de dividir es el coef. de participacion entre el numero de locales, en fución de sus metros. La suma total no puede exceder del coef. de participación incial. Asi pues, no habria ningún problema y no cambiaria la situación, simplemente se ajustaria la cuota al nuevo coef.
Espero haberte ayuda. Cualquier duda puedes llamarnos.
Buenos días. Un local comercial( un bajo), sin suelo ni techo, sin comunicación por el portal ni la escalera del edificio, sin luz ni agua( del edificio), sin gastos limpieza ni mantenimiento, con entrada independiente, propia. Pueden subirle la cuota el administrador en función del coeficiente solo por ser parte , independiente, del inmueble. Que contrapartida se está pagando,.?
Estimada Carmen, la cuota de participación no se puede subir/bajar, salvo que se modifiquen los estatutos, aprobados por unanimidad de los propietarios, con su correspondiente registro de la propiedad. Por otra parte, se tendría que ver si estáis pagando una cuota fija o por coeficientes. En tu caso, y para ver en que estas obligada a participar, te recomiendo que revises las escrituras de obra nueva a estatutos. Aquí te informará de como se distribuyen los gastos y en que coeficientes de participación. Nota: puedes pedir copia en el Registro de la propiedad que corresponda.
somos una comunidad de propietarios firmados por dos bajos diez viviendas (dos por planta) y dos áticos, tanto los pisos como los áticos pagamos una cuota de comunidad igual para cada vivienda, los bajos no pagan ningún tipo de cuota. En el acta Constitución de la comunidad se exoneró a los bajos de los gastos de limpieza y luz al no tener acceso al portal ni a los pisos, así mismo tenemos un seguro de la comunidad que los bajos no pagan porque dicen que ya tienen sus bajos asegurados, uno es, un garaje de coches y el otro es un bar.Mi pregunta es: Están obligados los propietarios de los bajos a pagar la parte correspondiente del Seguros de la comunidad? Cuando hay obras que afectan a partes comunes, pagan según cuota de participación.
Estimado Juan José,
Fijaros bien en los estatutos. Aquí nos dirá si solo pagan gastos extraordinarios (fachadas, bajantes…), o si pagan tanto extraordinarios como ordinarios (todo lo relacionado con los gastos de la escalera, luz, agua, ascensor). Pero siempre participar en los seguros de la comunidad, las vivienda también tienen su seguro privado, y esto no exonera de pagar el comunitario. No es excusa. Sobre las obras participan en lo que afecte a envolvente de la comunidad (fachada, cubierta, deslunados…) y bajantes. Estos son gastos extraordinarios, por tanto les tocaría pagar con arreglo a su coeficiente de participación.
Espero haberte ayudado. Cualquier duda, siempre puedes llamarnos.
hola buenos días estoy pensando en comprar un local en un bloque de viviendas que no tiene acceso al portal, los vecinos están pensando en colocar un ascensor. Estoy obligado a pagar parte de la derrama ? gracias
Estimado Javier,
Los bajos participan en la instalación de nuevo ascensor como cota cero, con independencia si tienes o no acceso al patio. Tienes que pagar la derrama, en tu coeficiente de participación, otra cosa es que la Junta pueda decidir que tu no participes.
Espero haberte ayudado. Cualquier duda, siempre puedes llamarnos.
somos una comunidad de propietarios que tiene un local, el local nos reclama las cuotas pagadas de comunidad ya que dice que solo le corresponde pagar el seguro de la comunidad y los gastos de administrador a partes iguales.
el local no tiene entrada por la comunidad pero si tiene contador de agua, que gastos legalmente le corresponde pagar aparte de las derramas de obras y seguro de la comunidad.
Estimado Llero,
Fijaros bien en los estatutos. Aquí nos dirá si solo pagan gastos extraordinarios (fachadas, bajantes…), o si pagan tanto extraordinarios como ordinarios (todo lo relacionado con los gastos de la escalera, luz, agua, ascensor). Pero siempre participar en los seguros de la comunidad como gastos de administrador.
Espero haberte ayudado. Cualquier duda, siempre puedes llamarnos.
Hola, soy Julián y mi pregunta es la siguiente, yo soy el Presidente de mi bloque de vecinos y tenemos dos locales, tenemos que poner la puerta del bloque nueva y tenemos que dar cada vecino una derrama de 250€ y mi pregunta es; Los dos dueños de los locales están obligados a poner también la derrama de 250€, gracias.
Buenas tardes Julián, esa puerta da servicio a los locales también o solo a las viviendas?. Si es la puerta del zaguán y los locales no participan en gastos de escalera, en principio no entrarían, otra cosa es, que esa puerta también de servicio a los locales, no sé si para acceder a los locales tienen que pasar por dicha puerta, por ejemplo.
Espero haberte ayudado.