Según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, los locales están obligados a pagar los gastos de comunidad al igual que cualquier otra finca registral independiente, y que forme parte de la comunidad. Los gastos más habituales suelen ser los de limpieza del portal, luz, agua o mantenimiento del ascensor. Además, “las cantidades se repartirán en función de la cuota de participación de cada piso y local”.
¿Los locales comerciales tienen que pagar gastos de comunidad aunque no hagan uso de escaleras, ascensores y limpieza entre otros?
Según esta norma, aunque los bajos comerciales no hagan uso de las escaleras, ascensores, limpieza, etc., deberán pagar su cuota correspondiente, porque “la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones”, tal y como expone la Ley de Propiedad Horizontal.
No obstante, la LPH indica una obligación genérica que puede ser modificada en el título Constitutivo o Escritura de División Horizontal, eximiendo a algún local en los Estatutos de participar en algunos gastos concretos. Esta liberación del pago se aplicaría solo y exclusivamente al gasto concreto, pero no a otro parecido o similar. Por lo tanto, se debe consultar la Escritura de División Horizontal para saber si se está exento de algún pago, por el contrario, estás obligado a la cuota de participación entera correspondiente a los gastos de la comunidad.
Son frecuentes en las Comunidades de propietarios las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales por el no uso de determinados elementos o servicios comunes.
Así podemos leer estatutos donde figura que los locales pertenecientes a una comunidad de propietarios están exentos de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del ascensor, alumbrado, limpieza de escaleras, etcétera…
Si no aparece la exoneración en el Título Constitutivo o en los Estatutos, no existe la misma.
La Sentencia nº 678/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de noviembre de 2016 insiste que si los estatutos declaran unos locales (sin acceso al portal ni escalera del inmueble) exentos de gastos de escalera y ascensor, no han de contribuir por los gastos ordinarios ni por los extraordinarios, como el caso de la reforma del ascensor o la sustitución de éste o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva. De no estar previsto en los estatutos o haber acuerdo unánime, la no utilización por un propietario de un servicio común no es causa que libere a su titular de pagar los gastos correspondientes.
Ahora bien, en materia de acuerdos de instalación de un ascensor, la doctrina jurisprudencial ha declarado que, cuando se trata de instalar un ascensor en un edificio que carece del mismo y que resulta necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a sufragar su coste (STS de 13 de noviembre de 2012). [j 10] En estos supuestos, la citada STS de 20 de octubre de 2010 [j 11] precisa que la existencia de cláusulas estatutarias que exoneren del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias no debe interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.
Por último, cabe aclarar que si por ignorancia, inercia, u otra razón no se ha venido exigiendo a los locales comerciales que están en una división horizontal que contribuyan en aquellos gastos generales, no individualizables, que les correspondan afrontar conforme a su cuota de participación en el edificio, este acto no es capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios, y por tanto tienen que pagar, aunque antes no sé hubiese exigido.
Para dejar de hacer frentes a los gastos que así establecen los títulos constitutivos, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios que lo modifique.
¿Participan los locales con los gastos del administrador?
Si en los estatutos no aparece nada sobre la administración, debe de entenderse que este concepto, es un GASTO GENERAL, y debe de pagarse según los coeficientes de cada una de las viviendas y locales, viendo recogido en la propia Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.2 que dice textualmente lo siguiente: «2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.».
La jurisprudencia viene señalando que los gastos de administración tienen la naturaleza de gasto general y como tal repercutible sobre todos los propietarios (locales y viviendas) de las fincas con arreglo a sus cuotas de participación, ya que se trata de un beneficio de todos, para cada uno de los componentes de la comunidad de propietarios, por lo que se reputa como gasto general para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble.
Si bien es cierto, es bastante habitual que los administradores de fincas asignemos los gastos de administración al grupo de reparto de gastos “todos iguales”, sobre la base de que los honorarios del administrador se han fijado en base a un precio unitario por predio, pero ojo: los gastos de administración no son individualizables, son generales, por tanto, va a coeficientes y no partes iguales. Se admitirá otro sistema de reparto si existe un acuerdo unánime donde se admita que los gastos de administración puedan repartirse conforme a otro criterio que no sea el coeficiente.
Para ello destacamos lo que dice la Audiencia Provincial de Madrid de 30/3/2007 “no debemos olvidar que los propietarios se ven beneficiados por la labor del administrador en función de su coeficiente de participación en la Comunidad, ya que al mismo le corresponde a) velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares, c) atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios y d) ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes, por lo que aquellos propietarios que tienen mayor responsabilidad en los elementos comunes resultarían injustamente beneficiados si se dividiera este gasto por partes iguales”.
Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en Google ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.
pago gastos de comunidad de in local dividido por el nunero de locales no proporcionalmente.
puedo cambiar esta situación?
Buenos días, en principio lo que se deberia de dividir es el coef. de participacion entre el numero de locales, en fución de sus metros. La suma total no puede exceder del coef. de participación incial. Asi pues, no habria ningún problema y no cambiaria la situación, simplemente se ajustaria la cuota al nuevo coef.
Espero haberte ayuda. Cualquier duda puedes llamarnos.
Buenos días. Un local comercial( un bajo), sin suelo ni techo, sin comunicación por el portal ni la escalera del edificio, sin luz ni agua( del edificio), sin gastos limpieza ni mantenimiento, con entrada independiente, propia. Pueden subirle la cuota el administrador en función del coeficiente solo por ser parte , independiente, del inmueble. Que contrapartida se está pagando,.?
Estimada Carmen, la cuota de participación no se puede subir/bajar, salvo que se modifiquen los estatutos, aprobados por unanimidad de los propietarios, con su correspondiente registro de la propiedad. Por otra parte, se tendría que ver si estáis pagando una cuota fija o por coeficientes. En tu caso, y para ver en que estas obligada a participar, te recomiendo que revises las escrituras de obra nueva a estatutos. Aquí te informará de como se distribuyen los gastos y en que coeficientes de participación. Nota: puedes pedir copia en el Registro de la propiedad que corresponda.
somos una comunidad de propietarios firmados por dos bajos diez viviendas (dos por planta) y dos áticos, tanto los pisos como los áticos pagamos una cuota de comunidad igual para cada vivienda, los bajos no pagan ningún tipo de cuota. En el acta Constitución de la comunidad se exoneró a los bajos de los gastos de limpieza y luz al no tener acceso al portal ni a los pisos, así mismo tenemos un seguro de la comunidad que los bajos no pagan porque dicen que ya tienen sus bajos asegurados, uno es, un garaje de coches y el otro es un bar.Mi pregunta es: Están obligados los propietarios de los bajos a pagar la parte correspondiente del Seguros de la comunidad? Cuando hay obras que afectan a partes comunes, pagan según cuota de participación.
Estimado Juan José,
Fijaros bien en los estatutos. Aquí nos dirá si solo pagan gastos extraordinarios (fachadas, bajantes…), o si pagan tanto extraordinarios como ordinarios (todo lo relacionado con los gastos de la escalera, luz, agua, ascensor). Pero siempre participar en los seguros de la comunidad, las vivienda también tienen su seguro privado, y esto no exonera de pagar el comunitario. No es excusa. Sobre las obras participan en lo que afecte a envolvente de la comunidad (fachada, cubierta, deslunados…) y bajantes. Estos son gastos extraordinarios, por tanto les tocaría pagar con arreglo a su coeficiente de participación.
Espero haberte ayudado. Cualquier duda, siempre puedes llamarnos.
hola buenos días estoy pensando en comprar un local en un bloque de viviendas que no tiene acceso al portal, los vecinos están pensando en colocar un ascensor. Estoy obligado a pagar parte de la derrama ? gracias
Estimado Javier,
Los bajos participan en la instalación de nuevo ascensor como cota cero, con independencia si tienes o no acceso al patio. Tienes que pagar la derrama, en tu coeficiente de participación, otra cosa es que la Junta pueda decidir que tu no participes.
Espero haberte ayudado. Cualquier duda, siempre puedes llamarnos.
somos una comunidad de propietarios que tiene un local, el local nos reclama las cuotas pagadas de comunidad ya que dice que solo le corresponde pagar el seguro de la comunidad y los gastos de administrador a partes iguales.
el local no tiene entrada por la comunidad pero si tiene contador de agua, que gastos legalmente le corresponde pagar aparte de las derramas de obras y seguro de la comunidad.
Estimado Llero,
Fijaros bien en los estatutos. Aquí nos dirá si solo pagan gastos extraordinarios (fachadas, bajantes…), o si pagan tanto extraordinarios como ordinarios (todo lo relacionado con los gastos de la escalera, luz, agua, ascensor). Pero siempre participar en los seguros de la comunidad como gastos de administrador.
Espero haberte ayudado. Cualquier duda, siempre puedes llamarnos.
Hola, soy Julián y mi pregunta es la siguiente, yo soy el Presidente de mi bloque de vecinos y tenemos dos locales, tenemos que poner la puerta del bloque nueva y tenemos que dar cada vecino una derrama de 250€ y mi pregunta es; Los dos dueños de los locales están obligados a poner también la derrama de 250€, gracias.
Buenas tardes Julián, esa puerta da servicio a los locales también o solo a las viviendas?. Si es la puerta del zaguán y los locales no participan en gastos de escalera, en principio no entrarían, otra cosa es, que esa puerta también de servicio a los locales, no sé si para acceder a los locales tienen que pasar por dicha puerta, por ejemplo.
Espero haberte ayudado.
Hola,
Hemos adquirido unos locales de un edificio de los años 50, la cuota de participación es superior a la de los pisos, un17,85 frente a un 11,90 de los pisos. ¿esto es normal? ¿se puede solicitar una modificación?.
Gracias.
Estimado Enrique,
Es elevada, puedes plantear a la junta que se modifiquen y ase ajusten a la realidad del inmueble, recuerda que para ello, se necesita la aprobación de la unanimidad de todos los propietarios ya que se modifica el titulo constitutivo. Si no se alcanzará la unanimidad, solo queda recurrir a los tribunales para defender tu caso
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial..
Buenas tardes ,soy J.José, se puede instalar un ascensor fuera de la superficie catastral?, soy propietario de uno de los bajos y se voto en JGO su instalación por mayoría simple .
Estimado Juan José,
Lo primero es que la votación para la aprobación de la instalación es de la mayoría del total de los propietarios, no mayoría simple. Para instalar fuera el ascensor, reconcomiendo que un técnico competente lo consulte en el ayuntamiento donde se encuentra situado el edificio, a lo mejor no está permitido aunque lo haya aprobado la junta.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Local comercial con salida y alcantarillado independiente, ¿participa en los gastos de reparación o sustitución de los bajantes del edificio?
Estimado Annco
Lo primero es consultar los estatutos de la comunidad, por otra parte, tal y como explicaba en otra consulta similar sobre los bajos que están exonerados o no a contribuir al sostenimiento y gastos de conservación y reparación del portal y escaleras, se refiere en el 90% de los gastos a gastos ordinarios como: luz, agua, pintar escalera, limpieza… sin embargo, hay una diferencia importante cuando se trata de gastos extraordinarios, como los relacionados con obras en fachadas, bajantes, cubiertas… En estos casos, los propietarios de los bajos exonerados sí están obligados a participar y contribuir económicamente. La razón detrás de esta obligación es que las obras de este tipo benefician a todo el edificio, incluidos los bajos, y son considerados gastos necesarios para la conservación y seguridad general del inmueble.
Es importante entender que los gastos extraordinarios son aquellos que no son parte de los gastos regulares y ordinarios de mantenimiento. Estos gastos son menos frecuentes, pero se consideran necesarios para garantizar la integridad y la estética del edificio en su conjunto.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Hola soy Ana Mª , tengo un local comercial, en donde la escritura de 1978 especifica que el local por tener acceso directo esta exento de pagar conservación de portales y escaleras.
Esto puede cambiar, y exigirme mas gastos yo pago la parte proporcional del seguro y algun gasto mas. como vado, etc,
Y pueden retroceder, hasta el año 2021, estando al día de mis cuotas.
Un saludo Ana Mª Gil
Estimada Ana,
Los gastos a los que los bajos tienen que participar, antes consulta los estatutos por si dice lo contrario, es generalmente gastos extraordinario: mantenimiento de fachada, cubiertas…
Tendríamos que analizar que gastos te están exigiendo. El seguro comunitario, revisión de extintores, comisiones bancarias… participan todos.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenas tardes,tengo un bajo comercial,arriba nueve viviendas, ahora van a canviar las barandillas del balcón de las nueve viviendas. Tengo derecho a pagar dicha derrama, gracias
Estimada Lope,
Salvo que en los estatutos te exoneren de contribuir, las barandillas forman parte de la fachada, y es obligación es de todos, la conservación y mantenimiento del edificio. Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Los locales comerciales de una finca la cual tiene servicio de portería (portero físico) están obligados a pagar por dicho servicio en función de su coeficiente de participación de la finca. Gracias por su respuesta.
Estimado Carlos,
Lo primero que hay que ver es si en los estatutos de la comunidad pone algo al respecto del servicio de portería. Por otra parte, se tiene que ver si este servicio es nuevo o como se aprobó en junta. Es importante, ya que quiere unas mayorías especiales. Se tendría que estudiar detenidamente el caso en concreto.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenos días
En el caso de un local comercial alquilado, quién está obligado al pago de los gastos de comunidad? Arrendador o arrendatario?
Muchas gracias de antemano
Estimada Ana,
El obligado al pago frente a la comunidad, siempre es el propietario. No se entra en si hay una acuerdo privado entre arrendador y arrendatario.
En caso de que no pague el inquilino, aunque en el contrato de alquiler así lo ponga, el responsable es el propietario.
Estimada Manuel,
Si buscamos el sentido común de los gastos que el Administrador te está aplicando, son correctos: el gasto del IRPF forma parte de sus honorarios profesionales, sobre el fondo que se pretende crear, deberá de utilizarse para gastos extraordinarios para la conservación del edificio, como fachada, por ejemplo, y gastos ordinarios, de los que los bajos están exonerados.
Sobre los gastos bancarios, entiendo de es un gasto en el que participan todos, pues se generan comisiones para todos, incluidos los bajos.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenos días, soy propietario de un local en una comunidad de propietarios donde el Título Constitutivo de obra nueva me excluye pagar los gastos comunes de conservación, limpieza y alumbrado del portal de entrada al edificio y escaleras, y no disfrutaré de tales elementos comunes, así lo redacta. Hasta el día de hoy he contribuido a los gastos de Seguro y Administración pero a partir de este mes me informa el Sr. Administrador que he de pagar también la parte proporcional de IRPF administración, los gastos bancarios y el fondo de reserva. ¿debo pagar estos conceptos aludiendo a que son generales?
Estimada Manuel,
Si buscamos el sentido común de los gastos que el Administrador te está aplicando, son correctos: el gasto del IRPF forma parte de sus honorarios profesionales, sobre el fondo que se pretende crear, deberá de utilizarse para gastos extraordinarios para la conservación del edificio, como fachada, por ejemplo, y gastos ordinarios, de los que los bajos están exonerados.
Sobre los gastos bancarios, entiendo de es un gasto en el que participan todos, pues se generan comisiones para todos, incluidos los bajos.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenos días, tengo un local comercial (sin acceso a portal ni escalera). En una junta de propietarios (a la que no me convocaron) se decidió poner ascensor y se aprobó incluso presupuestos. En dicho presupuesto aparentemente (no me lo han enviado) creo que se quiere cambiar la escalera, portal e incluso portero automático. Debo hacer frente a todos los gastos? El ascensor entiendo que sí, pero a los gastos de escalera, rellano, portero automático? No voy a hacer uso de nada de ello. Gracias!
Estimada Amaia,
De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cada propietario está obligado a contribuir a los gastos comunes de la comunidad en función de su cuota de participación, salvo que los estatutos o acuerdos de la comunidad establezcan lo contrario.
No obstante, hay ciertas excepciones y matizaciones:
Instalación del ascensor : Dado que se considera una mejora para la comunidad, usted estaría obligado a contribuir a este gasto aunque no haga uso directo del ascensor. Esta obligación se basa en el hecho de que la instalación del ascensor podría revalorizar el valor de todas las propiedades, incluido su local.
Cambios en escalera, rellano y portero automático : Si estas reformas no afectan directamente a su local y no se beneficiará de ellas de ninguna manera, podría argumentarse que no debería contribuir a estos gastos específicos. Sobre todo si no se le convocó a la Junta de Propietarios donde se tomó la decisión, usted podría impugnar el acuerdo en un plazo de tres meses desde que tuvo conocimiento de dicho acuerdo (o desde su celebración si no se le notificó).
Convocatoria a la Junta : Es un deber de la comunidad asegurarse de que todos los propietarios estén adecuadamente notificados de la convocatoria para la Junta de Propietarios. Si no fue convocado, eso ya es motivo para impugnar cualquier acuerdo adoptado en dicha junta.
Mi recomendación sería que en primer lugar resolver intente el asunto de forma amistosa, dialogando con la comunidad o el presidente y explicando su situación. Si no se llega a un acuerdo o no se le ofrece una respuesta satisfactoria, sería conveniente considerar la opción de impugnar los acuerdos de la junta, especialmente si considera que se le está imponiendo una carga económica injusta.
Espero que esta información te haya sido útil. Quedo a tu disposición para cualquier consulta adicional.
Recibe un cordial saludo,
Buenas noches:
Un local al que se accede únicamente desde la vía pública pero tiene buzón en el interior del edificio; y en estatutos dice: “Quedan excluidos de contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento del portal y escalera del edificio, por no utilizarlos, el local comercial del edificio”. ¿El tener buzón en el edificio haría que se pagara gastos de conservación y mantenimiento del portal y escalera?
Muchas gracias.
Estimado Pedro,
Al acceder al portal, ya usas la llave, paso por el portal (se ensucia), gasto de luz…entiendo que al hacer uso, si que deberías de contribuir, otra cosa es que te coloques el buzón en tu local y ya no accedas al interior del portal, por tanto, tal y como dicen los estatutos, no tendrías obligación de participar.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenos días, en nuestra finca hay do locales sin acceso a ellos por la entrada a la comunidad, aúnque tienen sus servicios, contadores y aire acondicionado dentro de ella, tenemos que hacer una derrama en la entrada por barrera arquitectónica, rampa y puerta, deben aportar su coeficiente, como todos los vecinos?
Estimada Isidro,
Lo primero es consultar los estatutos de la comunidad para ver como se reparte el gastos entre los diferentes copropietarios, que en la mayoría de los casos es por coeficientes de participación. Si fuese el caso, los bajos participarían arreglo a coeficientes de participación, como el resto de vecinos, especialmente en los gastos extraordinarios.
En junta se puede aprobar, por unanimidad, cambiar la forma de pago, modificando el título constitutivo.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
hola queria preguntar tengo un local bajo comercial sin acceso al portal ni elementos comunes de ningun tipo en mis escrituras de compraventa pone que estoy exento de todo gasto comunitario …me pueden exigir a pagar la comunidad?
Estimada Francisco,
Lo primero es consultar los estatutos de la comunidad, por otra parte, tal y como explicaba en otra consulta similar sobre los bajos que están exonerados o no a contribuir al sostenimiento y gastos de conservación y reparación del portal y escaleras, se refiere en el 90% de los gastos a gastos ordinarios como: luz, agua, pintar escalera, limpieza… sin embargo, hay una diferencia importante cuando se trata de gastos extraordinarios, como los relacionados con obras en fachadas, bajantes, cubiertas… En estos casos, los propietarios de los bajos exonerados sí están obligados a participar y contribuir económicamente. La razón detrás de esta obligación es que las obras de este tipo benefician a todo el edificio, incluidos los bajos, y son considerados gastos necesarios para la conservación y seguridad general del inmueble.
Es importante entender que los gastos extraordinarios son aquellos que no son parte de los gastos regulares y ordinarios de mantenimiento. Estos gastos son menos frecuentes, pero se consideran necesarios para garantizar la integridad y la estética del edificio en su conjunto.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenas, quisiera saber en qué considera el TS que la instalación de un ascensor beneficia a un bajo comercial o en qué se revaloriza… Qué aporta el ascensor a un cliente, imagen comercial..si ni siquiera se ve o se usa?
Se podría tumbar esa jurisprudencia en un hipotético caso? ( no se de Derecho). Gracias.
Estimada Isabel
La Ley de Propiedad Horizontal en España regula aspectos relacionados con la propiedad de pisos o locales en un edificio y la convivencia entre los vecinos. En relación a tu consulta sobre la instalación de ascensores y su beneficio para un local comercial en la planta baja, hay varios puntos a considerar.
Beneficio de la Instalación del Ascensor : La jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) en España ha considerado que la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios puede revalorizar todos los inmuebles del edificio, incluyendo los bajos comerciales. Esto se debe a que un ascensor mejore la accesibilidad y la imagen del edificio en su conjunto, lo que puede ser atractivo para los clientes o visitantes del local comercial. Además, para personas con movilidad reducida o familias con carritos de bebé, por ejemplo, la existencia de un ascensor puede ser un factor determinante a la hora de elegir un local comercial.
Revalorización del Local Comercial : Aunque el ascensor no se utiliza directamente en el bajo comercial, la mejora general de accesibilidad y estética del edificio puede contribuir a una percepción más positiva del mismo. Esto puede traducirse en una mayor atracción de clientes y, por ende, una potencial revalorización del local comercial.
Impugnación de la Jurisprudencia : Tumbar una jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo es un proceso complejo y requiere argumentos jurídicos sólidos. Generalmente, esto implicaría llevar a cabo un caso similar ante el TS y demostrar que las circunstancias del caso concreto son sustancialmente diferentes a los casos anteriores o que existen nuevas consideraciones legales o fácticas que justifican un cambio en la interpretación de la ley.
Costes de la Instalación y Cuotas de la Comunidad : En cuanto a los costos de instalación de un ascensor y las cuotas de mantenimiento, estos suelen repartirse entre todos los propietarios según su coeficiente de participación en la comunidad, a menos que los estatutos de la comunidad. dispongan lo contrario. Esto incluye a los propietarios de locales comerciales.
En resumen, la jurisprudencia del TS ha considerado que la instalación de un ascensor beneficia a todos los inmuebles de un edificio, incluyendo los bajos comerciales, por la mejora de accesibilidad y la imagen general del edificio. Impugnar esta jurisprudencia requeriría un caso con circunstancias excepcionales y argumentos jurídicos robustos. Es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para explorar las opciones y estrategias legales específicas para un caso concreto.
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Voy a vender un local y se ha aprobado en junta hacer la fachada, me tengo yo que hacer cargo de ese pago o lo hace el comprador?
Estimada Ainhoa,
Sobre las derramas que ya se hayan generado hasta la fecha de la venta, te corresponden a ti, sobre las futuras, las aprobadas, pero todavía no vencidas, le toca al nuevo comprador.
Seria interesante dejarle claro al comprador de que hay una derrama pendiente, de la cual se tiene que hacer cargo, para evitar sorpresas.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenos días
Tenemos un local en cuya escritura de división horizontal figura la siguiente norma especial:
b) Los locales en planta baja, están exonerados totalmente de contribuir al sostenimiento y gastos de conservación y reparación del portal y escaleras, así como de su alumbrado eléctrico. La parte correspondiente a dichos gastos, será sufragada por los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, a prorrata del porcentaje que les queda atribuido.
Este año se ha producido rotura en las tuberías de conducción de agua de boca que da servicio a parte de las viviendas, suponiendo un gasto importante.
Añado que el local tiene su propio servicio de entrada de agua de boca, totalmente independiente de las viviendas.
Ahora nos piden que paguemos esa obra según nuestro coeficiente de participación y nosotros no tenemos claro que nos corresponda por la cláusula especial que he puesto más arriba.
¿Nos corresponde o no contribuir a ese gasto? ¿Cómo debemos actuar?
Estimada Elena,
Sobre los bajos que están exonerados a contribuir al sostenimiento y gastos de conservación y reparación del portal y escaleras, se refiere en el 90% de los gastos a gastos ordinarios como: luz, agua, pintar escalera, limpieza… sin embargo, hay una diferencia importante cuando se trata de gastos extraordinarios, como los relacionados con obras en fachadas, bajantes, cubiertas… En estos casos, los propietarios de los bajos exonerados sí están obligados a participar y contribuir económicamente. La razón detrás de esta obligación es que las obras de este tipo benefician a todo el edificio, incluidos los bajos, y son considerados gastos necesarios para la conservación y seguridad general del inmueble.
Es importante entender que los gastos extraordinarios son aquellos que no son parte de los gastos regulares y ordinarios de mantenimiento. Estos gastos son menos frecuentes, pero se consideran necesarios para garantizar la integridad y la estética del edificio en su conjunto.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Buenas noches.
Acabo de comprar un local dentro de un comunidad, este no tiene ni luz ni agua, estoy obligada a pagar la comunidad. Mi duda es l siguiente, la comunidad debe hacerse cargo de dicha instalación? Entiendo que el alta y gastos son por mi cuenta, pero el servicio? Por cuenta de quién es??
Muchas gracias
Estimada Diana,
Es fundamental revisar los estatutos de la comunidad. Generalmente, cualquier instalación que sea de carácter privado y destinada exclusivamente al uso del propietario debe ser costeada por él mismo. Sin embargo, si dicha instalación va a un beneficiario o ser usada por la comunidad en conjunto, los gastos deben ser compartidos entre todos los propietarios.
En los estatutos, además, encontrará información específica sobre las obligaciones y derechos que corresponden a los locales comerciales dentro de la comunidad.
Espero que esta información te sea de ayuda. Si tienes más dudas o preguntas, por favor, házmelo saber. Estamos a tu disposición para asistirte.
Reciba un cordial saludo.
Somos una comunidad de propietarios y tenemos unos locales en los bajos de edificio los cuales se asceden a ellos a traves de un pasillo o zona comunitaria,pues bien nos estan instalando en uno de ellos una cafeteria y su propietario nos esta solicitando la instalación de una terraza con mesas en dicho pasillo,comentar que este propietario no paga comunidad y solo paga la parte del segurio y administración,mi pregunta es la siguiente puede este propietario tomar la zoma comun sin permiso de la comunidad ?
O puede instarlar una terraza externa si se la concede el ayuntamiento y sin permiso de .os vecinos afectados?
Estimado Antonio
El tema que nos plantea es sumamente relevante en el ámbito de la propiedad horizontal. A continuación, te expongo algunos puntos clave en relación a tu consulta:
Uso de elementos comunes : Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), para que un propietario pueda hacer uso privativo de un elemento común (en este caso, el pasillo o zona comunitaria para instalar una terraza) se requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios, adoptados con una mayoría cualificada. Esta mayoría suele ser de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representan tres quintas partes de las cuotas de participación. Sin embargo, recomendaría revisar tanto los estatutos de la comunidad como la legislación local, ya que pueden establecer condiciones específicas.
Obligaciones de pago : El hecho de que el propietario del local no pague la totalidad de las cuotas de la comunidad, limitándose a abonar solo la parte del seguro y administración, no le exime de sus responsabilidades ni le otorga derechos adicionales sobre los elementos comunes.
Permiso del ayuntamiento : Aunque el ayuntamiento pueda conceder una licencia para instalar una terraza externa, esto no exime al propietario del local de obtener el permiso de la comunidad de propietarios. La autorización municipal y la autorización comunitaria son dos procesos distintos y ambos son necesarios. Un permiso municipal no invalida o sustituye la necesidad de aprobación por parte de la Junta de Propietarios.
Aprobación en Junta : Como mencioné anteriormente, para realizar cualquier tipo de utilización de elementos comunes o arrendamientos que afecten a estos, es necesario que se apruebe en Junta. Este es un principio fundamental en la propiedad horizontal para proteger los derechos de todos los propietarios y asegurar el adecuado uso y disfrute de las zonas comunes.
Te recomendaría que, antes de tomar cualquier decisión o acción, consultes con un abogado especializado en propiedad horizontal en tu jurisdicción, para que te pueda ofrecer una orientación adecuada a las particularidades de tu caso.
Espero que esta información te haya sido de utilidad. Quedo a tu disposición para cualquier consulta adicional.
Muy buenas.
Soy propietario de un bajo, el cual no tiene acceso al portal de dos pisos mas de los que consta el edificio. La cuota de participación se estableció en el año 70, poniendo un 35 por cien a cada piso, y un 30 al bajo. El valor catastral de cada piso en comparación con el de bajo es de justo la mitad. Considero que la cuota de participación no está acorde con el valor asignado a un bajo (almacen) en comparación con una vivienda.
El problema surge, cuando se quiere hacer por parte de un propietario del piso superior, unas obras de aislamiento de la cubierta, y de limpieza de unas habitaciones que están justo debajo de esa cubierta, y que solo va a beneficiar al propietario de esas habitaciones. Yo entiendo que esas obras no son de seguridad de la cubierta, que si afectaría a todo el edificio, sino que son obras que únicamente va a beneficiar al propietario de esas habitaciones que se situan justo debajo de la cubierta.
Ahora pretende que el coste de este aislamiento se pague por todos los propietarios del edificio.
En principio, no estoy de acuerdo con los porcentajes establecidos, no se si habría manera de cambiarlos porque claro está no habrá unanimidad en el acuerdo. Y por otro lado, mi pregunta es si yo como propietario de un bajo, tengo que contribuir a los gastos de aislamiento de térmico de la cubierta cuando solo van a beneficiar al propietario de las habitaciones que están en la ultima planta.
Muchas gracias.
Un saludo
Estimado David,
El asunto que plantea toca varios puntos relevantes en la gestión y administración de comunidades de propietarios.
Cuotas de Participación : Las cuotas de participación se establecen en función de la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su ubicación interior o exterior, su situación y cualquier otra circunstancia relevante. Cambiar estas cuotas requiere la unanimidad de todos los propietarios. No obstante, si considera que la cuota asignada a su local no refleja adecuadamente su valor o características, sería recomendable realizar una evaluación profesional y buscar asesoramiento legal para explorar posibles vías de modificación.
Obras en Elementos Comunes : Si las obras de aislamiento en la cubierta tienen como finalidad mejorar o conservar la estructura y seguridad del edificio en su conjunto, entonces sí sería responsabilidad de todos los propietarios contribuir al pago, de acuerdo con sus cuotas de participación. En este sentido, la cubierta, aunque beneficia directamente más a los propietarios del último piso, es un elemento común y su correcto mantenimiento es responsabilidad de la comunidad.
Evaluación Profesional : Si hay dudas sobre la finalidad y alcance de las obras propuestas, te sugerimos que busques el consejo de un arquitecto o un técnico competente. Este profesional podrá evaluar si el aislamiento propuesto es esencial para la conservación del edificio o si, por el contrario, tiene un carácter meramente estético o de confort que solo beneficia al propietario de la última planta.
Revisión de Acuerdos y Actuaciones : Te recomendaría revisar las actas de las juntas donde se haya discutido y aprobado este proyecto de aislamiento. En función del tipo de obra (mejora, conservación, estética, etc.), se requerirán diferentes mayorías para su aprobación. Si la obra es de mejora y no de conservación necesaria, y si su costo excede la importación de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, cualquier propietario podría oponerse a ella en el plazo de 30 días desde la aprobación en junta, salvo que se haya decidido llevar a cabo la obra por unanimidad.
Asesoramiento Jurídico : Dada la complejidad y las implicaciones legales de este asunto, te recomendaría que busques el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal. Esta persona podrá recomendarle una visión detallada y orientarle sobre los mejores pasos a seguir.
En resumen, si el aislamiento de la cubierta tiene como finalidad la conservación o mejora estructural del edificio, corresponde a todos los propietarios sufragar el costo. Si no queda claro este propósito, la consulta a un arquitecto y la posterior revisión legal del asunto son esenciales.
Espero que esta información te haya sido útil. Quedo a tu disposición para cualquier consulta adicional.
Recibe un cordial saludo,
Hola, una consulta un local con entrada independiente debe contribuir con una derrama para la pintura e impermeabilización de la fachada que da a patio interior, cabe recalcar que el local no da a la fachada interior solo a la fachada externa.
Estimada Annie,
n relación a su consulta sobre la contribución de un local con entrada independiente a una derrama para la pintura e impermeabilización de la fachada que da al patio interior, le proporcione la siguiente información:
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), todos los propietarios, incluidos aquellos con locales comerciales, están obligados a contribuir a los gastos comunes de la comunidad, en proporción a su cuota de participación, salvo que los estatutos o acuerdos específicos de la comunidad. establecieron lo contrario.
Si bien su local no da directamente a la fachada interior que será objeto de obras, el mantenimiento y buen estado de las áreas comunes beneficiarán indirectamente a todas las unidades de propiedad al mantener y, en algunos casos, aumentar el valor de las propiedades. Por lo tanto, a menos que haya una disposición específica en los estatutos de su comunidad que lo exima de este tipo de gastos, deberá contribuir a la derrama en función de su cuota de participación.
Si tiene dudas sobre la proporción exacta o sobre cualquier otra cuestión relativa a su contribución, le sugerimos revisar los estatutos de su comunidad o consultar al administrador o presidente de la comunidad.
Estoy a su disposición para ofrecerle más asesoramiento y aclarar cualquier otra duda que pueda tener al respecto.
Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en : https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.
Somos una comunidad de 3 pisos y un local (un bajo con su propia entrada y sus contadores dentro del local). No utiliza nuestra porteria ni escalera. En este local antes hubo una tienda pero hace 6 años lo compró un particular, lo convertió en una vivienda y vive ahi sin cedula de habitabilidad. El local tiene 200 m2, incluyendo un sotano, y toda la superficie del edificio es de 465 m2. El dueño del local nunca ha pagado ni la cuota de comunidad, ni el seguro de la comunidad, ni ningun otro gasto. Dice que no está en nuestra comunidad de vecinos, está aparte y está exento porque tiene su propio seguro y no tiene nada en nuestra porteria. De hecho, tiene su antena de television en la terraza privada de uno de los vecinos. La instaló hace un tiempo con el permiso de este vecino (habia pedido al vecino que le hiciera este favor, el vecino no le cobra nada por tener su antena). Para instalar esta antena tuvo que entrar a nuestra porteria y al piso del vecino.
Entendemos que con antena o sin ella, está obligado a pagar al menos su parte proporcional del seguro, y de la administracion si decidimos contratarla, y seguramente algun otro gasto de la comunidad (no tenemos ascensor, solo pagamos la luz y la limpieza de la escalera). Ahora tenemos que instalar una nueva puerta de la porteria, lo que nos supone una derrama de 700 euros que dividimos entre los tres vecinos, no sé si esto se considera la mejora de la fachada y deberia participar el local en este gasto extraordinario tambien. De todas maneras, se niega a pagar cualquier cosa. No sabemos como debemos proceder en este caso, es una situacion irregular y tenemos que normalizarla. Como podemos reclamarle su parte de los gastos y el seguro? Y como se calcula su parte correspondiente? Por desgracia, actualmente no tenemos la defensa juridica contratada en nuestro seguro de la comunidad pero la vamos a añadir. No queremos ir por la via juridica porque nos supondria un gasto muy grande y dudamos mucho que podamos resolver el problema “a las buenas”, como nos ha mostrado una falta total de voluntad. Lo podriamos denunciar por vivir en un local comercial sin la cedula?
Estimada Vera,
La consulta que plantea es compleja y abarca varios aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal en España, así como cuestiones relacionadas con la normativa urbanística y de convivencia en comunidades de propietarios. Procederé a desglosar y responder a cada punto:
Inclusión del Local en la Comunidad de Propietarios : Según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios de pisos o locales que forman parte de un mismo edificio están, por defecto, incluidos en la comunidad de propietarios, independientemente de si usan o no elementos comunes como la portería o la escalera. Por tanto, el propietario del local estaría sujeto a las obligaciones comunitarias.
Pago de Gastos Comunes y Seguro de la Comunidad : Aunque el local tenga su propia entrada y servicios independientes, debe contribuir al pago de los gastos comunes, en proporción a su coeficiente de participación establecido en el título constitutivo de la comunidad o, en su defecto. , en la cuota que se haya fijado de forma equitativa. Esto incluye gastos como el seguro de la comunidad.
Uso del Local como Vivienda sin Cédula de Habitabilidad : El hecho de que se esté utilizando un local como vivienda sin la correspondiente cédula de habitabilidad podría ser irregular desde el punto de vista urbanístico. Esto, sin embargo, es una cuestión que compite a la administración local y no a la comunidad de propietarios.
Instalación de la Antena de Televisión : El permiso otorgado por un vecino para la instalación de una antena en su terraza privada es un acuerdo entre particulares. Sin embargo, si esta instalación afecta a elementos comunes o al aspecto externo del edificio, podría requerirse la aprobación de la comunidad.
Reparaciones y Mejoras en Elementos Comunes : Las derramas para reparaciones o mejoras en elementos comunes, como una nueva puerta en la portería, deben ser asumidas por todos los propietarios, incluido el del local, de acuerdo con su cuota de participación.
Reclamación de Gastos y Seguro : Para reclamarle al propietario del local su parte de los gastos y el seguro, la comunidad puede iniciar un procedimiento de reclamación de deudas. Si el propietario se niega a pagar, se podría proceder a una demanda judicial, aunque entiendo que prefiere evitar la vía judicial.
Cálculo de la Cuota del Local : La cuota que corresponde al local se calcula en función de su coeficiente de participación en los gastos comunes, que suele estar establecido en el título constitutivo de la comunidad o determinado en junta de propietarios.
Denuncia por Uso Irregular del Local : La comunidad de propietarios podría informar a la administración local sobre el uso irregular del local como vivienda sin cédula de habitabilidad. Esto sería independiente de las obligaciones del propietario dentro de la comunidad de vecinos.
En resumen, el propietario del local debería participar en los gastos comunes, incluido el seguro de la comunidad, y estar sujeto a las mismas obligaciones que el resto de los propietarios. Para proceder, se recomienda buscar asesoramiento legal especializado, especialmente si se decide avanzar hacia acciones legales. La inclusión de la cobertura de defensa jurídica en el seguro de la comunidad puede ser de gran ayuda en este proceso.
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Buenos días, vivo en un edificio de bajo y tres plantas, el del tercero ha hecho obra en el baño y ha movido lis tubos de la bajante ocasionando una fuga de agua que nos ha afectado al del primero y segundo piso.
Para acceder al arreglo han tenido que romper en la escalera un hueco.
El qué ocasionó la avería dice que lo tiene que pagar la comunidad, yo no estoy de acuerdo.
Podrían asesorarme?
Estimada Ángeles,
La situación que describe implica varias consideraciones según la Ley de Propiedad Horizontal en España. Aquí te explico los puntos clave:
Responsabilidad por Daños Causados por Obras Privativas : Según la Ley, el propietario que realiza obras en su vivienda (en este caso, el vecino del tercer piso) es responsable de los daños que estos causen a terceros. Si la obra en el baño ha causado una fuga que afectó a los pisos primero y segundo, el propietario del tercer piso sería responsable de reparar estos daños.
Reparaciones en Elementos Comunes para Acceder a Reparaciones en Viviendas Particulares : Si para reparar la fuga fue necesario romper un hueco en la escalera (un elemento común), la comunidad podría hacerse cargo de los costos de reparación de dicho elemento común, pero esto no exime al propietario que provocó el daño de su responsabilidad en los daños causados a las viviendas afectadas.
Acuerdo en Junta de Propietarios : Las decisiones sobre cómo manejar estos daños y reparaciones, incluyendo la posible distribución de costos, deben ser tomadas en una junta de propietarios. Es recomendable un acuerdo que esté en línea con lo que establece la Ley de búsqueda y lo más justo para todos los afectados.
Asesoramiento Legal : En casos donde no se llega a un acuerdo o hay discrepancias significativas sobre la interpretación de la ley, es aconsejable buscar asesoramiento legal. Un abogado especializado en propiedad horizontal puede ofrecer una opinión más detallada y específica según las circunstancias del caso.
En resumen, aunque la comunidad puede hacerse cargo de las reparaciones en elementos comunes, el propietario que provocó el daño (el del tercer piso en este caso) debería ser responsable de los daños causados a los pisos primero y segundo. La junta de propietarios debería discutir y acordar cómo proceder, y en caso de desacuerdo, buscar asesoramiento legal profesional.
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Buenos días,
Tengo un local /sótano sin acceso desde la porteria ni servicios, contadores, etc. nada de nada ya que es un sotano que discurre por debajo de toda una manzana, son tres escaleras y la entrada es por fachada de una de las fincas. Ahora después de 50 años una de las fincas nos dice que tenemos que participar en los gastos comunitarios.
En ninguna de las tres escaleras hemos participado en los gastos ya que así lo acordó mi padre cuando construyo el edificio.
Me han pedido escrito donde conste que se habia llegado a este acuerdo y no lo encuentro.
No hay estatutos en la escalera, y el registro no consta nada al respecto.
Pero entiendo que después de tantos años sin haber estado convocados para nada, y eso el administrador lo debe saber ya que él tiene que custodiar los archivos con todas sus actas, algún peso tendrá, algo significa que en todos estos años nunca fuesemos convocados. Algo querrá decir.
Gracias por su atención
Estimado vecino,
Primero, es importante saber que como administrador de fincas, uno de los deberes es custodio los libros de actas de la comunidad. Estos libros son fundamentales ya que en ellos se registran todos los acuerdos tomados en las juntas de propietarios. Su importancia radica en que proporciona una evidencia documentada de todas las decisiones y políticas adoptadas por la comunidad.
En relación con tu consulta específica sobre la exención de gastos, es crucial tener en cuenta que si dicha exención no está registrada en los libros de actas o no está contemplada en los estatutos de la comunidad, puede ser muy difícil demostrar su validez o aplicabilidad. En ausencia de esta documentación, no existe un fundamento legal claro para afirmar dicha exención.
Dicho esto, entiendo que tu situación puede ser particular y merece ser tratada con consideración. Mi recomendación sería llegar a un acuerdo con los demás vecinos. Esto implicaría discutir tu caso en una junta de propietarios y buscar una solución que sea justa y razonable para todas las partes involucradas.
Recuerde que el objetivo de la administración de la comunidad es garantizar el bienestar y la armonía entre todos los vecinos, siempre respetando el marco legal establecido por la Ley de Propiedad Horizontal.
No dudes en contactarme si necesitas más información o si deseas discutir tu situación más detalladamente.
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Buenos días,
En los estatutos de mi comunidad mi local aparece exento del contribuir al pago de gastos ordinarios de conservación y limpieza de la escalera, entre otros.
Se ha aprobado una derrama extraordinaria para pintar la escalera y se incluye el local al igual que las viviendas para pagar las cuotas según el coeficiente de cada uno.
Yo entiendo que es un gasto ordinario de mantenimiento y limpieza aunque no se haga asiduamente.
Podrían aclararme si como local he de participar en el pago.
Un saludo
Estimada Flora,
La consulta involucra la interpretación de los estatutos de la comunidad de propietarios y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España. La situación se centra en si el local, exento de contribuir a gastos ordinarios de conservación y limpieza de la escalera, debe participar en el pago de una derrama extraordinaria destinada a pintar la escalera.
Para abordar esta consulta, es importante considerar varios aspectos:
Definición de Gastos Ordinarios y Extraordinarios :
Los gastos ordinarios son aquellos necesarios para el adecuado mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Esto incluye la limpieza y el mantenimiento regular.
Los gastos extraordinarios, por otro lado, son aquellos que no se realizan de manera periódica y tienen como objetivo la realización de obras o el establecimiento de servicios comunes que no se consideran necesarios para el adecuado mantenimiento, conservación, seguridad y habitabilidad del inmueble.
Interpretación de los Estatutos de la Comunidad :
Es fundamental revisar los estatutos de la comunidad, ya que estos pueden establecer disposiciones específicas respecto a la contribución de locales y viviendas en diferentes tipos de gastos.
Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal :
Según la LPH, todos los propietarios están obligados a contribuir, con arreglo a su respectivo coeficiente de participación, en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
La ley también establece que se debe respetar lo dispuesto en los estatutos de la comunidad, siempre y cuando no contradigan lo establecido en la propia LPH.
En este caso específico, si los estatutos eximen al local del pago de gastos ordinarios de conservación y limpieza, habría que determinar si la pintura de la escalera se considera un gasto ordinario o extraordinario. Si la pintura de la escalera se considera un mantenimiento regular y necesario para la conservación del inmueble, podría argumentarse que se trata de un gasto ordinario, y por lo tanto, el local estaría exento bajo los estatutos.
Sin embargo, si la pintura se considera una mejora o una reparación no regular, podría clasificarse como un gasto extraordinario, en cuyo caso el local tendría que contribuir según su coeficiente de participación, a menos que los estatutos dispongan lo contrario.
Es recomendable que la comunidad de propietarios consulte con un profesional legal especializado en propiedad horizontal para una interpretación adecuada de los estatutos y la ley, y así determinar la obligación del local en esta situación específica.
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Hola, una consulta tengo una planta principal con escalera unica e independiente, con cuota de participacion del mismo coeficiente que tiene cada planta del edificio viviendas, queremos hacer divisiones y crear nuevas entidades (el titulo constitutivo asi lo refleja que se puede hacer), pero nos interesaria entrar por la escalera principal, comun de todo el edificio. Los vecinos me pueden negar el acceso? (Decir que tenemos los contadores dentro de la escalera principal) gracias
Estimada María,
La consulta que plantea está relacionada con la Ley de Propiedad Horizontal en España y trata sobre la división de una propiedad y el uso de elementos comunes, en este caso, la escalera principal del edificio. Para responder a tu pregunta, es importante considerar varios aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal:
División de la Propiedad y Título Constitutivo : Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, cualquier modificación en el inmueble que altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o que afecte a los derechos de otro propietario , requiere el consentimiento unánime de la comunidad. Esto incluye la división de una propiedad en nuevas entidades. Si el título constitutivo permite explícitamente esta división, es un punto a favor, pero aún puede requerir la aprobación de la comunidad de propietarios.
Uso de Elementos Comunes (Escalera Principal) : El artículo 7 de la misma ley establece que cada propietario puede usar los elementos comunes de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás propietarios usarlos según su destino. Querer acceder a las nuevas entidades a través de la escalera principal es un cambio en el uso de un elemento común. Aunque tengas los contadores en esa escalera, no te da automáticamente el derecho a cambiar su uso para acceder a nuevas propiedades.
Consentimiento de la Comunidad de Propietarios : Para realizar estos cambios, probablemente necesitará el consentimiento de la comunidad de propietarios. La negativa de los vecinos a permitir el acceso por la escalera principal podría estar justificada si se considera que altera significativamente las condiciones de uso o la seguridad del edificio.
Modificaciones y Acuerdos : Cualquier modificación en el uso o estructura del edificio debe ser acordada en junta de propietarios y reflejarse en acta. Si los vecinos niegan el acceso, sería conveniente buscar una solución que satisfaga a todas las partes implicadas, quizás con la ayuda de mediación o asesoramiento legal.
Es recomendable que consulte con un abogado especializado en propiedad horizontal para revisar el caso específico, especialmente el título constitutivo y las posibilidades de acuerdo con la comunidad de propietarios. Cada situación es única y puede requerir un análisis detallado de la ley y de los documentos del edificio.
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Buenas tardes
Un bar de la comunidad va a realizar obras , ampliación, y tiene salida de humos cuando se realizo la construcción de la comunidad. Ahora la normativa le exige otro tipo de salida de humos. En las escrituras consta que la comunidad no se puede negar. La pregunta es la siguiente. La comunidad debe abonar parte de esa salida de humos nueva? La vieja no la puede utilizar por sección y por el tipo de material, amianto. Gracias
Estimado Oscar,
La Ley de Propiedad Horizontal de España aborda diversas situaciones relacionadas con las comunidades de propietarios y las modificaciones en elementos comunes o privativos. Para responder a tu consulta sobre si la comunidad debe abonar parte de los costes de la nueva salida de humos de un bar, consideraremos varios aspectos clave de la ley:
Modificaciones en Elementos Comunes: Si la nueva salida de humos requiere modificaciones en elementos comunes de la comunidad, es necesario obtener el acuerdo de la junta de propietarios. Esto se debe hacer a través de una votación en la que se requiere la mayoría de los propietarios y cuotas de participación.
Escrituras de la Comunidad: Es fundamental revisar lo que establecen las escrituras. Si en ellas se indica que la comunidad no se puede negar a ciertas modificaciones relacionadas con el local del bar, esto debe interpretarse en el contexto de la ley y las normativas actuales.
Normativa Vigente: Las normativas sobre salidas de humos pueden cambiar y es importante cumplir con las regulaciones actuales. Si la normativa exige un tipo específico de salida de humos que difiere del existente, es responsabilidad del propietario del local (en este caso, el bar) realizar las modificaciones necesarias para cumplir con la ley.
Costes de Modificación: Generalmente, los costes asociados con la adaptación o modificación de elementos privativos para cumplir con nuevas normativas suelen ser responsabilidad del propietario del local o elemento privativo. Sin embargo, si las modificaciones benefician a toda la comunidad o son necesarias para el mantenimiento adecuado de elementos comunes, podría argumentarse que la comunidad debe participar en los costes.
Asbesto (Amianto): Si la salida de humos actual contiene amianto, su sustitución no solo es una cuestión de cumplimiento normativo, sino también de salud pública. La retirada y sustitución de materiales con amianto deben realizarse siguiendo protocolos específicos y puede ser un punto a considerar en la decisión de la comunidad sobre la participación en los costes.
En resumen, si bien las escrituras de la comunidad indican que no se puede negar a ciertas modificaciones, la responsabilidad de asumir los costes de la nueva salida de humos dependerá de varios factores, como la naturaleza de las modificaciones, la normativa vigente, y las disposiciones específicas en las escrituras de la comunidad. Se recomienda revisar detalladamente las escrituras, consultar la normativa aplicable y, en caso de duda, buscar asesoramiento legal especializado en propiedad horizontal.
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