Con la finalidad de fomentar un ambiente adecuado y prevenir conflictos entre los propietarios de una comunidad, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece los derechos y responsabilidades que deben cumplir los miembros de la misma.
Las comunidades de propietarios se conforman por dueños de apartamentos, locales, garajes y otros elementos dentro de un edificio o urbanización. A menudo, lograr una convivencia pacífica y armoniosa entre los vecinos puede resultar un desafío debido a las diferentes personalidades y hábitos de cada uno.
Por lo general, cada comunidad de propietarios cuenta con sus propios estatutos internos que regulan la convivencia en el inmueble o complejo. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal establece una serie de derechos y deberes que los vecinos deben cumplir para asegurar el bienestar de todos.
Hoy vamos a ver concretamente las obligaciones que tiene el propitario de un inmueble que convive en una comunidad.
Obligación de respetar y conservar las zonas comunes
En una comunidad de propietarios, las zonas comunes son áreas compartidas por los propietarios, tales como patios, jardines, pasillos, ascensores y otros espacios similares. Es fundamental que los propietarios respeten estas zonas comunes, y se aseguren de mantenerlas en buen estado.
Los propietarios tienen la responsabilidad de cuidar y preservar las áreas comunes, y garantizar que otros miembros de la comunidad puedan utilizarlas sin ningún problema. Cabe destacar que, las instalaciones comunes no pueden ser utilizadas de tal manera que perjudiquen el uso de otros propietarios.
En el caso de comunidades con piscinas comunitarias, es especialmente importante respetar estas áreas y evitar un uso inadecuado, que pueda causar daños o incomodidades a otros miembros de la comunidad. En definitiva, el respeto y cuidado de las zonas comunes es una obligación fundamental de los propietarios en una comunidad de propietarios.
Pagos de las cuotas y estar al corriente de los pagos
Es obligatorio para todos los propietarios de una comunidad de propietarios estar al día con los pagos de las cuotas correspondientes. Esta es una de las responsabilidades de la comunidad de propietarios, para poder contribuir a los gastos generales del mantenimiento del edificio o urbanización, incluso si no se hacen uso de las áreas o elementos comunes.
Es importante señalar que cada propietario debe hacer el pago de las cuotas, según el porcentaje que le corresponde de su coeficiente de participación en la comunidad. Estas cuotas se dividen en cuotas ordinarias (como gastos de luz, agua, ascensor, limpieza, entre otros) y cuotas extraordinarias.
Las cuotas extraordinarias, también conocidas como derramas, son pagos adicionales que los propietarios deben realizar para hacer frente a gastos que no estaban previstos, como obras de mejora de las instalaciones o perfeccionamiento de la habitabilidad, entre otros. Es fundamental que todos los propietarios cumplan con sus obligaciones de pago para poder mantener en óptimas condiciones la comunidad de propietarios.
Respetar a los vencinos
Es importante que los propietarios respeten el derecho al descanso de sus vecinos en una comunidad de propietarios. Por esta razón, los estatutos de la comunidad establecen una hora determinada a partir de la cual no se permiten actividades que generen ruido, generalmente después de las 10 de la noche. No obstante, es posible que la asamblea de vecinos decida modificar este horario según las necesidades de la comunidad.
Asimismo, deben cumplir con las normas de convivencia establecidas por la comunidad y no realizar actividades que perjudiquen a los demás vecinos, como por ejemplo el uso inadecuado de las zonas comunes o el incumplimiento de las normas de higiene y limpieza.
Obligación de conservar la propiedad
Dentro de las obligaciones que tienen los propietarios en una comunidad de propietarios, encontramos la importante responsabilidad de conservar sus propiedades en las mejores condiciones, garantizando la habitabilidad, seguridad, accesibilidad y estructura de los mismos.
En consecuencia, la comunidad de propietarios deberá llevar a cabo las obras necesarias para asegurar el correcto mantenimiento del edificio y, en caso de no hacerlo, serán considerados responsables civiles si alguien resulta lesionado o dañado. Además, es importante mencionar que el administrador o presidente de la comunidad también podrían ser considerados responsables si no han cumplido con sus obligaciones de mantener la propiedad en condiciones adecuadas.
Obligación de asumir la presidencia
En una comunidad de propietarios, el cargo de presidente o presidenta es designado a través de una votación o sorteo en la junta de propietarios, o por una rotación de turnos. Si un propietario es elegido para este cargo, tiene la responsabilidad de aceptar el puesto. Sin embargo, existen excepciones a esta norma, como en el caso de que la persona tenga una causa justificada, como una enfermedad o discapacidad, en cuyo caso deberá informar al administrador de fincas.
Obligación de permitir la entrada a operarios y personal autorizado
Es una obligación fundamental de los propietarios permitir el acceso a los operarios y personal autorizado a sus viviendas para llevar a cabo las reparaciones y el mantenimiento necesario en las zonas comunes y en el edificio en su conjunto. De lo contrario, se podría comprometer la seguridad y el bienestar de todos los vecinos.
Además, los propietarios también deben facilitar la entrada de los técnicos encargados de realizar revisiones periódicas y obligatorias, como las inspecciones de gas o las revisiones del ascensor, para garantizar el correcto funcionamiento de las instalaciones y prevenir posibles accidentes.
En cualquier caso, los propietarios tienen derecho a recibir una notificación previa con la fecha y hora de la visita, salvo en casos de emergencia.
Asistir a las juntas de propietarios y votar en las decisiones que afecten a la comunidad
Asistir a las juntas de propietarios y votar en las decisiones que afecten a la comunidad es otra de las obligaciones que tienen los propietarios en una comunidad de vecinos. Las juntas son reuniones donde se toman decisiones importantes para la comunidad, como la aprobación de presupuestos, la elección del presidente y la aprobación de obras. Es importante que todos los propietarios asistan a estas juntas y participen en las decisiones que afectan a la comunidad.
Además, en caso de no poder asistir, se puede otorgar un poder a otra persona para que vote en su nombre. Es importante recordar que el no asistir o no delegar el voto puede suponer una falta grave por parte del propietario, lo que podría llevar a sanciones y multas. Por lo tanto, es recomendable que los propietarios estén al tanto de las fechas de las juntas y se aseguren de asistir o delegar su voto en caso de no poder hacerlo personalmente. De esta manera, podrán contribuir a la toma de decisiones que afectan a su comunidad de vecinos.
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qwe se puede hacer con los morosos
Estimada Mercedes,
Para gestionar situaciones con propietarios morosos en una comunidad de propietarios bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, existen varios mecanismos y procedimientos específicos destinados a reclamar las deudas y garantizar el cumplimiento de las obligaciones económicas. Aquí te detallo algunos pasos y medidas que se pueden tomar según la LPH:
1. Comunicación y Notificación
El primer paso suele ser intentar una solución amistosa. Esto implica enviar al propietario moroso una comunicación formal, preferiblemente por burofax o cualquier otro medio que permita acreditar su recepción, notificándole de su deuda con la comunidad. Esta comunicación debe incluir el detalle de las cuotas adeudadas, recordándole su obligación de pago según establece el artículo 9 de la LPH.
2. Acuerdo de la Junta de Propietarios
Si el intento de solución amistosa no prospera, el siguiente paso es llevar el tema de la deuda a la Junta de Propietarios. La Junta puede acordar tomar medidas adicionales, incluyendo la iniciación de acciones legales contra el propietario moroso. Para que un acuerdo de este tipo sea válido, debe ser tomado según los procedimientos y con el quórum adecuado establecido en la LPH.
3. Proceso Monitorio
El artículo 21 de la LPH establece el procedimiento para la reclamación judicial de deudas a través del proceso monitorio, específicamente diseñado para la rápida reclamación de deudas comunitarias. Este proceso permite a la comunidad de propietarios reclamar la deuda de forma eficaz y relativamente rápida ante los tribunales sin necesidad de un juicio tradicional, siempre que se acredite la deuda mediante la certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios y la cuantía adeudada, firmada por el presidente de la comunidad y el secretario.
4. Embargo de Bienes
Si el proceso monitorio concluye favorablemente para la comunidad y el deudor sigue sin pagar, se puede proceder al embargo de sus bienes hasta cubrir el monto de la deuda, más los intereses y costas judiciales.
5. Privación del Derecho al Voto
Según el artículo 15.2 de la LPH, los propietarios que se encuentren en mora en el pago de deudas vencidas a la comunidad no tendrán derecho a voto en las juntas de propietarios, aunque sí podrán asistir a las mismas. Esta medida busca incentivar el cumplimiento de las obligaciones económicas por parte de todos los propietarios.
Consideraciones Adicionales
Comunicación Continua: Mantener una comunicación fluida y transparente con el propietario moroso puede facilitar una solución amistosa.
Asesoramiento Legal: Es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal para asegurarse de que todas las acciones tomadas cumplen con la legislación vigente y maximizan las posibilidades de recuperar las deudas.
Aplicar estas medidas de forma adecuada y siguiendo los procedimientos legales puede ayudar a gestionar eficazmente los casos de morosidad en las comunidades de propietarios, protegiendo los intereses colectivos y asegurando el buen funcionamiento de la comunidad.
Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.
Buenos días, ¿Un administrador está obligado por ley a comunicar al menos en la junta general ordinaria de propietarios aquellas personas que adeudan cantidades y el importe de las mismas o no? Gracias
Estimada Tere,
Gracias por tu consulta. Según la Ley de Propiedad Horizontal, específicamente en el artículo 16, el administrador tiene la obligación de informar durante la junta general ordinaria sobre los propietarios que se encuentran en situación de morosidad y el importe exacto que adeudan. Esta información se debe incluir en el orden del día y debe ser comunicada a todos los propietarios para su conocimiento y para las acciones pertinentes que la comunidad decida tomar.
No dudes en contactarme si tienes más preguntas o necesitas aclaración adicional.
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¿Es obligatorio que el administrador informe con determinada periodicidad de las deudas de los vecinos, indicando cantidades concretas?
Estimada Tere,
En relación a tu pregunta sobre si es obligatorio que el administrador de fincas informe con determinada periodicidad de las deudas de los vecinos, indicando cantidades concretas, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España establece ciertas obligaciones generales para el administrador, pero no especifica una periodicidad obligatoria para informar sobre las deudas de los propietarios.
Según el artículo 20 de la LPH, entre las funciones del administrador se incluye la de “efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes”. También es responsable de “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”. Además, debe “actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”.
En la práctica, esto significa que el administrador debe mantener a la comunidad informada sobre el estado económico de la misma, lo que incluye las deudas de los vecinos. Normalmente, esto se realiza a través de los estados de cuentas o informes económicos que se presentan a la junta de propietarios, la cual debe reunirse al menos una vez al año según el artículo 16 de la LPH.
Por tanto, aunque la LPH no establece una periodicidad específica para informar sobre las deudas individuales de los vecinos, sí es práctica común y parte de la buena gestión que el administrador informe regularmente sobre la situación financiera de la comunidad, incluyendo las deudas. Este informe puede ser parte de la preparación para las reuniones anuales de la junta de propietarios o puede hacerse con más frecuencia si la junta lo considera necesario.
Es recomendable establecer en los estatutos de la comunidad o decidir en junta de propietarios una periodicidad concreta para estos informes, asegurándose siempre de cumplir con las normativas de protección de datos personales al tratar y divulgar información sobre deudas de los vecinos.
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Buenas, tenemos un vecino que carga su coche con una alargadera domestica de la luz del garaje, que como todos sabemos esa luz la paga la comunidad. Tenemos un garaje de 20 coches y estamos pagando bimensualmente 600€, cuando un informe realizado por electricistas nos dice que el consume mensual de este garaje debe ser de unos 75€.Tenemos otro vecino que se le ha detectado un congelador en su trastero.El vecino del coche dice que va a seguir cargándolo porque en la casa de coches le han dicho que esa alargadera es la homologada. Pensamos que ambos nos estan poniendo en peligro tanto a las personas como a nuestras viviendas. Ya hemos hecho reunión de comunidad pero ellos siguen haciendo caso omiso a las advertencias de la Cdad. Que pasos debemos seguir : ¿acudir a los tribunales ?. ¿ Cómo lo hacemos ? Muchas gracias ….
Estimado Jesús,
Para resolver la situación de los vecinos que están haciendo un uso indebido de las zonas comunes y poniendo en riesgo la seguridad, aquí están los pasos a seguir según la Ley de Propiedad Horizontal y otras normativas aplicables:
Notificación Formal:
Envíen una notificación formal a los vecinos involucrados, detallando las infracciones cometidas (uso indebido de la electricidad común para cargar el coche y uso de un congelador en el trastero) y los riesgos asociados. Incluyan los resultados del informe del electricista.
Reunión Extraordinaria:
Convocar una reunión extraordinaria de la comunidad para discutir estos problemas y votar sobre las acciones a tomar. Asegúrese de documentar todas las decisiones y acuerdos alcanzados.
Acciones Legales:
Si los vecinos continúan ignorando las advertencias y decisiones de la comunidad, pueden iniciar acciones legales. Según la Ley de Propiedad Horizontal, cualquier propietario puede ser demandado por el uso indebido de zonas comunes y por no cumplir con las decisiones de la comunidad [1].
Denuncia en el Ayuntamiento:
Pueden presentar una denuncia en el ayuntamiento o en la oficina de consumo local, informando sobre el uso indebido y los riesgos para la seguridad.
Procedimiento Judicial:
Para iniciar un procedimiento judicial, deben contratar a un abogado especializado en derecho de la propiedad horizontal. El abogado presentará una demanda civil contra los vecinos infractores, solicitando que cesen en su conducta y que paguen los costos adicionales de electricidad y cualquier otra reparación necesaria [5].
Medidas de Seguridad:
Consideren instalar medidas de seguridad adicionales en el garaje y trasteros para prevenir el uso indebido de la electricidad común.
En resumen, deben proceder con una combinación de acciones internas (notificaciones y reuniones) y, si es necesario, tomar medidas legales para resolver la situación y proteger la seguridad de la comunidad.
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Buenas tardes. Vivo en una comunidad de vecinos, donde hay patios a los cuales solo tienen acceso a los bajos de cada portal. Pues bien, una pareja, que se mudó hace un año a uno de estos bajos, tienen enclaustrados a 5 chihuahuas en la cocina, que da al patio comunitario. Los sacan a hacer sus necesidades a dicho patio comunitario, los dejan ladrar de forma constante y continua, y les da igual el horario; a las siete, a las tres de la tarde, a las doce… el olor que nos llega a los vecinos, no tiene descripción posible. No los sacan JAMÁS a la calle, y se muerden y hacen daño entre ellos. Escucharlos a todas horas (porque los dejan en la cocina, cuando no los sacan a hacer sus necesidades al patio, o cuando están cansados ellos mismos de escuchar los ladridos…), con su ventana abierta (imagínense 5 chihuahuas ladrando sin parar a todas horas), es agotador psicológicamente. Salgo a trabajar a las cuatro y media de la mañana, y me es imposible llegar a casa a la una y disfrutar de la tranquilidad de la zona ( porque antes lo era). Por supuesto, en verano, no hay siesta posible, porque se ponen a ladrar, los propietarios a gritarse, y el niño a llorar.
Sinceramente, esto raya lo indecible, y ya ha venido la policía en múltiples ocasiones por quejas de gritos y maltrato, por los perros, y por el olor que desprende el patio, que es de todos. Figúrense, que la vecina de arriba se ha mudado por esto, la del bajo, que es puerta con puerta igual, y muchos vecinos están quejándose siempre por el escándalo.
No sirve nada con ellos, y la policía solo da avisos.
Por favor, de una vecina desesperada de los nervios, les ruego me orienten para poder abrir la ventana en verano sin volverme loca, para que pueda salir a tender sin que los perros me dejen sorda, y para que pueda estar en mi casa sin cascos, porque no oigo nada más que a estos seres y sus pobres mascotas descuidadas.
Se lo agradezco mucho. Y perdón por todo el extenso texto, pero acaba con la cordura de más de uno.
Estimada Vanesa,
Entiendo la difícil situación que estás viviendo. Para abordar este problema, te recomiendo los siguientes pasos:
Comunicación formal: Presenta una queja por escrito al presidente de la comunidad y al administrador de fincas, detallando todos los problemas causados por los perros y sus dueños. Incluye la frecuencia y duración del ruido, así como el impacto en tu vida diaria.
Normativa y regulaciones: La Ley de Propiedad Horizontal permite establecer normas internas en la comunidad para regular la tenencia de animales domésticos, siempre y cuando no se perturbe la tranquilidad de los vecinos ni se causen daños a la propiedad común.
Contaminación acústica: Según la normativa sobre contaminación acústica, los ruidos excesivos, incluyendo los producidos por animales, deben mantenerse dentro de ciertos límites. Puedes verificar los detalles específicos en la normativa local de tu municipio.
Intervención de las autoridades: Continúa llamando a la policía cada vez que los perros causen disturbios. Solicita que se documenten todas las intervenciones para tener un registro de los incidentes.
Acción legal: Si las medidas anteriores no resuelven el problema, considera la posibilidad de tomar acciones legales. Un abogado especializado en propiedad horizontal y derechos de los vecinos puede asesorarte sobre cómo proceder, incluyendo la posibilidad de presentar una demanda por perturbación de la tranquilidad y el incumplimiento de las normativas comunitarias.
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con todas las inspecciones técnicas en regla puede un vecino moroso denunciar a la comunidad de vecinos alegando que las ventanas de la escalera se abren mi comunidad tiene 10 plantas con ascensor y a la escalera se accede por una puerta regulada contra incendios
Estimada María José,
Un vecino moroso tiene derecho a denunciar situaciones que considere peligrosas o irregulares en la comunidad, independientemente de su condición de morosidad. Sin embargo, es importante considerar los siguientes puntos:
Inspecciones Técnicas: Si todas las inspecciones técnicas obligatorias están en regla, incluyendo las de seguridad contra incendios, la comunidad está cumpliendo con sus obligaciones legales [2, 6].
Normativa Contra Incendios: La normativa contra incendios y las medidas de seguridad, como las puertas reguladas contra incendio, deben estar operativas y en buen estado. Esto incluye asegurarse de que las ventanas y puertas funcionen correctamente y no presenten riesgos adicionales [3].
Derechos de los Vecinos: Un vecino moroso no pierde el derecho a denunciar si percibe un riesgo real. La comunidad debe evaluar si las ventanas abiertas pueden suponer un peligro y tomar medidas correctivas si es necesario.
En resumen, un vecino moroso puede presentar una denuncia si considera que la apertura de las ventanas de la escalera representa un riesgo. La comunidad debe revisar y, si es necesario, ajustar las medidas de seguridad para garantizar el cumplimiento de la normativa y la seguridad de todos los residentes.
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