Es importante que todas las comunidades de propietarios cumplan con las normativas y regulaciones establecidas para garantizar la seguridad y accesibilidad de los garajes en sus edificios. La normativa varía según la ubicación geográfica, pero en general, se requiere que los garajes cumplan con ciertos requisitos para prevenir riesgos de incendios y garantizar la protección de los vehículos y las personas que los utilizan.Introducción a la normativa para garajes en comunidades de propietarios
Las plazas de garaje son elementos privativos, pero el resto de las instalaciones del garaje así como sus servicios son elementos comunes, por lo que se tiene que compartir su uso con el resto de los propietarios.
¿Cuáles son las obligaciones de las comunidades de propietarios respecto a los garajes?
Las normas establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal y por el Reglamento de Régimen Interno de la comunidad de propietarios sirven para garantizar la buena convivencia entre los usuarios del garaje.
A continuación vamos a ver las obligaciones sobre algunas situaciones conflictivas que sucenden con frecuecia, las normativas, sanciones y requisitos de seguridad y prevención de incendios en garajes.
¿Se pueden aparcar dos vehículos en una misma plaza de garaje?
Aparcar dos o más vehículos en una sola plaza de garaje es una práctica que muchos utilizan, pero para saber si está permitida hay que tener en cuenta la normativa del régimen interno de la comunidad y lo que se disponga en la licencia municipal del garaje en relación a la especificación del aforo máximo de vehículos.
Además hay que tener en cuenta si el seguro del garaje cubre las plazas o hace mención al número máximo de vehículos. Si este determina la cantidad de vehículos y se produce un siniestro en el garaje, habiendo más vehículos de los permitidos, la indemnización no será la misma.
¿Puedo guardar enseres en mi plaza de garaje?
Almacenar enseres en una plaza de garaje está permitido siempre que ninguna norma lo prohíba expresamente, ya que al tratarse de una propiedad privada cada propietario podrá guardar lo que quiera en su parcela de aparcamiento, mientras que no se trate de productos inflamables, elementos ilegales, no invada zonas comunes ni privadas o moleste a otros vecinos.
El inconveniente de realizar esta práctica es que al haberse modificado el uso del espacio, en caso de incidente el seguro exigirá responsabilidades y podría denegar la indemnización.
¿Se puede instalar un soporte para bicicletas en mi plaza de garaje?
Sí que está permitido instalar un cepo en el suelo, soporte para bicicletas en suelo o paredes, dentro de la plaza de garaje siempre y cuando estos no afecten a la seguridad, sobrepase los límites de la plaza, entorpezcan el acceso o maniobrabilidad de otros propietarios.
Para la instalación de estos elementos no se necesita aprobación por parte de la comunidad de propietarios, pero se recomienda dejar constancia al presidente de las acciones que se llevarán a cabo.
¿Puedo aparcar fuera de mi plaza de garaje sobrepasando los límites?
Las plazas de aparcamiento están destinadas para estacionar adecuadamente en ellas. En algunos casos, propietarios invaden zonas comunes o plazas de garaje de otros propietarios causando molestias. En estos casos la comunidad puede aprobar normas de régimen interno con determinadas prohibiciones mediante un acuerdo aprobado por mayoría simple.
No se puede ocupar una plaza de garaje que no es nuestra, aunque sepamos que el vecino no va a estar, ni aunque sea un momento. Si lo hacemos estaremos cometiendo un delito contra la propiedad privada.
Si el propietario que infringe la norma persiste con su conducta, tendrá que ser notificado de manera fehaciente para que cese la conducta de estacionar en zona común o propiedad de otro.
¿Se puede lavar el coche dentro del garaje de una comunidad de propietarios?
Lavar el vehículo en la plaza de garaje u otra zona común del mismo está prohibido, ya que al hacerlo seguramente manchemos otros coches, las paredes, el suelo y estaremos haciendo uso de los recursos de la comunidad como la electricidad, agua o luz. Esta actividad puede causarnos una denuncia por parte de otro propietario.
Dejar la puerta del garaje abierta
Muchas veces salimos o entramos al garaje con prisas, y por eso no esperamos unos segundos a que se cierre la puerta de manera automática. Esto es un problema cuando cabe la posibilidad de que algún intruso entre a robar o provocar daños a los vehículos.
Normativa en cuanto a inspecciones técnicas
Los garajes comunitarios están obligados a pasar inspecciones técnicas periódicas para garantizar que cumplen con los estándares de seguridad y que se encuentran en buen estado de conservación.
Estas inspecciones reglamentarias solo las puede hacer el personal técnico cualificado que forme parte de cualquiera de los Organismos de Control Autorizados (OCA). Sin embargo, las revisiones periódicas regulares puede realizarlas cualquier personal de mantenimiento cualificado para dicha función.
Inspección eléctrica de baja tensión
Este tipo de inspección se encarga de revisar la instalación eléctrica de la comunidad de vecinos, tanto en finca como en garaje.
- La revisión de las instalaciones eléctricas de los servicios generales con más de 100kW de potencia es cada 10 años.
- Para los garajes de más de 25 plazas de aparcamiento, su inspección es de 5 años.
Inspección de extintores o sistemas de protección contras incendios
Es un tipo de revisión encargado de buscar como objetivo la revisión de los sistemas de extinción instalados para comprobar que cumplen con la normativa vigente.
Esta normativa afecta en primer lugar a los garajes de más de 500 m2 de superficie, y la inspección debe realizarse cada 10 años.
Si la finca cuenta con una sala de calderas de más de 600 kW, igualmente debe realizarse la revisión cada 10 años. Es muy importante que los sistemas que protegen ante incidentes por fuego funcionen de manera correcta en el caso que se produzca un incendio.
Señalización en el garaje de una comunidad de propietarios
Los garajes deben estar señalizados correctamente con las indicaciones necesarias para garantizar la seguridad de los usuarios. Esto no quiere decir que todo lo que se encuentre en el garaje deba estar señalizado.
Lo que se entiende por señalización es todo elemento en relación a carteles estandarizados, que queden bien visibles incluso en la oscuridad. El garaje es un espacio público, un lugar de paso donde debe haber instrucciones de lo que debemos y no debemos hacer.
¿Qué tipo de señales podemos encontrar en un garaje comunitario?
Las señales en garajes de la comunidad de propietarios son importantes, unas más que otras. A continuación te mostramos de las importantes a nivel de seguridad a las de menos importancia.
- Señales de tráfico: Indican la dirección y el sentido de circulación dentro del garaje, así como la ubicación de las salidas de emergencia y las zonas de estacionamiento permitidas.
- Señales de protección contra incendios: las que indican el lugar donde se encuentra el extintor
- Señales que nos indican las vías de evacuación de la finca
- Señales que nos evitan tener un accidente: son señales de advertencia que nos alertan sobre peligros potenciales, como la presencia de obstáculos, la altura limitada en ciertas áreas, o la necesidad de reducir la velocidad en zonas de alta concentración de vehículos o personas.
- Señales de prohibición: como aquellas que prohiben jugar con el balón, aparcar, estacionar o reservar sitio
- Señales de identificación: Facilitan la ubicación de los vehículos y espacios de estacionamiento mediante la numeración de plazas o la asignación de colores y símbolos.
- Señales de seguridad: Informan sobre las medidas de seguridad que se deben tomar dentro del garaje, como por ejemplo, el uso obligatorio de casco en motocicletas, la prohibición de fumar, etc.
Salidas de emergencia
Las salidas de emergencia en garajes comunitarios tienen como objetivo garantizar una salida rápida y siempre accesible hacia la parte exterior. Las emergencias pueden suceder en cualquier momento y además pueden ser muy variadas, no únicamente en situaciones de incendio.
Emergencias como las producidas por agua, electricidad, elementos físicos, etc. son algunos de los ejemplos en los que una puerta de emergencia puede salvarnos la vida.
Para garantizar la salida no pueden existir dispositivos de bloque adicionales a lo que es el sistema principal, como llaves, tiradores fijos o cerraduras añadidas. Solo está permitida la instalación de manivelas sin bloqueo y barras antipánico horizontales.
Para más detalles puedes consultar las normativas UNE 179 y UNE 1125 que regulan las salidas de emergencia.
Normativas y regulaciones específicas para la instalación de cargadores y la carga de vehículos eléctricos en garajes
Cada vez son más las personas que necesitan instalar un cargador o punto de carga en el garaje o en sus casas para cargar sus vehículos. La expansión del uso de coche eléctricos esta forzando a esta necesidad, sin embargo, cuando queremos realizar esta instalación no sirve con colocar el cableado y la instalación. Es necesario seguir los pasos que determina la Ley y la comunidad de vecinos tiene que ser informada.
Para proceder con la instalación de un punto de carga en un garaje comunitario hay que tener en cuenta una serie de puntos, principalmente porque se necesita cumplir con varias medidas legales para poder hacerlo sin problemas. A continuación vamos a ver estos puntos.
La instalación necesita de medidas legales
Recargar un coche eléctrico en tu garaje particular o comunitario es una de las mejores elecciones. La instalación del punto de carga implica una mayor demanda de potencia, y es por eso que hay que tomar medidas adecuadas para evitar sobrecargas del suministro eléctrico en la finca.
Todo lo que implica hacer la compra de un vehículo eléctrico debe mirarse por medio de un marco legal, ya que adquirir un coche de este tipo implica la compra del cargador para poder cargarlo.
En base a la Ley de Propiedad Horizonal y tratándose de una zona común no se puede instalar lo que un propietario desee. Tampoco es necesario el permiso de la comunidad, pero si ser informados.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula esta instalación en su artículo 17.5. Se indica que la instalación de un punto de carga para vehículos eléctricos en garajes para uso privado, siempre que esté ubicado en una plaza individual, solo se necesitará la comunicación precia con los vecinos.
Además también se concreta que el coste de la instalación, así como del consumo de gasto eléctrico corresponde íntegramente al propietario del cargador.
Hay que informar por escrito a la comunidad de propietarios de que vas a proceder a realizar la instalación. Desde ese momento, puedes indicar a los instaladores realicen el trabajo.
Estas normativas varían según el país o región, por lo que es importante que consultes las normativas locales que aplican en tu área.
A continuación, veremos algunas normativas y regulaciones generales que se aplican a nivel internacional:
- Instalación eléctrica: Los puntos de carga para vehículos eléctricos deben cumplir con las normativas eléctricas y de seguridad para prevenir riesgos eléctricos. En general, se requiere que la instalación eléctrica sea realizada por un instalador autorizado y se realice una inspección previa para asegurar que la instalación cumpla con los estándares y requisitos legales.
- Espacios de carga: Los garajes deben contar con espacios adecuados para la carga de los vehículos eléctricos, los cuales deben ser accesibles y estar señalizados de manera clara. Además, se requiere que los espacios de carga cuenten con ventilación y drenaje adecuados para evitar riesgos de incendios y acumulación de gases.
- Capacidad de la instalación eléctrica: La instalación eléctrica debe ser capaz de soportar la carga simultánea de los vehículos eléctricos sin sobrecargar el sistema eléctrico de la comunidad o edificio.
- Sistemas de protección: Es importante que la instalación cuente con sistemas de protección que eviten el riesgo de sobrecargas eléctricas y la prevención de incendios.
Normativas sobre ventilación y evacuación de gases en garajes
En la actualidad, la normativa sobre ventilación en garajes viene regulada por el Código Técnico de la Edificación, concretamente en el Documento Básico sobre Salubridad en la que se establecen los objetivos básicos en relación a: la higiene, salud y la protección del medio ambiente.
La salubridad consiste en disminuir los límites aceptables del riesgo de que los vecinos dentro del edificio puedan padecer molestias o enfermedades, así como del deterioro del edificio y del medio ambiente en el entorno cercano, como consecuencia de las características de la construcción o su mantenimiento.
La ventilación y evacuación de gases es un aspecto crítico que se debe tener en cuenta en los garajes de las comunidades de propietarios. La normativa establece los requisitos necesarios para garantizar la correcta ventilación y evacuación de gases, evitando así el riesgo de intoxicaciones por gases. Es importante que se cumplan estas pautas para garantizar la seguridad de los residentes y los vehículos que utilizan los garajes.
El Código Técnico de la Edificación establece en su DB HS3 que para una correcta ventilación en garajes estos tienen que disponer de un sistema de ventilación natural o mecánico.
En el caso de instalar un sistema de ventilación natural, la normativa establece que se deberá de disponer de aberturas mixtas, por lo menos en 2 partes opuestas de la fachada de tal manera que su reparto sea uniforme y que el espacio esté libre de obstáculos entre cualquier punto y la abertura más próxima tenga no más de 25 metros. En caso de haber más distancia, deberá disponer contar con una abertura equidistante a ambas.
Los garajes con menos de 100m2 útiles, el CTE permite la posibilidad de tener una o más aberturas de admisión que se comuniquen directamente con el exterior, ubicadas en la parte superior e inferior del cerramiento y respetando una separación de al menos 1.5 metros verticalmente.
En el caso de decicir usar un sistema de ventilación mecánica, se deberá tener en cuenta que la normativa establece que este sistema se exclusivamente para el aparcamiento, excepto en el caso que los trasteros se encuentren situados en la propia zona de aparcamiento, lo cual la ventilación podrá ser conjunta.
En este caso podrá utilizarse una de estas opciones:
- Admisión por ventilación natural y con extracción mecánica.
- Admisión y extracción mecánica.
Para evitar que existan estancamientos de gases contaminantes, la ventilación tendrá que ubicarse de la siguiente manera:
- Una abertura para admisión y otra de extracción por cada cien metros cuadrados de superficie útil
- La distancia entre aberturas de extracción más próximas debe ser menos de 10 metros
Además se tendrán que tener en cuenta los siguientes aspectos:
Al menos deben ponerse dos terceras partes de las aberturas a una distancia del techo como máximo de 0.5 metros.
En aparcamientos con compartimentos donde la ventilación es conjuntan, las aberturas de admisión se colocarán en los compartimentos y las aberturas de extración serán situadas en las partes de circulación comunes.
Las plantas de los garajes con 15 plazas o más tendrán que disponer de al menos 2 redes de conductos de extracción con su extractor mecánico correspondiente en cada una de las plantas.
Los garajes que superen las 5 plantas o 100 metros cuadrados útiles, se debe disponer de una sistema de detección de monóxido de carbono en cada planta que se accione de forma automática aspirando mecánicamente cuando se supere una concentración de 50ppm en aparcamientos donde hayan empleados o de 100ppm en los que no haya personal trabajando.
Cómo deben ser las plazas de aparcamiento según la normativa
La normativa establece ciertos requisitos para las plazas de aparcamiento en los garajes de las comunidades de propietarios. Estos requisitos incluyen dimensiones mínimas para las plazas de aparcamiento, incluyendo el ancho y la longitud necesarios para garantizar una adecuada maniobrabilidad. Además, se requiere una señalización clara y visible para garantizar la accesibilidad de las plazas de aparcamiento.
Las plazas de garaje solamente pueden estar delimitadas por líneas pintadas en el suelo. No se permiten otros elementos para separarlas, ni cadenas, ni tabiques u otros tipos de separaciones.
Normativa sobre accesibilidad en garajes de comunidades de propietarios
En España, la accesibilidad en garajes de comunidades de propietarios está regulada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y por el Real Decreto 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social.
De acuerdo con estas normativas, los garajes deben cumplir una serie de requisitos para garantizar la accesibilidad y seguridad de las personas con discapacidad. Algunas de las medidas a tener en cuenta son:
- Espacios reservados para personas con discapacidad cerca de las entradas y salidas del garaje.
- Rampas de acceso con pendiente no superior al 12% y pasamanos a ambos lados.
- Señalización accesible y legible en los elementos del garaje, incluyendo las plazas de aparcamiento reservadas.
- Sistemas de iluminación adecuados y que no provoquen deslumbramientos.
- Anchura de las plazas de aparcamiento suficiente para facilitar el acceso y maniobra de vehículos adaptados.
Es importante destacar que estas normativas no solo se aplican a los garajes de nueva construcción, sino también a los existentes que deban ser objeto de obras de reforma, rehabilitación o mejora. Además, en algunas comunidades autónomas pueden existir normativas específicas que amplíen estas medidas y requisitos.
Consejos para mejorar la seguridad en garajes de comunidades de propietarios
Los garajes de las comunidades de propietarios deben cumplir con ciertos requisitos de seguridad y prevención de incendios, como la instalación de sistemas de detección de humo, sistemas de ventilación, extintores y demás elementos que establece la normativa en vigor. Estos requisitos son fundamentales para garantizar la seguridad de las personas y los vehículos que utilizan los garajes.
Solemos pensar que el hecho de tener el vehículo en nuestro garaje ya está a salvo, pero la realidad no es esa ya que no siempre es así. Son muchos los robos en aparcamientos comunitarios, y en los últimos años ha aumentado.
Preocuparse por la seguridad del parking comunitarios no solo sirve para la zona del garaje, en muchos casos la entrada por este puede ser un punto de acceso a las viviendas o trasteros.
Vamos a ver algunas medidas que se pueden tomar para mejorar la seguridad en el garaje de una comunidad de propietarios.
- Control de accesos al garaje por medio de dispositivos de alta seguridad: Es fundamental contar con dispositivos de alta seguridad para controlar todos los accesos al garaje, como por ejemplo barreras o puertas automáticas que se abran únicamente con dispositivos de proximidad, tarjetas de acceso o códigos de seguridad. Asimismo, es importante que estos dispositivos estén en buen estado y sean revisados regularmente por profesionales.
- Uso de dispositivos personalizados que se puedan controlar en remoto: Es recomendable utilizar dispositivos personalizados que permitan gestionar el acceso al garaje de forma remota, como aplicaciones móviles o dispositivos inteligentes, que permitan el control de la entrada y salida de vehículos de manera rápida y segura, además de permitir la gestión de permisos de acceso a los distintos usuarios del garaje.
- Hacer uso de una adecuada iluminación en el garaje: La buena iluminación en el garaje es esencial para detectar cualquier tipo de actividad sospechosa. Es importante contar con una iluminación adecuada en todos los rincones del garaje, incluyendo las plazas de aparcamiento, las zonas comunes y las entradas y salidas del garaje.
- Esperar siempre a que se cierre la puerta del garaje: Para evitar robos o actos de vandalismo, es fundamental esperar siempre a que se cierre la puerta del garaje antes de marcharse. Esto evitará que personas ajenas puedan acceder al garaje y cometer actos delictivos.
- Instalar sistemas de videovigilancia: Para garantizar una mayor seguridad en el garaje, es recomendable contratar sistemas de videovigilancia que permitan la grabación de imágenes en todo momento. Estos sistemas permiten la monitorización constante del garaje, la detección de comportamientos sospechosos y la identificación de personas en caso de robo o actos delictivos.
Sanciones por incumplimiento de la normativa en garajes
En España, el incumplimiento de la normativa de accesibilidad y seguridad en garajes comunitarios puede dar lugar a sanciones que varían según la gravedad de la infracción y la comunidad autónoma en la que se encuentre el garaje. En general, las sanciones se establecen en las leyes autonómicas de urbanismo y pueden incluir multas económicas, clausuras del garaje o incluso la obligación de realizar obras de adecuación.
En la Comunidad Valenciana, el incumplimiento de la normativa de accesibilidad y seguridad en garajes comunitarios también puede dar lugar a sanciones económicas. En concreto, la Ley 8/2006 de la Generalitat Valenciana, de 20 de julio, de la Ordenación de la Edificación, establece las sanciones por incumplimiento de la normativa de accesibilidad y seguridad en garajes comunitarios.
En esta ley se establecen dos tipos de sanciones, leves y graves. Las infracciones leves pueden ser sancionadas con multas de hasta 3.000 euros, mientras que las infracciones graves pueden conllevar multas de hasta 30.000 euros. Además, en casos graves de incumplimiento de la normativa, la comunidad autónoma puede ordenar la clausura del garaje hasta que se subsanen las deficiencias.
En otras como en la Comunidad de Madrid, el incumplimiento de la normativa de accesibilidad puede dar lugar a sanciones que oscilan entre los 301 y los 6.000 euros, mientras que en Andalucía las sanciones pueden llegar a los 150.000 euros en casos graves de infracción de la normativa de seguridad. En cualquier caso, la comunidad autónoma correspondiente será la encargada de establecer y aplicar las sanciones en caso de incumplimiento de la normativa.
Es importante destacar que además de las sanciones administrativas, el incumplimiento de la normativa de accesibilidad y seguridad en garajes comunitarios puede tener consecuencias civiles y penales en caso de que se produzcan daños o lesiones a personas o bienes. Por ello, es fundamental cumplir con la normativa y garantizar la seguridad y accesibilidad en los garajes de las comunidades de propietarios.
Además es importante realizar las revisiones y mantenimientos necesarios para garantizar la seguridad de todos los usuarios del garaje. En caso de incumplimiento de la normativa, la comunidad de propietarios será la encargada de hacer frente a las sanciones económicas que se deriven de la infracción.
