El usufructo, un derecho real que faculta el disfrute de una propiedad ajena sin ostentar la condición de propietario, plantea preguntas con respecto a la responsabilidad de los gastos asociados, especialmente en el contexto de bienes inmuebles como pisos, locales o trasteros.
En este escenario, el usufructuario posee el derecho de uso y disfrute, aunque no ostenta la propiedad plena. Surge entonces la incertidumbre sobre quién asume la carga financiera de los gastos de comunidad de propietarios vinculados a la ubicación de la propiedad.
Este artículo te enseñará detalladamente las implicaciones y responsabilidades en cuanto a los gastos de comunidad en situaciones de nuda propiedad y usufructo, arrojando luz sobre un tema relevante para quienes se encuentran en esta situación jurídica particular.
¿Quién paga los gastos de la vivienda en cada uno de los casos?
En términos generales, el Código Civil establece pautas claras en cuanto a la asignación de los gastos de la vivienda en situaciones de usufructo y nuda propiedad:
- Los gastos ordinarios y de mantenimiento recaen sobre el usufructuario.
- Los gastos extraordinarios son responsabilidad del nudo-propietario.
El usufructuario se encarga de los gastos derivados del uso y disfrute habitual de la propiedad, mientras que al nudo-propietario le corresponde asumir los gastos extraordinarios, como reparaciones imprevistas o rehabilitaciones.
No obstante, la distinción entre gastos ordinarios y extraordinarios puede resultar a veces compleja. Para clarificar, se establece una diferenciación entre las cuotas ordinarias de la comunidad, que suelen pagarse de forma periódica (mensual o trimestral) y cubren el mantenimiento general del inmueble, y las cuotas extraordinarias o derramas, destinadas a trabajos específicos de reparación o rehabilitación de elementos comunes, y que deben ser costeadas por el nudo-propietario.
Ejemplos de gastos ordinarios incluyen
- Mantenimiento del ascensor.
- Limpieza de la escalera.
- Electricidad de la escalera.
- Mantenimiento de extintores.
- Mantenimiento de la antena de TV.
- Mantenimiento del portero electrónico, entre otros.
Ejemplos de gastos extraordinarios comprenden
- Reparaciones del ascensor.
- Reparaciones de electricidad.
- Reparaciones de fontanería.
- Reparaciones de bajantes.
- Rehabilitación de la fachada, cubierta o patios de luces, entre otros.
Es importante señalar que, aunque la norma general establece que el usufructuario cubre los recibos ordinarios y el nudo-propietario los extraordinarios, en la liquidación anual de la comunidad de propietarios, se deben identificar y separar aquellos gastos extraordinarios que hayan sido sufragados mediante la cuota ordinaria.
Esto permite que el usufructuario pueda reclamar al nudo-propietario el pago proporcional de estos gastos extraordinarios. Este proceso asegura una distribución equitativa de las responsabilidades financieras entre ambas partes.
Procedimientos para reclamar en caso de deuda por impago de gastos de comunidad
En situaciones en las que se genera una deuda debido al impago de los gastos de comunidad en un usufructo, la reclamación debe dirigirse al nudo-propietario. Esta medida es independiente de que el usufructuario tenga la responsabilidad de asumir los gastos ordinarios, mientras que los gastos extraordinarios recaen sobre el nudo-propietario.
Aunque los usufructos no son comunes en las propiedades que administramos, comprendemos las obligaciones tanto del usufructuario como del nudo-propietario, asegurándonos de hacerlas cumplir en caso de eventuales conflictos.
Si su comunidad está enfrentando problemas de morosidad o impago de cuotas, ya sea con usufructuarios, nudo-propietarios u otros, y busca la asesoría de un profesional con experiencia, le invitamos a solicitar un presupuesto de administración.
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En Zarzo Fincas, estamos comprometidos a ayudarle a resolver eficazmente cualquier desafío administrativo que su comunidad pueda enfrentar.
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un local en una comunidad donde no se hace uso de servidumbre ni se usa ascensor no hace uso de limpieza comunitaria, no tiene acceso por zaguán o entrada como estaría obligado a pagar gastos si sólo hace uso de agua comunitaria y la actividad es (pasiva), no es bar ni tienda ni despacho de algo, sólo una oficina de alquileres de casa
Estimado Juan Jesús,
En el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) española, todos los propietarios de una comunidad están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Sin embargo, esta norma admite cierta flexibilidad en cuanto a la posibilidad de establecer un régimen especial de contribuciones o exenciones específicas para determinados elementos privativos o actividades, siempre que esto esté debidamente reflejado en el título constitutivo de la comunidad o se acuerde por unanimidad de todos los propietarios.
La obligación de contribuir a los gastos comunes no se determina únicamente por el uso efectivo de los servicios o instalaciones comunitarias por parte de cada propietario. En lugar de ello, la contribución se establece generalmente en proporción a la cuota de participación de cada propiedad en el conjunto del inmueble, definida en el título constitutivo de la comunidad. Esta cuota de participación toma en cuenta factores como la superficie, ubicación y valor relativo de cada propiedad en el conjunto del edificio, más allá del uso individual que cada propietario haga de las zonas y servicios comunes.
No obstante, la LPH prevé ciertas situaciones en las que puede modificarse la obligación de contribuir a determinados gastos:
Exenciones específicas en el título constitutivo: Si en el título constitutivo de la comunidad se establecen exenciones específicas sobre ciertos gastos comunes para determinados propietarios o unidades (como un local comercial que no se beneficie de ciertos servicios), estas exenciones serían aplicables. Sin embargo, modificar estas condiciones requeriría el acuerdo unánime de todos los propietarios.
Acuerdos de la junta de propietarios: Aunque los acuerdos para modificar la contribución a los gastos comunes suelen requerir unanimidad, en la práctica, determinadas decisiones sobre la gestión de gastos específicos pueden ser adoptadas por mayorías cualificadas, siempre y cuando no se altere la cuota de participación definida en el título constitutivo ni se vulneren derechos básicos de los propietarios.
Dado el caso de un local que no hace uso de ciertos servicios comunes como la limpieza de zonas comunes, el ascensor, o el zaguán, pero sí utiliza el agua comunitaria, sería difícil eximir completamente a dicho local de contribuir a los gastos comunes sin un acuerdo específico reflejado en el título constitutivo o sin un acuerdo unánime de la junta de propietarios. Sin embargo, podría ser razonable discutir y, potencialmente, acordar en junta una modificación en la distribución de ciertos gastos operativos específicos, siempre que ello se haga respetando los marcos legales y los derechos del resto de propietarios.
Para manejar situaciones como esta, es crucial la comunicación y negociación dentro de la comunidad de propietarios, así como la consulta con profesionales en derecho inmobiliario que puedan ofrecer asesoramiento específico basado en las circunstancias particulares y la legislación aplicable.
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un propietario usufructuario, puede ser presidente de la Comunidad de vecinos. Según mi administradora NO porque lo dice la Ley. he repasado la L.P.H. y no encuentro nada. le ruego me informe y donde está en la Ley y en que Ley. perdón me llamo José Luis , hoy es 5 de Julio 2025
Hola de nuevo,
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que el presidente de la comunidad de propietarios debe ser un propietario. Según el artículo 13.2 de la LPH, “El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo” . Esto implica que el presidente tiene que ser propietario del inmueble y no solo usufructuario.
El usufructuario, aunque tiene derechos de uso y disfrute del inmueble, no es considerado propietario a efectos de esta normativa, por lo que no puede ser presidente de la comunidad. Sin embargo, el usufructuario sí tiene derecho a asistir y votar en las juntas de propietarios, según el artículo 15.1 de la misma ley.
Por lo tanto, tu administradora tiene razón al decir que un propietario usufructuario no puede ser presidente de la comunidad de vecinos según la Ley de Propiedad Horizontal.
Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.
Estimada Maribel,
En el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, y en general, en situaciones de convivencia en edificios o conjuntos residenciales, todos los propietarios y arrendatarios tienen el deber de no realizar actividades en sus propiedades que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, ilícitas o que prohiban a los demás propietarios el disfrute de su propiedad. Esto incluye actividades que generen ruidos excesivos, olores fuertes, o cualquier otra molestia que pueda afectar la calidad de vida de los vecinos.
Si el garaje se está utilizando para un negocio que genera olores fuertes y esto afecta tu calidad de vida, existen varias vías para abordar el problema:
Comunicación directa: El primer paso suele ser hablar directamente con el dueño de la casa o el responsable de la actividad, si es posible. A menudo, las personas no son conscientes del impacto que sus actividades tienen en los demás, y una solución amistosa puede ser alcanzada simplemente expresando tus preocupaciones.
Revisión de estatutos y normativa: Revisa los estatutos de la comunidad, si los hay, y la normativa local o municipal. Los estatutos de la comunidad pueden contener disposiciones específicas sobre el uso de las propiedades y las actividades permitidas. Además, la normativa local puede tener regulaciones sobre actividades comerciales y requisitos específicos para negocios que utilicen sustancias químicas o generen olores.
Mediación o intervención de la comunidad de propietarios: Si la comunicación directa no resuelve el problema, puedes recurrir a la junta de propietarios o al administrador de la finca, si es aplicable. Ellos pueden mediar en el conflicto o tomar acciones basadas en las normas de la comunidad o la LPH.
Denuncia a las autoridades competentes: Si el problema persiste y afecta seriamente tu salud o calidad de vida, puedes considerar presentar una denuncia ante las autoridades locales o municipales competentes. Las actividades comerciales, especialmente aquellas que implican el uso de sustancias químicas, suelen estar sujetas a regulaciones ambientales y de salud pública.
Asesoramiento legal: Como último recurso, si las molestias son graves y no se resuelven por otros medios, puede ser necesario buscar asesoramiento legal para evaluar la posibilidad de emprender acciones judiciales. Un abogado especializado en derecho inmobiliario o en derecho de la propiedad horizontal puede ofrecerte orientación sobre tus derechos y las posibles vías legales para solucionar el problema.
Es importante documentar las molestias (con fotos, vídeos, testimonios, etc.) y cualquier comunicación o intento de solución, ya que esta información puede ser útil en caso de que la situación escale a la necesidad de tomar acciones legales o de mediación.
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Un patio de una Comunidad de Vecinos que legalmente autorizado y por unanimidad se ha destinado como aparcamientos de los propietarios, ¿puede un propietario ceder o alquilar esa plaza (que no es propiedad suya por ser una zona común), a otra persona?.
En caso Afirmativo cuáles serían las condiciones y procedimientos.
Muchas Gracias.
Estimado Jesús,
En el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, la gestión y el uso de las zonas comunes, incluidos los patios que se destinan a aparcamiento por acuerdo de la comunidad de propietarios, deben ajustarse a lo que se establezca en los estatutos de la comunidad o a lo acordado en junta de propietarios. La posibilidad de que un propietario ceda o alquile una plaza de aparcamiento en una zona común a otra persona depende de varios factores:
1. Acuerdo de la Comunidad de Propietarios
Primero, debe existir un acuerdo dentro de la comunidad de propietarios que permita explícitamente la cesión o alquiler de espacios de aparcamiento en zonas comunes. Este acuerdo debe haber sido adoptado según los procedimientos establecidos en la LPH, típicamente en una junta de propietarios, y preferiblemente reflejarse en los estatutos de la comunidad para proporcionar un marco legal claro.
2. Condiciones y Procedimientos
En caso de que la comunidad de propietarios autorice la cesión o alquiler de plazas de aparcamiento en zonas comunes, las condiciones y procedimientos específicos deberían ser definidos y acordados por la misma comunidad. Algunos aspectos a considerar podrían incluir:
Determinación de Plazas: Identificación y delimitación de las plazas de aparcamiento en el patio común para asegurar un uso ordenado y justo del espacio.
Acuerdo de Uso: Establecimiento de un acuerdo o contrato de uso que especifique las condiciones de la cesión o alquiler, incluyendo duración, precio (si aplica), y responsabilidades del cesionario (por ejemplo, mantenimiento del espacio, seguro, etc.).
Registro y Control: Implementación de un sistema para registrar y controlar las cesiones o alquileres de plazas para asegurar el cumplimiento de las condiciones establecidas y resolver posibles disputas.
Normativa Interna: Desarrollo de una normativa interna que regule el uso de las plazas de aparcamiento, incluyendo horarios de uso, medidas de seguridad, y cualquier otro aspecto relevante para el buen funcionamiento del aparcamiento.
3. Consideraciones Legales
Es importante destacar que cualquier acuerdo de cesión o alquiler no debe contravenir la legislación vigente ni los derechos de otros propietarios. Además, debe tenerse en cuenta que el uso de zonas comunes para fines distintos al inicialmente establecido o a los expresamente permitidos en los estatutos de la comunidad puede requerir la modificación de dichos estatutos, lo cual generalmente necesita la aprobación unánime de todos los propietarios.
Conclusión
En resumen, un propietario podría ceder o alquilar una plaza de aparcamiento en una zona común si existe un acuerdo explícito de la comunidad de propietarios que lo permita y se establecen condiciones y procedimientos claros para ello. Sería recomendable consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para asegurar que cualquier acción tomada se ajuste a la legalidad y respete los derechos de todos los miembros de la comunidad.
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Hola, tengo una consulta.
Un familiar me acaba de llamar indicándome que a pesar de que GOZA del usufructo vitalicio de la vivienda trastero y cochera, a pesar del contenido del 527 del código civil, no va a hacer frente más a la obligación del pago de la cuota comunidad ordinaria ya que según él sólo tiene que pagar contribución, luz y agua y no dicha cuota ordinaria.
Me gustaría que me informara de su interpretación de tal articulo, que debe pagar cada uno en esta situación, dado que según tengo estudiado en el código civil como nudo propietario de la vivienda sólo tengo que abonar los gastos extraordinarios con arreglo al Art. 501 del propio código Civil, lo que viene siendo una derrama.
Por otro lado tengo entendido de que en caso de que realmente no pague, nosotros como propietarios debemos hacernos cargo de dicha cuota tambien (ordinaria) de forma inicial, para posteriormente reclamarla a mi tio (usufructario vitalicio) con el interés legal generado, lo cual según el Art. 512 del C.C. Sería gratuito para nosotros dado que los gastos, costas y condenas de los pleitos en relación al inmueble corren a cuenta del usufructuario.
Estimado Jorge,
Tu interpretación del Código Civil es correcta en cuanto a las obligaciones de pago en una situación de usufructo y nuda propiedad. A continuación, te detallo las responsabilidades de cada parte:
Usufructuario: El usufructuario tiene la obligación de pagar los gastos ordinarios de la comunidad, así como los gastos de contribución (impuestos), luz, agua y otros servicios relacionados con el uso y disfrute de la propiedad. Esto incluye la cuota ordinaria de la comunidad de propietarios.
Nudo Propietario: El nudo propietario debe hacerse cargo de los gastos extraordinarios que afectan a la propiedad, como pueden ser las derramas para obras mayores y mejoras estructurales. Estos gastos no corresponden al uso diario y, por lo tanto, no son responsabilidad del usufructuario.
Reclamación de Gastos: Si el usufructuario no paga las cuotas ordinarias de la comunidad, como nudo propietario, estarías obligado a asumir inicialmente estos gastos para evitar problemas legales y posibles intereses de demora. Posteriormente, puedes reclamar estos importes al usufructuario. Según el artículo 512 del Código Civil, los gastos, costas y condenas de los pleitos relacionados con el inmueble serán responsabilidad del usufructuario, por lo que podrías recuperar el dinero invertido más los intereses legales generados.
En resumen, tu familiar como usufructuario vitalicio tiene la obligación de pagar la cuota ordinaria de la comunidad, y en caso de impago, tú como nudo propietario podrías cubrir estos gastos y luego reclamarle la cantidad pagada más los intereses correspondientes.
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Buenos días,
Me gustaría hacerles una pregunta, ya que me encuentro en situación de adquirir un inmueble en situación de Nuda Propiedad, por lo que si me pudiesen facilitar esta información para tomar una decisión se lo agradecería.
En caso de que una usufructuaria, distinta al nudo-propietario, no pague los gastos de comunidad porque se niega (a pesar de tener el piso alquilar a terceros), esto podría ser una razón para perder el usufructo del piso? En caso afirmativo, cuanto tiempo tendría que pasar o demostrarse para que esto sucediese? y en caso negativo, lo que se tendría es que denunciar y solicitar la devolución de esas cantidades con la correspondiente penalización?
Estimado Diego,
Entiendo que se encuentra en una situación importante y compleja al considerar la adquisición de un inmueble en situación de nuda propiedad, y le proporcionaré la información necesaria para que pueda tomar una decisión informada.
Entendiendo la Nuda Propiedad y el Usufructo
En el marco legal español, la nuda propiedad es el derecho de propiedad sobre un bien, pero sin el derecho de uso y disfrute, que corresponde al usufructuario. El usufructuario es la persona que tiene el derecho a usar y disfrutar del bien, aunque no sea el propietario pleno.
Obligaciones del Usufructuario
Según el Código Civil español, el usufructuario tiene la obligación de:
Conservar la cosa en buen estado: Lo que incluye mantener el inmueble y hacer frente a los gastos de conservación y mantenimiento.
Pagar los gastos ordinarios: Esto incluye los gastos de comunidad y los gastos relacionados con el uso y disfrute del inmueble, como el IBI y las tasas de basuras.
Consecuencias del Incumplimiento de las Obligaciones
Pérdida del Usufructo por Incumplimiento:
En principio, el incumplimiento en el pago de los gastos de comunidad no lleva directamente a la pérdida del usufructo. No existe una disposición en el Código Civil que establezca que el incumplimiento de esta obligación específica conlleve automáticamente la pérdida del derecho de usufructo.
No obstante, si el usufructuario realiza un mal uso del bien o lo deteriora gravemente, o incumple gravemente sus obligaciones, el nudo propietario podría solicitar judicialmente la extinción del usufructo. Este es un proceso complejo y generalmente no se aplica solo por la falta de pago de los gastos de comunidad, pero es una vía que podría explorarse en casos extremos de incumplimiento.
Acción Legal por Impago de Gastos de Comunidad:
Lo que procede en caso de que el usufructuario se niegue a pagar los gastos de comunidad es reclamar judicialmente esas cantidades. Esto se hace a través de un procedimiento monitorio, donde se puede reclamar el pago de las cuotas adeudadas junto con los intereses y costas que correspondan.
En este caso, es importante señalar que tanto el nudo propietario como el usufructuario son responsables solidarios frente a la comunidad de propietarios. Esto significa que la comunidad podría reclamar las cantidades adeudadas tanto al usufructuario como al nudo propietario, y luego el nudo propietario tendría que reclamar al usufructuario.
Procedimiento de Reclamación
Reclamación Extrajudicial: Como primer paso, la comunidad de propietarios podría intentar una reclamación extrajudicial al usufructuario.
Procedimiento Monitorio: Si el impago persiste, la comunidad podría iniciar un procedimiento monitorio, que es un proceso judicial ágil para reclamar deudas.
Ejecutar la Sentencia: Si el procedimiento monitorio concluye con éxito, se podrá ejecutar la sentencia, lo que podría incluir embargos sobre las rentas del alquiler que el usufructuario esté recibiendo.
Consideraciones para la Adquisición de la Nuda Propiedad
Riesgo de Responsabilidad: Como nudo propietario, debe ser consciente de que, en caso de impago por parte del usufructuario, la comunidad de propietarios podría dirigirse también contra usted para el cobro de las deudas.
Posible Acción Contra el Usufructuario: En caso de que usted, como nudo propietario, pague las deudas para evitar problemas con la comunidad, podría luego reclamar estas cantidades al usufructuario.
Conclusión
El impago de los gastos de comunidad por parte del usufructuario no suele dar lugar a la pérdida automática del usufructo, pero sí puede generar responsabilidad y posibles reclamaciones judiciales. La comunidad tiene derecho a reclamar las deudas a través de los tribunales, y como nudo propietario, usted podría verse involucrado en estos procesos.
Le recomiendo que consulte con un abogado especializado antes de adquirir la nuda propiedad para evaluar todos los riesgos y considerar la mejor forma de proteger sus intereses.
Espero que esta información te sea de ayuda para clarificar tus derechos y responsabilidades respecto al uso de los patios de tu vivienda.
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