La adquisición de una vivienda es un hito importante en la vida de cualquier persona. Sin embargo, junto con la emoción de encontrar la casa ideal y dar el paso hacia la propiedad, vienen una serie de responsabilidades financieras que deben considerarse. Entre ellas, las derramas pueden generar incertidumbre y dudas en quienes están por comprar una vivienda.
Las derramas son costos adicionales que pueden surgir en una comunidad de propietarios para realizar obras o mejoras en el edificio, comunes en muchas operaciones de compraventa. Estas pueden ser esenciales para el mantenimiento, la seguridad o la mejora de la infraestructura del inmueble.
Sin embargo, ¿quién debe asumir estos gastos en el contexto de una compraventa de vivienda? Esta es una pregunta relevante y que merece ser aclarada, tanto para compradores como para vendedores.
En este artículo, exploraremos a fondo quién es responsable de pagar las derramas en el contexto de una compraventa de vivienda, brindando claridad sobre esta cuestión crucial en el ámbito de la administración de fincas.
La legislación de la Propiedad Horizontal, en su artículo 17.11, establece que “los gastos adicionales para sufragar mejoras ya realizadas o pendientes de realización en la propiedad serán responsabilidad de la persona que posea la propiedad en el momento en que se requiera el pago correspondiente para estas mejoras“.
Dicho de otro modo, quien esté a cargo de la vivienda en el momento en que la derrama debe ser pagada es el individuo responsable de efectuar dicho pago.
¿Qué ocurre si la derrama se aprobó antes de la compraventa?
Si la derrama fue aprobada previamente a la compraventa y aún no se ha efectuado el pago, corresponderá al vendedor abonarla hasta la fecha en que se formalice la escritura. A partir de ese instante, la responsabilidad del pago recae en el comprador.
¿Qué pasa si la derrama se está pagando al hacer la compraventa?
La premisa sigue siendo idéntica a la ya discutida. Quien esté en posesión de la propiedad en cualquier dado momento será responsable de abonar la derrama. Así, si la derrama se encuentra en proceso de pago al momento de la compraventa, tanto el vendedor como el comprador tendrán sus respectivas responsabilidades.
El vendedor deberá encargarse de los pagos hasta la formalización de la escritura, momento a partir del cual la responsabilidad recaerá en el comprador.
¿Qué sucede si la aprobación de la derrama ocurre posteriormente a la compraventa?
Cuando nos encontramos en una situación en la que la derrama es aprobada después de que la compraventa de la vivienda ya se ha llevado a cabo, implica que el comprador adquirió la propiedad sin tener conocimiento previo de esta carga económica adicional.
En este contexto, el comprador, al convertirse en propietario después de la aprobación de la derrama, asume la responsabilidad de hacer frente a los costos asociados a dicha derrama. Estos costos suelen destinarse a mejoras o arreglos en el edificio, que son beneficiosos para la comunidad de propietarios en su conjunto, y el comprador, al adquirir la vivienda, pasa a ser parte integral de esta comunidad.
Es fundamental que el comprador esté al tanto de las condiciones y obligaciones que adquiere al adquirir la propiedad, incluyendo posibles derramas aprobadas posteriormente a la compra. Esto resalta la importancia de realizar un análisis exhaustivo de la documentación pertinente y, en caso de dudas, consultar con un profesional del sector inmobiliario o un abogado especializado en derecho inmobiliario.
¿Qué sucede si el vendedor incumple el pago de la derrama?
Cuando el vendedor no cumple con la obligación de pagar la derrama acordada, el comprador tiene derecho a reclamar el importe correspondiente. Sin embargo, este proceso implica tomar acciones legales. Para iniciar este proceso de reclamación, el comprador deberá presentar una demanda ante el juzgado de primera instancia.
Esta demanda es un paso legal que busca hacer valer los derechos del comprador y garantizar que se cumplan los acuerdos previos establecidos en la transacción de compraventa. En la demanda, se detallarán los hechos, se presentarán pruebas que respalden la reclamación y se solicitará al juzgado que determine la responsabilidad del vendedor en el pago de la derrama. El objetivo es asegurar que el vendedor cumpla con su compromiso económico respecto a las mejoras acordadas para la vivienda.
Es importante contar con asesoramiento legal durante este proceso para garantizar que se sigan los procedimientos adecuados y se defiendan los intereses del comprador de manera eficaz. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede brindar la orientación necesaria para abordar esta situación de manera adecuada y lograr una resolución justa.
¿Qué ocurre si el comprador no paga la derrama?
En el escenario en el que el comprador no cumple con su obligación de pagar la derrama, la comunidad de propietarios tiene el derecho de iniciar un proceso legal para reclamar la deuda pendiente. En este caso, la comunidad puede presentar una demanda contra el comprador para asegurar el cumplimiento de su responsabilidad financiera.
Este proceso legal busca garantizar que el comprador cumpla con el pago de la derrama, incluyendo los intereses acumulados por la demora y las costas judiciales asociadas al procedimiento. Si la demanda prospera, el comprador podría ser condenado a abonar la derrama pendiente, así como los costes adicionales mencionados anteriormente.
Es esencial que los compradores comprendan la importancia de cumplir con sus obligaciones financieras para mantener una buena relación con la comunidad de propietarios y evitar enfrentar procedimientos legales y sanciones económicas. En caso de dificultades financieras, es aconsejable comunicarse con la comunidad y buscar acuerdos que permitan cumplir con las obligaciones de pago de manera negociada y efectiva.
¿Es obligatorio informar sobre la existencia de derramas antes de una venta?
En virtud de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el vendedor tiene la obligación de informar al comprador acerca de cualquier derrama pendiente de pago. Esta responsabilidad está claramente establecida en el artículo 10 de la LPH, que estipula que el vendedor debe proporcionar al comprador una copia de la escritura de propiedad, así como de los estatutos de la comunidad de propietarios y del reglamento de régimen interior.
En estos documentos, el comprador puede verificar si existen derramas pendientes de abono. Si el vendedor omite esta información, el comprador tiene el derecho de exigirle el importe correspondiente a la derrama, así como los intereses y costas judiciales asociadas.
Además, es importante destacar que la comunidad de propietarios puede sancionar al vendedor por no informar sobre la existencia de derramas pendientes de pago. Estas sanciones pueden llegar a alcanzar los 3.000 euros. Cumplir con esta obligación de informar sobre las derramas pendientes es crucial para garantizar una transacción transparente y justa en el ámbito de la compraventa de propiedades en una comunidad de propietarios.
¿Cómo averiguar si una propiedad tiene deudas pendientes por derramas?
Para determinar si una propiedad tiene derramas pendientes, la mejor práctica es solicitar un certificado al administrador de fincas encargado de la comunidad o al secretario o presidente de la misma.
Este certificado debe detallar no solo la existencia de derramas pendientes, sino también proporcionar información adicional, como el concepto de las derramas, los montos a pagar y las fechas de vencimiento acordadas, en caso de que estén definidas.
Es crucial investigar si existe la posibilidad de futuras derramas que estén en proceso de discusión para posibles mejoras en el edificio, ya que esto puede afectar las obligaciones económicas del comprador en el futuro.
Además, es fundamental verificar que la propiedad no tenga deudas con la comunidad, ya que estas deudas también impactarían en el comprador, poniendo de relieve la importancia de un análisis exhaustivo de la situación financiera y contractual de la vivienda antes de la compra.
¿Es posible reclamar si la propiedad tiene deudas pendientes por derramas?
En situaciones en las que se adquiere una propiedad con derramas pendientes que no fueron reveladas al comprador, se puede emprender acciones legales invocando vicios ocultos en un plazo de 6 meses. Si la cantidad reclamada es inferior a 6.000 euros, se procederá con un juicio verbal; por otro lado, si excede esta cifra, se llevará a cabo un juicio ordinario.
Adicionalmente, existe la posibilidad de iniciar un proceso legal basado en “aliud pro alio“ (es decir, recibir algo diferente a lo acordado). Ambas acciones pueden coexistir, si bien el plazo para iniciar una reclamación en este último caso se extiende a 5 años.
Es crucial tener en cuenta estas opciones para defender los derechos del comprador en caso de que se haya adquirido una propiedad con deudas ocultas.
Consejos para prevenir complicaciones relacionadas con derramas en una compraventa
Con el propósito de anticiparse a posibles complicaciones vinculadas a las derramas durante una compraventa, es esencial seguir estas recomendaciones:
- Solicitar al vendedor el certificado de deudas de la comunidad de propietarios: Este documento debe detallar todas las derramas pendientes de pago, proporcionando una visión clara de las obligaciones financieras que podrían afectar al comprador.
- Realizar una inspección exhaustiva del edificio para evaluar su estado de conservación y mantenimiento: Es fundamental conocer el estado actual del inmueble y anticipar cualquier necesidad de mejoras o arreglos que puedan requerir derramas futuras. Esto permitirá tomar decisiones informadas antes de la compra.
- Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para recibir asesoramiento sobre posibles riesgos: Un profesional del derecho puede ofrecer orientación y asesoramiento personalizado sobre los aspectos legales y financieros de la operación, garantizando que el comprador esté plenamente informado y protegido ante cualquier eventualidad.
Estos consejos proporcionan una base sólida para que los compradores aborden la adquisición de una propiedad de manera consciente y reduzcan al mínimo los riesgos asociados a las derramas en una compraventa.
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Buenas tardes.
Tenemos un bajo que ya está prácticamente vendido. El caso es que hace unos meses se empezó a buscar presupuestos para el arreglo de la fachada y la cubierta. Bueno, empezar se empezó hace tres años. Pero ninguno de esos presupuestos que se han presentado a la comunidad se ha aceptado hasta ahora en junta. Los propietarios de las viviendas están poniendo cada mes una cantidad para hacer frente al gasto final. En nuestro caso, preferimos pagar de una vez.
En esta situación, le hemos pedido al presidente de la comunidad que formalice escrito conforme a que no tenemos deudas con la comunidad y su contestación ha sido que la obra la tenemos que pagar en el porcentaje que nos corresponde. Porque el que se hayan presentado esos presupuestos (recuerdo que ninguno aceptado), es según la presidenta de la comunidad «un compromiso aceptado» y nosotros no estamos de acuerdo.
Si alguien pudiera echarnos un poco de luz, lo agradecería.
Un saludo. – (c) 2024 Adevinta, en caso de que redistribuyas o difundas nuestro contenido protegido, recuerda que debes citarnos.
Hola Axun,
Para resolver tu duda, es importante tener en cuenta algunos aspectos legales y prácticos sobre las contribuciones a los gastos comunes en una comunidad de propietarios.
Aprobación de Presupuestos: Según la Ley de Propiedad Horizontal, los gastos y obras deben ser aprobados en junta de propietarios. Si los presupuestos para el arreglo de la fachada y la cubierta no han sido aprobados formalmente en una junta, no existe una obligación legal de pago para los propietarios hasta que se tome dicha decisión.
Contribuciones Voluntarias: Los pagos mensuales que los propietarios están realizando para el futuro gasto parecen ser contribuciones voluntarias para reunir el fondo necesario. Estas contribuciones no constituyen una obligación hasta que se apruebe oficialmente el presupuesto y se distribuya el gasto entre los propietarios según su coeficiente de participación.
Certificación de Deuda: El presidente de la comunidad debería emitir el certificado de deuda conforme a la situación actual. Si no hay deudas formales aprobadas en junta, debe indicar que no existen deudas pendientes. Es importante que este documento refleje la realidad de la situación financiera según las actas de las juntas y los acuerdos oficiales.
Compromisos Informales: La afirmación de la presidenta sobre un “compromiso aceptado” no tiene validez legal si no ha sido respaldada por un acuerdo formal en una junta de propietarios. La ley requiere que las decisiones sobre gastos y obras se tomen de manera transparente y con la participación de todos los propietarios en una junta.
En resumen, mientras no haya una aprobación formal de los presupuestos en junta, no tienes la obligación de pagar por adelantado por estas obras. Puedes solicitar nuevamente el certificado de deuda, dejando claro que se base en los acuerdos oficiales tomados en junta.
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Hola mi nombre es Jonatan , estoy interesado en la compra de una casa y me ha dicho el dueño (Pepito) que hay unas posibles derramas pero que aun no las tienen claras. Me ha dicho que el se haria cargo, que lo pondriamos en el contrato para que el actual propietario (Pepito) de la vivienda se haga cargo.
La pregunta es… y si la derrama surge dentro de 3 años? lo seguiria pagando el?.
Un saludo y gracias.
Estimado Jonatan,
Es importante aclarar quién será responsable de las derramas futuras en el contrato de compraventa. Si se establece claramente que el actual propietario (Pepito) se hará cargo de las derramas aprobadas antes de la venta, él será responsable de estas, incluso si las derramas se materializan en el futuro. Sin embargo, esto solo aplicará a las derramas aprobadas antes de la venta, no a las que se aprueben después de que tú adquieras la propiedad.
Si la derrama surge dentro de 3 años y fue aprobada antes de la venta, Pepito debería pagarla, siempre y cuando esto esté especificado en el contrato de compraventa. Para asegurarte de esto, te recomiendo que esta cláusula sea muy clara y específica en el contrato y que consultes con un abogado especializado en propiedad horizontal.
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