Es importante que todas las comunidades de propietarios cumplan con las normativas y regulaciones establecidas para garantizar la seguridad y accesibilidad de los garajes en sus edificios. La normativa varía según la ubicación geográfica, pero en general, se requiere que los garajes cumplan con ciertos requisitos para prevenir riesgos de incendios y garantizar la protección de los vehículos y las personas que los utilizan.Introducción a la normativa para garajes en comunidades de propietarios
Las plazas de garaje son elementos privativos, pero el resto de las instalaciones del garaje así como sus servicios son elementos comunes, por lo que se tiene que compartir su uso con el resto de los propietarios.
¿Cuáles son las obligaciones de las comunidades de propietarios respecto a los garajes?
Las normas establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal y por el Reglamento de Régimen Interno de la comunidad de propietarios sirven para garantizar la buena convivencia entre los usuarios del garaje.
A continuación vamos a ver las obligaciones sobre algunas situaciones conflictivas que sucenden con frecuecia, las normativas, sanciones y requisitos de seguridad y prevención de incendios en garajes.
¿Se pueden aparcar dos vehículos en una misma plaza de garaje?
Aparcar dos o más vehículos en una sola plaza de garaje es una práctica que muchos utilizan, pero para saber si está permitida hay que tener en cuenta la normativa del régimen interno de la comunidad y lo que se disponga en la licencia municipal del garaje en relación a la especificación del aforo máximo de vehículos.
Además hay que tener en cuenta si el seguro del garaje cubre las plazas o hace mención al número máximo de vehículos. Si este determina la cantidad de vehículos y se produce un siniestro en el garaje, habiendo más vehículos de los permitidos, la indemnización no será la misma.
¿Puedo guardar enseres en mi plaza de garaje?
Almacenar enseres en una plaza de garaje está permitido siempre que ninguna norma lo prohíba expresamente, ya que al tratarse de una propiedad privada cada propietario podrá guardar lo que quiera en su parcela de aparcamiento, mientras que no se trate de productos inflamables, elementos ilegales, no invada zonas comunes ni privadas o moleste a otros vecinos.
El inconveniente de realizar esta práctica es que al haberse modificado el uso del espacio, en caso de incidente el seguro exigirá responsabilidades y podría denegar la indemnización.
¿Se puede instalar un soporte para bicicletas en mi plaza de garaje?
Sí que está permitido instalar un cepo en el suelo, soporte para bicicletas en suelo o paredes, dentro de la plaza de garaje siempre y cuando estos no afecten a la seguridad, sobrepase los límites de la plaza, entorpezcan el acceso o maniobrabilidad de otros propietarios.
Para la instalación de estos elementos no se necesita aprobación por parte de la comunidad de propietarios, pero se recomienda dejar constancia al presidente de las acciones que se llevarán a cabo.
¿Puedo aparcar fuera de mi plaza de garaje sobrepasando los límites?
Las plazas de aparcamiento están destinadas para estacionar adecuadamente en ellas. En algunos casos, propietarios invaden zonas comunes o plazas de garaje de otros propietarios causando molestias. En estos casos la comunidad puede aprobar normas de régimen interno con determinadas prohibiciones mediante un acuerdo aprobado por mayoría simple.
No se puede ocupar una plaza de garaje que no es nuestra, aunque sepamos que el vecino no va a estar, ni aunque sea un momento. Si lo hacemos estaremos cometiendo un delito contra la propiedad privada.
Si el propietario que infringe la norma persiste con su conducta, tendrá que ser notificado de manera fehaciente para que cese la conducta de estacionar en zona común o propiedad de otro.
¿Se puede lavar el coche dentro del garaje de una comunidad de propietarios?
Lavar el vehículo en la plaza de garaje u otra zona común del mismo está prohibido, ya que al hacerlo seguramente manchemos otros coches, las paredes, el suelo y estaremos haciendo uso de los recursos de la comunidad como la electricidad, agua o luz. Esta actividad puede causarnos una denuncia por parte de otro propietario.
Dejar la puerta del garaje abierta
Muchas veces salimos o entramos al garaje con prisas, y por eso no esperamos unos segundos a que se cierre la puerta de manera automática. Esto es un problema cuando cabe la posibilidad de que algún intruso entre a robar o provocar daños a los vehículos.
Normativa en cuanto a inspecciones técnicas
Los garajes comunitarios están obligados a pasar inspecciones técnicas periódicas para garantizar que cumplen con los estándares de seguridad y que se encuentran en buen estado de conservación.
Estas inspecciones reglamentarias solo las puede hacer el personal técnico cualificado que forme parte de cualquiera de los Organismos de Control Autorizados (OCA). Sin embargo, las revisiones periódicas regulares puede realizarlas cualquier personal de mantenimiento cualificado para dicha función.
Inspección eléctrica de baja tensión
Este tipo de inspección se encarga de revisar la instalación eléctrica de la comunidad de vecinos, tanto en finca como en garaje.
- La revisión de las instalaciones eléctricas de los servicios generales con más de 100kW de potencia es cada 10 años.
- Para los garajes de más de 25 plazas de aparcamiento, su inspección es de 5 años.
Inspección de extintores o sistemas de protección contras incendios
Es un tipo de revisión encargado de buscar como objetivo la revisión de los sistemas de extinción instalados para comprobar que cumplen con la normativa vigente.
Esta normativa afecta en primer lugar a los garajes de más de 500 m2 de superficie, y la inspección debe realizarse cada 10 años.
Si la finca cuenta con una sala de calderas de más de 600 kW, igualmente debe realizarse la revisión cada 10 años. Es muy importante que los sistemas que protegen ante incidentes por fuego funcionen de manera correcta en el caso que se produzca un incendio.
Señalización en el garaje de una comunidad de propietarios
Los garajes deben estar señalizados correctamente con las indicaciones necesarias para garantizar la seguridad de los usuarios. Esto no quiere decir que todo lo que se encuentre en el garaje deba estar señalizado.
Lo que se entiende por señalización es todo elemento en relación a carteles estandarizados, que queden bien visibles incluso en la oscuridad. El garaje es un espacio público, un lugar de paso donde debe haber instrucciones de lo que debemos y no debemos hacer.
¿Qué tipo de señales podemos encontrar en un garaje comunitario?
Las señales en garajes de la comunidad de propietarios son importantes, unas más que otras. A continuación te mostramos de las importantes a nivel de seguridad a las de menos importancia.
- Señales de tráfico: Indican la dirección y el sentido de circulación dentro del garaje, así como la ubicación de las salidas de emergencia y las zonas de estacionamiento permitidas.
- Señales de protección contra incendios: las que indican el lugar donde se encuentra el extintor
- Señales que nos indican las vías de evacuación de la finca
- Señales que nos evitan tener un accidente: son señales de advertencia que nos alertan sobre peligros potenciales, como la presencia de obstáculos, la altura limitada en ciertas áreas, o la necesidad de reducir la velocidad en zonas de alta concentración de vehículos o personas.
- Señales de prohibición: como aquellas que prohiben jugar con el balón, aparcar, estacionar o reservar sitio
- Señales de identificación: Facilitan la ubicación de los vehículos y espacios de estacionamiento mediante la numeración de plazas o la asignación de colores y símbolos.
- Señales de seguridad: Informan sobre las medidas de seguridad que se deben tomar dentro del garaje, como por ejemplo, el uso obligatorio de casco en motocicletas, la prohibición de fumar, etc.
Salidas de emergencia
Las salidas de emergencia en garajes comunitarios tienen como objetivo garantizar una salida rápida y siempre accesible hacia la parte exterior. Las emergencias pueden suceder en cualquier momento y además pueden ser muy variadas, no únicamente en situaciones de incendio.
Emergencias como las producidas por agua, electricidad, elementos físicos, etc. son algunos de los ejemplos en los que una puerta de emergencia puede salvarnos la vida.
Para garantizar la salida no pueden existir dispositivos de bloque adicionales a lo que es el sistema principal, como llaves, tiradores fijos o cerraduras añadidas. Solo está permitida la instalación de manivelas sin bloqueo y barras antipánico horizontales.
Para más detalles puedes consultar las normativas UNE 179 y UNE 1125 que regulan las salidas de emergencia.
Normativas y regulaciones específicas para la instalación de cargadores y la carga de vehículos eléctricos en garajes
Cada vez son más las personas que necesitan instalar un cargador o punto de carga en el garaje o en sus casas para cargar sus vehículos. La expansión del uso de coche eléctricos esta forzando a esta necesidad, sin embargo, cuando queremos realizar esta instalación no sirve con colocar el cableado y la instalación. Es necesario seguir los pasos que determina la Ley y la comunidad de vecinos tiene que ser informada.
Para proceder con la instalación de un punto de carga en un garaje comunitario hay que tener en cuenta una serie de puntos, principalmente porque se necesita cumplir con varias medidas legales para poder hacerlo sin problemas. A continuación vamos a ver estos puntos.
La instalación necesita de medidas legales
Recargar un coche eléctrico en tu garaje particular o comunitario es una de las mejores elecciones. La instalación del punto de carga implica una mayor demanda de potencia, y es por eso que hay que tomar medidas adecuadas para evitar sobrecargas del suministro eléctrico en la finca.
Todo lo que implica hacer la compra de un vehículo eléctrico debe mirarse por medio de un marco legal, ya que adquirir un coche de este tipo implica la compra del cargador para poder cargarlo.
En base a la Ley de Propiedad Horizonal y tratándose de una zona común no se puede instalar lo que un propietario desee. Tampoco es necesario el permiso de la comunidad, pero si ser informados.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula esta instalación en su artículo 17.5. Se indica que la instalación de un punto de carga para vehículos eléctricos en garajes para uso privado, siempre que esté ubicado en una plaza individual, solo se necesitará la comunicación precia con los vecinos.
Además también se concreta que el coste de la instalación, así como del consumo de gasto eléctrico corresponde íntegramente al propietario del cargador.
Hay que informar por escrito a la comunidad de propietarios de que vas a proceder a realizar la instalación. Desde ese momento, puedes indicar a los instaladores realicen el trabajo.
Estas normativas varían según el país o región, por lo que es importante que consultes las normativas locales que aplican en tu área.
A continuación, veremos algunas normativas y regulaciones generales que se aplican a nivel internacional:
- Instalación eléctrica: Los puntos de carga para vehículos eléctricos deben cumplir con las normativas eléctricas y de seguridad para prevenir riesgos eléctricos. En general, se requiere que la instalación eléctrica sea realizada por un instalador autorizado y se realice una inspección previa para asegurar que la instalación cumpla con los estándares y requisitos legales.
- Espacios de carga: Los garajes deben contar con espacios adecuados para la carga de los vehículos eléctricos, los cuales deben ser accesibles y estar señalizados de manera clara. Además, se requiere que los espacios de carga cuenten con ventilación y drenaje adecuados para evitar riesgos de incendios y acumulación de gases.
- Capacidad de la instalación eléctrica: La instalación eléctrica debe ser capaz de soportar la carga simultánea de los vehículos eléctricos sin sobrecargar el sistema eléctrico de la comunidad o edificio.
- Sistemas de protección: Es importante que la instalación cuente con sistemas de protección que eviten el riesgo de sobrecargas eléctricas y la prevención de incendios.
Normativas sobre ventilación y evacuación de gases en garajes
En la actualidad, la normativa sobre ventilación en garajes viene regulada por el Código Técnico de la Edificación, concretamente en el Documento Básico sobre Salubridad en la que se establecen los objetivos básicos en relación a: la higiene, salud y la protección del medio ambiente.
La salubridad consiste en disminuir los límites aceptables del riesgo de que los vecinos dentro del edificio puedan padecer molestias o enfermedades, así como del deterioro del edificio y del medio ambiente en el entorno cercano, como consecuencia de las características de la construcción o su mantenimiento.
La ventilación y evacuación de gases es un aspecto crítico que se debe tener en cuenta en los garajes de las comunidades de propietarios. La normativa establece los requisitos necesarios para garantizar la correcta ventilación y evacuación de gases, evitando así el riesgo de intoxicaciones por gases. Es importante que se cumplan estas pautas para garantizar la seguridad de los residentes y los vehículos que utilizan los garajes.
El Código Técnico de la Edificación establece en su DB HS3 que para una correcta ventilación en garajes estos tienen que disponer de un sistema de ventilación natural o mecánico.
En el caso de instalar un sistema de ventilación natural, la normativa establece que se deberá de disponer de aberturas mixtas, por lo menos en 2 partes opuestas de la fachada de tal manera que su reparto sea uniforme y que el espacio esté libre de obstáculos entre cualquier punto y la abertura más próxima tenga no más de 25 metros. En caso de haber más distancia, deberá disponer contar con una abertura equidistante a ambas.
Los garajes con menos de 100m2 útiles, el CTE permite la posibilidad de tener una o más aberturas de admisión que se comuniquen directamente con el exterior, ubicadas en la parte superior e inferior del cerramiento y respetando una separación de al menos 1.5 metros verticalmente.
En el caso de decicir usar un sistema de ventilación mecánica, se deberá tener en cuenta que la normativa establece que este sistema se exclusivamente para el aparcamiento, excepto en el caso que los trasteros se encuentren situados en la propia zona de aparcamiento, lo cual la ventilación podrá ser conjunta.
En este caso podrá utilizarse una de estas opciones:
- Admisión por ventilación natural y con extracción mecánica.
- Admisión y extracción mecánica.
Para evitar que existan estancamientos de gases contaminantes, la ventilación tendrá que ubicarse de la siguiente manera:
- Una abertura para admisión y otra de extracción por cada cien metros cuadrados de superficie útil
- La distancia entre aberturas de extracción más próximas debe ser menos de 10 metros
Además se tendrán que tener en cuenta los siguientes aspectos:
Al menos deben ponerse dos terceras partes de las aberturas a una distancia del techo como máximo de 0.5 metros.
En aparcamientos con compartimentos donde la ventilación es conjuntan, las aberturas de admisión se colocarán en los compartimentos y las aberturas de extración serán situadas en las partes de circulación comunes.
Las plantas de los garajes con 15 plazas o más tendrán que disponer de al menos 2 redes de conductos de extracción con su extractor mecánico correspondiente en cada una de las plantas.
Los garajes que superen las 5 plantas o 100 metros cuadrados útiles, se debe disponer de una sistema de detección de monóxido de carbono en cada planta que se accione de forma automática aspirando mecánicamente cuando se supere una concentración de 50ppm en aparcamientos donde hayan empleados o de 100ppm en los que no haya personal trabajando.
Cómo deben ser las plazas de aparcamiento según la normativa
La normativa establece ciertos requisitos para las plazas de aparcamiento en los garajes de las comunidades de propietarios. Estos requisitos incluyen dimensiones mínimas para las plazas de aparcamiento, incluyendo el ancho y la longitud necesarios para garantizar una adecuada maniobrabilidad. Además, se requiere una señalización clara y visible para garantizar la accesibilidad de las plazas de aparcamiento.
Las plazas de garaje solamente pueden estar delimitadas por líneas pintadas en el suelo. No se permiten otros elementos para separarlas, ni cadenas, ni tabiques u otros tipos de separaciones.
Normativa sobre accesibilidad en garajes de comunidades de propietarios
En España, la accesibilidad en garajes de comunidades de propietarios está regulada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y por el Real Decreto 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social.
De acuerdo con estas normativas, los garajes deben cumplir una serie de requisitos para garantizar la accesibilidad y seguridad de las personas con discapacidad. Algunas de las medidas a tener en cuenta son:
- Espacios reservados para personas con discapacidad cerca de las entradas y salidas del garaje.
- Rampas de acceso con pendiente no superior al 12% y pasamanos a ambos lados.
- Señalización accesible y legible en los elementos del garaje, incluyendo las plazas de aparcamiento reservadas.
- Sistemas de iluminación adecuados y que no provoquen deslumbramientos.
- Anchura de las plazas de aparcamiento suficiente para facilitar el acceso y maniobra de vehículos adaptados.
Es importante destacar que estas normativas no solo se aplican a los garajes de nueva construcción, sino también a los existentes que deban ser objeto de obras de reforma, rehabilitación o mejora. Además, en algunas comunidades autónomas pueden existir normativas específicas que amplíen estas medidas y requisitos.
Consejos para mejorar la seguridad en garajes de comunidades de propietarios
Los garajes de las comunidades de propietarios deben cumplir con ciertos requisitos de seguridad y prevención de incendios, como la instalación de sistemas de detección de humo, sistemas de ventilación, extintores y demás elementos que establece la normativa en vigor. Estos requisitos son fundamentales para garantizar la seguridad de las personas y los vehículos que utilizan los garajes.
Solemos pensar que el hecho de tener el vehículo en nuestro garaje ya está a salvo, pero la realidad no es esa ya que no siempre es así. Son muchos los robos en aparcamientos comunitarios, y en los últimos años ha aumentado.
Preocuparse por la seguridad del parking comunitarios no solo sirve para la zona del garaje, en muchos casos la entrada por este puede ser un punto de acceso a las viviendas o trasteros.
Vamos a ver algunas medidas que se pueden tomar para mejorar la seguridad en el garaje de una comunidad de propietarios.
- Control de accesos al garaje por medio de dispositivos de alta seguridad: Es fundamental contar con dispositivos de alta seguridad para controlar todos los accesos al garaje, como por ejemplo barreras o puertas automáticas que se abran únicamente con dispositivos de proximidad, tarjetas de acceso o códigos de seguridad. Asimismo, es importante que estos dispositivos estén en buen estado y sean revisados regularmente por profesionales.
- Uso de dispositivos personalizados que se puedan controlar en remoto: Es recomendable utilizar dispositivos personalizados que permitan gestionar el acceso al garaje de forma remota, como aplicaciones móviles o dispositivos inteligentes, que permitan el control de la entrada y salida de vehículos de manera rápida y segura, además de permitir la gestión de permisos de acceso a los distintos usuarios del garaje.
- Hacer uso de una adecuada iluminación en el garaje: La buena iluminación en el garaje es esencial para detectar cualquier tipo de actividad sospechosa. Es importante contar con una iluminación adecuada en todos los rincones del garaje, incluyendo las plazas de aparcamiento, las zonas comunes y las entradas y salidas del garaje.
- Esperar siempre a que se cierre la puerta del garaje: Para evitar robos o actos de vandalismo, es fundamental esperar siempre a que se cierre la puerta del garaje antes de marcharse. Esto evitará que personas ajenas puedan acceder al garaje y cometer actos delictivos.
- Instalar sistemas de videovigilancia: Para garantizar una mayor seguridad en el garaje, es recomendable contratar sistemas de videovigilancia que permitan la grabación de imágenes en todo momento. Estos sistemas permiten la monitorización constante del garaje, la detección de comportamientos sospechosos y la identificación de personas en caso de robo o actos delictivos.
Sanciones por incumplimiento de la normativa en garajes
En España, el incumplimiento de la normativa de accesibilidad y seguridad en garajes comunitarios puede dar lugar a sanciones que varían según la gravedad de la infracción y la comunidad autónoma en la que se encuentre el garaje. En general, las sanciones se establecen en las leyes autonómicas de urbanismo y pueden incluir multas económicas, clausuras del garaje o incluso la obligación de realizar obras de adecuación.
En la Comunidad Valenciana, el incumplimiento de la normativa de accesibilidad y seguridad en garajes comunitarios también puede dar lugar a sanciones económicas. En concreto, la Ley 8/2006 de la Generalitat Valenciana, de 20 de julio, de la Ordenación de la Edificación, establece las sanciones por incumplimiento de la normativa de accesibilidad y seguridad en garajes comunitarios.
En esta ley se establecen dos tipos de sanciones, leves y graves. Las infracciones leves pueden ser sancionadas con multas de hasta 3.000 euros, mientras que las infracciones graves pueden conllevar multas de hasta 30.000 euros. Además, en casos graves de incumplimiento de la normativa, la comunidad autónoma puede ordenar la clausura del garaje hasta que se subsanen las deficiencias.
En otras como en la Comunidad de Madrid, el incumplimiento de la normativa de accesibilidad puede dar lugar a sanciones que oscilan entre los 301 y los 6.000 euros, mientras que en Andalucía las sanciones pueden llegar a los 150.000 euros en casos graves de infracción de la normativa de seguridad. En cualquier caso, la comunidad autónoma correspondiente será la encargada de establecer y aplicar las sanciones en caso de incumplimiento de la normativa.
Es importante destacar que además de las sanciones administrativas, el incumplimiento de la normativa de accesibilidad y seguridad en garajes comunitarios puede tener consecuencias civiles y penales en caso de que se produzcan daños o lesiones a personas o bienes. Por ello, es fundamental cumplir con la normativa y garantizar la seguridad y accesibilidad en los garajes de las comunidades de propietarios.
Además es importante realizar las revisiones y mantenimientos necesarios para garantizar la seguridad de todos los usuarios del garaje. En caso de incumplimiento de la normativa, la comunidad de propietarios será la encargada de hacer frente a las sanciones económicas que se deriven de la infracción.
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en el parking garaje del edificio que vivo tiene 208 plazas, dos salidas al patio comun del edificio por unas escaleras altas de unos 21 peldaños. además hay una rampa grande para saluda y entrada de coches. al ser tan grande se hizo en su dia un apartado con una valla y puerta para acceder al garaje y salir de las personas que son alquiladas. esa obra de la rampa hizo sin proyecto y con una cuesta muy empinada que nos impide a las personas subir y bajar con pesos, carros…etc corriendo un grave peligro de caernos por no tener fuerzas para subir o bajar. las dis escaleras no resultan accesibles para minusvalidos, discapacitados o personas de mas de 70 años donde se pueden caerse, como ya le paso a mi espisa haciendose un trombo en su tobillo. no se deuncio en su momento, pero que posteriormente nos ha traído muchísimos problemas. Reo que este garaje no reúne para el colectivo antes mencionado las condiciones de accesibilidad universal desde el garaje hasta e patio comun y viceversa y desde ahí y ya sin barreras como esas escaleras tercermundistas se puedan acceder con un carro hasta cada portal donde ya tenemos nuestros ascensor. Es posible reclamar a la Junta de Propietarios que cumplan el artículo 10, puntos a y b sobre la accesibilidad universal ?
Estimado Rafael
Entendemos que si se podría exigir la accesibilidad a la comunidad del garaje, sin problemas.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Existe una medida para que los coches puedan circular en dos direcciones (garaje privado)
Estimado Santiago,
Se debería de consultar primero titulo constitutivo por si hay algún tipo de restricción, si no existe, se deberá de ver si los carriles cumplen con la normativa en cuanto anchura.. Se tiene que consultar también la normativa local, donde este situado el inmueble… En tu caso presentaría un estudio elaborado por un técnico competente y presentarlo en el ayuntamiento para su estudio.
Espero que esta explicación aclare cualquier confusión que pueda haber surgido. Si tiene más preguntas o inquietudes, no dude en plantearlas. Estoy aquí para ayudarle.
Un saludo cordial.
Hola, en el garaje de mi comunidad de 13 plazas, uno de los propietarios ha cerrado la suya con un portón metálico, cuando en los Estatutos de la comunidad consta que está prohibido. Os agradecería que me dijeseis que consecuencias puede acarrar esto y como debo actuar.
Saludos.
Estimado Felix
Si en los Estatutos de la comunidad se especifica que está prohibido cerrar las plazas de garaje, cualquier propietario que realice tal acción está incurriendo en una infracción de dichos Estatutos. Esta situación puede acarrear diversas consecuencias, entre las cuales se encuentra la posible demanda por parte de la comunidad para que se restituya la situación al estado anterior.
Antes de llegar a medidas legales, sería recomendable seguir estos pasos:
Comunicación amistosa : Intente hablar con el propietario en cuestión para informarle sobre la infracción que ha cometido según los Estatutos de la comunidad. A veces, una simple conversación puede resolver el conflicto sin necesidad de llegar a instancias mayores.
Comunicación formal : Si la comunicación amistosa no funciona, proceda a enviarle una carta certificada o notificación donde se le indique la infracción cometida y se le solicite revertir la situación en un plazo determinado.
Junta de propietarios : Si tras la comunicación formal el propietario no toma medidas, es necesario convocar a una junta de propietarios. En esta junta, se deberá tratar el tema específicamente y votar sobre si se procede a tomar acciones legales. Si la mayoría de la junta está de acuerdo, se puede proceder con la demanda.
Acción legal : Si después de agotar los pasos anteriores el propietario sigue sin actuar, y la junta de propietarios ha dado su autorización, se puede iniciar un proceso judicial en su contra. El propósito de este proceso será que el juez ordene la eliminación del portón metálico y que la plaza vuelva a su estado original.
Es fundamental actuar con prudencia y buscar siempre la conciliación antes de optar por vías legales. No obstante, si el propietario persiste en su actitud y no respeta los Estatutos de la comunidad, se tiene el respaldo legal necesario para tomar acciones más contundentes.
Quedo a su disposición para cualquier consulta adicional o si necesita representación legal en este asunto.
Buenos días
En mi urbanización creada hace 25 años, hay dos viviendas con problemas en sus plazas de aparcamiento. Una de ellas está sobre el depósito de gas comunitario y otra plaza escriturada en el pasillo de acceso a las viviendas. Evidentemente no pueden aparcar ahí. Mi pregunta es ¿Quien es el responsable de esta situación? ¿Es la comunidad quien tiene que proporcionar estas plazas a los propietarios afectados en terreno sobrante de la urbanización o es el constructor el responsable por vender unas plazas inviables y tendrían que reclamárselo a él? Muchas gracias
Estimado José
He analizado la situación que me describe respecto a las plazas de aparcamiento en su urbanización y me permite ofrecerle una respuesta fundamentada en la normativa y práctica legal vigente.
En primera instancia, si las plazas de estacionamiento se han vendido de forma escriturada y resultan inviables para su uso, el constructor o promotor que vendió dichas plazas podría ser considerado responsable. Este sería un vicio o defecto en la venta y, en principio, el propietario afectado podría reclamar al vendedor, en este caso, al constructor, la reparación del daño causado o una indemnización. Sin embargo, hay varios puntos a considerar:
Plazo de reclamación : Debido a que la urbanización fue creada hace 25 años, es probable que cualquier reclamación legal directa al constructor pueda encontrarse fuera del plazo de prescripción. Las acciones legales contra defectos constructivos suelen tener un tiempo limitado.
Responsabilidad de la comunidad : Aunque la comunidad no es directamente responsable de los defectos originarios en la construcción, sí tiene la responsabilidad de garantizar el correcto uso y disfrute de los elementos comunes por parte de todos los propietarios. Por ello, si hay espacio sobrante en la urbanización, la comunidad podría, en aras de buscar una solución, reasignar plazas de aparcamiento a los afectados. No obstante, esto requeriría el acuerdo en junta de propietarios y, dependiendo de las circunstancias, podría necesitar una mayoría cualificada.
Posible acuerdo extrajudicial con el constructor : A pesar de que el tiempo transcurrido puede ser un obstáculo para una acción legal, los propietarios podrían intentar llegar a un acuerdo amistoso con el constructor, en caso de que este todavía esté operativo y dispuesto a colaborar.
La solución óptima a este conflicto dependerá de varios factores, como la disponibilidad de terreno sobrante en la urbanización, la voluntad de los propietarios y la comunidad para llegar a un acuerdo, y la disposición del constructor para colaborar. Mi recomendación es que, antes de tomar medidas legales, intente agotar las vías de diálogo y negociación.
Espero que esta información te haya sido de utilidad. Quedo a tu disposición para cualquier consulta adicional.
donde se denuncian irregularidades en garaje privado y donde se dice para hacerle una inspeccion
Estimada Mari,
En relación a su consulta sobre las irregularidades en un garaje privado y la posibilidad de solicitar una inspección, le ofrece la siguiente información:
Denuncia de irregularidades : Si las irregularidades están relacionadas con infracciones urbanísticas o de seguridad, puede presentar una denuncia ante el Ayuntamiento o la entidad local correspondiente. Por lo general, tienen competencias en lo que respeta a garantizar el cumplimiento de las normativas urbanísticas y de seguridad.
Solicitud de inspección : Puede solicitar al mismo Ayuntamiento o entidad local que realice una inspección del garaje si sospecha que hay irregularidades o incumplimientos que afectan la seguridad o la normativa aplicable.
Junta de Propietarios : Si el garaje forma parte de una comunidad de propietarios, es conveniente llevar el tema a la Junta de Propietarios para informar sobre las irregularidades y buscar una solución interna. A menudo, este es un paso previo necesario antes de tomar acciones externas.
Mediación : Antes de proceder con denuncias formales, también puede considerar el proceso de mediación, en el que un tercero imparcial facilite el diálogo entre las partes involucradas para encontrar una solución amistosa.
Asesoramiento legal personalizado : Si decide proceder con una denuncia o inspección, le sugerimos que busque un asesoramiento legal detallado para entender mejor sus derechos y las posibles consecuencias. Estar bien informado le permitirá actuar con mayor seguridad y efectividad.
Espero que esta información te haya sido útil. Quedo a tu disposición para cualquier consulta adicional.
Recibe un cordial saludo
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Hola! mi comunidad no tiene asignadas las plazas de aparcamiento. Tradicionalmente se han hecho sorteos, pero ahora los vecinos que tienen las plazas buenas no quieren sortear. En las escrituras no pone nada al respecto. ¿Qué se puede hacer?
Estimada Ángela,
La Ley de Propiedad Horizontal en España regula aspectos relacionados con las comunidades de propietarios y su funcionamiento. En el caso que menciona, sobre las plazas de estacionamiento en una comunidad que no tienen asignación específica en las escrituras, la situación puede abordarse de la siguiente manera:
Normativa Aplicable : Primero, es importante revisar la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente los artículos que hablan sobre la modificación del título constitutivo y las normas de la comunidad. Si no hay una asignación específica de las plazas en las escrituras, se entiende que estos son elementos comunes.
Junta de Propietarios : Para tomar una decisión sobre cómo asignar las plazas de aparcamiento, se debe convocar una Junta de Propietarios. En esta reunión, todos los propietarios tendrán la oportunidad de expresar su opinión y votar sobre el asunto.
Mayoría Necesaria : Según la Ley, para modificar el régimen de uso de elementos comunes o asignar espacios específicos a los propietarios, es probable que se requiera una mayoría cualificada. Esto suele implicar la mayoría de los votos de los propietarios y, además, que representan la mayoría de las cuotas de participación.
Acuerdos y Registro : Si se llega a un acuerdo, este debe quedar reflejado en el acta de la reunión y, dependiendo de la naturaleza del acuerdo, podría ser necesario modificar el título constitutivo de la propiedad, lo que requeriría su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Soluciones Alternativas : Si no se alcanza un acuerdo, se puede continuar con el sistema de sorteos o buscar otras soluciones alternativas, siempre respetando la legalidad y los derechos de todos los propietarios.
Mediación y Arbitraje : En caso de disputas o desacuerdos significativos, se puede recurrir a la mediación o al arbitraje para encontrar una solución amistosa.
Asesoramiento Legal : Es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal para asegurarse de que todos los pasos se realicen conforme a la ley y se respeten los derechos de todos los implicados.
En resumen, la situación requiere un enfoque equilibrado que considere tanto las normas legales como las necesidades y preferencias de los propietarios de la comunidad. La clave está en la comunicación, la negociación y, en última instancia, la toma de decisiones a través de los procedimientos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y en los estatutos de la comunidad.
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En mi comunidad las plazas son estrechas y mi plaza está entre dos plazas de vecinos que cuando aparcan al borde de sus líneas me bloquean el acceso al coche. No tocan las líneas pero no puedo entrar o salir del coche. Ellos, al otro lado tienen columnas que les dan espacio para entrar y salir de sus coches. No razonan y me encuentro con una plaza inservible. Me pasó una mañana tener que entrar por el maletero para salir a trabajar. Puedo hacer algo?
Estimado Ricardo,
La situación que se describe es bastante común en muchas comunidades de propietarios y se relaciona directamente con la Ley de Propiedad Horizontal en España. Aquí te explico cómo se podría aplicar esta ley a tu caso:
Uso de Elementos Comunes y Privativos : Según la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario tiene derecho al uso y disfrute de su plaza de garaje, pero este uso no debe perjudicar al de los demás propietarios. Si bien los vecinos no están invadiendo tu plaza básicamente, sí están impidiendo su uso adecuado.
Obligaciones de los Propietarios : Todos los propietarios están obligados a hacer un uso adecuado de los elementos comunes y privativos, evitando causar molestias o perjuicios a los demás. Esto incluye estacionarse de manera que no se impida el acceso a las plazas adyacentes.
Acciones a tomar :
Comunicación Formal : Lo primero sería comunicar formalmente tu situación a los vecinos afectados, preferentemente por escrito, exponiendo tu problema y solicitando su colaboración.
Junta de Propietarios : Si esto no resuelve el problema, puedes llevar el asunto a una Junta de Propietarios. En ella, se puede discutir la situación y buscar soluciones, como la posible reorganización de las plazas de aparcamiento o establecer normas más claras de uso.
Mediación o Arbitraje : Si el conflicto persiste, se puede optar por una mediación o arbitraje para llegar a un acuerdo.
Acción Legal : Como último recurso, puedes iniciar acciones legales basándote en la Ley de Propiedad Horizontal, demostrando que el uso que hacen los vecinos de sus plazas impide el uso adecuado de la tuya.
Es importante recordar que la convivencia en una comunidad requiere de la cooperación de todos sus miembros. Las soluciones amistosas y el diálogo suelen ser el primer y mejor camino para resolver este tipo de conflictos.
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En un garaje comunitario en la provincia de Barcelona, hay una barra delimitando una plaza de moto y otra de coche. La plaza de coche exige que se quite y la de moto dice que puede mantener la barra según el artículo 553-36 del código civil catalan
La plaza de coche se queja de que debido a dicha barra, no puede abrir correctamente la puerta del coche y le impide el acceso y la salida de su vehículo.
Existe alguna normativa especifica que indique que las únicas señales que delimitan las plazas deben ser lineas de pintura en el suelo?
Muchas gracias.
Estimada María José,
La situación que se describe parece indicar que hay un problema de comunicación y posiblemente de gestión por parte de la administradora de fincas. Según la Ley de Propiedad Horizontal en España, abordaré varios puntos relevantes para tu consulta:
Responsabilidad de la Comunidad de Propietarios : Las tuberías que sirven a la comunidad (no exclusivas de un solo piso) son responsabilidad de la comunidad. Por lo tanto, si la gotera proviene de una tubería comunitaria, su reparación corresponde a la comunidad. Esto incluiría también la reparación de los daños causados por dicha gotera, como la humedad en las paredes y el deterioro del armario.
Actuación de la Administradora : La administradora de fincas actúa como representante de la comunidad y debe gestionar exitosamente las incidencias reportadas. Esto implica dar seguimiento a los problemas, coordinar con los seguros y asegurarse de que se tomen las medidas correctivas adecuadas en un tiempo razonable.
Seguro de la Comunidad : Si la comunidad de propietarios tiene contratado un seguro, este podría cubrir los daños causados por la gotera. Es responsabilidad de la administradora contactar con la compañía de seguros y tramitar la reclamación correspondiente.
Falta de Respuesta de la Administradora : La falta de comunicación y la demora en la resolución del problema pueden considerarse una gestión deficiente por parte de la administradora. Como propietario, tienes derecho a exigir una gestión eficaz ya recibir información sobre el estado de las incidencias.
Acciones a Tomar : Puedes convocar una junta de propietarios para discutir este asunto y tomar decisiones al respecto. Si considera que la administradora no está cumpliendo con sus obligaciones, la comunidad puede votar para cambiar de administrador. Es importante presentar toda la documentación y comunicaciones relativas al problema para que la comunidad pueda tomar una decisión informada.
Reclamación por Daños : Si los daños no son cubiertos por el seguro o si la administradora no gestiona adecuadamente la reclamación, puedes considerar realizar una reclamación por tu cuenta. Esto podría implicar, en última instancia, una acción legal si no se llega a una solución amistosa.
En resumen, la Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad es responsable de las reparaciones de elementos comunes y que la administradora debe gestionar satisfactoriamente estas situaciones. Si no estás satisfecho con la gestión de la administradora, puedes plantear el tema en una junta de propietarios para buscar una solución, incluyendo la posibilidad de cambiar de administrador.
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Buenos días.
En mi comunidad hay varios vecinos que se niegan a mantener cerradas las puertas cortafuegos que separan el garaje comunitario del acceso a las viviendas. Incluso se plantea someter esta cuestión a votación en la junta. Entiendo que es obligatorio que estas puertas estén cerradas siempre y la voluntad, por lo tanto, es indisponible. ¿Estoy equivocado? ¿Puedo emprender algún tipo de acción al respecto?
Estimado Mario,
La consulta planteada se refiere a una situación común en muchas comunidades de propietarios: el manejo de puertas cortafuegos. De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal en España, la situación se puede abordar de la siguiente manera:
Obligaciones según la Ley de Propiedad Horizontal : La Ley establece que todos los propietarios deben respetar las instalaciones comunes y hacer un uso adecuado de ellas. Las puertas cortafuegos son una instalación de seguridad crítica, diseñada para evitar la propagación de incendios. Su mantenimiento y uso adecuado son fundamentales y no están sujetos a la voluntad individual de los propietarios.
El Carácter “Indisponible” de la Seguridad : Las de seguridad, como las puertas cortafuegos, no son “disponibles” en el sentido de que no pueden ser objeto de una votación para decidir si se usan o no. Su uso y mantenimiento son obligatorios y necesarios para la seguridad de todos los habitantes del edificio.
Acciones a Emprender : Si un propietario observa que estas medidas de seguridad no se respetan, tiene varias opciones:
Comunicación con el Presidente de la Comunidad y el Administrador : Se debe informar al presidente de la comunidad o al administrador de fincas sobre la situación para que tomen medidas.
Convocatoria de una Junta de Propietarios : Se puede solicitar una junta para tratar el tema específicamente, enfocándose en la necesidad de cumplir con las normativas de seguridad y la importancia de mantener cerradas las puertas cortafuegos.
Medidas Legales : Si no se resuelve la situación, se puede acudir a legal, como la denuncia a las autoridades competentes o incluso acciones judiciales, para garantizar el cumplimiento de las medidas normativas de seguridad.
Aspectos Importantes a Considerar : Es fundamental recordar que, en temas de seguridad, la ley prima sobre las decisiones individuales o colectivas de los propietarios. Las normativas de seguridad deben cumplirse siempre, y es responsabilidad de la comunidad garantizar que así sea.
Las puertas cortafuegos, estas deben mantenerse cerradas como parte de las medidas de seguridad del edificio, y su uso no está sujeto a votación. Es importante tomar las acciones necesarias para garantizar su uso adecuado.
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¡Buenas tardes! Mi consulta es la siguiente: recientemente he alquilado una plaza de parking, en la cual hay otras 17 plazas más aproximadamente. El problema es que el parking siempre está a oscuras. Sólo se encienden algunos fluorescentes cuando se abre la puerta de entrada/salida al parking o si se le da al interruptor. Ésas luces (que sólo se encienden en ésos 2 casos) sólo duran un par de minutos, una vez agotado ese tiempo, el parking se queda completamente a oscuras. No se ve absolutamente nada, con lo que tienes que ir tanteando con tus manos para lograr encontrar alguno de los interruptores, con el riesgo que eso supone. En el cuadro eléctrico hay un diferencial en el que indica “luces fijas”, el cual activé una vez y se encienden unos pocos fluorescentes que iluminan sin apagarse. Uno de los propietarios de la comunidad, lo apaga alegando que tenerlo encendido supone un coste extra a la comunidad y que no se debe conectar. ¿Es legal tener esas luces fijas apagadas? Me reitero en que, sin ellas, el parking está totalmente a oscuras.
¡Mil gracias de antemano!
Estimada Lorena,
La situación que plantea respecto a la iluminación en el parking de una comunidad de propietarios está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal en España. Esta ley establece normas para regular la convivencia y la administración de los elementos comunes en comunidades de propietarios, como es el caso del estacionamiento.
Según la Ley de Propiedad Horizontal:
Elementos Comunes y Uso Seguro: El estacionamiento se considera un elemento común del edificio. La ley establece que los elementos comunes deben ser mantenidos adecuadamente para asegurar su uso seguro y eficiente por parte de todos los propietarios y usuarios. La falta de iluminación adecuada en un estacionamiento podría considerarse como una falta de mantenimiento que compromete la seguridad y el uso adecuado del espacio.
Acuerdos de la Comunidad: Las decisiones sobre el mantenimiento y la gestión de los elementos comunes, incluyendo la iluminación del estacionamiento, deben ser tomadas en la junta de propietarios. Si la iluminación actual es insuficiente y representa un riesgo, sería aconsejable plantear el tema en la próxima junta para buscar una solución que satisfaga tanto las necesidades de seguridad como las consideraciones económicas.
Gastos Comunes: Los gastos derivados del mantenimiento de los elementos comunes, como sería el caso de la iluminación del estacionamiento, deben ser asumidos por todos los propietarios según su cuota de participación. Si el costo adicional de tener una iluminación constante es un punto de discusión, este tema también debería ser tratado en la junta de propietarios.
Obligaciones Legales Adicionales: Además, es importante tener en cuenta que pueden existir normativas locales o regionales específicas relacionadas con la seguridad y la iluminación en espacios como los estacionamientos, que podrían imponer requisitos mínimos que la comunidad debe cumplir.
En resumen, la situación que se describe debería ser abordada y resultado en el ámbito de la junta de propietarios, teniendo en cuenta tanto la seguridad de los usuarios del estacionamiento como las implicaciones económicas. Sería recomendable un equilibrio que garantice la iluminación adecuada sin imponer una carga económica desproporcionada a la comunidad.
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Hola, buenos días, le quería hacer una consulta, soy dueño de una plaza de garaje, en una comunidad en la que el garaje del edificio tiene entrada independiente a la de las viviendas, es comunidad independiente (la del garaje) en gastos, salvo los que corresponden a la estructura general del edificio, fachada, etc., no tenemos acceso los propietarios de las plazas de garaje al portal, salvo uno que tiene plazas y vive allí. Se ha planteado el tema de que quieren los de las viviendas, instalar un ascensor, que no va a llegar al garaje, ni tenemos acceso a el, al no tener acceso al portal de la finca. ¿Estamos obligados a pagar gastos de instalación, aun siendo comunidades diferenciadas?, yo entiendo que no, pues no podemos usar el ascensor, ni tener acceso a el, pero espero su aclaración. Gracias por su ayuda.
Estimado Carlos,
La consulta que presenta es un tema complejo que implica la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, específicamente en relación con los gastos de instalación de un ascensor y otros elementos adicionales como buzones o teléfonos. Aquí te ofrezco una explicación basada en los principios generales de esta ley, ley de accesibilidad y la jurisprudencia pertinente:
Participación en Gastos de Instalación del Ascensor : La LPH y la normativa sobre accesibilidad establecen que todos los propietarios, incluidos los de garajes y plantas bajas, deben contribuir a los gastos de instalación de elementos que favorezcan la accesibilidad, como un ascensor. Esto se aplica incluso si los estatutos de la comunidad eximen a estos propietarios de contribuir a gastos ordinarios. La razón detrás de esto es la consideración de que el ascensor no solo es un elemento de comodidad, sino también de accesibilidad, lo cual es un derecho fundamental.
Jurisprudencia Relacionada : Ha habido casos en los tribunales que han reforzado esta interpretación. Por ejemplo, el Tribunal Supremo de España ha dictaminado en varias ocasiones que la instalación de ascensores es un gasto necesario del que no se puede excluir a ningún propietario, independientemente de lo que digan los estatutos.
Gastos Adicionales (Buzones, Telefonillos, etc.) : En cuanto a la instalación de elementos adicionales que no están directamente relacionados con la accesibilidad, como la mejora de buzones o la instalación de telefonillos, estos no se consideran gastos obligatorios para aquellos propietarios exentos de gastos ordinarios según los estatutos. En estos casos, solo deben contribuir los propietarios que se benefician directamente de estas mejoras, a menos que la junta de propietarios acuerde lo contrario por una mayoría cualificada.
Importancia de la Decisión de la Comunidad : Es crucial que todas estas decisiones se tomen en la junta de propietarios y se reflejen adecuadamente en las actas, con los votos correspondientes. La comunidad debe asegurarse de seguir los procedimientos establecidos en la LPH para la toma de decisiones y la asignación de gastos.
Consultar con un Abogado Especializado : Dado que estos temas pueden ser muy específicos y dependientes del contexto particular de cada comunidad de propietarios, siempre es recomendable buscar el consejo de un abogado especializado en derecho inmobiliario y propiedad horizontal para tratar casos concretos.
Espero haberte ayudado.
Administraciones Zarzo
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Soy propietari de una plaza de garaje en una comunidad de propietarios y no vivo en esa comunidad tengo que entrar por la puerta principal y no tiene haceso peatonal está prohibido por la rampa de los cocjes
Estimado Amado,
Según la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario tiene derecho al uso y disfrute de su propiedad, siempre y cuando no infrinja la normativa de la comunidad ni cause perjuicios a otros propietarios. En tu caso, la situación del acceso peatonal a la plaza de garaje debe ser evaluada bajo estos principios.
Derecho de Acceso: El propietario de una plaza de garaje tiene derecho a acceder a ella. Si no existe un acceso peatonal adecuado, esto podría considerarse una limitación a su derecho de uso.
Modificaciones en Elementos Comunes: Si se requiere crear o modificar un acceso peatonal, esto implica alterar elementos comunes de la comunidad. Según la ley, cualquier modificación en los elementos comunes requiere la aprobación de la junta de propietarios, generalmente con una mayoría cualificada.
Seguridad y Normativa: Utilizar la rampa de vehículos para el acceso peatonal podría plantear problemas de seguridad y podría estar en contra de las normativas locales o nacionales de seguridad y accesibilidad.
Propuesta en Junta de Propietarios: El propietario afectado puede proponer en la junta de propietarios la creación de un acceso peatonal. Deberá argumentar su caso y buscar el apoyo de otros propietarios para lograr la mayoría necesaria para la aprobación del proyecto.
Soluciones Temporales: Mientras se encuentra una solución permanente, se podría considerar alguna medida temporal que mejore la seguridad en el uso de la rampa para los peatones, siempre y cuando se haga en acuerdo con la comunidad y respetando las normativas vigentes.
Es importante tener en cuenta que cada comunidad de propietarios es única, y las soluciones pueden variar en función de las características específicas del edificio y las disposiciones de sus estatutos. Por lo tanto, sería aconsejable consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para obtener asesoramiento legal específico y detallado sobre este asunto.
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Buenos días,
En mi garaje, la plaza junto a la mía hay un vehículo que ocupa el 95% de la anchura de su plaza. Por lo que apena puedo abrir mi puerta.
Existe una regulación sobre el porcentaje de ocupación de la plaza??
Estimado David,
En España, la Ley de Propiedad Horizontal regula aspectos relacionados con la convivencia y la organización en comunidades de propietarios, pero no establece directrices específicas sobre el porcentaje de ocupación de las plazas de garaje. Sin embargo, sí hay aspectos relevantes que se pueden considerar en este caso:
Normativa Interna de la Comunidad : Es habitual que las comunidades de propietarios establezcan sus propias normas de régimen interno que pueden incluir regulaciones sobre el uso de las plazas de garaje. Es importante revisar si en tu comunidad existe alguna norma específica que regule este aspecto.
Elementos Comunes y Uso Privativo : Según la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario tiene derecho al uso y disfrute de los elementos comunes (como el garaje) de forma que no perjudique los intereses de la comunidad ni impida a los demás propietarios usarlos según su destino. . Si el vehículo en cuestión está impidiendo el uso adecuado de su plaza, podría considerarse una infracción a este principio.
Mediación y Acuerdo Vecinal : En primera instancia, puede ser conveniente intentar una solución amistosa. Hablar con el vecino y explicarle la situación puede ser un buen primer paso. Si esto no funciona, se puede llevar el tema a una junta de propietarios para buscar una solución conjunta.
Actuación del Presidente o Administrador : El presidente de la comunidad o el administrador de fincas pueden intervenir en este tipo de conflictos, buscando una solución que respete los derechos de todos los vecinos.
Adopción de Acuerdos en Junta : Si el problema persiste, se puede plantear en una junta de propietarios y adoptar un acuerdo al respecto, siempre respetando los procedimientos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la comunidad.
En resumen, aunque no hay una regulación específica sobre el porcentaje de ocupación de las plazas de garaje en la Ley de Propiedad Horizontal, sí existen principios y procedimientos que pueden aplicarse para resolver este tipo de conflictos. Es recomendable primero intentar un acuerdo amistoso y, si no es posible, seguir las cauces formales dentro de la comunidad de propietarios.
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Mi plaza de garaje es la que está pegada a la puerta corredera de acceso rodado del garaje. Yo compré la plaza de garaje y el motor de la puerta está en el suelo de mi garaje. La verdad que ocupa poco pero está en mi garaje y me da miedo meter el coche por si me cargo el motor.
Decir que no consta en estatutos ni en la escritura servidumbre alguna.
El motor se puede poner en alto de tal manera que no me estorbe para aparcar.
He propuesto en la reunión el cambio del motor y he presentado un presupuesto no muy elevado (300 €) para cambiarlo del suelo de mi plaza al techo.
Me han dicho que yo compré así la plaza y que pague yo el cambio. Que la comunidad no corre con ese gasto. Y los propietarios manifestaron que lo cambie pero que yo lo pague.
¿Lo tengo que pagar yo o la comunidad?
Estimado Alejandro,
Si no lo hemos entendido mal, la situación que se describe con respecto a la plaza de garaje y la ubicación del motor de la puerta en la propiedad horizontal es interesante y debe ser analizada bajo la Ley de Propiedad Horizontal española. Vamos a desglosar los aspectos relevantes:
Propiedad y Elementos Comunes : Según la Ley de Propiedad Horizontal, existen elementos comunes y elementos privativos en una comunidad de propietarios. Los elementos comunes son aquellos que son de uso y disfrute de todos los propietarios (como la puerta de acceso al garaje), mientras que los elementos privativos son de uso exclusivo de un propietario (como tu plaza de garaje).
Modificación de Elementos Comunes : Si el motor de la puerta se considera un elemento común, cualquier modificación en su ubicación o estructura generalmente requiere el acuerdo de la comunidad de propietarios. Esto se debe a que afecta a un elemento compartido por todos.
Ausencia de Servidumbre en Escritura o Estatutos : El hecho de que no existe mención alguna en los estatutos de la comunidad o en la escritura de propiedad sobre una servidumbre (uso del suelo de tu garaje para alojar el motor) es relevante. Significa que originalmente no se desarrolló un derecho o una obligación sobre ese espacio para el beneficio de la comunidad.
Propuesta de Cambio y Responsabilidad de Gastos : Si propone un cambio que beneficia principalmente a su propiedad privada, aunque también pueda tener impacto en un elemento común, la comunidad podría argumentar que el costo debe ser asumido por ti. Sin embargo, si el motor se instaló sin su consentimiento o sin estar reflejado en la documentación de la propiedad, podría argumentar que la responsabilidad del cambio no debe recaer únicamente sobre usted.
Acuerdo de la Comunidad y Votaciones : Para realizar cambios en elementos comunes o que afecten a la comunidad, se suele requerir un acuerdo en junta de propietarios. Dependiendo de la naturaleza del cambio, puede necesitar una mayoría simple o una mayoría cualificada.
En resumen, la responsabilidad del pago por el cambio de ubicación del motor puede depender de varios factores, incluyendo cómo se clasifica el motor (elemento común o privativo), si existen acuerdos previos sobre su ubicación, y las decisiones tomadas en las reuniones de la comunidad. Sería aconsejable consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para obtener una orientación más específica y basada en la legislación y documentos de tu comunidad.
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Es obligatorio circular dentro de un parking comunitario con las luces del coche? Hay alguna normativa en Catalunya ?
Estimado José
La Ley de Propiedad Horizontal regula los aspectos fundamentales de la convivencia y administración en comunidades de propietarios, pero no entra en detalles específicos como la obligación de circular con las luces del coche encendidas dentro de un estacionamiento comunitario. Este tipo de normativa suele estar determinada por las ordenanzas municipales o las propias normas de la comunidad de propietarios.
En el caso de Cataluña, no hay una normativa específica a nivel autonómico que obligue a circular con las luces encendidas dentro de un parking comunitario. Sin embargo, es posible que existan ordenanzas municipales que regulen esta cuestión. Además, la comunidad de propietarios puede establecer sus propias normas internas en este sentido, siempre y cuando no contravengan la ley.
Si un vecino plantea esta consulta, lo recomendable es revisar:
Ordenanzas Municipales : Consultar si el ayuntamiento correspondiente tiene alguna normativa específica sobre la circulación en aparcamientos comunitarios.
Normativa de la Comunidad : Revisar los estatutos o normas internas de la comunidad de propietarios para verificar si existe alguna disposición al respecto.
Acuerdos de Junta de Propietarios : En caso de que no exista ninguna norma específica, la comunidad puede decidir establecer esta obligación mediante un acuerdo en junta de propietarios, siempre respetando la legalidad y los derechos de todos los vecinos.
Es importante recordar que cualquier norma o acuerdo adoptado por la comunidad debe ser razonable, no discriminatorio y acorde con la ley. En caso de dudas, siempre es recomendable consultar con un profesional en derecho o con la administración local.
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Hola, nuestro garaje, tiene una rampa de acceso de entrada y salida para los coches, y unas escaleras de dos tramos empinados sin ascensor. Normalmente los usuarios salíamos indistintamente por la rampa o por las escaleras. La comunidad ha decidido poner un cartel de prohibido paso a peatones por la rampa. ¿Es legal que la comunidad pueda prohibir la salida o entrada por la rampa, y obligar el acceso a peatones por las escaleras cuando no están preparadas, ni cumplen la normativa de accesibilidad?
Estimado Antonio,
La consulta que plantea sobre la legalidad de prohibir el paso a peatones por la rampa de acceso al garaje, en favor del uso exclusivo de las escaleras, implica varios aspectos a considerar según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España. A continuación, te explico los puntos clave:
Decisión de la Comunidad de Propietarios : La LPH establece que las decisiones relativas al uso y administración de elementos comunes deben ser adoptadas por la comunidad de propietarios en junta. Si la decisión de prohibir el paso a peatones por la rampa se tomó en junta, respetando los quórums y procedimientos establecidos, en principio, es una decisión válida.
Normativa de Accesibilidad : Sin embargo, esta decisión debe estar en conformidad con la normativa vigente sobre accesibilidad. En España, hay leyes que regulan la accesibilidad en edificios y espacios públicos, incluidas las comunidades de propietarios. Si las escaleras no cumplen con las normativas de accesibilidad, prohibir el paso por la rampa podría vulnerar los derechos de personas con movilidad reducida o con otras necesidades de accesibilidad.
Derechos de los Propietarios y Usuarios : Todos los propietarios y usuarios tienen derecho a utilizar los elementos comunes según su destino, lo que incluye el acceso y salida del edificio. Si la prohibición impuesta por la comunidad limita este derecho de manera irrazonable o injustificada, podría considerarse contraria a la LPH.
Posibles Soluciones y Medidas : Ante una situación como esta, sería recomendable buscar una solución que equilibre la seguridad en el uso de la rampa (evitando accidentes entre peatones y vehículos) y el derecho a la accesibilidad. Esto podría incluir medidas como horarios específicos para el paso de peatones, señalización adecuada, o incluso estudiar la viabilidad de mejorar la accesibilidad de las escaleras.
En resumen, aunque la comunidad tiene derecho a regular el uso de los elementos comunes, esta regulación no debe contravenir las leyes de accesibilidad ni limitar injustificadamente los derechos de los propietarios y usuarios. Sería aconsejable revisar la legalidad de la decisión adoptada, especialmente en cuanto a normativa de accesibilidad, y buscar soluciones que concilien los intereses y derechos de todos los implicados. En caso de conflicto, se podría recurrir a la mediación o, en última instancia, a la vía judicial para resolver la disputa.
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Buenas tardes, en mi comunidad de propietarios tenemos un vecino que en el parking tiene instalado un foco bastante potente (de esos que se utilizan en el jardín y dan mucha luz) que alumbra sus dos plazas de garaje, el foco está con un empalme que sale de su trastero, lo utiliza frecuentemente para limpiar los coches, en los gastos de comunidad cada dos meses se contempla que la luz del parking la pagamos entre todos.
Por otro lado aprovechó un espacio entre dos columnas al lado de sus plazas de aparcamiento para cerrar con tabique y poner una puerta de este modo tiene otro trastero más.
Mi pregunta es, si eso es legal o puedo denunciarlo ???. Muchas gracias, un saludo
Estimada Susana,
Tu consulta que plantea involucra dos cuestiones distintas bajo la Ley de Propiedad Horizontal en España: la instalación de un foco de luz en el parking y la apropiación de un espacio común para crear un trastero adicional. Vamos a analizar cada situación por separado:
Instalación del Foco en el Aparcamiento :
Uso de Elementos Comunes : Según la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario tiene derecho al uso y disfrute de los elementos comunes de la comunidad (como el estacionamiento), siempre y cuando este uso no altere la seguridad del edificio, su estructura, configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario.
Gastos de Comunidad : Si el foco está conectado al suministro eléctrico general del edificio y su uso incrementa notablemente el gasto, esto podría considerarse una utilización desproporcionada de los recursos comunes, especialmente si los costos son compartidos por todos los propietarios.
Posible solución : La comunidad podría requerir que el propietario instale un contador independiente para ese foco o bien solicitar que se retire o limite su uso.
Apropiación de Espacio Común para Trastero :
Modificaciones en Elementos Comunes : Cualquier modificación o apropiación de elementos comunes (como el espacio entre columnas) requiere la aprobación de la junta de propietarios. Esto generalmente debe ser por unanimidad, especialmente si la modificación afecta la estructura o estética del edificio.
Legitimidad y Denuncia : Si esta modificación se hizo sin el consentimiento de la comunidad, es ilegal. Los afectados propietarios o la comunidad en su conjunto pueden exigir la restauración del espacio a su estado original y, si es necesario, llevar el caso a los tribunales.
Acciones recomendadas :
Convocar una Junta de Propietarios : Sería conveniente tratar ambos temas en una junta, donde se pueda informar al propietario de las posibles infracciones y buscar una solución amistosa.
Asesoramiento Legal : Si no se llega a un acuerdo, la comunidad puede considerar obtener asesoramiento legal para evaluar las opciones de acción, incluyendo la posibilidad de iniciar acciones legales.
Es importante recordar que cada comunidad de propietarios es única, y las soluciones pueden variar según los estatutos de la comunidad y las circunstancias específicas del caso.
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Hola,
Estoy viviendo en una comunidad de propietarios que se construyó en los años 60 en dos fases. La primera fase consta de 20 propietarios con planta baja, delante tenemos el jardín comunitario y las plazas de parking están situadas en el perímetros exterior del jardín y donde se puede acceder desde la misma calle. Este perímetro no consta en el Registro de la propiedad como parking comunitario. Es un elemento común pero que actualmente no cumple normativa urbansítica porque no se hicieron los deberes cuando tocaba. Aún así, el Ayuntamiento lo ha pasado por alto pero creo que se debería declarar esa zona como parking para evitar problemas en un futuro. Añadir que es un perímetro donde puede aparcar toda la comunidad, es de los 28 propietarios. Pero nunca se concretaron normativas de uso y ya se lo puede imaginar, es como el juego de las sillas.
Se les pidió educadamente a los propietarios del segundo bloque que fueran comprensibles en dicha situación y que si podían respetar los meses de verano por más afluencia de propietarios. Que usaran el parking interior, para así poder caber el resto de vecinos (20) pero se negaron… Tienen derecho a aparcar igualmente? desafortunadamente sí y por lo que veo no no sé si llegaremos a una solución. Pero por otro lado, en verano se llena el parking o perímetro exterior de familiares de los 8 propietarios (familiares de los 8 propietarios del segundo bloque aparcando fuera, y los 8 propietarios de la finca, en el parking interior). El resto de vecinos (20) aun siendo propietarios de un apartamento dentro de esa finca, muchas veces nos quedamos sin aparcar porque los familiares de ellos usan las plazas. Puesto que en verano hay zona naranja en las calles (servicio de pago), usan el de la comunidad…. El resto, nos tenemos que ir muy lejos para aparcar los coches….
¿¿es correcto que aparquen estos familiares que no tienen ninguna propiedad en la finca y nos dejen al resto que sí tenemos una propiedad sin aparcar??
El segundo bloque, formado por 8 propietarios se construyó al cabo de unos años en la misma parcela y al lado del primer edificio. Este segundo bloque en vez de construir plantas bajas, decidió hacer un “parking interior”, pongo entre comillas por la siguiente razón: en la escritura de la finca matriz, está declarado como “Local o zona aporchada de 128 m2”. ¿¿esto es legal como parking?? ¿¿o deberían hacer sus modificaciones en las escrituras?? No hay licencia de nada….. En las escrituras de los 8 propietarios les dice que tienen una octava parte indivisa de ese local con un coeficiente del 0,75% (cada uno de ellos) En la propiedad horizontal sale un 6% de coeficiente (0,75% x 8 propietarios = 6%) Y ese espació está inscrito en el Registro de la Propiedad con una numeración diferente a la del edificio.
En las escrituras de los 8 propietarios no les especifica que sea un parking o que tengan una plaza de parking, tampoco dice cual de las octavas partes es la suya, fueron adjudicadas a dedo, han pasado 50 años y siguen igual… no les especifica qué medidas tiene esa octava parte indivisa, no especifica que número de plaza tienen, y para acabar de rematarlo, no tienen referencia catastral, con lo cual no están pagando IBI y por lo que veo no tienen ningún interés en hacerlo. Añado que la comunidad no está pagando ningún IBI de ese local porque no sale en las cuentas anuales de la Comunidad. Nosotros compramos un trastero en esa misma zona del “parking interior” (en el segundo párrafo explico el problema que tengo) y nosotros sí solicitamos al catastro una referencia catastral para poder pagar el IBI, no quiero problemas en un futuro con mis propiedades así que prefiero hacer las cosas bien (actualmente en trámite). Este trastero está inscrito en el Registro de la Propiedad con una referencia diferente a la del “parking interior” y también diferente a la de ambos bloques.
Respecto a si algun propietario de los 8 tienen esa octava parte indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad? creo que sí, pero no sé al 100% si los 8 lo tienen por igual.
128 m2 (local) menos 17m2 (trastero) = 111 m2 (departamento número 29 en la finca) y que serían las octavas partes indivisas de los 8 propietarios que viven arriba (segundo bloque). Luego está mi trastero que tiene un coeficiente del 0,70% (departamento número 30). Y algunos propietarios del segundo bloque e incluso del primer bloque están aparcando delante del trastero y bloqueando mi acceso. Pregunto: Aun siendo de 8 propietarios ese local, pueden aparcar bloqueando mi propiedad? ¿es una servidumbre de paso? En mis escrituras sale por escrito “con acceso al trastero por la zona aporchada”.
Este local tiene dos entradas para 4 coches en cada una de ellas. Una entrada orientación oeste y que pagan 4 tasas de vado, y el acceso lado este, que pagan otras 4 tasas de vado (norte y sur hay la pared o fachada del edificio y no se puede salir). Justo en medio del parking está mi trastero. Hay una linea de 4 coches aparcados, un espacio en medio que equivaldría a 2 plazas por ejemplo y es donde tengo la puerta de acceso, y luego otra linea de 4 coches. Si te lo dibujara en un plano sería como un cuadrado: 4 coches en linea, espacio de dos plazas y q es “sin uso”, mi trastero al lado de ese espacio vacío, y luego otra linea de 4 coches.
Por otro lado, el suelo de ese “parking interior”, está destrozado y creo que en breve puede que lo pavimenten de nuevo. Yo no estoy dentro de esa octava parte indivisa. ¿estoy obligado a participar en derramas de ese pavimento nuevo?
Me es un poco complicado escribir todo esto, espero que se haya entendido.
Muchas gracias,
Un saludo
Estimado Joaquin,
Esta consulta plantea varios problemas relacionados con la Ley de Propiedad Horizontal en España, que rige las comunidades de propietarios. Vamos a abordar los puntos clave:
Uso del perímetro exterior como estacionamiento : Dado que el perímetro exterior se utiliza de facto como estacionamiento y es considerado un elemento común, aunque no esté registrado formalmente como tal, su uso y normativa deben ser regulados por la comunidad de propietarios. La comunidad puede acordar en junta su reconocimiento formal como estacionamiento y establecer normas de uso, siempre que se cumpla con la normativa urbanística vigente y se obtengan las autorizaciones necesarias.
Derecho a Aparcar en el Perímetro Exterior : Si este espacio es considerado un elemento común, todos los propietarios (de ambas fases) tienen el derecho de uso, salvo que existan acuerdos específicos en contrario, adoptados con los requisitos de mayoría establecidos en la Ley.
Uso del Estacionamiento por Familiares de Propietarios : La comunidad puede regular el uso del estacionamiento por parte de no propietarios (como los familiares), pero dicha regulación debe ser acordada en junta y cumplir con lo dispuesto en los estatutos de la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal.
Legalidad del “Parking Interior” : La situación del estacionamiento interior, descrita como un “local o zona aporchada” en la escritura, puede ser problemática. Si se está utilizando como estacionamiento sin las licencias o permisos adecuados, podría ser ilegal. Sería recomendable consultar con un abogado especializado en urbanismo para verificar la legalidad de este uso y, si es necesario, realizar las modificaciones pertinentes en las escrituras y obtener las licencias correspondientes.
Propiedad y Uso de Espacios Indivisos : La falta de especificaciones claras en las escrituras sobre los espacios de estacionamiento y la ausencia de referencia catastral son asuntos que requieren atención. Podría ser conveniente realizar una actualización de las escrituras para reflejar la realidad actual de la propiedad y su uso. Esto podría requerir un proceso legal y el acuerdo de todos los propietarios afectados.
Bloqueo del Acceso al Trastero : Si en tus escrituras se especifica el acceso al trastero y este está siendo bloqueado, esto podría constituir una infracción. Los propietarios no deben bloquear el acceso a propiedades de otros residentes. Este asunto podría requerir una solución interna dentro de la comunidad o, en casos extremos, la intervención legal para garantizar su derecho de acceso.
Participación en Gastos de Reparación del Parking Interior : Si no eres propietario de una parte del parking interior, en principio no deberías estar obligado a participar en los gastos de reparación de esa área. Sin embargo, esto puede depender de los estatutos de la comunidad y de las decisiones tomadas en la junta de propietarios.
En resumen, muchos de estos problemas requieren una combinación de soluciones internas dentro de la comunidad (a través de juntas y acuerdos) y posiblemente asesoramiento legal especializado, especialmente en lo que respeta a la legalidad del uso del estacionamiento interior y la actualización de las escrituras. .
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Tengo una vecina que tiene coche y moto, que arranca su moto y la deja 30 o 40 minutos calentando, ella se va a su apartamento y deja la puerta del garaje entreabierta… como imaginará luego es irrespirable la zona común y el garaje. Se puede denunciar?
Estimada Maria,
La situación que se describe puede abordarse desde la perspectiva de la Ley de Propiedad Horizontal en España, que regula las relaciones entre los propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Aquí hay varios aspectos a considerar:
Normativa de la Comunidad : Lo primero es verificar si existe alguna normativa interna de la comunidad de propietarios que regule el uso del garaje, especialmente en lo que respeta a la emisión de gases y ruidos. Si la conducta de la vecina contraviene estas normas, la comunidad puede tomar medidas al respecto.
Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal : Este artículo establece que ningún propietario puede realizar actividades en su propiedad o en las zonas comunes que resulten dañinas o molestas para el resto de los vecinos. Dejar una moto encendida durante un tiempo prolongado, generando humos y ruidos, podría considerarse una actividad molesta o perjudicial.
Adopción de Acuerdos en Junta de Propietarios : Si no hay normas específicas, la comunidad puede adoptar acuerdos en una Junta de Propietarios para regulares estas situaciones. Estos acuerdos deben ser aprobados según lo establecido en la Ley (normalmente por mayoría simple) y deben respetar los límites impuestos por la ley y los estatutos de la comunidad.
Actuación del Presidente de la Comunidad : El presidente de la comunidad, en su función de representante de la misma, puede requerir a la propietaria que cese la actividad molesta. Si no atiende a estos requerimientos, se pueden tomar medidas legales.
Acciones Legales : Si la situación persiste y afecta significativamente a la calidad de vida de los vecinos, se podría emprender una acción judicial, solicitando que se declare la actividad como molesta y se ordene su cese. Esto implicaría un proceso en los tribunales, donde será necesario aportar pruebas de la actividad molesta.
En resumen, la comunidad tiene varias vías para abordar esta situación, desde la aplicación de normativas internas hasta la adopción de acuerdos en Junta o la toma de medidas legales. Siempre es recomendable intentar una solución amistosa antes de proceder a acciones legales. Además, en casos de este tipo, puede ser útil contar con el asesoramiento de un profesional en derecho inmobiliario o de la propiedad horizontal.
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Hola.
Tengo un apartamento en un edificio en la playa, el cual a tenido problemas de propiedad con los garajes pues estos provienen de fondos de inversion y no se podian utilizar. Hasta hace poco la comunidad ha estado cobrando alquiler por las plazas de parking, una de las fases se puso a la venta y en ella estaban mezcladas propietarios y arrendatarios. ( en esta fase soy propietaria de 4 plazas) todos pagabamos la misma cuota, la diferencia es que yo la pago como cuota comunitaria y el resto como alquiler. En estos garajes se constituyo comunidad independiente.
Bien ahora biene mi pregunta, el fondo de inversión a puesto a la venta otras fases de plazas de parking, en una de ellas he adquirido una plaza, estas son exteriores,estas fases no tiene comunidad constituida y los administradores se empeñan en cobrar cuotas de esos parking, que por otro lado los han estado usando libremente los vecinos, han dado mandos a diestro y siniestro a todo aquel que lo ha solicitado, como es normal yo me opongo, primero porque no hay comunidad y segundo porque yo no voy a pagar una cuota y no poder aparcar y que venga otro vecino no propietario y pueda aparcar .
A todo esto se encargaron de enviar un comunicado a los vecinos diciendo que tuvieran cuidado en comprar las plazas pues estas tenien deudas y no estaban legales ( no se que tipo de deudas pues ponian la escusa que por la Ley de protección de datos no podian darnos esa información, y no se que ilegalidad pues yo tengo mi escritura de esa plaza ) yo la he comprado libre de cargas y la nota simple asi lo dice.
¿Me pueden reclamar cuotas de algo que no existe?
¿ Quien tiene que constituir la comunidad de esas plazas?
Se empeñan en cobrarnos atrasos, si las plazas han sido públicas (esto porque ellos lo decidieron) y no han tenido nunca comunidad de donde sacan las deudas?
Espero haberme explicado pues veo el tema complicado y con los administradores como enemigos en vez de colaborar.
Muchas gracias.
Estimada Ana,
La consulta que planteas involucra varios aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal en España, especialmente en lo que respecta a la constitución de comunidades de propietarios, la gestión de zonas comunes (en este caso, plazas de aparcamiento) y la responsabilidad sobre deudas comunitarias. Vamos a abordar los puntos clave:
Constitución de la Comunidad de Propietarios: En general, para que exista una comunidad de propietarios, es necesario que se constituya formalmente. Esto se hace a través de una escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. Si las fases nuevas de plazas de parking no tienen una comunidad constituida, legalmente no existe una entidad que pueda gestionar estos espacios ni cobrar cuotas por su uso.
Cobro de Cuotas Comunitarias: Solo una comunidad de propietarios constituida legalmente puede establecer y cobrar cuotas para el mantenimiento de zonas comunes. Si no existe tal comunidad para las plazas exteriores, no sería legal que se cobren cuotas por su uso. Además, para el cobro de estas cuotas, se requiere un acuerdo de la Junta de Propietarios, siguiendo lo establecido en los estatutos de la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal.
Derechos y Obligaciones de los Propietarios: Como propietaria, tienes ciertos derechos y obligaciones. Si has adquirido una plaza libre de cargas, como indicas, y no existe una comunidad constituida para esa fase, no deberías estar sujeta a cuotas no acordadas formalmente. Además, cualquier comunicado sobre deudas o irregularidades legales debe ser respaldado con información concreta y verificable.
Deudas Comunitarias y Responsabilidad: En cuanto a las deudas mencionadas, es importante saber que las deudas comunitarias suelen vincularse al inmueble, no al propietario. Esto significa que si adquieres una propiedad con deudas comunitarias, estas deudas te podrían afectar. Sin embargo, en tu caso, mencionas que la plaza fue adquirida libre de cargas, lo que debería incluir deudas comunitarias, si las hubiera.
Constitución de Nueva Comunidad para las Plazas Exteriores: Si se considera necesario gestionar y mantener estas plazas de manera comunitaria, sería adecuado constituir una comunidad de propietarios específica para ellas. Esto requeriría el acuerdo de los propietarios de dichas plazas y seguir los procedimientos legales correspondientes.
Gestión y Administración: Si existe un conflicto con los administradores o desacuerdo en la gestión de las zonas comunes, es recomendable buscar una solución dialogada, y si no es posible, acudir a la vía legal. El papel del administrador es gestionar la comunidad según la Ley y los acuerdos de la Junta de Propietarios, pero siempre dentro del marco legal.
Dado lo complejo de la situación y la variedad de aspectos legales involucrados, sería muy aconsejable consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal o un administrador de fincas colegiado, que pueda ofrecer un asesoramiento más detallado y específico a tu caso.
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Hola,
mi madre sufrió un accidente en un garaje, donde comienza la rampa hacia el nivel inferior. En ese punto la barandilla no llega hasta alcanzar el mismo nivel, es decir, hay un escalón.Cayó, se rompió un pie y un antebrazo, aparte de golpes por todo el cuerpo. Mas adelante la tubieron que operar de tunel carpiano.
La cuestión, ¿que dice la normativa sobre desniveles?
¿que normativa es porque no encuentro nada?
¿se le puede demandar al seguro del garaje?
Gracias.
Estimado Javier,
Entiendo que tienes una consulta relacionada con la Ley de Propiedad Horizontal en España y un incidente ocurrido en un garaje comunitario. Vamos a abordar tus preguntas:
Normativa sobre Desniveles y Seguridad en Garajes Comunitarios : La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no aborda específicamente los detalles constructivos como desniveles o barandillas en garajes. Sin embargo, la normativa de seguridad y accesibilidad aplicable a edificaciones podría ser relevante en este caso. La legislación sobre accesibilidad y seguridad en construcciones públicas y privadas exige que las instalaciones cumplan con requisitos mínimos para prevenir accidentes. Esto incluye la correcta instalación de barandillas y la adecuada señalización de desniveles.
Búsqueda de la Normativa Aplicable : Para encontrar la normativa específica, se debería consultar el Código Técnico de la Edificación y las ordenanzas locales de urbanismo y construcción. Estas leyes establecen las pautas para la seguridad en construcciones, incluyendo los garajes. Además, las comunidades autónomas pueden tener sus propias regulaciones en esta materia.
Responsabilidad y Demanda al Seguro del Garaje : Si se determina que hubo una falta de cumplimiento de las normas de seguridad y accesibilidad, la comunidad de propietarios podría ser considerada responsable de los daños sufridos. En este caso, el seguro de responsabilidad civil de la comunidad podría cubrir los daños. Para proceder con una demanda, es recomendable obtener un informe pericial que determine si existió negligencia en el mantenimiento o diseño del garaje.
Es importante considerar que cada caso es específico y requiere un análisis detallado. Por lo tanto, mi recomendación sería buscar el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario o responsabilidad civil para evaluar las posibilidades legales en este caso particular. Además, sería útil revisar las pólizas de seguro del edificio para entender qué coberturas podrían aplicarse.
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Buenos días,
Os agradezco muchísimo toda la información facilitada en mi consulta anterior pero me quedó pendiente otro detalle.
Siendo el perímetro exterior de la finca un elemento común donde pueden aparcar los 28 propietarios de la finca en el que solo hay una cabida de 20 plazas (no escrituradas). Si hay algún propietario de los 8 de la segunda fase (“parking interior”) que renuncia o hace una cesión a ese derecho para aparcar en el perímetro ¿Se le modifica el coeficiente a la baja? Yo entiendo que no: 3,4% coeficiente del apartamento (2ª fase) + 0,75% coeficiente octava parte indivisa (parking interior o local zona aporchada) = 4,15%. Según algunos propietarios se le debe ajustar el coeficiente del 4,15% a la baja. Les he comentado que seguiría siendo el mismo puesto que el coeficiente va en función de los m2 de su propiedad, es decir, el apartamento + la octava parte indivisa. Independientemente que hagan una cesión de ese derecho para aparcar fuera.
Por otro lado, haber si me podéis confirmar si esto es cierto (y creo que sí): solo los elementos comunes de construcción en m2 son los que sí repercuten en IBI para cada uno de los 28 propietarios (1r bloque=20 + 2do bloque=8). Elementos comunes de construcción en m2 podrían ser: duchas comunitarias, escaleras, rellanos, caseta jardín con la bomba de agua, una piscina, etc. Elementos comunes que no repercuten en IBI: la zona ajardinada de la finca (solar o parcela) sin ninguna construcción m2.
Gracias y un saludo,
Joaquín
Hola Joaquín,
Intentaré resumirlo:
Modificación del Coeficiente de Participación por Renuncia de Derechos de Aparcamiento:
La LPH establece que el coeficiente de participación de cada propietario se determina en función de la cuota de participación de su propiedad en los elementos comunes del inmueble.
En tu caso, el coeficiente de participación (3,4% + 0,75% = 4,15%) refleja la proporción del apartamento más la octava parte indivisa del parking interior o local zona aporchada.
Si un propietario renuncia al derecho de aparcar en el perímetro exterior, esto no modifica automáticamente su coeficiente de participación. Esto se debe a que el coeficiente está vinculado a la propiedad en sí (m² de apartamento + parte indivisa), y no a los derechos de uso sobre los elementos comunes como las plazas de aparcamiento.
Para modificar el coeficiente de participación, sería necesario un acuerdo en junta de propietarios con los requisitos establecidos por la LPH y posteriormente una modificación de la escritura de división horizontal.
Elementos Comunes y su Impacto en el IBI:
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se calcula en base al valor catastral de los bienes inmuebles, que incluye tanto la construcción como el suelo.
Los elementos comunes de construcción (como duchas comunitarias, escaleras, piscinas, etc.) sí se consideran en el cálculo del valor catastral y, por ende, repercuten en el IBI que cada propietario debe pagar.
En cambio, los elementos comunes que no constituyen construcción, como las zonas ajardinadas, aunque forman parte del valor catastral global de la finca, no suelen tener un impacto significativo en el IBI individual de cada propietario.
Espero que esta explicación aclare tus dudas. Para asuntos más específicos o situaciones particulares, te recomiendo consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal o con un administrador de fincas colegiado.
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Buenos días, tengo una plaza de garaje donde me caben 2 coches y una moto, pero uno de mis coches se sobresale unos 10cm. Tengo un par de vecinos que se quejan de que tienen que maniobrar para salir de su plaza. En mi plaza estoy soportando la carga de tener el conducto de la extracción de gases que un pequeño tramo pasa por detrás de mi plaza, no dejándome pegar el coche más a la pared. Si no tuviese ese conducto en mi plaza, el coche me cabría perfectamente. En la escritura no se menciona nada de que tenga que soportar esa servidumbre o carga de la comunidad. Les he dicho a los vecinos de que si yo no tuviera ese tramo de extracción de humos detrás del coche podría aprovechar mi plaza al 100% y no molestar con esos 10 cm que me sale el coche de mi plaza. Los vecinos me dicen que yo compré la plaza así y que por lo tanto si no me cabe el coche, no lo puedo aparcar. Le he dicho que cambien el tramo de extracción por el techo y lo afrontemos con el presupuesto de la comunidad del garaje, a lo que muchos se niegan. Tengo que sacar el coche de mi plaza? La obra la tendría que pagar yo o la comunidad? Tengo que soportar esa carga aunque no esté en la escritura ?
Muchísimas gracias de antemano.
Estimado Jorge,
La consulta planteada involucra varias cuestiones relacionadas con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España y cómo esta se aplica a situaciones específicas en comunidades de propietarios. Vamos a analizar los puntos clave:
Uso de la Plaza de Garaje y Afecciones a Vecinos: Según la LPH, cada propietario debe hacer un uso adecuado de su propiedad, sin causar molestias a los demás. Si uno de tus vehículos sobresale de la plaza de garaje, aunque sea ligeramente, y esto dificulta a los vecinos el uso de sus propias plazas, podría considerarse una infracción de esta norma.
Servidumbre y Elementos Comunes: La existencia del conducto de extracción de gases en tu plaza es relevante. En la LPH se establece que todos los elementos y servicios comunes deben ser mantenidos por la comunidad, y ningún propietario puede modificarlos unilateralmente si afecta a la estructura o seguridad del edificio o perjudica a otro propietario. Si este conducto es un elemento común y afecta el uso pleno de tu plaza de garaje, esto podría ser motivo de discusión en la comunidad.
Modificaciones en Elementos Comunes: Cambiar la ubicación del conducto de extracción implicaría una modificación de un elemento común. Para realizar cambios en elementos comunes, se requiere normalmente el acuerdo de la junta de propietarios, a menudo con una mayoría cualificada. Si la comunidad decide no realizar esta modificación, sería complicado obligarla a hacerlo.
Responsabilidad de Costes: En cuanto a quién debería asumir los costes de una posible modificación, esto dependería de si la comunidad considera que la modificación es necesaria para el beneficio general o si se trata de una comodidad particular para un solo propietario. Si es lo segundo, lo más probable es que los costes recaigan sobre el propietario interesado.
En resumen, si bien tu situación es complicada por la presencia del conducto de extracción, la ley tiende a favorecer el uso equitativo y razonable de los espacios comunes, y cualquier cambio significativo en elementos comunes requiere la aprobación de la comunidad. Te recomendaría buscar una solución dialogada con tus vecinos y, si es necesario, consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para explorar todas las opciones legales disponibles.
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Buenos días, resultan muy interesantes tus comentarios. Muchas gracias.
Mi consulta es la siguiente, compré hace dos años un piso junto con dos plazas de aparcamiento. Así figura en la escritura. Una más grande y otra más pequeña. Una de las plazas, está situada en el pasillo junto a la pared,, hecho que dificulta la salida de el vehículo de tres propietarios. Esta finca se construyó en el año 1965, cuando los coches eran mas pequeños y aparcar en esta plaza no debia suponer un problema ya que la ubicaron allí.
Nuestro problema actual, és que desde la Comunidad nos dicen que allí no podemos aparcar un coche, ni que se tipo smart que cabe perfectament en el límite marcado, porque supone una dificultat paraque salgan los coches de estos tres propietarios. Que lo único que podemos aparcar és una moto.
Me podria informar al respecto. Muchísimas gracias.
Estimada Anna,
La consulta que planteas es un caso clásico relacionado con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, específicamente en lo que respecta a los espacios de aparcamiento en comunidades de propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal establece un marco legal para regular las relaciones entre los copropietarios de un edificio dividido en propiedad horizontal, que incluye tanto los pisos como los garajes y otros espacios comunes.
En tu caso, tienes dos plazas de aparcamiento, una de las cuales está situada de tal manera que dificulta la salida de vehículos de otros propietarios. Aunque la plaza se adquirió legalmente y está incluida en la escritura, existen varios puntos a considerar:
Uso del Espacio Común y Derechos de los Propietarios: Cada propietario tiene derecho a utilizar su espacio de aparcamiento. Sin embargo, este derecho no es absoluto y debe ejercerse respetando el derecho de los demás propietarios a acceder y usar las zonas comunes, incluyendo los pasillos del aparcamiento.
Modificaciones en las Zonas Comunes: Dado que la finca se construyó en 1965, las dimensiones de los espacios de aparcamiento pueden no ser adecuadas para los vehículos modernos. En algunos casos, la comunidad de propietarios puede decidir modificar las zonas comunes para adaptarlas a las necesidades actuales. Esto requeriría un acuerdo de la junta de propietarios con una mayoría cualificada, según lo estipulado en la LPH.
Soluciones Posibles: La solución a este problema podría implicar varias opciones, como la reorganización del espacio de aparcamiento, la asignación de otro espacio para tu coche o incluso la compensación por la imposibilidad de usar tu plaza tal como deseas.
Negociación y Acuerdo: Es importante intentar llegar a un acuerdo con los otros propietarios y la comunidad. Podría ser útil solicitar una reunión de la junta para discutir el problema y explorar soluciones que sean aceptables para todas las partes.
Asesoramiento Legal: En situaciones complejas o si no se llega a un acuerdo, puede ser aconsejable buscar asesoramiento legal. Un abogado especializado en propiedad horizontal puede ofrecer orientación sobre tus derechos y las mejores maneras de proceder.
En resumen, aunque legalmente posees el derecho a usar tu plaza de aparcamiento, este derecho está limitado por la necesidad de no interferir con los derechos de los demás propietarios. La solución ideal sería encontrar un equilibrio que permita el uso adecuado de tu espacio sin causar inconvenientes a los demás.
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el garaje de mi comunidad tiene 2 plantas, -1 y -2. La planta -2 tiene una salida peatonal de emergencia hacia la calle directa y tiene otra puerta que da acceso a las escaleras que suben a la planta -1 también garaje. Esta puerta tiene llave para acceder a esa escalera, mientras que para acceder desde la escalera a la planta -2 es solo un pomo sin llave. La pregunta es, esa puerta debería estar abierta en sentido desde el garaje -2 hacia las escaleras ? o al haber ya una salida de emergencia a la calle, no sería necesario ?
Estimado Antonio,
En cuanto a la consulta planteada sobre la puerta entre la planta -2 del garaje y las escaleras que suben a la planta -1, hay varios puntos a considerar:
Salidas de Emergencia y Seguridad: La normativa de seguridad en edificios establece que debe haber vías de evacuación adecuadas y accesibles en caso de emergencia. La existencia de una salida de emergencia en la planta -2 hacia la calle es positiva, pero no necesariamente excluye la necesidad de otras vías de evacuación.
Accesibilidad y Movilidad: Es importante considerar la facilidad de movimiento entre diferentes partes del edificio, especialmente en situaciones de emergencia. Si la puerta que conecta la planta -2 con las escaleras hacia la planta -1 es una ruta potencial de evacuación o movilidad para los residentes, su accesibilidad es importante.
Decisión de la Comunidad de Propietarios: En la LPH se establece que las decisiones respecto al uso y modificaciones en elementos comunes deben ser tomadas por la comunidad de propietarios, generalmente en una junta de propietarios. Esto incluye decisiones sobre cerraduras, accesos, y medidas de seguridad en zonas comunes.
Reglamento Interno de la Comunidad: Si existe un reglamento interno, este podría tener disposiciones específicas sobre el uso de las puertas y accesos en las áreas comunes, incluido el garaje.
Consultar con Expertos en Seguridad y Normativa: Sería recomendable que la comunidad de propietarios consulte con un experto en seguridad y normativa de edificaciones para asegurarse de cumplir con todas las regulaciones vigentes y garantizar tanto la seguridad como la accesibilidad adecuada.
En resumen, si bien la existencia de una salida de emergencia directa a la calle en la planta -2 es un factor relevante, no es el único a considerar. Es importante evaluar la situación en su conjunto, teniendo en cuenta la seguridad, accesibilidad, normativa vigente, y las decisiones de la comunidad de propietarios. Además, siempre es aconsejable consultar con expertos en la materia para tomar una decisión informada y conforme a la ley.
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Buenos días: Debido a aparcamiento ilegal de motos en zonas comunes, se aprobó en reunión iniciar acciones legales contra los vecinos que aparcasen cualquier tipo de vehículos en espacios comunes. Para ello,. se pidió la colaboración de los vecinos para identificar a los infractores. Se pudieron identificar a casi la mitad, y la otra no fue posible (hay gente de la calle que no pertenece a la comunidad y aparca en nuestro garaje). De los que se pudieron identificar, la administración envió carta a todos, muchos cesaron en su acción irregular, pero otros, todo lo contrario, acusan a la administración de recibir fotos o información que vulnera la protección de datos, indicando que van a denunciar por dichas fotos. Hay un acuerdo en reunión que contempla la participación vecinal e incluso contratación de un perito y/o abogado para recabar la información de los infractores. ¿Puede la comunidad tener un problema en materia de protección de datos por hacer fotos y dar información de esta gente inescrupulosa?. ¿Es posible conseguir la información de las personas que aparcan mal y que no viven en el edificio?. Puede la comunidad, contratar grúa privada para la retirada de las motos y dejarlas en la calle?Muchas gracias por su aporte.
Estimada Judy,
La consulta que planteas sobre la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal en España en relación con el aparcamiento ilegal de motos en zonas comunes y las preocupaciones sobre la protección de datos es compleja, pero intentaré ofrecerte una respuesta detallada y útil.
Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal
Acciones Legales Contra Vecinos Infractores: Según la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad de propietarios tiene el derecho de tomar medidas contra las acciones que contravengan los estatutos de la comunidad o las normas de convivencia. Esto incluye el aparcamiento ilegal en zonas comunes.
Identificación de Infractores y Protección de Datos: La preocupación sobre la violación de la protección de datos es válida. La Ley Orgánica de Protección de Datos Personales y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGDD) regula la recopilación y el uso de datos personales. Hacer fotos de vecinos y sus vehículos puede considerarse como recogida de datos personales. Por lo tanto, se debe tener cuidado con cómo se obtienen y se utilizan estas imágenes.
Si las fotos se toman en zonas comunes y son para uso exclusivo de la administración de la comunidad para hacer cumplir las normas, podría argumentarse que es un uso legítimo.
Sin embargo, compartir estas imágenes con otros vecinos o usarlas para otros fines podría infringir la ley de protección de datos.
Contratación de Peritos o Abogados: La comunidad puede acordar en reunión contratar peritos o abogados para tratar esta situación, siempre y cuando se haga de manera que respete la legalidad vigente, incluyendo la protección de datos.
Infractores que No son Parte de la Comunidad: Respecto a las personas que no pertenecen a la comunidad y que cometen infracciones, la situación es más complicada. Se podría estudiar la posibilidad de aumentar la seguridad o controlar mejor el acceso al garaje.
Uso de Grúa Privada: La contratación de una grúa para retirar vehículos ilegalmente aparcados es una medida drástica. Esta acción debe estar contemplada en los estatutos de la comunidad y se debe llevar a cabo siguiendo un proceso legal adecuado. Además, se debe notificar a los propietarios de los vehículos de manera adecuada antes de tomar tal medida.
Recomendaciones
Consultar con un Abogado Especializado: Es crucial obtener asesoramiento legal específico para garantizar que todas las acciones tomadas respeten tanto la Ley de Propiedad Horizontal como la legislación sobre protección de datos.
Revisar y Aclarar los Estatutos de la Comunidad: Debe quedar claro qué acciones están permitidas y cuáles no, y cómo se gestionarán las infracciones.
Comunicación Clara y Transparente: Mantener a todos los vecinos informados sobre las medidas tomadas y las razones detrás de ellas puede ayudar a reducir conflictos y malentendidos.
Este asunto requiere un manejo cuidadoso para equilibrar la necesidad de mantener el orden y el respeto por las normas de la comunidad con los derechos individuales de los vecinos, incluida su privacidad y protección de datos personales.
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Buenas tardes,
Nosotros tenemos una comunidad dividida en 4 viviendas, parking interior y parking exterior. Todo ello forma el 100% del coeficiente de participación. Aparte otro coeficiente para el ascensor.
Mi pregunta es: actualmente hay un propietario que solo le queda una plaza exterior y no quiere pagar los gastos comunes de la comunidad. Si esta parte de la finca está incluida como % de participación, y no hay unos estatutos que digan lo contrario pues es una comunidad de 4 vecinos y no se hacen ni juntas formales, está obligado a participar en todos los gastos de la comunidad excluyendo solo las facturas relativas al ascensor, verdad? Muchas gracias por la ayuda. Saludos.
Estimado Agnes
En el caso que presentas, hay varios aspectos a considerar:
Coeficiente de Participación: Cada elemento de la comunidad (viviendas, plazas de parking interior y exterior) contribuye a formar el 100% del coeficiente de participación. Esto significa que cada propietario debe contribuir a los gastos comunes en proporción a su coeficiente de participación, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario.
Gastos Comunes: Los gastos comunes suelen incluir mantenimiento, reparaciones, y servicios necesarios para el adecuado disfrute de la finca. Según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios están obligados a contribuir a estos gastos, a menos que exista una disposición expresa que los exima parcial o totalmente.
Excepciones y Estatutos: Si no existen estatutos que regulen de manera específica las exenciones o condiciones particulares, se aplicarán las normas generales de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto implica que, a menos que exista una cláusula que exima al propietario de la plaza exterior de contribuir a ciertos gastos, este deberá participar en ellos.
Gastos del Ascensor: Según indicas, existe un coeficiente específico para el ascensor. Esto sugiere que los gastos relacionados con el ascensor se reparten de manera diferente. En este caso, el propietario de la plaza exterior no estaría obligado a contribuir a estos gastos si no usa el ascensor o si así lo establecen los criterios de distribución de gastos.
En conclusión, bajo la Ley de Propiedad Horizontal y en ausencia de estatutos que indiquen lo contrario, el propietario de la plaza exterior está obligado a contribuir a los gastos comunes de la comunidad, exceptuando aquellos gastos específicos del ascensor si su coeficiente para este elemento es distinto y así se establece en los criterios de reparto de gastos. Es recomendable revisar los estatutos de la comunidad o, en su defecto, aplicar las normas generales de la Ley. Además, sería conveniente considerar la realización de juntas formales y la redacción de estatutos claros para evitar futuros malentendidos o disputas.
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buenas noches, en la comunidad que vivo la presidenta nos obliga a quitar las fundas de los vehículos, tengo una moto nueva, no la uso a diario y quiero tenerla protegida, he preguntado en mi seguro de la moto y ahí me dicen que lo mejor es tenerla protegida
Pueden prohibirme poner la funda en la moto?
Gracias de antemano
Estimada Andrea,
a Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España regula las relaciones entre los propietarios de pisos o locales en un edificio en régimen de propiedad horizontal, incluyendo el uso de elementos comunes y privativos. Sin embargo, la LPH no aborda de manera específica la cuestión de si se pueden colocar fundas en los vehículos dentro de las áreas de estacionamiento comunitario.
La capacidad de una comunidad de propietarios para regular el uso de las plazas de garaje y, por extensión, el uso de fundas en vehículos, generalmente se deriva de los estatutos de la comunidad o de las decisiones tomadas en las juntas de propietarios. Los estatutos de la comunidad pueden incluir normas específicas sobre el uso de las zonas comunes, incluidas las plazas de garaje, y estas normas pueden ser más restrictivas que las disposiciones generales de la LPH.
Para determinar si la presidenta de la comunidad puede exigirte quitar la funda de tu moto, debes considerar lo siguiente:
Revisar los estatutos de la comunidad: Comprueba si hay alguna cláusula que hable específicamente sobre el uso de fundas para vehículos en las plazas de garaje. Algunas comunidades establecen normativas internas para mantener una estética uniforme o por razones de seguridad.
Acuerdos de la junta de propietarios: Incluso si los estatutos no mencionan específicamente este tema, puede haber acuerdos adoptados en juntas de propietarios que limiten o regulen el uso de fundas en los vehículos. Estos acuerdos deben ser aprobados por la mayoría requerida y notificados debidamente a todos los propietarios.
Razones de la prohibición: La comunidad podría argumentar que el uso de fundas en vehículos en espacios compartidos puede causar problemas, como riesgos de seguridad por no identificar claramente el vehículo, acumulación de suciedad, o cualquier otra razón que la comunidad considere válida. Sin embargo, estas razones deberían estar respaldadas por los estatutos de la comunidad o por acuerdos válidos de la junta de propietarios.
Si consideras que esta medida es injusta o que no hay base legal en los estatutos de la comunidad o en los acuerdos de la junta para prohibir el uso de fundas en las motocicletas, puedes:
Solicitar una revisión del tema en la próxima junta de propietarios para buscar un acuerdo favorable.
Consultar a un profesional en derecho inmobiliario para que te asesore sobre tus derechos y las posibles acciones a seguir.
Es importante mantener un diálogo abierto con la comunidad y buscar una solución que satisfaga tanto tus necesidades de protección para tu vehículo como las normas de convivencia y estética de la comunidad.
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Buenos días.
Tengo una plaza de garaje, en los estatutos de la comunidad pibe que solo se puede tener un vehículo por plaza…, mi pregunta es: una bicicleta se considera un vehículo????, me pueden impedir colgar mi bicicleta es la pared trasera de mi plaza de garaje…, hay sitio de sobra para la bici y mi coche.
Gracias de antemano.
Estimado Esteban,
La consulta planteada sobre si una bicicleta se considera un vehículo según los estatutos de una comunidad de propietarios y si se puede impedir colgarla en la pared trasera de una plaza de garaje se puede abordar desde el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, aunque la interpretación específica dependerá de los términos exactos de los estatutos de tu comunidad y, en su caso, de la práctica y acuerdos de la comunidad. Aquí te ofrezco una orientación general:
Definición de Vehículo en los Estatutos:
Es crucial revisar cómo se define “vehículo” en los estatutos de tu comunidad. En algunos contextos, “vehículo” podría interpretarse como cualquier medio de transporte, incluyendo bicicletas. En otros, podría referirse más estrictamente a vehículos motorizados.
Si los estatutos no son claros al respecto, podría ser un tema a discutir y clarificar en una junta de propietarios.
Uso de la Plaza de Garaje:
Generalmente, los propietarios tienen cierta libertad para usar su plaza de garaje, siempre que este uso no infrinja los estatutos de la comunidad, no cause daños o molestias a otros propietarios y no altere elementos comunes.
Si colgar una bicicleta en la pared trasera de tu plaza no interfiere con el espacio o los derechos de otros propietarios, y si no va en contra de lo establecido en los estatutos, podría considerarse permisible.
Interpretación y Acuerdos de la Comunidad:
La interpretación de los estatutos y las normas de la comunidad pueden variar, y a menudo es la propia comunidad la que decide cómo aplicar sus normas en casos específicos.
Si hay dudas o desacuerdos sobre este tema, puede ser útil llevarlo a la junta de propietarios para discutirlo y llegar a un acuerdo o interpretación común.
Modificación de los Estatutos:
Si los estatutos son ambiguos o si los propietarios consideran que deben modificarse para reflejar mejor las necesidades y realidades actuales de la comunidad, esto se puede hacer mediante un acuerdo en junta, siguiendo los procedimientos establecidos en la LPH.
En resumen, para determinar si puedes colgar tu bicicleta en la plaza de garaje sin infringir los estatutos, es importante revisar la definición exacta de “vehículo” en dichos estatutos y considerar la práctica y acuerdos de tu comunidad. Si persisten dudas o conflictos, plantear el tema en una junta de propietarios puede ser un paso adecuado para buscar una solución consensuada.
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Solicitada la adecuación del aparcamiento de residentes de VILLAESCUSA propiedad del Ayuntamiento de Madrid para disponer de un acceso adecuado para minusválidos, el Ayuntamiento alega que es responsabilidad de los adjudicatarios de esta concesión ya que estos son los encargados del mantenimiento y conservación del mismo. Opino que esta exigencia de la LGD o LGA no es ni un mantenimiento ni una conservación sino una exigencia legal hacia los propietarios. La Comunidad de Usuarios de la Concesión nos regimos por la LPH. En las condiciones de la concesión solo se dice que los cesionarios deben hacerse cargo de los gastos de conservación y mantenimiento pero se precisa realizar un ascensor y ese elemento NO EXISTE luego ni se puede conservar ni mantener. La ley exige la realización de las obras necesarias para el acceso de personas minusválidas y mayores de 70 maños a los inmuebles y estas deben ser costeadas por los propietarios del mismo. El parking de residentes es propiedad del Ayuntamiento luego ¿debe ser el Ayuntamiento quien lo realice y corra con los gastos?. Desearía saber su opinión si cumplir lo que exige la Ley General de Discapacidad (LGD) o la de Accesibilidad es responsabilidad del propietario del inmueble (Ayuntamiento de Madrid) o como dicen ellos de los adjudicatarios de esta concesión administrativa. Agradecería su opinión al respecto. Un saludo.
Estimado Antonio,
La situación que plantea es interesante y aborda la intersección entre la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Ley General de Discapacidad (LGD), y las normativas de accesibilidad, en este caso la Ley General de Accesibilidad (LGA). La cuestión central es determinar quién es responsable de realizar las adaptaciones necesarias para garantizar el acceso de personas con discapacidad en un aparcamiento propiedad del Ayuntamiento, pero gestionado por adjudicatarios bajo una concesión.
En primer lugar, la LGD y la LGA establecen principios generales de no discriminación y accesibilidad universal. Estas leyes imponen obligaciones para garantizar el acceso de personas con discapacidad a espacios públicos y privados. En el caso de obras de adecuación para accesibilidad, la responsabilidad recae generalmente en el propietario del inmueble o en quien tenga la titularidad del mismo.
Por otro lado, la Ley de Propiedad Horizontal regula las relaciones entre propietarios de inmuebles divididos en régimen de propiedad horizontal, lo que podría no ser directamente aplicable al caso de un aparcamiento público cedido en concesión, a menos que exista una especificación en los términos de la concesión que lo vincule a este régimen.
En el caso del aparcamiento de residentes de Villaescusa, si es propiedad del Ayuntamiento de Madrid pero está gestionado por adjudicatarios bajo una concesión, las responsabilidades de mantenimiento y adecuación pueden depender de los términos específicos de esa concesión. Si la concesión establece que los adjudicatarios son responsables del mantenimiento y conservación, esto normalmente incluiría las reparaciones y mejoras necesarias para cumplir con la ley vigente, incluyendo las leyes de accesibilidad.
Sin embargo, si la necesidad de instalación de un ascensor o cualquier otra adaptación para discapacitados no puede considerarse “mantenimiento” o “conservación” en el sentido tradicional, ya que implica la creación de una nueva infraestructura, entonces podría argumentarse que esta responsabilidad recae en el propietario del inmueble, en este caso, el Ayuntamiento.
Dado que la interpretación de estos términos puede variar y depende de los detalles específicos del contrato de concesión y de la legislación aplicable, sería recomendable consultar con un abogado especializado en derecho administrativo o derecho de la discapacidad para obtener una opinión legal más precisa y detallada. Además, podría ser útil revisar los términos exactos de la concesión para determinar las obligaciones específicas de los adjudicatarios respecto a la realización de obras nuevas o mejoras sustanciales como la instalación de un ascensor.
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Hola,
Voy a explicar por partes y cronológicamente un siniestro que hemos tenido en la comunidad de propietarios:
2017:
Un vecino de los bajos tuvo una inundación en el interior de su casa pero no sabemos la causa concreta de la inundación, hubo unos meses de ese año que llovió mucho y suponemos que subió el agua por el sumidero o entró el agua por la parte baja de la puerta de entrada al apartamento. No podemos saber cuál de las dos fueron, porque el propietario no estaba en casa cuando ocurrió la inundación. Esto pasó aproximadamente en 2017, pero el propietario no arregló nada. Desconocemos si tenía seguro particular, el caso es que tampoco pagó nada para arreglarlo porque hace unos años seguía teniendo los mismos desperfectos y que fueron los siguientes: las partes bajas de las puertas del interior de su casa con manchas de color oscuro tirando a negro, parqué y zócalo afectados.
2022-23:
El mismo vecino de los bajos tuvo unos desperfectos en su casa ocasionados por un bajante comunitario roto. Los desperfectos fueron: el techo del wc, zócalos, estanterías colgadas en la pared afectadas por la humedad, parqué, pared a ambos lados (comedor/wc) y puertas afectadas por la parte superior, también de un color oscuro tirando a negro.
La presidencia empezó con las gestiones pertinentes para ayudar al propietario a solucionar estos problemas. Primero de todo, se avisó a un técnico que trabaja para la comunidad para que hiciera una valoración de todos los desperfectos causados por el bajante comunitario y esta fue de 3.500 € (IVA incluido).
Seguro comunitario “A”:
Esta valoración se presentó al seguro de la comunidad (recién contratado en enero de 2023) y se organizó una visita del perito para que viera los desperfectos e hiciera una valoración para la indemnización. También se le facilitó la valoración de desperfectos de 3.500 €. Le llamaremos la aseguradora “A”. Estos hicieron una valoración muy baja de 800 €. Nada que ver con la valoración inicial. Según el perito del seguro A, comentó que todas las manchas negras de las puertas (parte baja) son causadas por inundación y que cogen este color cuando han pasado varios años. Por lo tanto, el perito no incluyó el 100% de todos los desperfectos.
Evidentemente, el propietario afectado no aceptó estos 800 euros de indemnización y la comunidad se comprometió a pagarle la diferencia respecto a los 3.500 € (2.700 €). Pero, antes de pagar estos 2.700 € se propuso preguntar a la anterior aseguradora de la finca, (le llamaremos seguro comunitario B) porque teníamos una incidencia del mismo piso y en la misma zona del bajante gestionada por la anterior aseguradora. Digamos que se podía solicitar por estar dentro del año legal (año anterior 2022), básicamente que se podía seguir reclamando a la anterior aseguradora como una opción viable. Finalmente, el seguro comunitario B aceptó la solicitud.
Parte afectada:
El propietario afectado siempre expuso en las juntas de propietarios y con la administradora de la finca que los desperfectos de su casa eran causados por un bajante comunitario y que se tenía que hacer cargo de todo la comunidad, también insistió que no quería ninguna indemnización en su cuenta bancaria, que todo lo solucionara y gestionara la comunidad de propietarios y que quería que le dejáramos la casa tal y como estaba antes. La presidencia se volcó de lleno en la gestión y se le fue comunicando todo el proceso al propietario.
Desperfectos 2017 + desperfectos 2023
Se englobaron en el mismo siniestro los desperfectos del 2017 y los desperfectos del 2023, todo en un mismo saco. Sinceramente, no estábamos de acuerdo, pero en la reunión de propietarios la administradora de la finca lo explicó como si fuera un solo siniestro. Primer fallo. De todas formas seguimos con la gestión, incluyéndolo todo en un mismo pack. También se le comentó al propietario afectado que era su seguro particular quien se tenía que poner de acuerdo con el seguro comunitario. El propietario siempre se negó a hacer dicha gestión y dijo reiteradamente que su seguro particular no se hacía responsable de nada porque eran unos desperfectos causados por un bajante comunitario y se debía gestionar todo con el seguro de la comunidad. Tampoco se le pudo “obligar” a que presentara los partes de la negativa del seguro particular de no hacer ninguna gestión porque, según la ley (y según la administradora de fincas) no puedes obligarlo a que facilite dicha documentación. De todas formas se insistió en la opción de hacer la gestión con ambos seguros (particular y comunitario) y siempre se negó.
Enero 2024:
Seguro comunitario “B”
Al cabo de un mes y de seguir con las gestiones, la administradora de la finca nos ha comunicado que esta semana el seguro “B” (el que ya no está contratado con la comunidad) ha hecho una indemnización muy elevada con un presupuesto de 6.732 € para los desperfectos. Este seguro “B” se puso en contacto directamente con el propietario sin pasar por la administración de la finca y le ha hecho una transferencia de 6.732 € al afectado. Lógicamente, este ha firmado “rápido” y ha facilitado su cuenta bancaria particular. Para acabar de rematarlo, las facturas que haga de las obras (si es que las hace), las presentará al Seguro “B” y le devolverán el IVA, con lo cual será más dinero para el afectado.
Después de hacer toda la gestión como comunitaria (más de un año), la reclamación y gestión de la administradora de la finca al seguro A y B como parte comunitaria y que luego el seguro B se ponga en contacto con el propietario y, sin previa comunicación a la administradora, le hagan la transferencia de 6.732 € al propietario…..
– ¿Este procedimiento es legal?
– ¿No debería haber pasado la indemnización por la comunidad?
– ¿La comunidad no debe hacerse cargo de las gestiones de las obras e indemnización para que le arreglemos los desperfectos tal y como se hizo desde un inicio?
Lo que no puedo entender es que si el seguro B hubiera hecho una indemnización de 2.500 €, la comunidad de propietarios hubiera pagado la diferencia (1.000 €). Pero, en cambio, ahora con esta nueva indemnización de 6.732€ – 3.500€ = 3.232€ ¿el restante no tendría que ir a fondo de la comunidad?
El seguro comunitario B lo hemos estado pagando todos los propietarios de la finca durante más de 20 años (2000-2022). No entiendo cómo pueden hacer una transferencia directa al propietario y sin previa comunicación a la administradora. En verdad, es como si el seguro comunitario B hubiera estado actuando como particular del propietario?
Ahora mismo, este propietario podría arreglar solo el techo del wc por ejemplo, donde hay una cata en el pladur, con un coste de 350 € + IVA, y con el resto de desperfectos no arreglar nada e irse de viaje gratis.
Con la indemnización de 6.732 € es evidente que hubiéramos cubierto los 3.500 € de desperfectos iniciales e incluso se podrían incrementar, por ejemplo, otros 500 € por si surgiera algún desperfecto más causado por el bajante y que no se hubiera incluido previamente.
Gracias y un saludo
Estimado Pablo
La situación que describe es compleja y toca varios aspectos de la gestión de una comunidad de propietarios bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, así como de la relación con las aseguradoras. Voy a tratar de desglosar y responder a sus preguntas basándome en la legislación y las prácticas habituales en estos casos.
1. ¿Es legal que el seguro comunitario B haga una transferencia directa al propietario?
Sí, es legal. Las aseguradoras pueden indemnizar directamente a los propietarios afectados en caso de siniestro. Esto es común cuando el propietario ha presentado directamente el reclamo al seguro. Aunque la comunidad de propietarios puede involucrarse en el proceso, especialmente si se trata de daños a elementos comunes, no es inusual que la aseguradora trate directamente con el propietario afectado, especialmente si este último ha sido el que ha presentado y gestionado la reclamación.
2. ¿No debería haber pasado la indemnización por la comunidad?
No necesariamente. Si bien la comunidad puede intervenir en el proceso, especialmente si se relaciona con daños en elementos comunes o si hay acuerdos previos sobre la gestión de siniestros, la aseguradora puede resolver directamente con el propietario afectado. Esto dependerá de los términos de la póliza de seguro y de cómo se haya manejado la reclamación.
3. ¿Debería la comunidad hacerse cargo de las gestiones de las obras e indemnización?
Esto depende de los acuerdos de la comunidad y de cómo se ha gestionado el caso. Si la comunidad se comprometió inicialmente a gestionar la reparación de los daños, podría esperarse que continuara haciéndolo. Sin embargo, si el propietario afectado y el seguro llegaron a un acuerdo directo, la comunidad podría quedar fuera de esa gestión específica.
4. ¿El excedente de la indemnización debería ir al fondo de la comunidad?
En general, la indemnización se destina a cubrir los daños sufridos por el propietario. Si la indemnización excede el coste de los daños, el dinero adicional no tiene por qué ir al fondo de la comunidad. El propietario afectado puede utilizar el excedente a su discreción, siempre que los daños por los que se ha indemnizado sean reparados adecuadamente.
5. Actuación del seguro comunitario B como particular del propietario
El seguro comunitario B ha actuado dentro de sus derechos al indemnizar directamente al propietario. Esta práctica es habitual en el sector de seguros, y el hecho de que haya sido un seguro comunitario no cambia este procedimiento estándar.
6. Uso de la indemnización por el propietario
El propietario tiene la responsabilidad de utilizar la indemnización para reparar los daños para los cuales se le ha compensado. Sin embargo, una vez que recibe la indemnización, el control sobre cómo se gasta está generalmente en manos del propietario, a menos que haya condiciones específicas impuestas por la aseguradora.
En resumen, la situación que describe es un ejemplo de cómo los casos de siniestros y las relaciones con las aseguradoras pueden ser complejos en una comunidad de propietarios. Es fundamental que todos los acuerdos y decisiones se tomen en las juntas de propietarios y se documenten adecuadamente. Además, la comunicación clara y continua entre la administración, los propietarios y las aseguradoras es clave para gestionar estos casos de manera efectiva.
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Buenas tardes.
Tengo una plaza de garaje en un edificio en el que no vivo. Para acceder al garaje tengo que entrar por la puerta de acceso de los coches. Los propietarios que viven en ese bloque, acceden al mismo por los ascensores que los llevan a su bloque, pero tienen llave. También tienen unas escaleras con puerta, cerrada también con llave.
Mi pregunta es, ¿la puerta de las escaleras para salir del garaje hacia el edificio tienen que estar cerradas con llave? Puedo tener yo llave para poder salir por ahí en caso de alguna emergencia? O puedo pedir las llaves de la puerta del edificio para entrar por allí?
Y otra pregunta, perdón, ¿se puede meter un coche y una moto en una misma plaza y que sobresalga el coche, haciendo que tenga que maniobrar varias veces hasta poder sacarlo?
Gracias.
Estimada Martina,
Sus preguntas abordan dos temas diferentes relacionados con la propiedad y el uso de una plaza de garaje en una comunidad de propietarios regida por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España. Vamos a abordar cada una por separado:
Acceso al Garaje y Uso de Llaves
La cuestión de las llaves y el acceso a las áreas comunes del edificio, incluido el garaje, debe manejarse de acuerdo con las normas de la comunidad y las disposiciones de seguridad y evacuación aplicables. Según la LPH:
Acceso de Propietarios No Residentes: Como propietario de una plaza de garaje en el edificio, aunque no resida en el mismo, tiene derecho a acceder a su propiedad. Esto incluye el derecho a utilizar los accesos comunes necesarios para llegar a su plaza de garaje.
Puertas de Emergencia: Las puertas que dan acceso desde el garaje a otras partes del edificio, especialmente en caso de emergencia, deben cumplir con la normativa de seguridad y evacuación. Esto puede incluir la necesidad de que estén cerradas, pero accesibles, para evitar accesos no autorizados, al mismo tiempo que permiten una salida segura en caso de emergencia.
Solicitud de Llaves: Puede solicitar formalmente a la comunidad de propietarios el acceso a las llaves o dispositivos de acceso necesarios para utilizar estas puertas, especialmente si son rutas de evacuación en caso de emergencia. La comunidad deberá considerar su solicitud en función de las normas de seguridad, accesibilidad y acuerdos comunitarios.
Uso de la Plaza de Garaje
En cuanto a la utilización de la plaza de garaje para estacionar tanto un coche como una moto:
Normativa de la Comunidad: La posibilidad de aparcar un coche y una moto en la misma plaza de garaje dependerá de lo que establezcan los estatutos de la comunidad o las normas acordadas por la junta de propietarios. Algunas comunidades tienen reglas específicas sobre cómo deben utilizarse las plazas de garaje.
Inconvenientes a Otros Propietarios: Independientemente de las normas de la comunidad, es importante que el uso de su plaza de garaje no cause inconvenientes o riesgos a otros propietarios. Esto incluye asegurarse de que su vehículo no obstruya las vías de circulación o el acceso a otras plazas.
Para ambos casos, mi recomendación es que plantee estas cuestiones en la próxima junta de propietarios o se comunique directamente con el presidente de la comunidad o el administrador de fincas para buscar una solución que sea segura, legal y aceptable para todos los implicados. Es importante recordar que las decisiones en una comunidad de propietarios deben tomarse de manera colectiva y siguiendo las normas establecidas en los estatutos de la comunidad y en la LPH.
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Buenos días, tenemos un patio con unas dimensiones importantes regulado con una puerta con su vado correspondiente, en el cual hay 24 garajes privados con su persiana y aparcamos vehículos dentro y en la propia puerta de nuestro garaje privado ( aire libre), sin estorbar a ningún vecino debido a la amplitud del patio interior.
Mi pregunta es: ¿ Hay alguna normativa en la cual prohíba aparcar nuestro vehículo en la propia puerta de nuestro garaje del patio interior ? ¿o se regula mediante los estatutos de la comunidad?
Estimado David,
La cuestión sobre si es permitido o no aparcar vehículos en el patio interior de una comunidad, específicamente delante de los garajes privados, se puede abordar desde dos ángulos: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y los estatutos de la comunidad de propietarios.
Ley de Propiedad Horizontal: La LPH regula las relaciones entre propietarios dentro de comunidades, estableciendo normas sobre el uso de elementos comunes y privativos, pero no entra en detalles tan específicos como las normas de aparcamiento en zonas comunes. La ley establece que cada propietario debe hacer un uso adecuado de su propiedad y de los elementos comunes, sin dañar o perjudicar los intereses de la comunidad (artículo 7 de la LPH). Esto significa que el uso de las zonas comunes (como podría ser un patio interior) debe respetar lo establecido en la propia ley, los estatutos de la comunidad y, en su caso, las decisiones adoptadas por la Junta de Propietarios.
Estatutos de la Comunidad: Los estatutos de la comunidad son el conjunto de normas que regulan los detalles específicos del funcionamiento y convivencia dentro de la misma, incluyendo el uso de los elementos comunes. Los estatutos pueden especificar normas sobre el aparcamiento en zonas comunes, incluido el patio interior y las áreas frente a los garajes privados. Si los estatutos prohíben expresamente aparcar en estas zonas, dicha prohibición sería vinculante para todos los propietarios.
Junta de Propietarios: En ausencia de una normativa específica en los estatutos, la Junta de Propietarios tiene la capacidad de adoptar acuerdos sobre el uso de los elementos comunes. Esto incluye la posibilidad de regular el aparcamiento en el patio interior. Para que un acuerdo de este tipo sea válido, debe ser adoptado siguiendo las mayorías requeridas que establece la LPH para los distintos tipos de acuerdos.
En resumen, si existe una normativa específica que prohíba aparcar frente a los garajes privados en el patio interior, esta estaría contenida en los estatutos de la comunidad o en un acuerdo adoptado en Junta de Propietarios. Te recomendaría revisar los estatutos de tu comunidad para verificar si existe alguna cláusula al respecto. En caso de duda o si los estatutos no son claros, sería aconsejable discutir el tema en una Junta de Propietarios para establecer normas que regulen esta situación de manera que respeten los derechos de todos los vecinos y se ajusten a la convivencia armónica dentro de la comunidad.
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Buenas tardes, vivo en la Comunidad de Cataluña, mi pregunta es, si un propietario tiene dos plazas de parking o más, el propietario tiene que ser presidente tantas veces como plazas tiene????
Estimado José,
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula los aspectos relacionados con la propiedad de pisos o locales y los derechos y obligaciones de los propietarios en una comunidad. En cuanto a la designación del presidente de la comunidad, la ley establece que este debe ser elegido entre los propietarios de los pisos o locales que conforman la comunidad. Sin embargo, la normativa no especifica directamente cómo se debe tratar el caso de un propietario que posea múltiples propiedades dentro de la misma comunidad, como serían varias plazas de aparcamiento.
Generalmente, la designación del presidente y otros cargos de la junta de propietarios se basa en la persona o propietario, más que en el número de propiedades que posea. Esto significa que un propietario, independientemente de cuántas unidades posea dentro de la comunidad (ya sean viviendas, trasteros, plazas de aparcamiento, etc.), tiene derecho a un solo voto en las decisiones de la comunidad y suele ser elegible para ser presidente o para ocupar otros cargos de la junta de propietarios una vez por cada periodo de elección, y no múltiples veces basado en la cantidad de propiedades que tenga.
No obstante, es importante revisar los estatutos de tu comunidad, ya que pueden establecer normas específicas sobre este tema. Algunas comunidades pueden tener reglas particulares sobre la elección de sus cargos, incluido el presidente, que podrían diferir o especificar detalles no cubiertos por la Ley de Propiedad Horizontal.
Si en los estatutos de tu comunidad no hay ninguna disposición específica sobre este asunto, se aplicaría la interpretación general de la LPH, que es elegir al presidente sin considerar el número de propiedades que un propietario tenga dentro de la comunidad. En caso de duda, podría ser útil consultar a un profesional legal especializado en propiedad horizontal para obtener asesoramiento específico sobre la legislación y su aplicación en Cataluña, dado que las comunidades autónomas pueden tener normativas adicionales que complementen la ley estatal.
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Buen día, tengo en piso alquilado en una casa de dos plantas, en la parte de abajo hay un garaje que es del dueño de la casa. El lo está usando como un negocio de pintura y todo el día esta barnizando madera. Todo este olor sube a mi piso porque estoy sobre el garaje. Esto me hace sentir ahogada, es muy fuerte el olor. Es legal, como debería proceder. gracias
Estimada Maribel,
En el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, y en general, en situaciones de convivencia en edificios o conjuntos residenciales, todos los propietarios y arrendatarios tienen el deber de no realizar actividades en sus propiedades que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, ilícitas o que prohiban a los demás propietarios el disfrute de su propiedad. Esto incluye actividades que generen ruidos excesivos, olores fuertes, o cualquier otra molestia que pueda afectar la calidad de vida de los vecinos.
Si el garaje se está utilizando para un negocio que genera olores fuertes y esto afecta tu calidad de vida, existen varias vías para abordar el problema:
Comunicación directa: El primer paso suele ser hablar directamente con el dueño de la casa o el responsable de la actividad, si es posible. A menudo, las personas no son conscientes del impacto que sus actividades tienen en los demás, y una solución amistosa puede ser alcanzada simplemente expresando tus preocupaciones.
Revisión de estatutos y normativa: Revisa los estatutos de la comunidad, si los hay, y la normativa local o municipal. Los estatutos de la comunidad pueden contener disposiciones específicas sobre el uso de las propiedades y las actividades permitidas. Además, la normativa local puede tener regulaciones sobre actividades comerciales y requisitos específicos para negocios que utilicen sustancias químicas o generen olores.
Mediación o intervención de la comunidad de propietarios: Si la comunicación directa no resuelve el problema, puedes recurrir a la junta de propietarios o al administrador de la finca, si es aplicable. Ellos pueden mediar en el conflicto o tomar acciones basadas en las normas de la comunidad o la LPH.
Denuncia a las autoridades competentes: Si el problema persiste y afecta seriamente tu salud o calidad de vida, puedes considerar presentar una denuncia ante las autoridades locales o municipales competentes. Las actividades comerciales, especialmente aquellas que implican el uso de sustancias químicas, suelen estar sujetas a regulaciones ambientales y de salud pública.
Asesoramiento legal: Como último recurso, si las molestias son graves y no se resuelven por otros medios, puede ser necesario buscar asesoramiento legal para evaluar la posibilidad de emprender acciones judiciales. Un abogado especializado en derecho inmobiliario o en derecho de la propiedad horizontal puede ofrecerte orientación sobre tus derechos y las posibles vías legales para solucionar el problema.
Es importante documentar las molestias (con fotos, vídeos, testimonios, etc.) y cualquier comunicación o intento de solución, ya que esta información puede ser útil en caso de que la situación escale a la necesidad de tomar acciones legales o de mediación.
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Buenos días. Tenemos un propietario que tiene una parcela cerrada en una comunidad de propietarios. puede alquilar la parcela para meter 8 motos en alquiler.
Estimado Karmelo
En relación a su consulta sobre la posibilidad de alquilar una parcela cerrada dentro de la comunidad de propietarios para destinarla al estacionamiento de motocicletas en régimen de alquiler, procedo a ofrecerle una respuesta fundamentada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 7 que cada propietario puede hacer uso de su propiedad de manera libre, siempre y cuando no infrinja la ley, los estatutos de la comunidad o cause un perjuicio al resto de los propietarios. El uso de los elementos privativos debe, por tanto, respetar la destinación general del inmueble y no suponer una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.
En este sentido, el alquiler de una parcela para estacionamiento de motocicletas podría ser considerado como una actividad legítima y compatible con el uso habitual de dichos espacios, siempre y cuando cumpla con los siguientes criterios:
No contravenga los estatutos de la comunidad: Es imprescindible revisar los estatutos de su comunidad de propietarios, ya que estos pueden contener disposiciones específicas sobre el uso de las parcelas y espacios comunes o privativos. Si los estatutos prohíben explícitamente este tipo de actividades o requieren autorización previa de la comunidad, estas disposiciones deberán ser respetadas.
No cause molestias o perjuicios a los demás propietarios: La actividad de alquilar la parcela para estacionamiento de motocicletas no debe generar ruidos, olores, o cualquier otra molestia que pueda alterar la convivencia normal en la comunidad. Además, no debe comprometer la seguridad o el acceso a las zonas comunes.
Cumplimiento de la normativa aplicable: Debe asegurarse de que la actividad cumpla con todas las normativas municipales y legales vigentes, incluyendo, pero no limitado a, licencias de actividad, seguros y medidas de seguridad.
Ante la posibilidad de realizar esta actividad, lo más recomendable es someter la cuestión a consideración de la Junta de Propietarios, especialmente si existe alguna duda sobre su compatibilidad con los estatutos o el potencial para causar molestias. La Junta de Propietarios tiene la facultad de adoptar acuerdos sobre estas materias, siempre buscando el equilibrio entre los derechos individuales y el interés colectivo.
Espero que esta información le sea de ayuda para clarificar la situación respecto al alquiler de la parcela para estacionamiento de motocicletas. Quedo a su disposición para cualquier aclaración adicional o gestión que considere necesaria.
Atentamente,Administraciones Zarzo.
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Hola. yo tengo una duda muy grande, y no se si pueden ayudarme resulta que yo tengo una plaza de parking en una comunidad de vecinos que es la N.7 y después de mi parking hay una esquina con una columna en medio el cual no tiene numero, y después está el parking N. 8. en mis escrituras dice que a mi derecha hay un estacionamiento de motos y luego el parking N 8. si no tiene ningún número es un parking privado? o zona común? pues hay una persona que dice que es propietaria deja 5 motos y le han dado el N 42 porque solo hay 41 con el número en la pared y por seguir con la numeración le han dado el 42. como puede ser esto? el propietario paga comunidad, pero es ese parking legal? si dice que es un estacionamiento de motos? puedo pedir que se me enseñe las escrituras de ese parking “fantasma”? Gracias y saludos.
Estimada María,
Primero, es fundamental determinar la naturaleza del espacio en cuestión (el área sin número que se usa para estacionar motos y que figura en tus escrituras como estacionamiento de motos seguido del parking N. 8).
Espacios Privativos vs. Zonas Comunes: Los espacios privativos son aquellos de propiedad exclusiva de un propietario, mientras que las zonas comunes son aquellas partes de la propiedad compartida por todos los propietarios. Para clasificar el espacio en cuestión, se debe revisar la descripción de la propiedad en las escrituras de división horizontal y en los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hay.
Descripción en las Escrituras: Si en tus escrituras se describe que a tu derecha debería haber un estacionamiento de motos y luego el parking N. 8, pero no se asigna un número específico a ese espacio de motos, puede haber una ambigüedad sobre si este espacio es de uso privativo o común. La clave está en cómo se describe y se delimita este espacio en las escrituras de la comunidad y en el registro de la propiedad.
Acciones a Tomar
Revisión de Documentación: Lo primero sería revisar las escrituras de tu plaza de parking, así como las de la comunidad (división horizontal) y los estatutos de la misma, si existen. Esto te permitirá verificar cómo está definido oficialmente ese espacio.
Consulta a la Comunidad de Propietarios: Plantear el asunto en una reunión de la comunidad de propietarios puede ayudar a esclarecer la situación. Es posible que otros propietarios o el administrador de fincas tengan más información o documentación al respecto.
Solicitud de Escrituras del Espacio Controversial: Tienes derecho a solicitar que se te muestren las escrituras del espacio en disputa para verificar si realmente es un espacio privativo (con su número asignado) y, en tal caso, cómo se realizó dicha asignación. Esto podría requerir la cooperación del propietario que afirma tener derechos sobre el espacio o, alternativamente, una consulta al registro de la propiedad para ver cómo está inscrito ese espacio.
Mediación o Acción Legal: Si la revisión de la documentación y las consultas dentro de la comunidad no resuelven la duda, o si se determina que el uso del espacio por parte del otro propietario no se ajusta a lo establecido en las escrituras o perjudica tus derechos, podría ser necesario recurrir a la mediación o incluso a la acción legal para resolver el conflicto. En este caso, sería aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal.
En resumen, la clave para resolver esta situación yace en la correcta interpretación de la documentación legal de la propiedad y en el diálogo dentro de la comunidad de propietarios. La legalidad del uso del espacio por parte del otro propietario dependerá de cómo esté definido y registrado oficialmente, y cualquier discrepancia debería ser abordada conforme a lo establecido en la LPH y los estatutos de la comunidad.
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Buenos días,
Me gustaría consultar con vosotros el problema que nos afecta a ver si podeis ayudarnos. Vivimos en un bloque en el que en total somos 4 propietarios, es decir 4 viviendas. Cuando se construyo el edificio hicieron una serie de garajes en la planta 0 el cual se vendio a una persona totalmente ajena a los propietarios de las viviendas. Por tanto es un garaje privado (en su totalidad) puesto que los vecinos no podemos acceder al mismo ya que se accede por una puerta a todo el garaje en la planta 0 y no hay mas zonas comunes.
El problema llega cuando en el garaje se estan desempeñando una actividad profesional (desconocemos exactamente cual, pero creemos que se trata de algun tipo de mantenimiento de maquinaria) y en su interior nos encontramos tanto como maquinaria como con bombonas y gases inflamables. Además de esto cuando no permiten salir fuera a trabajar desarrollan la actividad dentro del garaje haciendo un ruido que nos dificulta hasta poder dormir por las mañanas (taladros, maquinas…). El garaje no esta acondicionado como centro de trabajo ya que ni poseen licencia para poder desarrollar actividad en el mismo, ni la ventilacion ni las condiciones. Como le digo es un garaje que cuando se contruyo era orientado al uso comunitario pero los propietarios anteriores no quisieron adquirir por lo que lo compro alguien ajeno.
No sabemos como proceder puesto que cuando hemos bajado a hablar con ellos nos atiende una persona extranjera (que nos da que ni siquiera esta dada de alta, es decir que esta ilegal) y nos dice que no esta trabajando. Llamamos a la policia local y nos dicen que ellos no pueden hacer nada. ¿como podemos proceder?
gracias
Estimada Desiree,
La situación que describes implica varias preocupaciones importantes, incluyendo el uso indebido de un espacio privado para actividades potencialmente peligrosas o no autorizadas y la afectación a la calidad de vida de los vecinos. Bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, aunque el garaje pertenezca a un propietario ajeno y no forme parte de las zonas comunes de la comunidad de propietarios, existen vías de acción basadas en la normativa general, los derechos fundamentales de los propietarios afectados y la regulación municipal correspondiente. Aquí te detallo algunos pasos y recomendaciones para abordar este problema:
1. Documentación y Evidencia
Recopila evidencias de las actividades que se están llevando a cabo en el garaje, incluyendo fotos, vídeos y registros de ruido que puedan demostrar la molestia y el peligro que estas actividades suponen. Esta documentación será crucial en cualquier procedimiento administrativo o legal.
2. Comunicación Formal
Envía una comunicación formal al propietario del garaje expresando tus preocupaciones y solicitando el cese de las actividades no autorizadas. Aunque el propietario sea ajeno a la comunidad de vecinos, sigue siendo responsable de asegurar que el uso de su propiedad no infrinja las normativas locales ni cause daños o molestias a terceros.
3. Consulta a la Comunidad de Propietarios
Convoca una reunión con la comunidad de propietarios para discutir el problema y buscar una solución conjunta. Aunque el garaje no forme parte de las zonas comunes, el problema afecta al bienestar de todos los vecinos.
4. Denuncia ante el Ayuntamiento
Presenta una denuncia ante el ayuntamiento o el organismo municipal correspondiente. La actividad que se está llevando a cabo en el garaje podría requerir de una licencia de actividad y estar sujeta a ciertas normativas de seguridad y salud, como ventilación adecuada y medidas contra incendios. La falta de licencia o el incumplimiento de estas normativas son motivos válidos para que el ayuntamiento intervenga.
5. Denuncia ante la Inspección de Trabajo
Si sospechas que hay trabajadores en situación irregular o que las condiciones laborales son inadecuadas, puedes hacer una denuncia ante la Inspección de Trabajo. Este organismo puede realizar una inspección para verificar las condiciones de trabajo y la legalidad de la actividad económica.
6. Denuncia por Ruido y Actividades Molestas
Realiza denuncias por ruido y actividades molestas ante la policía local o nacional, insistiendo y aportando la documentación recabada. Aunque la respuesta inicial haya sido que no pueden hacer nada, la persistencia y la presentación de evidencias concretas pueden llevar a una reevaluación de la situación.
7. Asesoramiento Legal
Considera obtener asesoramiento legal de un abogado especializado en derecho inmobiliario o en derecho administrativo. Un profesional puede ofrecerte una guía más detallada sobre cómo proceder legalmente, incluyendo la posibilidad de interponer acciones judiciales por las molestias ocasionadas o por el uso indebido de la propiedad.
Es importante actuar de manera coordinada y seguir los cauces legales para resolver este tipo de situaciones, protegiendo así los derechos de los vecinos y asegurando que las actividades realizadas en propiedades privadas cumplan con la legislación vigente.
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Buenos días.
El garaje-aparcamiento, subterráneo, dispone de tres zonas longitudinales, dos laterales y una central, donde tienen derecho a aparcar, 99 vecinos, sin distinción de plaza, vinculada cada una de ellas a cada vivienda.
En las dos zonas laterales, sólo tiene cabida con libre salida al exterior unos 50 o 60 coches, la mitad de ellos a cada lado descrito.
El pasillo central debería ser utilizado para que sirva de salida libre de los susodichos vehículos, sin embargo, para que quepan los 99, que tienen derecho a ello, tienen que estacionarse en el citado pasillo central, interponiéndose a la salida libre de todos ellos, siendo necesario disponer de una persona, 24 horas, para que mueva los vehículos con el fin de facilitar dicha salida.
Como puede comprobarse la “seguridad”, a mi juicio, brilla por su ausencia, de tal forma que, si se produjese un accidente, la evacuación inmediata sería casi imposible.
Si hacemos caso al art. 10 OMTLU, en mi opinión, sería necesario arbitrar “obras tendentes a mantener las condiciones de seguridad del garaje-aparcamiento”.
Pregunto:
1º. – ¿En el caso consultado, “no es necesaria tener licencia de actividad”, teniendo en cuenta la antigüedad del inmueble, 1967?
2º. – ¿Tiene obligación el Ayuntamiento de fijar el número máximo de plazas que pueden acceder/estacionarse en dicho garaje, teniendo en cuenta la seguridad de su evacuación en caso de accidente?
Atentamente.
Juan.
Estimado Juan,
La situación que describes plantea cuestiones importantes sobre la seguridad, la regulación de las plazas de aparcamiento en un garaje comunitario, y la aplicación de normativas municipales respecto a licencias de actividad y seguridad. Aunque soy un modelo de inteligencia artificial y mi capacidad para proporcionar asesoramiento legal específico es limitada, puedo ofrecerte una orientación general basada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y normativas aplicables en España. Para una respuesta detallada y ajustada a tu caso concreto, sería necesario consultar a un profesional legal.
1. Licencia de Actividad para Garajes
Antigüedad del Inmueble: La necesidad de tener una licencia de actividad para un garaje depende de la normativa municipal vigente y puede variar de un ayuntamiento a otro. En muchos casos, los inmuebles construidos antes de la entrada en vigor de determinadas normativas (como puede ser tu caso, con un edificio de 1967) pueden estar exentos de cumplir con requisitos que se exigen a construcciones más recientes. Sin embargo, esto no exime de cumplir con normativas de seguridad y accesibilidad vigentes. Es recomendable consultar al ayuntamiento o a un abogado especializado para confirmar si tu garaje requiere o no una licencia de actividad según la normativa actual.
2. Obligación del Ayuntamiento y Número Máximo de Plazas
Regulación Municipal: El ayuntamiento, a través de su normativa urbanística y de seguridad, puede establecer requisitos específicos para la seguridad en el uso de espacios como los garajes. Esto incluye la definición del número máximo de plazas de aparcamiento permitidas en función de las dimensiones del espacio y los accesos disponibles, para garantizar una evacuación segura en caso de emergencia.
Artículo 10 de la OMTLU (Ordenanza Municipal de Tráfico, Urbanismo y Actividades): Aunque no especificas a qué municipio pertenece esta ordenanza, en general, las normativas municipales pueden requerir la realización de obras o modificaciones en instalaciones existentes para cumplir con estándares de seguridad actualizados. Esto podría incluir la necesidad de reorganizar las plazas de aparcamiento o realizar mejoras en el garaje para garantizar la seguridad y accesibilidad.
Pasos a Seguir
Consulta al Ayuntamiento: Sería recomendable que la comunidad de propietarios consulte directamente con el ayuntamiento para aclarar las obligaciones respecto a la licencia de actividad del garaje y los requisitos de seguridad y evacuación.
Revisión de la Distribución del Garaje: Considerar la posibilidad de contratar a un profesional (arquitecto o ingeniero) para evaluar la distribución actual del garaje y sugerir modificaciones que cumplan con las normativas de seguridad y maximicen el uso del espacio disponible.
Junta de Propietarios: Convocar una junta de propietarios para discutir el asunto y tomar decisiones sobre posibles obras o reorganización del espacio de aparcamiento, teniendo en cuenta la normativa aplicable y la seguridad de todos los usuarios.
Asesoramiento Legal: Dada la complejidad de la situación y las posibles implicaciones legales, sería prudente obtener asesoramiento legal especializado para asegurar que cualquier acción tomada por la comunidad de propietarios se ajuste a la normativa vigente y proteja los intereses de todos los afectados.
Recuerda que la seguridad de los usuarios del garaje es de máxima importancia, y cualquier medida adoptada debe priorizar este aspecto, siguiendo las directrices y requisitos legales aplicables.
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Hola, buenos dias
El propietario de un parking i trastero de mi comunidad ha ocupado las zonas de paso con baules y otros enseres suyos y se niega a sacarlos porque dice que no le molestan a nadie. Pienso que no es correcto y lo veo peligroso por tema de incendios. Hay alguna ley que le obligue a quitar los?
Estimada Pilar,
Sí, existe regulación en este aspecto bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, que puede aplicarse a la situación que describes. La ocupación de zonas comunes (como son las zonas de paso) por parte de un propietario con objetos personales, como baúles y otros enseres, puede contravenir varias disposiciones legales y reglamentarias, principalmente por razones de seguridad y accesibilidad.
Artículos Relevantes de la LPH
Artículo 7 de la LPH: Establece que ningún propietario puede realizar en su elemento privativo o en el resto del inmueble actividades que resulten dañosas para la estructura del edificio o que contravengan los estatutos de la comunidad. Aunque este artículo se refiere específicamente a actividades, la acumulación de objetos en zonas comunes puede interpretarse como una infracción si afecta negativamente al resto de los propietarios o pone en riesgo la seguridad del edificio.
Artículo 9 de la LPH: Obliga a cada propietario a mantener en buen estado su propiedad y los elementos comunes, no solo en lo que respecta a su uso personal sino también en lo que concierne al uso y disfrute común, lo que incluye no obstaculizar las zonas comunes con objetos personales.
Normativa de Seguridad y Protección contra Incendios
Además de la LPH, las normativas de seguridad y protección contra incendios establecen claramente la necesidad de mantener libres de obstáculos las vías de evacuación y zonas comunes para garantizar una salida segura en caso de emergencia. La ocupación de estas áreas con objetos personales podría representar una violación de estas normativas.
Acciones Recomendadas
Comunicación Formal: Lo primero sería intentar resolver la situación a través del diálogo, enviando una comunicación formal al propietario, explicando las preocupaciones de seguridad y solicitando amablemente la retirada de los objetos. Es útil referenciar la LPH y las normativas locales de seguridad en esta comunicación.
Junta de Propietarios: Si la comunicación directa no tiene éxito, el siguiente paso sería tratar el asunto en una junta de propietarios, donde se puede votar una resolución formal exigiendo la retirada de los objetos. La decisión de la junta tendría que ser acatada por todos los propietarios, incluido el que ha ocupado las zonas de paso.
Medidas Legales: Si el propietario se niega a acatar la decisión de la junta, la comunidad de propietarios puede tomar medidas legales, solicitando la intervención de un juez para obligar al propietario a retirar los objetos. Este paso debería considerarse como último recurso y sería recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal.
Es importante actuar con prudencia y buscar una solución amistosa primero, pero también es crucial asegurar la seguridad y el bienestar de todos los propietarios, así como el cumplimiento de la ley.
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Hola buenas, en un garaje comunitario, hace unos 25 años, un vecino hizo en su plaza, un trastero para el depósito de gasoil para su calefacción, puso una puerta cortafuegos y un tubo de ventilación hasta el exterior, los tubos de cobre del combustible, salen del trastero, pasan unos metros por el techo del garaje hasta llegar a una bomba, atraviesa el techo y sube por el patio de luces comunitario dos pisos hasta su vivienda, el problema es que la bomba de la caldera la tiene en el garaje fuera del trastero y hace un ruido muy molesto, la pregunta es, ¿ es legal tener todo este montaje? sobretodo por seguridad pero también por el ruido de la bomba. Muchas gracias.
Estimado Jaime,
Vuestra consulta toca varios puntos importantes relacionados con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España y normativas específicas sobre seguridad y ruido. Para abordar esta situación, hay que considerar varios aspectos legales y de regulación:
Modificaciones en elementos comunes y privativos: Según el artículo 7 de la LPH, ningún propietario puede alterar elementos comunes o privativos si ello supone menoscabo o alteración de la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o si se perjudican los derechos de otro propietario. El hecho de que el vecino haya instalado un depósito de gasoil y la maquinaria asociada afectando potencialmente elementos comunes y la seguridad del edificio entra en esta categoría.
Instalaciones específicas para almacenamiento de combustible: La instalación de depósitos de gasoil y sistemas de conducción de combustible está sujeta a normativas específicas de seguridad y medio ambiente, incluyendo el Código Técnico de la Edificación y regulaciones municipales. Esto incluye requisitos sobre la instalación, ventilación, y prevención de riesgos de incendio y contaminación.
Ruido: La normativa sobre ruido, tanto a nivel nacional como local, establece límites para las emisiones sonoras permitidas dentro de edificios residenciales. El ruido generado por la bomba de la caldera podría superar estos límites, afectando el derecho de los vecinos a disfrutar de su propiedad sin molestias.
Dado lo anterior, hay varios pasos que la comunidad de propietarios podría considerar:
Revisión de legalidad: Sería recomendable revisar con un profesional (abogado especializado en propiedad horizontal y/o un arquitecto) si la instalación cumple con las normativas de seguridad y construcción actuales, así como con la LPH. Esto incluiría verificar si se obtuvieron los permisos necesarios en el momento de la instalación y si la instalación sigue cumpliendo con la normativa vigente.
Medición de ruido: Podría ser conveniente realizar una medición oficial del nivel de ruido generado por la bomba para determinar si supera los límites permitidos por la normativa local sobre ruido.
Acuerdo en junta de propietarios: La comunidad podría requerir al propietario afectado a tomar medidas para mitigar el ruido, como insonorizar la bomba o trasladarla a un lugar donde no cause molestias. Además, la comunidad podría decidir sobre la necesidad de adaptar o eliminar la instalación si se determina que no cumple con las normativas vigentes o supone un riesgo para la seguridad.
Acciones legales: Si no se llega a un acuerdo o si la instalación supone un riesgo significativo, la comunidad podría tener que tomar acciones legales para exigir la adecuación o eliminación de la instalación, basándose en la LPH y las normativas de seguridad y medio ambiente aplicables.
En conclusión, aunque la instalación haya estado en uso durante años, es esencial asegurar que cumple con las normativas de seguridad y ruido actuales y no infringe los derechos de otros propietarios. La comunidad de propietarios tiene la responsabilidad de abordar estas cuestiones de manera colectiva, buscando siempre un equilibrio entre los derechos individuales y el bienestar común.
Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta.
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Tengo alquilada una plaza de garaje en una urbanización donde no vivo. Después de 6 años un vecino me dice que no puedo acceder al garaje por las zonas comunes y que tengo que entrar por una puerta que está en la rampa. Hasta ahora he entrado con una llave que me dio el propietario de la plaza que abre la puerta principal a la urbanización y lleva a un vomitorio que va al garaje, en ningún momento entro a ningún porta.
¿Pueden obligarme a no hacer uso de la zona de acceso común?
En ningún momento entro o salgo por los portales.
Un saludo
Estimado Jacinto,
uso de las zonas comunes para este fin, debe considerarse bajo el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) española, así como cualquier regulación específica o acuerdo contemplado en los estatutos de la comunidad de propietarios o las decisiones adoptadas en sus Juntas de Propietarios.
Según la LPH:
Derechos de uso de elementos comunes: La LPH establece que todos los propietarios, y por extensión sus inquilinos o arrendatarios, tienen derecho al uso y disfrute de los elementos comunes de la comunidad, siempre y cuando este uso no vaya en detrimento de los intereses de la comunidad y se realice conforme a su destino. Esto incluye las vías de acceso que permiten llegar a las distintas partes del inmueble, como la plaza de garaje, siempre que no se altere la seguridad, la generalidad o el destino de estos elementos comunes.
Estipulaciones de los estatutos de la comunidad y acuerdos de la Junta: Es fundamental revisar los estatutos de la comunidad y las decisiones que se hayan podido adoptar en Juntas de Propietarios respecto al acceso a las plazas de garaje. Si en ellos se especifica algún protocolo particular sobre cómo deben acceder al garaje los propietarios o arrendatarios de plazas de garaje, esos términos serían los que prevalezcan.
Cambios en el uso de los elementos comunes: Cualquier modificación en el uso de los elementos comunes, incluido el acceso a las plazas de garaje, generalmente debe ser aprobado por la Junta de Propietarios, no pudiendo un único propietario imponer restricciones a otros propietarios o inquilinos sin un acuerdo previo adoptado conforme a lo dispuesto por la LPH.
Dado que has utilizado esta vía de acceso durante 6 años sin objeciones previas, y considerando que no mencionas ninguna decisión reciente de la Junta de Propietarios que altere este hecho, no parece haber una base legal clara para que te impidan seguir accediendo a tu plaza de garaje de la manera en que lo has venido haciendo, siempre que este uso no infrinja los estatutos de la comunidad o acuerdos específicos adoptados por la Junta de Propietarios.
Para resolver esta situación, sería aconsejable:
Revisar los estatutos de la comunidad para verificar si existe alguna disposición específica respecto al acceso a las plazas de garaje que pudiera afectarte.
Consultar las actas de las últimas Juntas de Propietarios para comprobar si se ha adoptado algún acuerdo respecto a este tema.
Dialogar con la Junta de Propietarios o el administrador de fincas para aclarar esta situación, explicando tu caso y buscando una solución amistosa que respete tanto tus derechos como los del resto de los propietarios y usuarios de la comunidad.
Si no se llega a un acuerdo y consideras que se están vulnerando tus derechos, podrías consultar a un abogado especializado en propiedad horizontal para evaluar las opciones legales disponibles de acuerdo con la LPH y la situación específica de tu comunidad.
Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta.
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Vivo en un edificio sin parking y compartimos con otros dos edificios un jardín comunitario, donde hace más de 20 años se propuso construir un parking pero la votación al parecer no salió adelante. Imagino que las condiciones habrán cambiado, pero ¿Qué se necesita para que se pueda aprobar la construcción de un parking? ¿Qué porcentaje de votos?
Gracias de antemano
Estimado Víctor,
Para abordar la cuestión de la construcción de un parking en un jardín comunitario compartido por varios edificios, bajo el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, hay varios aspectos clave que considerar. Este tipo de proyecto implicaría una modificación significativa de los elementos comunes, y por tanto, requiere cumplir con ciertos requisitos establecidos por la LPH.
Acuerdo de la Junta de Propietarios: Según el artículo 17 de la LPH, la realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que supongan la modificación de la cosa común o del título constitutivo, requiere el consentimiento de la unanimidad de los propietarios. Esto se debe a que la construcción de un parking en lugar de un jardín comunitario alteraría significativamente el uso y configuración de los elementos comunes, y posiblemente el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Porcentaje de votos necesarios: Dado que la construcción de un parking en el jardín comunitario supondría una alteración de la estructura o configuración de los elementos comunes y una modificación del título constitutivo o de los estatutos, la unanimidad (100% de los votos favorables de los propietarios) sería necesaria para aprobar dicho proyecto.
Convocatoria de Junta: Para proponer nuevamente el proyecto, debería incluirse el punto en el orden del día de una Junta de Propietarios. Cualquier propietario interesado en revivir la idea de construir el parking debería comunicarlo al presidente o al administrador de fincas para que se incluya en la convocatoria de la próxima Junta.
Estudio de viabilidad y proyecto técnico: Antes de la Junta, sería recomendable preparar un estudio de viabilidad que incluya aspectos técnicos, económicos y legales. Esto debería incluir un proyecto técnico elaborado por un profesional cualificado, que detalle el impacto de la construcción del parking en el jardín comunitario, cómo se accedería al mismo, las plazas de aparcamiento que se crearían, y cómo afectaría esto a la comunidad en términos de valoración de las propiedades y calidad de vida. También sería necesario considerar las regulaciones urbanísticas municipales.
Información y transparencia: Sería fundamental ofrecer toda la información posible a los propietarios antes de la votación, incluyendo el proyecto técnico, el estudio de viabilidad, las implicaciones económicas (tanto el coste de la obra como la posible revalorización de las propiedades), y cómo se financiaría el proyecto (por ejemplo, mediante cuotas extraordinarias o la obtención de préstamos).
En resumen, la aprobación de un proyecto de esta envergadura, que implicaría una modificación sustancial de los elementos comunes y posiblemente del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad, requeriría el acuerdo unánime de todos los propietarios. Es crucial abordar este proceso con una planificación cuidadosa, transparencia y buscando el consenso entre todos los miembros de la comunidad.
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Quisiera hacer una pregunta,
Una comunidad de vecinos que tiene parking hay una puerta de acceso que va desde la comunidad a la zona de parking, de quién es la responsabilidad del mantenimiento de esta puerta, del parking o de la comunidad? Teniendo en cuenta de la comunidad no todos tienen parking y de propietarios del parking no todos tienen pisos en esa comunidad.
Estimado Francys,
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España regula las relaciones de convivencia y los derechos y obligaciones de los propietarios en comunidades de propietarios, incluyendo el uso y mantenimiento de zonas comunes y elementos compartidos. Para resolver tu duda específica sobre la responsabilidad del mantenimiento de la puerta de acceso que conecta la comunidad con la zona de parking, es importante considerar varios aspectos que determinan quién debe asumir estos costes.
Naturaleza del Elemento: Hay que determinar si la puerta de acceso se considera un elemento común o un elemento privativo. Según la LPH, los elementos comunes son aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos y locales privativos y de la finca en su conjunto, mientras que los elementos privativos son de uso exclusivo de un propietario.
Título Constitutivo y Estatutos de la Comunidad: Es fundamental revisar el título constitutivo de la propiedad y los estatutos de la comunidad, ya que en ellos se establecen las normas específicas sobre la distribución de gastos y la definición de elementos comunes y privativos. Si en estos documentos se especifica la naturaleza de la puerta de acceso y su régimen de mantenimiento, esto prevalecerá.
Uso del Elemento: Si la puerta es utilizada exclusivamente por los propietarios del parking, podría argumentarse que el mantenimiento debería recaer sobre ellos. Sin embargo, si la puerta es de uso común entre todos los vecinos (independientemente de si poseen o no plaza de parking), la responsabilidad del mantenimiento podría considerarse común.
En ausencia de disposiciones específicas en el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, la LPH establece que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, se distribuirán entre los comuneros en función de su cuota de participación, establecida en el título o, subsidiariamente, a lo que acuerde la junta de propietarios.
Dado que la puerta de acceso entre la comunidad y la zona de parking es probablemente un elemento necesario para el adecuado uso y disfrute tanto de los pisos como de las plazas de parking, y considerando que su mantenimiento no parece ser susceptible de individualización (ya que beneficia tanto a propietarios de pisos como de parkings, independientemente de si todos los propietarios tienen acceso a ella o no), la responsabilidad del mantenimiento podría considerarse común, repartiendo los gastos entre todos los propietarios según su cuota de participación, a menos que se haya establecido otra cosa en el título constitutivo o los estatutos de la comunidad.
Es recomendable que la comunidad de propietarios consulte a un abogado especializado en propiedad horizontal para obtener asesoramiento específico y adaptado a las particularidades de su caso, revisando detenidamente la documentación de la comunidad y las disposiciones legales aplicables.
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El vecino que plantea esta pregunta se encuentra en una situación bastante común y que puede generar cierta controversia. Según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, en principio, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales de la comunidad, incluidos aquellos relacionados con el mantenimiento del extintor para el garaje.
Sin embargo, la ley también contempla la posibilidad de exonerar a ciertos propietarios de determinados gastos, siempre y cuando esté establecido en el título constitutivo de la comunidad, los estatutos o mediante un acuerdo unánime de la comunidad.
En este caso particular, si los gastos del garaje pueden repercutirse únicamente a los propietarios de las plazas de garaje mediante la constitución de una subcomunidad, el vecino podría estar exento de pagar los extintores. No obstante, esta exoneración dependerá de si se cumplen estas condiciones específicas.
Resulta curioso y hasta irónico que, a pesar de que la ley podría respaldar la exoneración de este gasto para el vecino, el tiempo y los esfuerzos que podrían requerirse para llevar a cabo esta reclamación podrían superar ampliamente el coste de los extintores en sí mismos. Especialmente si consideramos que existen opciones como los extintores de Finding Life Project, que ofrecen costos considerablemente más bajos que otros en el mercado español.
Y es que, aunque la ley pueda estar a favor del vecino para evitar este gasto, la realidad es que la burocracia y los procesos para hacer valer sus derechos podrían hacer que la lucha por eximirse del pago resulte más costosa que el propio gasto de los extintores.
Estimado vecino,
Entiendo que tienes preguntas respecto a la obligación de contribuir a los gastos generales para el mantenimiento del extintor situado en el garaje de nuestra comunidad. Según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes de la comunidad, a menos que existan disposiciones contrarias en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, o bien se haya alcanzado un acuerdo unánime al respecto.
En relación con los gastos específicos del garaje, como es el caso de los extintores, estos pueden ser asignados exclusivamente a los propietarios de plazas de garaje si así se ha estipulado en los estatutos de la comunidad o mediante la creación de una subcomunidad. Esta subcomunidad puede gestionar sus propios gastos de manera independiente del resto de la comunidad.
Si en nuestro caso no existen estipulaciones específicas en el título constitutivo ni en los estatutos, y tampoco se ha formado una subcomunidad con acuerdos diferentes, entonces todos los propietarios, incluidos aquellos sin plazas de garaje, estarían obligados a contribuir a los gastos del extintor del garaje.
Es importante considerar que intentar cambiar esta situación para exonerar a ciertos propietarios de este gasto requeriría un acuerdo unánime de todos los miembros de la comunidad, lo cual puede ser un proceso largo y complejo. Además, el costo del procedimiento para lograr esta exoneración puede superar al ahorro que se busca obtener del pago por el mantenimiento del extintor.
Recomiendo evaluar cuidadosamente estos aspectos antes de decidir iniciar cualquier acción legal o procedimiento comunitario con respecto a este asunto. Estoy a tu disposición para discutir esto más a fondo y explorar todas las opciones disponibles.
Espero que esta información te sea útil y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. Si te gusta nuestra respuesta, nos gustaría que nos puntuará y dejará su comentario en: https://g.page/r/CYebs6C7wI5lEBM/review ya que es muy importante para nosotros, y así seguir dando soporte a todos aquellos vecinos que quieran realiza cualquier tipo de consulta. Muchas gracias.
Buenas tardes.
Quisiera preguntar si las salidas de peatones que supuestamente deberían ser de emergencia o mantenimiento y que posee el garaje pueden utilizarse para uso peatonal diario por personas de la comunidad que no están utilizando su vehículo y que les viene mejor entrar y salir por ahi en vez de utilizar el portal convencional o por el contrario está y debe estar restringido solo al uso del garaje como tal.
Que tipo de señalización debería utilizarse para advertir a los vecinos que el uso del garaje solo es para entrada y salida de los vehiculos.
Muchas gracias.
Estimado Mariano,
La cuestión sobre el uso de las salidas de peatones del garaje en una comunidad de propietarios regulada por la Ley de Propiedad Horizontal en España abarca tanto aspectos de seguridad como de conveniencia para los residentes.
Primero, es fundamental identificar la función designada a estas salidas en los planos del edificio o en la licencia de ocupación. Si estas salidas están marcadas explícitamente como de emergencia o mantenimiento, normalmente deberían utilizarse solo para esos fines. El uso inadecuado de salidas de emergencia puede no solo comprometer la seguridad del edificio en caso de emergencias, sino también violar normativas locales o nacionales de seguridad y protección civil.
En cuanto a la ley de propiedad horizontal, el artículo 7 establece que cada propietario puede usar su propiedad de la manera que desee siempre y cuando no infrinja la ley o altere la seguridad del edificio, su estructura, su estado o sus condiciones de habitabilidad o confort. Si las salidas están diseñadas específicamente para emergencias y mantenimiento, su uso como accesos peatonales regulares podría interpretarse como un cambio en el uso que afecta las condiciones de seguridad y confort del edificio.
En relación con la señalización apropiada para advertir a los vecinos sobre el uso específico del garaje, es recomendable implementar carteles claros y visibles que indiquen:
“Salida de Emergencia: No usar como entrada/salida habitual”.
“Acceso restringido solo para vehículos”.
Información adicional sobre las sanciones o consecuencias de incumplir esta normativa dentro de la comunidad.
Para resolver esta situación adecuadamente y asegurarte de que se cumple con la ley y con las normas de la comunidad, sería prudente discutir este tema en la próxima junta de propietarios. En dicha reunión, se podría votar sobre el uso permitido de estas salidas y decidir sobre la señalización adecuada. Esto permitirá que todos los propietarios tengan voz y voto en la decisión, y que se tomen medidas acordes a lo que establece el régimen de la comunidad y la legalidad vigente.
Si decidieran permitir el uso peatonal de estas salidas, sería conveniente revisar esta decisión con un asesor legal o un técnico en prevención de riesgos para asegurarse de que no se comprometen la seguridad y la integridad estructural del edificio. Además, cualquier cambio en el uso de partes comunes del edificio debe ser registrado y realizado de acuerdo con la ley, asegurándose de que todos los propietarios estén adecuadamente informados.
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