La importancia de garantizar la accesibilidad en los edificios de uso residencial es innegable. La actualización de infraestructuras para facilitar la movilidad de los inquilinos es un tema crucial en la gestión de comunidades de propietarios. Sin embargo, surge una pregunta clave en este contexto: ¿Deben participar los locales en las obras destinadas a la eliminación de barreras arquitectónicas?
El marco legal establece exenciones genéricas de gastos para los locales, basadas en cláusulas estatutarias y la no utilización de ciertos servicios. Estas exenciones abarcan tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, incluyendo la conservación y funcionamiento de elementos como ascensores.
No obstante, la complejidad surge al considerar la necesidad de reformar o sustituir estos elementos para adecuarlos a nuevas normativas de accesibilidad.
En situaciones donde los locales carecen de acceso al portal, entrada o participación en estos elementos, se plantea la interrogante sobre si deberían contribuir económicamente a las obras de eliminación de barreras arquitectónicas. Es fundamental discernir entre la necesidad de reformar y adaptar elementos existentes, y la instalación de servicios a los cuales los locales no tienen acceso directo ni participación.
En este sentido, la exclusión del coste de la reforma no implica automáticamente la exclusión de la instalación. Es necesario analizar cuidadosamente los casos particulares, considerando tanto la legislación vigente como las circunstancias específicas de cada comunidad de propietarios.
A continuación, exploraremos más a fondo las implicaciones legales y prácticas de la participación de locales en obras de eliminación de barreras arquitectónicas, proporcionando claridad sobre cómo abordar este desafío en la gestión de comunidades de propietarios.
Legislación vigente sobre accesibilidad en edificaciones
En el marco legal español, la accesibilidad en edificaciones, especialmente en el contexto de eliminación de barreras arquitectónicas en propiedades horizontales, se rige por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta legislación establece las pautas para la convivencia y gestión de bienes inmuebles compartidos, definiendo derechos y obligaciones tanto para propietarios de elementos privativos como para aquellos con derechos sobre elementos comunes.
La base legal para la accesibilidad en edificaciones ha evolucionado a lo largo del tiempo, siendo la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal la principal norma reguladora. Sin embargo, ha experimentado diversas reformas que han impactado específicamente en las obras de accesibilidad. Destacan reformas introducidas por leyes como la 2/1988, 3/1990, 10/1992, 1/2000, 51/2003, 19/2009, 26/2011 y 8/2013, entre otras.
Para entender cómo se abordan las obras de eliminación de barreras arquitectónicas, es crucial examinar la normativa actual. La LPH establece procedimientos específicos para estas obras, considerando aspectos como la obligatoriedad y las mayorías necesarias para su aprobación.
Eliminación de barreras arquitectónicas según la LPH
Obligatoriedad: La comunidad está obligada a realizar obras de accesibilidad necesarias cuyo coste no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Mayoría requerida: Si el coste supera esta cantidad, la aprobación de servicios como ascensores requiere el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios, representando también las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Supresión de barreras arquitectónicas según la LPH
Obligatoriedad: Similar a la eliminación de barreras, la comunidad debe realizar obras necesarias con un coste inferior a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Mayoría requerida: En caso de superar este límite, se necesita el voto favorable de la mayoría de los propietarios, representando la mayoría de las cuotas de participación (51%).
Procedimiento según la Ley 15/95
Además de la LPH, la Ley 15/1995 establece un procedimiento específico para personas con discapacidad que requieren adaptaciones en sus viviendas, definiendo pasos claros para notificación, consentimiento, soluciones alternativas, y acciones legales en caso de desacuerdo.
Este análisis proporciona una visión detallada de la legislación vigente, sentando las bases para comprender los derechos y responsabilidades en materia de accesibilidad en edificaciones. En próximas entregas, exploraremos cómo estas leyes impactan directamente en la participación de locales en obras de eliminación de barreras arquitectónicas y ofreceremos orientación práctica para la gestión efectiva en comunidades de propietarios. ¡Mantente informado!
Exenciones genéricas y su aplicabilidad a locales
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece exenciones genéricas de gastos que afectan tanto a los elementos comunes ordinarios como a los extraordinarios. Estas exenciones, fundamentadas en cláusulas estatutarias, encuentran su origen en la no utilización del servicio por parte de ciertos propietarios, y abarcan aspectos relacionados con la conservación, funcionamiento, así como reformas o sustituciones de elementos como ascensores y escaleras.
Es esencial comprender la interpretación y aplicación de estas exenciones, especialmente en el caso de locales que, por su naturaleza, pueden no hacer uso directo de ciertos elementos comunes.
Exenciones genéricas en la LPH
La LPH, en su artículo correspondiente, establece que las exenciones genéricas aplican tanto a gastos ordinarios como extraordinarios. Esto incluye la conservación y funcionamiento de servicios esenciales, como ascensores, así como obras destinadas a la reforma o sustitución de estos elementos para adaptarlos a nuevas necesidades, como la eliminación de barreras arquitectónicas.
¿Cómo se aplica a los locales?
La complejidad surge al considerar la participación de locales en obras específicas, como las destinadas a la eliminación de barreras arquitectónicas. Dado que los locales no siempre tienen acceso directo a elementos comunes, como portales o ascensores, surge la interrogante sobre su contribución económica a estas obras.
Es crucial analizar con detenimiento las cláusulas estatutarias de la comunidad y la legislación vigente para determinar si los locales están excluidos del coste de obras de eliminación de barreras arquitectónicas.
La no participación por parte de locales en ciertos elementos comunes no implica automáticamente una exención total de contribuciones en proyectos de accesibilidad.
Las comunidades de propietarios deben esforzarse por establecer cláusulas estatutarias claras y precisas que aborden la participación de locales en obras de accesibilidad. La falta de claridad puede dar lugar a malentendidos y disputas entre propietarios, afectando la armonía y la eficacia en la gestión comunitaria.
Otras consideraciones
Uso específico de locales: La naturaleza del negocio o actividad que realiza el local puede influir en su participación en ciertos proyectos. Por ejemplo, si el local no recibe clientes en el interior del edificio, puede argumentarse que no se beneficia directamente de mejoras en la accesibilidad común.
Exenciones basadas en accesibilidad: En casos particulares, donde la accesibilidad directa del local no está comprometida, podrían explorarse exenciones específicas basadas en la falta de beneficio directo.
¿Están obligados los locales comerciales a colaborar con los gastos en instalaciones de ascensores?
La jurisprudencia, en particular las Sentencias del Tribunal Supremo (STS) de fecha 6 de mayo de 2013 y 10 de febrero de 2014 (STS 232/2014), establece un marco claro en relación con las cláusulas que eximen a propietarios de locales del deber de contribuir a ciertos gastos comunes, como los de conservación, limpieza y alumbrado de portales y escaleras.
Según estas sentencias, dichas cláusulas no eximen a los propietarios de locales de su deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensores, especialmente cuando esta instalación es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble.
En relación a la priorización de la accesibilidad, existen situaciones en las que la instalación de ascensores contribuye significativamente a mejorar la accesibilidad y habitabilidad del edificio, la jurisprudencia da prioridad a garantizar dicha accesibilidad. Esto se interpreta como una medida que no contradice la doctrina de exclusión de la contribución de los locales comerciales en los gastos generales de ascensores y escaleras.
Si se considera un beneficio conjunto, la perspectiva legal destaca que la instalación de ascensores “ex novo” beneficia no solo a los propietarios de los pisos o apartamentos, sino que también mejora el valor global de la finca en su conjunto.
Este aumento del valor afecta positivamente al conjunto del inmueble, incluyendo los locales comerciales. Por lo tanto, en estos casos, la contribución a los gastos de instalación del ascensor se considera una obligación que debe ser asumida por todos los copropietarios, incluyendo los propietarios de locales comerciales.
Consideraciones sobre abusividad: La jurisprudencia también señala que en situaciones donde la instalación del ascensor favorece la habitabilidad y el valor general de la finca, sería considerado abusivo eximir a ciertos propietarios, como los de locales comerciales, de su responsabilidad en la contribución a estos gastos. Este enfoque busca garantizar una distribución equitativa de las obligaciones financieras entre todos los copropietarios.
Por tanto, conforme a la jurisprudencia mencionada, los propietarios de locales comerciales no quedarían liberados de la obligación de contribuir a los gastos de instalación de ascensores “ex novo“, siempre y cuando esta instalación sea necesaria para mejorar la habitabilidad del inmueble y redunde en beneficio del conjunto de la propiedad.
La consideración de la accesibilidad y la mejora general del inmueble prevalece en estos casos, estableciendo una base legal para la colaboración de los locales en este tipo de proyectos.
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Además de la STS 232/2014, se debería mencionar la STS17/11/16-EDJ 2016/208755, en la cual se diferencia entre nueva instalación de ascensor o bajada a cota cero del mismo. En este último caso, el TS estima que de existir exoneración de pago en los estatutos de los gastos de mantenimiento y conservación de ascensor, portal y escaleras por parte de los bajos o garajes también existiría esa exoneración de este tipo de gastos.
Estimada Lorena,
La consulta que planteas involucra aspectos específicos de la jurisprudencia relacionada con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, particularmente en lo referente a las exenciones de pago por parte de ciertos propietarios respecto a gastos comunes como los de mantenimiento y conservación de ascensores, portales y escaleras. La referencia a las Sentencias del Tribunal Supremo (STS) como la 232/2014 y la EDJ 2016/208755 del 17 de noviembre de 2016, es crucial para entender cómo se aplican estas exenciones en casos de instalación de ascensores o adecuaciones a cota cero.
Interpretación de las Sentencias
STS 232/2014: Esta sentencia aborda el tema de las exenciones estatutarias de contribución a determinados gastos comunes y cómo estas deben interpretarse de manera restrictiva. Básicamente, la sentencia establece que los estatutos de una comunidad pueden prever exenciones al pago de ciertos gastos comunes, pero estas exenciones deben estar claramente especificadas y no pueden interpretarse de manera extensiva.
STS 17/11/2016-EDJ 2016/208755: En esta sentencia, el Tribunal Supremo hace una distinción importante entre la instalación de un nuevo ascensor y la bajada de un ascensor existente a cota cero. El tribunal concluye que si los estatutos de la comunidad eximen a ciertos propietarios (como los de bajos o garajes) del pago de los gastos de mantenimiento y conservación del ascensor, esta exención también aplicaría a los gastos derivados de la adaptación del ascensor existente para su acceso a cota cero. La lógica detrás de esto es que tal adecuación se considera dentro de los gastos de mantenimiento o conservación ya cubiertos por la exención.
Aplicación Práctica
Para aplicar correctamente estos precedentes judiciales, debes revisar los estatutos de tu comunidad de propietarios:
Revisar Estatutos: Verifica si los estatutos de la comunidad contienen alguna cláusula que exima específicamente a los propietarios de bajos o garajes del pago de gastos de mantenimiento y conservación del ascensor, portal y escaleras.
Tipo de Obra: Determina si la obra realizada es una nueva instalación de ascensor o una mejora como la bajada a cota cero. Si se trata de la segunda, y existe una exención según los estatutos, esta debería aplicarse también a la mejora.
Consultar con un Abogado: Dada la complejidad de las interpretaciones judiciales y su aplicación a casos concretos, es aconsejable obtener asesoramiento legal para asegurar que la interpretación de los estatutos y la ley es la correcta.
Comunicación con la Comunidad
Informar a la Comunidad: Es importante que como administradora de fincas comuniques claramente estas interpretaciones y aplicaciones de la ley a la junta de propietarios, especialmente en la planificación de obras que impliquen gastos significativos para la comunidad.
Utilizar estas sentencias como referencia ayuda a clarificar las responsabilidades de pago dentro de la comunidad y garantiza que todas las decisiones se tomen de acuerdo con la ley y los derechos de los propietarios.
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