Las comunidades de propietarios asumen la responsabilidad de llevar a cabo inspecciones periódicas en las instalaciones y elementos comunes de sus edificios. Estas revisiones son esenciales para salvaguardar la seguridad y garantizar el óptimo estado de las infraestructuras, evitando posibles incidentes.
En consonancia con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades tienen la obligación de llevar a cabo diversas actuaciones, destacando entre ellas aquellas vinculadas al adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios comunes. Este compromiso abarca desde asegurar los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad hasta promover la accesibilidad universal, a pesar de los desafíos financieros que pueda conllevar.
Más allá de las obras y reformas destinadas a preservar la integridad del edificio y cumplir con los estándares de accesibilidad, las comunidades deben demostrar que sus instalaciones comunes, infraestructuras y servicios se encuentran en un estado excepcional de conservación y funcionamiento.
Es por ello que todo edificio residencial debe someterse a inspecciones técnicas periódicas obligatorias. Estas inspecciones tienen como finalidad prevenir y controlar posibles riesgos derivados de la utilización de ciertas instalaciones del edificio, asegurando la protección de sus habitantes.
El incumplimiento de las operaciones de mantenimiento, así como de las revisiones e inspecciones obligatorias, no solo representa un riesgo significativo para los residentes y visitantes, sino que también puede conllevar sanciones e incluso responsabilidad penal.
En Zarzo Fincas, con más de 15 años de experiencia en garantizar la seguridad de las comunidades, nos comprometemos a proporcionar toda la información necesaria para convertir vuestro edificio en un espacio protegido, al mismo tiempo que cumplís con la normativa vigente en materia de inspecciones.
Inspección Técnica de Edificios (ITE)
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una obligación ineludible para todos aquellos edificios que cuentan con más de 50 años de antigüedad. Este examen, que debe llevarse a cabo cada 10 años, tiene como propósito principal evaluar el estado de conservación de la estructura edificada y determinar las medidas necesarias para su mantenimiento a lo largo del tiempo.
En este contexto, Zarzo Fincas subraya la importancia de que las Comunidades de Propietarios cuenten con el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) y la Inspección Técnica del Edificio (ITE). Estas inspecciones periódicas abarcan todos los elementos estructurales, constructivos e instalaciones que no requieren, por su normativa sectorial, inspecciones técnicas específicas.
A partir del quincuagésimo año de vida del edificio, resulta imperativo superar con éxito ambas inspecciones al menos cada década. Para llevar a cabo este proceso, es esencial contar con técnicos autorizados que certifiquen el buen estado del inmueble.
En caso de una evaluación desfavorable, la comunidad está obligada a contratar a un arquitecto para gestionar las obras de reparación necesarias y posteriormente volver a someterse a la inspección correspondiente.
Es crucial destacar que las obras de mantenimiento o rehabilitación conllevan un riesgo elevado de siniestros, especialmente al realizarse mientras el edificio está habitado. Por ello, Zarzo Fincas recomienda encarecidamente la suscripción de seguros de daños y responsabilidad civil como medida preventiva.
Garantizar la seguridad y el cumplimiento de estas inspecciones es clave para el bienestar de la comunidad y la longevidad del edificio.
Inspecciones de ascensores
La Inspección de Ascensores, un proceso esencial para garantizar la seguridad y eficiencia de estos dispositivos, requiere la intervención de un técnico competente cada 5 años. Esta evaluación exhaustiva tiene como objetivo principal verificar el correcto funcionamiento del ascensor y detectar posibles fallos o averías que puedan comprometer la seguridad de los usuarios.
Este procedimiento se encuentra regulado por el Reglamento de aparatos de elevación y manutención, que forma parte del Real Decreto 2291/1985 del 8 de noviembre. Además, se rige por la Instrucción Técnica complementaria AEM 1 “Ascensores”, publicada en el Real Decreto 88/2013 del 8 de febrero.
Es importante destacar que estas inspecciones son de carácter obligatorio y deben llevarse a cabo cada 4 años en ascensores instalados en Comunidades de Propietarios que dispongan de más de 20 viviendas o que cuenten con cuatro o más plantas.
En Zarzo Fincas estamos comprometidos con la seguridad y el correcto funcionamiento de los ascensores en las comunidades que administra, asegura el cumplimiento puntual de estas inspecciones. Nuestra prioridad es ofrecer a las comunidades la tranquilidad de contar con ascensores en perfecto estado, cumpliendo con las normativas vigentes y garantizando la seguridad de todos los residentes.
Inspecciones de instalaciones eléctricas
Las Inspecciones de Instalaciones Eléctricas constituyen un pilar fundamental en la gestión de la seguridad en edificaciones, siendo obligatorio someterlas a la evaluación de un electricista autorizado cada 5 años. El propósito central de esta revisión es asegurar el óptimo estado de las instalaciones eléctricas y prevenir potenciales riesgos de incendio.
Las inspecciones concernientes a instalaciones de Baja Tensión (BT) se encuentran reglamentadas por el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC), establecidos en el Real Decreto 842/2002 de 2 de agosto.
Dependiendo de las características del edificio o la potencia de la instalación, se establece la periodicidad de estas inspecciones:
- Cada 10 años en edificios con más de 16 viviendas o locales, o en aquellos que cuenten con una instalación eléctrica superior a los 100KW.
- Cada cinco años en comunidades que dispongan de garajes con más de 24 plazas de vehículos, piscinas con una potencia superior a 10 KW, alumbrados exteriores con una potencia superior a 5 KW y salas de calderas, independientemente de su potencia.
Es imperativo destacar que estas inspecciones deben ser realizadas exclusivamente por Organismos de Control Autorizado (OCA). La omisión de esta información por parte del Administrador de Fincas ante la Junta de Gobierno puede acarrear responsabilidades.
Inspección de instalaciones térmicas
La Inspección de Instalaciones Térmicas es un componente vital para asegurar el óptimo funcionamiento de dichas instalaciones, debiendo ser sometidas a la evaluación de un técnico competente cada 5 años. Este proceso tiene como objetivo fundamental verificar el correcto desempeño de las instalaciones térmicas y prevenir posibles pérdidas de energía.
Las inspecciones asociadas a instalaciones térmicas, reguladas por el Real Decreto 238/2013 del 5 de abril, tienen la finalidad de evaluar la calidad de la instalación y promover el ahorro de energía. Este marco normativo es aplicable tanto a instalaciones fijas de climatización (calefacción central o refrigeración) como a la producción de agua caliente sanitaria.
Dependiendo del tipo de instalación, la comunidad debe llevar a cabo las siguientes inspecciones obligatorias:
- Cada 2 años en salas de calderas de gasóleo con una potencia superior a 70 kW y en sistemas de refrigeración con más de 70 kW.
- Cada 4 años en salas de calderas con una potencia superior a 70 kW, utilizadas para combustibles renovables como biomasa o gas natural.
- Control de la inspección cada 12 años.
Adicionalmente, las instalaciones térmicas con una potencia superior a 70 kW deben contar con un mantenimiento preventivo mensual. En casos de ausencia de mantenimiento, la Junta de Gobierno o la persona delegada asume la responsabilidad “in vigilando“.
En Zarzo Fincas, nos comprometemos a guiar y asegurar el cumplimiento riguroso de estas inspecciones térmicas, velando por la eficiencia y sostenibilidad de las comunidades que administramos.
Inspección de depósitos de gasóleo
La Inspección de Depósitos de Gasóleo constituye un proceso crítico para garantizar la seguridad y eficiencia de estos sistemas, siendo necesario que un técnico competente realice dicha evaluación cada 10 años. Esta inspección se enfoca en verificar el estado óptimo de los depósitos y prevenir posibles fugas de gasoil que puedan suponer riesgos para la seguridad y el medio ambiente.
En el caso de los depósitos de GLP, que incluyen propano y butano, y las instalaciones receptoras de gas, se rigen por el Reglamento técnico de distribución y utilización de combustibles gaseosos, según lo establecido en el Real Decreto 919/2006 de 28 de julio y la ITC-ICG 03.
La periodicidad de las inspecciones varía en función de la ubicación de la instalación y su capacidad:
- Cada 10 años para depósitos interiores con capacidad superior a 3000 litros y depósitos exteriores con capacidad superior a 5000 litros.
- Cada 5 años para instalaciones bajo tierra, ya que se requieren pruebas de estanqueidad y verificación del correcto funcionamiento de las tuberías para evitar fugas.
Adicionalmente, es obligatorio contar con un mantenimiento preventivo anual para verificar la estanqueidad y aptitud de uso de los depósitos. Al igual que en los casos previos, estas inspecciones son llevadas a cabo por un Organismo de Control Autorizado (OCA).
Además del riesgo de fugas, existe también el riesgo de contaminación medioambiental y accidental, por lo que es crucial velar por un manejo adecuado de estos sistemas.
Inspecciones de instalaciones contraincendios
La inspección de las instalaciones contraincendios es una obligación ineludible para las comunidades de propietarios, debiendo llevarse a cabo cada 10 años con el propósito de verificar el óptimo estado de los sistemas de protección contra incendios. Esto incluye elementos como extintores, bocas de incendio equipadas, sistemas de detección y alarmas de incendios, entre otros.
La ejecución de esta inspección debe ser confiada a una empresa especializada en protección contra incendios. El inspector, certificado y competente, tiene la tarea de asegurar que todas las instalaciones estén en adecuado funcionamiento y cumplan con las normativas vigentes establecidas en el Real Decreto 513/2017.
Sin importar el año de construcción, la normativa contra incendios dicta que las comunidades de propietarios deben realizar las inspecciones cada 10 años, si:
- Sus garajes son de más de 500 m2 (aproximadamente 25 vehículos)
- Zonas de trasteros con superficies superiores a 500 m2
- Salas de calderas con una potencia útil nominal mayor de 600 kW
- Almacenes de residuos de más de 30 m2
La obligación de que un Organismo de Control Autorizado (OCA) lleve a cabo la inspección es imperativa, y se recomienda que la comunidad cuente con una señalización de emergencia eficiente, extintores en las escaleras y detectores de humo.
Es fundamental destacar que la omisión de estas revisiones reglamentarias puede acarrear responsabilidades legales para el Administrador de Fincas. Los datos del estudio de las víctimas por incendio en España subrayan la urgencia y necesidad de estas inspecciones para salvaguardar la seguridad de las comunidades.
En Zarzo Fincas, nos comprometemos a gestionar de manera meticulosa estas inspecciones, priorizando la seguridad y el bienestar de las comunidades que administramos.
Otras inspecciones periódicas no obligatorias pero recomendables
Junto con las inspecciones obligatorias, resulta altamente recomendable que las comunidades de propietarios lleven a cabo otras revisiones periódicas, contribuyendo así a una gestión más integral y preventiva. Entre estas, se destacan la inspección de las instalaciones de agua, la revisión de las cubiertas y fachadas, así como la inspección de los patios y jardines.
Estas inspecciones adicionales desempeñan un papel crucial al permitir la detección temprana de posibles problemas, evitando que se conviertan en riesgos para la seguridad de los vecinos.
La inspección de las instalaciones de agua garantiza el correcto funcionamiento de sistemas vitales, previniendo problemas relacionados con fugas o mal funcionamiento que puedan afectar la calidad de vida en la comunidad.
Por otro lado, la revisión de cubiertas y fachadas se centra en mantener la integridad estructural del edificio, identificando cualquier deterioro que pueda comprometer su estabilidad y seguridad.
La inspección de patios y jardines no solo tiene un enfoque estético, sino que también busca detectar posibles riesgos, como desniveles o elementos inseguros que puedan causar accidentes. Estas inspecciones, aunque no son de carácter obligatorio, se revelan esenciales para mantener un entorno seguro y confortable para todos los residentes.
¿Tu comunidad de vecinos no cumple con las inspecciones obligatorias?
La omisión de las inspecciones obligatorias repercute directamente en la seguridad, salubridad y habitabilidad del edificio, generando posibles sanciones económicas significativas y, en casos de imprudencia grave, incluso responsabilidad penal.
Adicionalmente, la falta de cumplimiento puede traducirse en la ausencia de cobertura por parte del seguro de la comunidad en siniestros vinculados a las instalaciones sujetas a revisión, mantenimiento o inspección. Esto implica que, en caso de un incidente, los propietarios se verán obligados a asumir personalmente las consecuencias económicas.
Por esta razón, resulta imperativo que cada Comunidad de Propietarios cuente con el respaldo de una correduría de seguros, es decir, un mediador especializado, independiente e imparcial que ofrezca asesoramiento profesional y toda la información necesaria sobre los seguros más apropiados para cada situación particular.
Un ejemplo claro es el Seguro Todo Riesgo Rehabilitación, una póliza esencial y específicamente diseñada para brindar cobertura frente a la amplia gama de riesgos que pueden surgir durante la ejecución de obras relacionadas con las inspecciones obligatorias.
La colaboración con este servicio se convierte así en una medida preventiva y protectora para las Comunidades de Propietarios, garantizando la cobertura necesaria ante posibles contingencias y asegurando la tranquilidad y seguridad económica de todos los propietarios ante situaciones imprevistas.
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