Ser parte de una comunidad de vecinos tiene desventajas, pero también ventajas. Si nos referimos a las ventajas cabe mencionar que los gastos de mantenimiento y acondicionamiento resultan más llevaderos debido a que cada uno forma parte del conjunto y tus gastos se reducen a una couta de participación según nombra la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta ventaja te permite no tener que afrontar el pago de la totalidad de una reforma o reparación, haciéndote cargo solo de la parte proporcional que corresponda a tu propiedad en base al porcentaje de participación en gastos comunes. En caso contrario, al ser le único propietario de una casa tendrías que asumir el pago por completo.
Hay elementos comunes en los que todos participan, y por ejemplo si un tejado es de una comunidad de propietarios su reparación correrá a cargo del total de los codueños que probablemente si comparamos con el caso anterior el coste por participación será bastante menor.
En las comunidades de reciente construcción pertenecer a una comunidad de propietarios te da acceso a ciertos servicios o instalaciones que en caso de tratarse de una propiedad privada, los gastos de estos se pagarían de forma individual por lo que la inversión sería mayor. Y en una comunidad de vecinos se puede disfrutar de estas posibilidades a un costo menor.
¿Qué desventajas tiene formar parte de una comunidad de propietarios?
Formar parte de una comunidad de propietarios obliga a los codueños a cumplir con ciertas normas impuestas, como por ejemplo al mantenimiento de la estética común.
Existen comunidades que en sus Estatutos prevén normas y requerimientos de obligatorio cumplimiento para copropietarios que deben elegir ciertos aspectos como por ejemplo el tipo de toldo, perfil de las ventanas, ubicación de algunos elementos para instalar en las viviendas. Al establecer estas normas de régimen interno se facilita a los dueños interesados en poner en marcha este tipo de instalaciones sin tener que comunicarlo con previo aviso al resto de la comunidad.
Pero esto no siempre es así, y las opiniones de los copropietarios quedan plasmadas en sus estatutos. Para realizar otras modificaciones no reflejadas en la normativa comunitaria, la ley dice dar otros pasos antes de llevar cabo la alteración de la estética de la fachada u otros de un elemento en común.
Cómo tratar los elementos comunes en una comunidad de propietarios
Antes de nada decir que el Art. 396 del Código Civil determina cuales van a ser los elementos considerados como comunes en un edificio de viviendas:
[ … los elementos comunes de un edificio son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, así como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos pilares, vigas, forjados y muros de carga. Las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo la imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo. Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar. El agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos. La detección y prevención de incendios, el portero automático y otros elementos de seguridad del edificio, como antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales y telecomunicación, hasta la entrada al espacio privativo. Las servidumbres y otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles … ].
También en este artículo se explica que: … Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y en lo que las mismas permitan, por valuntad de los interesados.
Después de dicho esto, las partes del edificio que se consideran elementos comunes por esta norma, hay que acudir a lo indicado en la Ley de la Propiedad Horizontal donde en el artículo 10.3 se determina como mayoría a la 3/5 parte de los propietarios, y que a su vez sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación para la presentación y aceptación de cualquier tipo de cambio llevado a cabo sobre los elementos en común del edificio.
Explicado de otra forma, este artículo quiere decir que el mantenimiento de la estética o realización de cualquier modificación de un edificio donde se vean afectados elementos comunes, es necesaria la previa presentación y propuesta en una Junta de Propietarios teniendo que quedar aprobada por una mayoría cualificada de estos.
Con la mayoría obtenida queda plasmado el acuerdo de la comunidad en el Libro de Actas, quedando entonces facultado para proceder a la obra.
Por supuesto, el planteamiento que se realiza tiene que cumplir con la legalidad normativa, tanto municipal como estatal, ya que no serviría de nada que la comunidad esté de acuerdo si lo que se pretende incumple la normativa.
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