En España, un entramado de 1,2 millones de comunidades de propietarios gestiona alrededor de 40.000 millones de euros mediante las contribuciones mensuales de sus vecinos. Cada comunidad, gracias a las cuotas que generosamente aporta cada vecino al inicio de mes, destina más de 30.000 euros anuales para mantener en funcionamiento los servicios esenciales del edificio.
Para cualquier presidente de comunidad, la inquietud más latente gira en torno a las consecuencias derivadas de los impagos de las cuotas. La morosidad no solo implica que el resto de vecinos deban cubrir la parte correspondiente para sostener los gastos ordinarios, sino que también restringe considerablemente la liquidez de las cuentas.
Además, la aprobación de mejoras en el edificio se ve obstaculizada, ya que la falta de pago de la derrama incrementa la deuda de la comunidad.
Este dilema respecto a la morosidad en las comunidades de vecinos ha sido abordado tanto por los gobiernos como por los tribunales. La finalidad es garantizar el cobro de las cuotas pendientes a los comuneros.
Es esencial que la comunidad conozca los requisitos para reclamar la deuda y elija la vía más eficaz para la recuperación de las cuotas de los morosos. En Zarzo Fincas, entendemos que enfrentarse a esta situación puede resultar complicado, pero estamos aquí para guiarte a través de las mejores prácticas y estrategias.
¡Sigamos explorando cómo gestionar eficazmente los impagos y evitar que afecten a tu comunidad!
¿Cuándo se considera a un vecino moroso?
En este aspecto, es fundamental tener claro que el responsable del pago de las cuotas de la comunidad es el propietario, excluyendo al inquilino cuando la vivienda está arrendada. Así, consideramos moroso a todo propietario que no esté al corriente de pago de las obligaciones vencidas, líquidas y exigibles, tanto por el impago de las cuotas ordinarias como de las derramas extraordinarias o del fondo de reserva.
La condición de moroso se adquiere con el impago de una única cuota ordinaria o extraordinaria. Para realizar su abono, es esencial establecer el plazo de pago en los estatutos o en los acuerdos de la junta de vecinos, como por ejemplo, abonar la cuota en los primeros 10 días de cada mes. De esta manera, el propietario que no paga adquiere la condición de moroso al día siguiente de incumplir el plazo estipulado para su abono.
Es importante señalar que si la comunidad no tiene establecido un plazo determinado para pagar la cuota, la morosidad no se aplica hasta que termine el mes en el recibo presentado al pago. En Zarzo Fincas, entendemos la complejidad de estas situaciones y estamos aquí para orientarte sobre cómo manejarlas de la manera más efectiva. ¡Sigamos explorando las medidas para evitar la morosidad en tu comunidad!
¿Qué hacer para cobrar la deuda?
El proceso para recuperar las deudas en una comunidad de propietarios requiere una gestión cuidadosa y diligente. En primer lugar, es esencial detallar y calcular con precisión las cuotas que se reclaman. Verificar quién es el titular registral de la propiedad es crucial para evitar reclamaciones erróneas a inquilinos en lugar de los propietarios.
En el caso de que el deudor no atienda al pago amistoso, la siguiente medida es convocar una junta general de propietarios. En esta reunión, se acordará la liquidación de la deuda y su posterior reclamación judicial, otorgando autorización al presidente para iniciar las actuaciones ante el juzgado.
La convocatoria de la junta no solo tiene implicaciones jurídicas, sino también morales, ya que se expone la deuda del vecino y se le priva del derecho de voto.
Una vez aprobada en la reunión comunitaria la deuda existente, se debe notificar al deudor el importe pendiente de pago, la decisión de reclamar judicialmente y el apoderamiento al presidente para promover la pertinente demanda.
Además, es recomendable requerir el pago de manera fehaciente, ya sea mediante burofax con certificado de texto y acuse de recibo, o a través de una comunicación firmada por el moroso, indicando un plazo específico para el pago.
También se puede realizar una reclamación subsidiaria en el tablón de anuncios o en un lugar visible de la comunidad.
En caso de no lograr la notificación, el secretario de la comunidad emitirá un certificado detallando esta situación y la deuda pendiente. En última instancia, si se presenta una demanda en el juzgado, deberá ir acompañada de la documentación que respalde la deuda y el intento de notificación.
En Zarzo Fincas, estamos comprometidos a guiarte a través de este proceso y a ofrecerte el apoyo necesario para recuperar las deudas de manera efectiva.
Tramitar la reclamación judicial
Cuando nos enfrentamos a morosos en la comunidad, el procedimiento monitorio emerge como una herramienta valiosa para la recuperación de deudas. Este procedimiento facilita la reclamación de deudas dinerarias respaldadas por un principio de prueba, sin la necesidad obligatoria de contar con un abogado ni procurador, aunque se recomienda contar con su asesoramiento.
Para iniciar el procedimiento monitorio, es crucial aportar el acuerdo de la Junta de propietarios que aprueba la liquidación de la deuda, la notificación a los propietarios morosos y un certificado del secretario de la comunidad, avalado por el visto bueno del presidente.
Si, tras la notificación, la persona deudora no abona la deuda en el plazo de tres días, se avanza al siguiente paso.
Una vez admitida la petición inicial por el juzgado, se requiere al deudor para que, en un plazo de 20 días hábiles, realice el pago o presente un escrito de oposición. Si el deudor efectúa el pago, las actuaciones se archivan.
En caso de que no pague ni se oponga, el proceso monitorio llega a su fin y la comunidad de vecinos debe solicitar el despacho de ejecución para el pago.
Otra eventualidad es que el moroso presente oposición a la petición inicial del proceso monitorio. En este escenario, la comunidad tiene la opción de solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes del deudor para cubrir la cantidad reclamada, los intereses y las costas de abogado y procurador.
En Zarzo Fincas, comprendemos la complejidad de este proceso y estamos aquí para asesorarte en cada paso del camino. Sigamos explorando las estrategias legales para asegurar la solidez financiera de tu comunidad.
¿Se pueden aplicar intereses a los propietarios morosos?
En efecto, la Ley de Propiedad Horizontal permite la aplicación de intereses a los propietarios morosos. Tanto la junta de propietarios como los estatutos de la comunidad tienen la facultad de acordar el establecimiento de intereses superiores al legal, actuando como una medida disuasoria contra la morosidad durante el tiempo que se permanezca en dicha situación.
La gran ventaja de esta medida radica en su naturaleza impersonal, ya que se trata de una decisión automática que se calculará en las cuotas que el administrador envíe al propietario al manifestar su intención de liquidar la deuda. No obstante, es importante destacar que la ley establece claramente que la imposición de un interés superior al legal no puede tener carácter retroactivo bajo ninguna circunstancia.
En Zarzo Fincas, reconocemos la importancia de comprender y aplicar correctamente estas disposiciones legales, y estamos aquí para asistirte en la gestión de intereses y en la toma de decisiones que fortalezcan la estabilidad financiera de tu comunidad. ¡Sigamos avanzando hacia una gestión eficiente y equitativa!
¿Qué garantías hay en recuperar la deuda?
En comparación con otras deudas, las cuotas debidas a la comunidad presentan una garantía única: la vivienda, local o inmueble que originó dichas cuotas responde directamente por ellas. Aún en el caso de que el moroso venda la propiedad sin saldar la deuda, siempre existe la posibilidad de exigir la subasta del inmueble y liquidar la totalidad de la deuda.
Las deudas comunitarias están respaldadas por garantías que permiten a la comunidad liquidarlas de manera efectiva. Los créditos a favor de la comunidad relacionados con las cuotas de la anualidad en curso y los 3 años anteriores tienen la condición de preferentes cuando se anotan en el Registro de la Propiedad, según el artículo 1.923 del Código Civil.
Además, el nuevo propietario asume responsabilidad por las cuotas adeudadas hasta ciertos límites, y en la compraventa, la ley exige al notario obtener una certificación de la comunidad sobre el estado de pago de las cuotas.
Es importante destacar que en la compraventa de viviendas y locales, la ley exige al notario obtener una certificación de la comunidad de propietarios, expedida por el secretario o el administrador de fincas, que acredite el estado de pago de las cuotas o indique el importe adeudado. Sin embargo, el comprador puede eximir al vendedor de presentar esta certificación comunicándolo al notario.
¿Cuanto tiempo se tarda en recuperar la deuda?
El proceso desde la presentación de la reclamación en el juzgado hasta el cobro de la deuda puede llevar entre 12 y 24 meses. Por esta razón, resulta más efectivo acordar un plan de pagos cuando la deuda es relativamente razonable antes de que crezca considerablemente. En caso de que no sea posible, se recomienda iniciar los trámites judiciales.
De acuerdo con la experiencia legal, entre el 80% y el 90% de las comunidades logran recuperar no solo las cuotas reclamadas, sino también los intereses y gastos asociados.
Si la comunidad obtiene una sentencia totalmente favorable, se compensará por los honorarios del abogado y los derechos del procurador, incluso si su asistencia no es preceptiva en los procedimientos monitorios.
El papel del administrador de fincas para el cobro de deudas
La intervención del administrador de fincas es esencial para gestionar las deudas y evitar la persistencia de situaciones morosas. Además de realizar reclamaciones escritas, el administrador también desempeña un papel crucial en intentar la conciliación extrajudicial.
Las reclamaciones previas realizadas por el administrador, en su rol de secretario de la comunidad, son documentos preconstituidos de gran importancia en caso de recurrir a la vía judicial. El certificado de deuda emitido por el secretario-administrador se convierte en un instrumento clave para la admisibilidad del proceso judicial, destacando su relevancia en el contexto legal.
En Zarzo Fincas, comprendemos el papel vital del administrador en la gestión de deudas y estamos aquí para respaldarte en cada paso del proceso.
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Hola:
Soy propietaria de un local en una Comunidad que nunca ha pagado gastos de Comunidad. Ayer se celebró Junta , en la que en el Orden del Día punto 3 fijaron “Establecimiento de cuotas ordinarias a locales” y en el punto 4. “Reclamación de cuotas de los últimos cinco años de cuotas ordinarias a locales” y por descontado se aprobó por mayoría aplastante de las viviendas. Ya sé que pueden reclamarme gastos atendiendo al título constitutivo de propiedad Horizonal a partir de ayer, pero mi pregunta es ¿me pueden reclamar las cuotas de los ultimos cinco años, habiéndose aprobado ayer el establecimiento de cuotas y no habiéndome convocado a las Juntas de los últimos cinco años, y por ello privándome de la posibilidad , por ejemplo de haberme opuesto e impugnado la partida presupuestaria de gastos?. Muchas gracias
Estimada Rosa,
La situación que describes involucra varios aspectos importantes de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España y cómo se aplican a los derechos y obligaciones de los propietarios de locales comerciales dentro de una comunidad de propietarios.
Primero, respecto a la obligación de contribuir a los gastos comunes, la LPH establece que todos los propietarios, incluidos los de locales comerciales, están obligados a contribuir a los gastos generales de la comunidad en la proporción que les corresponda, la cual suele estar determinada en el título constitutivo de la comunidad o, en su defecto, en proporción a su cuota de participación en los elementos comunes del inmueble.
Ahora, en cuanto a la reclamación retroactiva de cuotas, la capacidad de la comunidad para reclamar el pago de cuotas atrasadas generalmente se limita a los plazos de prescripción establecidos por la ley. En España, antes de la reforma del Código Civil efectuada en 2015, el plazo de prescripción para las deudas de comunidad era de 15 años. Sin embargo, tras la reforma, este plazo se redujo a 5 años. Esto significa que la comunidad puede reclamar el pago de cuotas impagadas de los últimos cinco años contando hacia atrás desde la fecha en que se inicia la acción de reclamación.
Respecto a la aprobación de cuotas y reclamaciones en la junta, si hasta la fecha de la junta en la que se acordó establecer y reclamar las cuotas no existía una obligación explícita para los locales de contribuir a ciertos gastos (o si esa obligación no se había ejercido o especificado claramente), puede resultar discutible la legalidad de reclamar pagos retroactivos por un periodo anterior a la fecha de dicha junta, especialmente si no se había establecido previamente la cuantía de dichas cuotas de forma clara.
Además, si no has sido convocada a las juntas en los últimos cinco años, podrías argumentar que se ha vulnerado tu derecho como propietaria a participar en las decisiones que afectan a la comunidad, incluida la fijación de cuotas y la aprobación de presupuestos.
Para enfrentar esta situación, sería aconsejable:
Revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad: Para verificar qué se establece respecto a la contribución de los locales a los gastos comunes.
Solicitar los acuerdos de la junta y las actas correspondientes: Es importante conocer los detalles sobre cómo se tomaron las decisiones y si estas se ajustan a la legalidad.
Consultar a un abogado especializado en propiedad horizontal: Un profesional podrá asesorarte sobre tus derechos y las posibles vías de acción, incluida la impugnación de acuerdos que consideres que no se ajustan a la ley o que han sido adoptados sin respetar tus derechos como propietaria.
En resumen, la posibilidad de que la comunidad te reclame cuotas de los últimos cinco años dependerá de varios factores, incluidos los acuerdos previos sobre las cuotas, la legalidad de reclamar pagos retroactivos en este caso concreto, y tus derechos a ser informada y participar en las decisiones de la comunidad. La asesoría legal te proporcionará una guía clara sobre cómo proceder en tu situación específica.
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