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Según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, los locales están obligados a pagar los gastos de comunidad al igual que cualquier otra finca registral independiente, y que forme parte de la comunidad. Los gastos más habituales suelen ser los de limpieza del portal, luz, agua o mantenimiento del ascensor. Además, “las cantidades se repartirán en función de la cuota de participación de cada piso y local”.

¿Los locales comerciales tienen que pagar gastos de comunidad aunque no hagan uso de escaleras, ascensores y limpieza entre otros?

Según esta norma, aunque los bajos comerciales no hagan uso de las escaleras, ascensores, limpieza, etc., deberán pagar su cuota correspondiente, porque “la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones”, tal y como expone la Ley de Propiedad Horizontal.

No obstante, la LPH indica una obligación genérica que puede ser modificada en el título Constitutivo o Escritura de División Horizontal, eximiendo a algún local en los Estatutos de participar en algunos gastos concretos. Esta liberación del pago se aplicaría solo y exclusivamente al gasto concreto, pero no a otro parecido o similar. Por lo tanto, se debe consultar la Escritura de División Horizontal para saber si se está exento de algún pago, por el contrario, estás obligado a la cuota de participación entera correspondiente a los gastos de la comunidad.

Son frecuentes en las Comunidades de propietarios las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales por el no uso de determinados elementos o servicios comunes.

Así podemos leer estatutos donde figura que los locales pertenecientes a una comunidad de propietarios están exentos de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del ascensor, alumbrado, limpieza de escaleras, etcétera…

Si no aparece la exoneración en el Título Constitutivo o en los Estatutos, no existe la misma.

La Sentencia nº 678/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de noviembre de 2016 insiste que si los estatutos declaran unos locales (sin acceso al portal ni escalera del inmueble) exentos de gastos de escalera y ascensor, no han de contribuir por los gastos ordinarios ni por los extraordinarios, como el caso de la reforma del ascensor o la sustitución de éste o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva. De no estar previsto en los estatutos o haber acuerdo unánime, la no utilización por un propietario de un servicio común no es causa que libere a su titular de pagar los gastos correspondientes.

Ahora bien, en materia de acuerdos de instalación de un ascensor, la doctrina jurisprudencial ha declarado que, cuando se trata de instalar un ascensor en un edificio que carece del mismo y que resulta necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a sufragar su coste (STS de 13 de noviembre de 2012). [j 10] En estos supuestos, la citada STS de 20 de octubre de 2010 [j 11] precisa que la existencia de cláusulas estatutarias que exoneren del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias no debe interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

Por último, cabe aclarar que si por ignorancia, inercia, u otra razón no se ha venido exigiendo a los locales comerciales que están en una división horizontal que contribuyan en aquellos gastos generales, no individualizables, que les correspondan afrontar conforme a su cuota de participación en el edificio, este acto no es capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios, y por tanto tienen que pagar, aunque antes no sé hubiese exigido.

Para dejar de hacer frentes a los gastos que así establecen los títulos constitutivos, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios que lo modifique.

Los locales participan en gastos comunitatarios

¿Participan los locales con los gastos del administrador?

Si en los estatutos no aparece nada sobre la administración, debe de entenderse que este concepto, es un GASTO GENERAL, y debe de pagarse según los coeficientes de cada una de las viviendas y locales, viendo recogido en la propia Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.2 que dice textualmente lo siguiente: «2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.».

La jurisprudencia viene señalando que los gastos de administración tienen la naturaleza de gasto general y como tal repercutible sobre todos los propietarios (locales y viviendas) de las fincas con arreglo a sus cuotas de participación, ya que se trata de un beneficio de todos, para cada uno de los componentes de la comunidad de propietarios, por lo que se reputa como gasto general para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble.

Si bien es cierto, es bastante habitual que los administradores de fincas asignemos los gastos de administración al grupo de reparto de gastos “todos iguales”, sobre la base de que los honorarios del administrador se han fijado en base a un precio unitario por predio, pero ojo: los gastos de administración no son individualizables, son generales, por tanto, va a coeficientes y no partes iguales. Se admitirá otro sistema de reparto si existe un acuerdo unánime donde se admita que los gastos de administración puedan repartirse conforme a otro criterio que no sea el coeficiente.

Para ello destacamos lo que dice la Audiencia Provincial de Madrid de 30/3/2007 “no debemos olvidar que los propietarios se ven beneficiados por la labor del administrador en función de su coeficiente de participación en la Comunidad, ya que al mismo le corresponde a) velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares, c) atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios y d) ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes, por lo que aquellos propietarios que tienen mayor responsabilidad en los elementos comunes resultarían injustamente beneficiados si se dividiera este gasto por partes iguales”.

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